旅游地产开发模式与开发节点分析.ppt

旅游地产开发模式与开发节点分析.ppt

《旅游地产开发模式与开发节点分析.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《旅游地产开发模式与开发节点分析.ppt（34页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

旅游地产开发模式旅游地产开发模式及开发要点分析分析旅游地产的理论基础旅游地产的理论基础PartOne旅游功能的三层论旅游功能的三层论旅游功能三层论旅游功能三层论旅游功能旅游功能n旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游旅游。

第一层次第一层次第二层次第二层次第三层次第三层次观光旅游观光旅游娱乐体验娱乐体验休闲旅游休闲旅游自然人文自然人文景观游览景观游览游泳、划船、打猎、泡游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪温泉、滑雪休闲、会议、疗养休闲、会议、疗养、宗教朝拜、宗教朝拜资源主导型资源主导型娱乐项目型娱乐项目型特色资源为主的综合型特色资源为主的综合型颐和园颐和园迪斯尼迪斯尼避暑山庄、布达拉宫避暑山庄、布达拉宫旅游功能旅游功能n不同的旅游行为层次是不同的旅游行为层次是可以共存的可以共存的。

较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。

同质竞争化同质竞争化档次竞争化档次竞争化差异化竞争化差异化竞争化功能层次功能层次功能定义功能定义旅游功能旅游功能发展类型发展类型典型案例典型案例竞争特点竞争特点背景资料：

国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。

国内旅游市场业正在经理历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。

但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级观光旅游观光旅游休闲旅游休闲旅游度假旅游度假旅游观光旅游休闲旅游度假旅游4国内趋势世界趋势旅游度假市场的发展趋势旅游度假市场的发展趋势开发主体开发主体整合协调整合协调各方资源各方资源执行多方位高起执行多方位高起点市场推广点市场推广投资兴建投资兴建完善基础完善基础设施设施取舍有度取舍有度的区域产的区域产业组合业组合保护生态自然保护生态自然和人文历史资和人文历史资产产n评估评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则n开发前对环境保护作完善规划规划，辅以法规管理n发掘升华独特的人文和历史资源资源n引导本地居民对旅游和环保的参与参与n规划多种便捷抵达度假区的交通方式交通方式，注重沿路景观n早期投入基础设施基础设施建设提升区域吸引力和土地价值n完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施设施的质量数量n政府牵头制定对投资者投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域区域打造品牌n引进或联合其他利益相关方利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动活动增强社会知名度n逐步剔除剔除与本区形象提升不符的落后产业n政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展协同发展的其他产业n借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才人才n谋求国家和地方各级政府国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。

n在区域内整合旅游资源旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。

n与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者利益相关者广泛合作，实现共赢。

区域定位区域定位旅游地产必须考虑的五种要素旅游地产必须考虑的五种要素旅游地产的五种类型、案例旅游地产的五种类型、案例及及机会点判断机会点判断PartTwo休闲旅游地产的Resort五种核心驱动力核心驱动力主题社区驱动自然/人文资源驱动商务活动驱动主题产品驱动特殊娱乐产业驱动愉景湾，香港华侨城，深圳云顶，马来西亚博鳌，海南安徽，西藏、云南、四川7旅游地产的五种驱动力旅游地产的五种驱动力深圳华侨城深圳华侨城强势主题公园提升区域价值强势主题公园提升区域价值l区域背景：

区域背景：

位于区域经济发达，城市化程度较高的深圳市，地处南山区东部，南临深圳湾l资源：

资源：

资源条件一般，区域内无特殊资源l交通交通：

东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要道路骨架l规模规模：

占地450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部在建和待建区为130公顷l人口人口：

3.5万人p现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体，集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区主题产品驱动型主题产品驱动型主题产品驱动型旅游度假区的适应性主题产品驱动型旅游度假区的适应性KPI体系体系适应性适应性KPI体系体系主题产品核心驱动力主题产品核心驱动力资源稀缺度资源稀缺度可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力；无过多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间获得的政策支持力度获得的政策支持力度对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依赖性较高区域经济发达程度区域经济发达程度发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对本类项目生存发展起着重要作用城市化程度城市化程度城市化水平通常较高开发主体跨行业操作能力开发主体跨行业操作能力主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高主题产品驱动型主题产品驱动型海南博鳌海南博鳌商务会议带动区域发展商务会议带动区域发展l区域背景：

区域背景：

海南琼海市的海边小镇，l资源：

资源：

集江、河、湖、海、山麓、岛屿、椰林、沙滩、奇石、温泉和田园等景观于一体，自然资源较为丰富、原始。

l规模：

规模：

辖有17个村委会，205个村民小组，总人口2.7万人，总面积86平方公里海口市海口市博鳌博鳌商务活动驱动型商务活动驱动型p主要依靠博鳌论坛的强势带动，形成了以商务活动驱动的旅游度假区商务活动驱动型旅游度假区的适应性商务活动驱动型旅游度假区的适应性KPI体系体系适应性适应性KPI体系体系商务活动核心驱动力商务活动核心驱动力资源稀缺度资源稀缺度主要依靠商务活动驱动，但也需要较为良好的自然资源以增强作为旅游度假区的吸引力获得的政策支持力度获得的政策支持力度由于商务活动的聚集要依靠政府的引导，政府的政策支持与宣传对建立商务活动驱动型旅游度假区的区域影响力至关重要，对政策依赖性较高区域经济发达程度区域经济发达程度需要经济飞速发展，带来大量的公务、商务会议活动的需求城市化程度城市化程度对周边城市化水平要求较低开发主体跨行业操作能力开发主体跨行业操作能力开发主体需具备强大的商务会议策划操作能力，以商务活动带动旅游业的发展，需要较强的跨行业操作能力商务活动驱动型商务活动驱动型成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休闲度假、旅游观光等多种功能，引领传统文化氛围的生成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休闲度假、旅游观光等多种功能，引领传统文化氛围的生活方式活方式区位区位：

