抵质押登记注意事项.ppt

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抵抵质质押押登登记记-相关概念及各类注意事项20142014年年33月月88日日余敏余敏nn关于抵押登记关于抵押登记nn抵押登记又称为抵押物登记，是指抵抵押登记又称为抵押物登记，是指抵押物的登记机关根据当事人的申请，依照押物的登记机关根据当事人的申请，依照法定程序将抵押物上设定的抵押权及抵押法定程序将抵押物上设定的抵押权及抵押权变更终止等记载于抵押物登记薄上的行权变更终止等记载于抵押物登记薄上的行为。

为。

nn抵押登记一般分为设立登记、变更登记、抵押登记一般分为设立登记、变更登记、注销登记三种。

注销登记三种。

抵押登记的部门：

抵押登记的部门：

土地：

国土局（核发土地使用权证的部门）土地：

国土局（核发土地使用权证的部门）土地：

国土局（核发土地使用权证的部门）土地：

国土局（核发土地使用权证的部门）房产、在建工程：

各级房管所房产、在建工程：

各级房管所房产、在建工程：

各级房管所房产、在建工程：

各级房管所生产设备、原材料、半成品、产品：

工商局（财产所在地的生产设备、原材料、半成品、产品：

工商局（财产所在地的生产设备、原材料、半成品、产品：

工商局（财产所在地的生产设备、原材料、半成品、产品：

工商局（财产所在地的工商行政管理部门）工商行政管理部门）工商行政管理部门）工商行政管理部门）交通运输工具：

车管所（运输工具登记部门）交通运输工具：

车管所（运输工具登记部门）交通运输工具：

车管所（运输工具登记部门）交通运输工具：

车管所（运输工具登记部门）（设定抵押措施前应该咨询当地相应管理部门能否接受办理（设定抵押措施前应该咨询当地相应管理部门能否接受办理（设定抵押措施前应该咨询当地相应管理部门能否接受办理（设定抵押措施前应该咨询当地相应管理部门能否接受办理抵押登记）抵押登记）抵押登记）抵押登记）相关概念相关概念抵押人、抵押权人和抵押物：

抵押人、抵押权人和抵押物：

nn抵押人是指为担保自己或他人履行债务，抵押人是指为担保自己或他人履行债务，而向债权人提供抵押担保的人。

而向债权人提供抵押担保的人。

nn抵押权人是接受抵押担保并在债务人不抵押权人是接受抵押担保并在债务人不履行债务时得就抵押物优先受偿的债权人。

履行债务时得就抵押物优先受偿的债权人。

nn提供担保的财产为抵押物。

提供担保的财产为抵押物。

了解和掌握：

不宜抵押的财产了解和掌握：

不宜抵押的财产包括：

不能抵押包括：

不能抵押抵押有瑕疵抵押有瑕疵抵押后难以处置变现抵押后难以处置变现三类情况三类情况集体用地不能抵押集体用地不能抵押有例外，乡、镇、村企业的房产抵押，其所有例外，乡、镇、村企业的房产抵押，其所占用的集体用地一并抵押。

但较少碰到，一般也占用的集体用地一并抵押。

但较少碰到，一般也不采用，由于不能改变土地的性质和用途，处置不采用，由于不能改变土地的性质和用途，处置受众狭窄，变现困难。

受众狭窄，变现困难。

学校医院等公益单位的公益设施学校医院等公益单位的公益设施这里要做扩展理解：

当遇到非公益机构的财这里要做扩展理解：

当遇到非公益机构的财产租赁给公益机构做公益用途后，最好不要接受产租赁给公益机构做公益用途后，最好不要接受抵押，除非执行法院能够执行抵押，除非执行法院能够执行为第三方债务提供抵押的公益机构名下非公益用途的设施设备、土地房产。

公益机构名下非公益用途的设施设备、土地房产只能为公益机构自身债务提供担保。

权属有纠纷和争议的财产权属有纠纷和争议的财产一定要查验产权登记簿，排除更正登记、异议登记、预告登记，否则，对抗权有可能落空。

对于巨额价值的财产，建议核查产权取得路径，包括买卖合同（或者赠与合同）、对价支付凭证等。

被查封、扣押、监管的财产被查封、扣押、监管的财产海关监管设备和产品比较常见。

对于进口设施设备，务必查验报关手续和纳税凭证，发现属于海关监管范围的设施设备，如果接受抵押，应该对该财产的变现价值作谨慎的估计，即该财产现值需要扣除应该缴纳的税款和费用土地使用权抵押后地上新增建筑物土地使用权抵押后地上新增建筑物不属于抵押财产：

