房地产经营与管理-4章.ppt

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第四章第四章房地产项目投资决策房地产项目投资决策第一节房地产项目投资决策概述第一节房地产项目投资决策概述一、房地产项目投资决策概念一、房地产项目投资决策概念1.房地产投资分析房地产投资分析n主要是指房地产投资机会的选择和项目投资主要是指房地产投资机会的选择和项目投资方案的决策，是房地产开发和经营过程中的方案的决策，是房地产开发和经营过程中的一个重要的阶段。

一个重要的阶段。

2.房地产投资决策房地产投资决策n房地产投资决策是指在房地产投资活动中，房地产投资决策是指在房地产投资活动中，以大量的信息和一定的资源条件为前提，通以大量的信息和一定的资源条件为前提，通过定性的推理判断和定量的分析计算，为实过定性的推理判断和定量的分析计算，为实现投资者的预期目标而优选投资方案的过程。

现投资者的预期目标而优选投资方案的过程。

二、房地产项目投资决策方法二、房地产项目投资决策方法1.定性分析方法定性分析方法n主要用于分析具有难以量化的复杂因素决策主要用于分析具有难以量化的复杂因素决策问题。

问题。

2.定量分析方法定量分析方法n是采用数量指标和数学模型进行房地产投资是采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法。

决策的方法。

（一一）确定型房地产投资决策方法确定型房地产投资决策方法1.数值比较法数值比较法n是以房地产投资的效益或费用指标的绝对值大小来是以房地产投资的效益或费用指标的绝对值大小来评价投资方案可行与否或孰优孰劣的分析方法。

评价投资方案可行与否或孰优孰劣的分析方法。

n主要包括的指标有净收益、净现值、回收期、等额主要包括的指标有净收益、净现值、回收期、等额年值、费用现值、等额年费用等。

年值、费用现值、等额年费用等。

2.比率比较法比率比较法n是运用投资方案的收益和费用的比率来评价房地产是运用投资方案的收益和费用的比率来评价房地产投资方案可行与否或优劣的分析方法。

投资方案可行与否或优劣的分析方法。

n主要包括的指标有内部收益率、净现值率、效益费主要包括的指标有内部收益率、净现值率、效益费用比、差额投资收益率、差额内部收益率等。

用比、差额投资收益率、差额内部收益率等。

（二二）风险型房地产投资决策方法风险型房地产投资决策方法1.期望值法期望值法n数学期望值反映了随机变量取值的数学期望值反映了随机变量取值的“平均数平均数”，对房地产投资方案进行决策时，可以同，对房地产投资方案进行决策时，可以同时考虑方案的损益时考虑方案的损益（经济效益经济效益）及其发生的概及其发生的概率，以期望值较大的方案为优。

率，以期望值较大的方案为优。

2.决策树法决策树法n决策树是一种决策分析工具，决策方案未来决策树是一种决策分析工具，决策方案未来发生各种情况的可能性及其可能结果的估计发生各种情况的可能性及其可能结果的估计和预测可以用树状图表示出来。

和预测可以用树状图表示出来。

（三三）不确定型房地产投资决策方法不确定型房地产投资决策方法1.悲观法决策悲观法决策n悲观法决策主张将事物的结果尽量估计得坏一些，悲观法决策主张将事物的结果尽量估计得坏一些，然后在坏的情况下找一个结果最好的方案，所以决然后在坏的情况下找一个结果最好的方案，所以决策的原则是策的原则是“小中取大小中取大”。

2.乐观法决策乐观法决策n乐观法决策与悲观法决策正好相反，决策者对未来乐观法决策与悲观法决策正好相反，决策者对未来总是抱着乐观的态度，坚持总是抱着乐观的态度，坚持“大中取大大中取大”的原则，的原则，选择一个能够提供最大盈利机会的方案。