位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁，距市中心20多公里交通交通：

距市区二环路仅10余分钟车程；设有开通芙蓉古城至成都市区的公交专线资源资源：

成-温-郫国家级生态农业保护带、海峡两岸科技园、华西医学院青羊校区、四川省商业学校、成都星星外国语学校等项目定位项目定位：

集居住、餐饮娱乐、居住、餐饮娱乐、休闲度假、旅游观光、投资休闲度假、旅游观光、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区目标客户目标客户：

l对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人l注重“5+2”生活模式、追求个性生存状态的都市人群l预期有升值潜力的投资客户u占地面积占地面积：

680亩u建筑面积建筑面积：

20.43万平方米u水面面积水面面积：

3万余平方米u容积率容积率：

0.4u绿化覆盖率绿化覆盖率：

72%u建筑密度建筑密度：

17%旅游地产成功案例旅游地产成功案例自然自然/人文资源驱动驱动型人文资源驱动驱动型成都芙蓉古镇成都芙蓉古镇整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能传统居住区传统居住区建筑风格多样的住宅，毗邻生态观赏型温泉，环境静雅；特色商业区特色商业区小吃街、餐饮设施、手工艺品街、购物超市等；文化休闲区文化休闲区诗书画社、青少年素质教育中心、12000平方米的中心音乐休闲广场、2000余平方米的人造山坡景区、置信MBA学术中心等；运动保健区运动保健区中老年人健康中心、诊所，足球场、网球场、篮球场、滑草场、羽毛球场、沙滩排球场、沙滩游泳池、高尔夫练习场、门球场、少儿武术馆、乒乓球室等运动健身场所；会所宾馆区会所宾馆区生态豪华会所、酒店、客栈、博物馆等皇城皇城-明远楼明远楼-至公至公堂堂：

三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线酒店宾馆酒店宾馆分别修建于会所的西南和正北各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐旅游地产成功案例旅游地产成功案例自然自然/人文资源驱动驱动型人文资源驱动驱动型成都芙蓉古镇成都芙蓉古镇芙蓉古城中四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统文化氛围，同时整个社区打造的休闲度假气质，引芙蓉古城中四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统文化氛围，同时整个社区打造的休闲度假气质，引领有别于城市的生活方式领有别于城市的生活方式建筑建筑：

2层为主，面积42-212平方米不等，类型有独栋、四合院、联排，附带特色的私家花园和配套设施建筑风格建筑风格：

l川西民居组团l江苏民居组团l云南民居组团l唐风建筑组团园林园林：

建有亭榭、小桥流水的江南风格设计，绿地景观错落有致四种建筑风格的住宅营造了四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统居住氛围强烈的中国传统居住氛围饮食文化饮食文化：

数种成都传统小吃茶文化茶文化：

铜壶、铜烟袋、铜茶椽子水文化水文化：

龙舟比赛、放河灯等天府街市文化天府街市文化：

蜀绣、蜀锦、竹帘画、剪纸、泥塑、木雕等驰名中外传统手工制品童趣文化童趣文化：

陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等有着乡土色彩的玩具民风民俗文化民风民俗文化：

赶庙会、搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人等老成都民俗地域文化地域文化：

4000年历史的鱼凫文化、陈家桅杆、大石文化、琴壁空弹、梅花街道街道：

以成都老街道名命名各小区主干道、干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记忆深度挖掘成都区域文化，举办各种深度挖掘成都区域文化，举办各种活动，营造强烈的中国传统文化氛活动，营造强烈的中国传统文化氛围，引领一种充满传统文化氛围的围，引领一种充满传统文化氛围的生活方式生活方式旅游地产成功案例旅游地产成功案例自然自然/人文资源驱动驱动型人文资源驱动驱动型成都芙蓉古镇成都芙蓉古镇成功的关键因素总结成功的关键因素总结开发理念开发理念在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状，推出整合四大功能的第二居住体系：

a）a）旅游观光旅游观光的功能：

独特的建筑和优美的景观设计成功吸引众多游人前来参观游览、消费，带来商机；b）b）休闲度假休闲度假的功能：

提供安逸、清静的环境，迎合都市人周末消费，休闲广场供人们品茶、聊天、对弈、打牌，客栈和酒店提供住宿场所；c）c）商务活动商务活动的功能：

提供会议、谈判活动的场所；d）满足现代都市人追求古朴、喜欢幽静的居住心理居住心理，外观古朴，住宅内部强调实用性，合乎现代人生活习惯，价格合理，吸引了大量购房者e）通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。

例如：

饮食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民风民俗等等营造社区氛围，营造社区氛围，满足现代人的居满足现代人的居住心理住心理利用社区完善的利用社区完善的配套功能，举办配套功能，举办各种活动各种活动深度挖掘传统文深度挖掘传统文化，满足居住者化，满足居住者的文化需求的文化需求旅