实现抵押权时要一并处置，新增建筑物所对应价款，抵押权人无权优先受偿。

在实际操作中要及时对新增建筑物进行抵押登记。

无行为能力和限制行为能力人名下财产无行为能力和限制行为能力人名下财产（包括未成年人、精神病人、痴呆病人）（包括未成年人、精神病人、痴呆病人）民法通则规定：

未成年人非纯受益行为无效国拨土地、以及在国拨土地上的建筑物国拨土地、以及在国拨土地上的建筑物国拨土地、以及在国拨土地上的建筑物国拨土地、以及在国拨土地上的建筑物国拨土地是国家对特殊对象非市场化盈利用途需要国拨土地是国家对特殊对象非市场化盈利用途需要在缴纳补偿、安置费用后，无偿交付使用的土地在缴纳补偿、安置费用后，无偿交付使用的土地（详见（详见城市房地产管理法城市房地产管理法2222条）。

条）。

可以被转让，但必须补缴足额的土地出让金。

可以被转让，但必须补缴足额的土地出让金。

但是，交纳土地出让金必须经过规定的审批程序，而要走完规定的程序却不是由抵押权人可以左右的，导致补缴出让金行为的实际不可行。

签订了长期租赁合同，一次性收取了多年租金签订了长期租赁合同，一次性收取了多年租金签订了长期租赁合同，一次性收取了多年租金签订了长期租赁合同，一次性收取了多年租金的土地和房产：

的土地和房产：

的土地和房产：

的土地和房产：

租赁在前，抵押在后，抵押权的实现不能影响租赁在前，抵押在后，抵押权的实现不能影响租赁合同的履行。

防止接受设置了租赁保护措施租赁合同的履行。

防止接受设置了租赁保护措施的土地和房产进行抵押，避免抵押权形式存在事的土地和房产进行抵押，避免抵押权形式存在事实落空。

实落空。

拖欠施工方工程款的建设工程拖欠施工方工程款的建设工程拖欠施工方工程款的建设工程拖欠施工方工程款的建设工程合同法合同法286286条直接规定，建设工程价款就该工条直接规定，建设工程价款就该工程折价或拍卖款优先受偿，抵押权对工程款没有程折价或拍卖款优先受偿，抵押权对工程款没有优先权。

优先权。

实际办理时要注意事项：

实际办理时要注意事项：

nn一、动产抵押登记事项一般在抵押人所在一、动产抵押登记事项一般在抵押人所在地工商行政管理局办理。

地工商行政管理局办理。

nn二、抵押物价值可双方协商定价，也可通二、抵押物价值可双方协商定价，也可通过评估机构评估价值，具体情况按当地工过评估机构评估价值，具体情况按当地工商登记机关规定执行。

商登记机关规定执行。

nn三、合同的一致性三、合同的一致性nn四、权证的有效性四、权证的有效性动产抵押登记所需资料：

动产抵押登记所需资料：

nn动产抵押登记书，共四联包括抵押人保存、抵押权人保存、登记机关存档、置备于动产抵押登记薄供查询。

nn主合同：

包括借款合同原件、股东会决议、抵押担保合同原件。

nn抵押物品清单。

（需要注明每件抵押物抵押价值，如是机器设备，需写明设备型号，出厂编号，生产日期）nn双方营业执照副本复印件，须加盖公章。

（组织机构代码证复印件）nn抵押人及抵押权人身份证复印件，须加盖公章。

nn如双方企业法定代表人不能到场办理，需提供授权委托书。

及被授权人和企业法人代表身份证复印件，须加盖公章。

nn抵押物概况附页。

个别工商部门所要材料个别工商部门所要材料nn抵押物评估报告。

nn抵押物方位平面图。

nn个别工商局需提供贷款人的基础资料（即银行的基础资料）解除抵押登记解除抵押登记办理房产抵押登记流程较熟悉，不知如何办理解除抵押登记解除抵押登记解除抵押登记nn贷款正常到期还款，解除抵押物贷款正常到期还款，解除抵押物对外出具文书：