选择一个能够提供最大盈利机会的方案。

w

（1）折中法决策。

）折中法决策。

w

（2）后悔值法决策。

）后悔值法决策。

w（3）机会均等法决策。

）机会均等法决策。

第二节房地产项目投资经济评第二节房地产项目投资经济评价指标价指标一、经济评价指标的分类一、经济评价指标的分类1.第一种分类第一种分类n按是否考虑了资金时间价值进行分类按是否考虑了资金时间价值进行分类2.第二种分类第二种分类n按经济效益评价的目的分类按经济效益评价的目的分类3.第三种分类第三种分类n按指标的性质分类按指标的性质分类1.第一种分类第一种分类经济评价经济评价指标指标静态分析指标静态分析指标动态分析指标动态分析指标成本利润率成本利润率投资利润率投资利润率投资利税率投资利税率资本金利润率资本金利润率资本金净利润率资本金净利润率静态投资回收期静态投资回收期借款偿还期借款偿还期还本付息比率还本付息比率资产负债率资产负债率流动比率流动比率速动比率速动比率财务比率财务比率动态投资回收期动态投资回收期净现值净现值内部收益率内部收益率2.第二种分类第二种分类经济评经济评价指标价指标盈利能力指标盈利能力指标清偿能力指标清偿能力指标内部收益率内部收益率净现值净现值投资回收期投资回收期（静态与静态与动态动态）成本利润率成本利润率投资利润率投资利润率资本金利润率资本金利润率资本金净利润率资本金净利润率资产负债率资产负债率流动比率流动比率速动比率速动比率财务比率财务比率借款偿还期借款偿还期还本付息比率还本付息比率3.第三种分类第三种分类经济评经济评价指标价指标比率性指标比率性指标时间性指标时间性指标内部收益率内部收益率成本利润率成本利润率投资利润率投资利润率投资利税率投资利税率资本金利润率资本金利润率资本金净利润率资本金净利润率资产负债率资产负债率流动比率流动比率速动比率速动比率财务比率财务比率投资回收期投资回收期（静态与动态静态与动态）借款偿还期借款偿还期价值性指标价值性指标还本付息比率还本付息比率净现值净现值二、二、主要经济评价指标及其计算主要经济评价指标及其计算和应用和应用房房地地产产开开发发投投资资经经济济评评价指标价指标静态评价静态评价动态评价动态评价投资利润率投资利润率净现值净现值内部收益率内部收益率动态投资回收期动态投资回收期成本利润率成本利润率投资利润率资本金利润率投资利润率资本金利润率静态投资回收期静态投资回收期借款偿还期借款偿还期1.成本利润率成本利润率n成本利润率，指开发利润占总开发成本的比成本利润率，指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。

的一个经济评价指标。

n该指标特别适用于评价出售经营的房地产项该指标特别适用于评价出售经营的房地产项目。

目。

2.投资利润率投资利润率n投资利润率又称为投资收益率或投资效果系投资利润率又称为投资收益率或投资效果系数，它是指项目经营期内一个正常年份的年数，它是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率。

利润总额与项目总投资的比率。

n该方法特别适用于出租经营的房地产开发项该方法特别适用于出租经营的房地产开发项目的投资分析。

目的投资分析。

3.资本金利润率资本金利润率n资本金利润率是指项目经营期内一个正常年资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率。

润总额与资本金的比率。

n该指标特别适用于开发后出租经营的项目。

该指标特别适用于开发后出租经营的项目。

4.投资回收期投资回收期n投资回收期指以项目的年净收益来补偿全部投资回收期指以项目的年净收益来补偿全部投资所需的时间，即项目开发建设投放资金投资所需的时间，即项目开发建设投放资金的回收时间，它是反映项目投资回收能力的的回收时间，它是反映项目投资回收能力的重要指标。

重要指标。

n

（1）静态投资回收期静态投资回收期（Pt）n

（2）动态投资回收期动态投资回收期（Pb）5.借款偿还期借款偿还期n是指项目开发经营期内使用可用作还款的利是指项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。

款本息所需要的时间。

6.净现值净现值财务净现值是指项目按设定的目标收益率财务净现值是指项目按设定的目标收益率ic或行业的基准收益率或行业的基准收益率i0，将项目计算期，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

它反映项目在计算期始点的现值之和。

它反映项目在计算期内获利能力。

内获利能力。

7.内部收益率内部收益率n内部收益率内部收益率（IRR）指项目计算期内各年现金指项目计算期内各年现金流量的净现值累计等于零的贴现率。

流量的净现值累计等于零的贴现率。

第三节房地产项目投资财务评价第三节房地产项目投资财务评价一、财务评价概述一、财务评价概述财务评价财务评价n房地产项目财务评价是经济评价的核心部分，是在房地产项目财务评价是经济评价的核心部分，是在基本资料和数据的基础上，通过分析，编制基本财基本资料和数据的基础上，通过分析，编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡能力等进行评价，盈利能力、清偿能力和资金平衡能力等进行评价，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。

据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。

财务评价报表财务评价报表n基本报表基本报表n辅助报表辅助报表一、财务评价概述一、财务评价概述财务评价的作用财务评价的作用n衡量项目的盈利能力衡量项目的盈利能力n衡量项目的清偿能力衡量项目的清偿能力n衡量项目的资金平衡能力衡量项目的资金平衡能力财务指标和财务报表的对应关系财务分析财务分析财务报表财务报表财务评价指标财务评价指标静态指标静态指标动态指标动态指标盈利能力分析盈利能力分析现金流量表现金流量表静态投资回收期静态投资回收期动态投资回收期动态投资回收期财务净现值财务净现值财务内部收益率财务内部收益率损益表损益表投资利润率投资利润率投资利税率投资利税率资本金利润率资本金利润率清偿能力分析清偿能力分析借款还本付息表借款还本付息表资金来源与运用表资金来源与运用表资产负债表资产负债表借款偿还期借款偿还期还本付息比例还本付息比例资产负债率资产负债率流动比率流动比率速动比率速动比率资金平衡能力分资金平衡能力分析析资金来源与运用表资金来源与运用表二、财务评价辅助报表二、财务评价辅助报表1.总投资估算表总投资估算表2.经营收入和税金及附加表经营收入和税金及附加表3.投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表4.借款还本付息表借款还本付息表三、财务评价基本报表三、财务评价基本报表（一一）现金流量表现金流量表n1.现金流量表现金流量表w

（1）全部投资现金流量表）全部投资现金流量表w

（2）资本金现金流量表）资本金现金流量表w（3）投资者各方现金流量表）投资者各方现金流量表n2.开发后全部出售项目的现金流量表开发后全部出售项目的现金流量表三、财务评价基本报表三、财务评价基本报表（二二）资金来源与运用表资金来源与运用表n1.资金来源与运用表资金来源与运用表n2.开发后出售资金来源与运用表开发后出售资金来源与运用表（三三）损益表损益表n1.损益表损益表n2.开发后出售项目的损益表开发后出售项目的损益表第四节第四节利润影响因素与敏感性分析利润影响因素与敏感性分析一、房地产投资项目利润影响因素一、房地产投资项目利润影响因素土地成本土地成本建造成本建造成本租金或售价租金或售价开发期（前期、建造期、租售期）。

开发期（前期、建造期、租售期）。

资本化率资本化率容积率及有关设计参数。

容积率及有关设计参数。

贷款利率贷款利率空置率空置率二、敏感性分析概念与作用二、敏感性分析概念与作用敏感性分析概念敏感性分析概念敏感性分析的作用敏感性分析的作用n对项目经济效益敏感程度进行排队，为对项目经济效益敏感程度进行排队，为项目决策者充分利用有利因素，避免不利因项目决策者充分利用有利因素，避免不利因素提供依据；素提供依据；n分析出项目可能出现的最有利与最不利的分析出项目可能出现的最有利与最不利的经济效益变动，为决策者勾划了项目的风险经济效益变动，为决策者勾划了项目的风险程度；程度；n可进行多方案比较，区别敏感性，选择敏可进行多方案比较，区别敏感性，选择敏感性小的即风险小的方案为项目投资方案。

感性小的即风险小的