结清证明、解除抵押登记申请表、授权委托书流程：

财务部门核实、风险部门核实、经营层负责人批准文件用章、调取权证、客户出具权证领用收据特殊情况1、变更担保物、解除原抵押物抵押权重新签订担保合同，如更换抵押物则需重新办理抵押登记手续解除原抵押物的抵押权（尽量不对外出具结清证明，特殊情况需企业出具承诺函）2、同意抵押地块上房屋销售在客户签署了预售承诺函（P203）的前提下，履行相关还款义务后，出具同意相关文书同意预售。

质押登记质押登记n质押是指债务人或第三人将其特定财产移交给债权人占有、作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价金优先受偿的物权。

该财产称之为质物，提供财产的人称之为出质人，享有质权的人称之为质权人。

质押担保应当签订书面合同，质押合同自质物或质权移交于质权人占有时生效，质押合同的内容与抵押合同的内容基本相同。

抵质押担保的联系与区别：

抵质押担保的联系与区别：

nn抵押，是指债务人或者第三人提供一定的财产但不转移其占有关系，以此作为债权的担保。

质押分为动产质押和权利质押，是指债务人或者第三人将其动产或者权利凭证交付债权人占有，以该动产或权利凭证所表示的权利作为债权的担保。

抵押和质押都是物的担保的重要形式。

两者的相同点主要有：

1、设立的目的都是为了保证债务的履行和债权的实现，既当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

2、可以充当抵押人或出质人的人员均可是债务人和第三人。

3、均应以书面形式订立合同，载明有关条款和内容。

4、担保的范围均包括主债权及利息、违约金、赔偿金和实现权利的费用，只是质押多了一项质物保管费用。

5、二者都具有从属性、不可分性和物上代位性。

从属性是指抵押权或质权与其担保的债权同时存在、同时转移和同时消灭;不可分性是指债权人得就担保物的全部行使权利;物上代位性是指债权人对抵押物或质物消灭所得的赔偿金享有优先受偿权。

抵押与质押毕竟是两种不同的担保方式，主要区别有抵押与质押毕竟是两种不同的担保方式，主要区别有担保物的种类不同。

总的来说，抵押物和质物都必须是抵押人或出质人有权处分的、法律允许转让的、便于管理和实施的财产，但在具体种类和范围上是有区别的。

抵押物一般都是不动产，包括抵押人所有的房屋和其它地上定着物;抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其它地上定着物;抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地使用权。

虽然机器设备、交通运输工具等动产也可作为抵押物，但实践中质押属于担保物权中的一种。

抵押与质押最大的区别就是抵押不转移抵押物，而质押必须转移占有质押物，否则就不是质押而是抵押。

第二个大区别就是，质押无法质押不动产（如房产），因为不动产的转移不是占有，而是登记。

当前隐性风险较大的三类抵质押担保风险解析当前隐性风险较大的三类抵质押担保风险解析当前隐性风险较大的三类抵质押担保风险解析当前隐性风险较大的三类抵质押担保风险解析nn

（一）在建工程抵押担保风险

（一）在建工程抵押担保风险

（一）在建工程抵押担保风险

（一）在建工程抵押担保风险在建工程抵押担保是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，在建工程抵押担保是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占用的方式抵押给我公司作为偿还贷款履行担保的行为。

但实践中，占用的方式抵押给我公司作为偿还贷款履行担保的行为。

但实践中，我公司在建工程抵押担保的管理往往等同于一般房屋、建筑等已建工我公司在建工程抵押担保的管理往往等同于一般房屋、建筑等已建工程抵押担保的管理，忽视了以下潜在风险：

程抵押担保的管理，忽视了以下潜在风险：

1.1.价值不确定风险。

在建工程抵押价值估价准确与否直接关系到抵价值不确定风险。

在建工程抵押价值估价准确与否直接关系到抵押权价值的实现和债权人的利益，但很多时候对以下价值认定风险重押权价值的实现和债权人的利益，但很多时候对以下价值认定风险重视不够：

不断变幻的市场环境下人为地抬高抵押物的价值，造成抵押视不够：

不断变幻的市场环境下人为地抬高抵押物的价值，造成抵押不足或不实；抵押物的主体设计功能变更或附属建筑物的缩减或变更，不足或不实；抵押物的主体设计功能变更或附属建筑物的缩减或变更，影响建筑物未来的实际效益；项目建设期的延长，缩短了土地使用权影响建筑物未来的实际效益；项