房地产投融资方法及风险管理.ppt

房地产投融资方法及风险管理.ppt

《房地产投融资方法及风险管理.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投融资方法及风险管理.ppt（39页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

ShimaiConsulting2004王洪王洪清华大学经济管理学院清华大学经济管理学院房地产投融资决策及其风险管理案例分析房地产投融资决策及其风险管理案例分析CaseStudyonHowtoMakeRealEstateInvestmentCaseStudyonHowtoMakeRealEstateInvestmentandFinancingDecisions,RiskManagementandFinancingDecisions,RiskManagementShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l一项商业行为的目标可能往往包括：

一项商业行为的目标可能往往包括：

使股东的财富人长远来说达到最大使股东的财富人长远来说达到最大短期的财务目标，比如现金流的要求短期的财务目标，比如现金流的要求或者非金融性质的目标，例如或者非金融性质的目标，例如l友好工作环境，机会均等的雇佣政策友好工作环境，机会均等的雇佣政策l困难的时期留住高素质的雇员困难的时期留住高素质的雇员l拥有最高质量的地产拥有最高质量的地产l拥有某种物业的最大地产商拥有某种物业的最大地产商ShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l开发商的目标：

开发商的目标：

将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整l投资家的目标：

投资家的目标：

以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来购买不动产或者不动产证券购买不动产或者不动产证券ShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l计算程式计算程式估计毛租金估计毛租金减去估算的空置损失减去估算的空置损失加上其它收入加上其它收入实际的总收入实际的总收入减去运营费用减去运营费用净运营收入或净运营收入或“NOI”减去债务还本付息减去债务还本付息税前现金流（税前现金流（“BTCF”）把抵押偿还本金加到把抵押偿还本金加到BTCF上上减去折旧减去折旧须纳税的收入须纳税的收入减去应缴税金或者加上节省的税款减去应缴税金或者加上节省的税款税后现金流（税后现金流（“ATCF”）应对上述各项参数投资期应对上述各项参数投资期5到到10年的变化进行估测年的变化进行估测ShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l重要的金融比率（用于决定投资的可行性）重要的金融比率（用于决定投资的可行性）毛租金乘数毛租金乘数贷款价值（贷款价值（LTV）比）比债务覆盖率（债务覆盖率（DCR）盈亏平衡点盈亏平衡点费用比费用比税前股本回报率税前股本回报率税后股本回报税后股本回报资产回报资产回报内部回报率内部回报率转售价格转售价格ShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理）有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理）贷款价值比率贷款价值比率债务覆盖率（债务覆盖率（DCR）盈亏平衡点盈亏平衡点费用比费用比ShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l毛租金乘数毛租金乘数（相当于（相当于“投资回收期投资回收期”）收购价除以毛租金收购价除以毛租金此比率越低越好此比率越低越好一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选ShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l贷款价值比贷款价值比抵押贷款额（抵押贷款额（Loan）/收购价（收购价（Value）l估量房地产投资的金融风险估量房地产投资的金融风险l违约风险随违约风险随LTV的升高而升高的升高而升高l行业内典型的行业内典型的LTV控制在控制在75%以下以下l债务覆盖率（债务覆盖率（DCR）净营运收入净营运收入/债务还本付息债务还本付息l必须超过必须超过1.0才有能力偿还抵押贷款才有能力偿还抵押贷款l大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约1.1或或1.3ShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l盈亏平衡点盈亏平衡点（运营费用（运营费用+抵押付款）抵押付款）/估计毛租金估计毛租金l建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率l一般在一般在65%至至95%范围内范围内l费用比费用比运营费用运营费用/实际的总收入实际的总收入l用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途l应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控制避免浪费制避免浪费ShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l单一期间的或者静态的赢利量度标准单一期间的或者静态的赢利量度标准税前股本回报率税前股本回报率税后股本回报率税后股本回报率资产回报或者期初资本还原率资产回报或者期初资本还原率ShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l税前股本回报率税前股本回报率税前现金流量税前现金流量/股本投资额股本投资额l往往用一测度初始赢利水平往往用一测度初始赢利水平l此比率越高越好此比率越高越好l通常第一年税前股本回报率一般在通常第一年税前股本回报率一般在4-10%的范围内的范围内l税后股本回报税后股本回报税后现金流税后现金流/股本投资额股本投资额l类似于税前股本回报率类似于税前股本回报率l加上考虑到投资房地产常可避税的好处加上考虑到投资房地产常可避税的好处l能常第一年大致在能常第一年大致在5-12%范围内范围内ShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l资产回报率资产回报率净营运收入净营运收入/收购价或者市场价值收购价或者市场价值l又称资本还原率，反映总体回报水平又称资本还原率，反映总体回报水平l一项物业可以承受多大的债务；此比率越高，表示可支持的俩务就越多一项物业可以承受多大的债务；此比率越高，表示可支持的俩务就越多l通常资本还原率大致在通常资本还原率大致在8-12%范围内范围内ShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l多期间或者动态回报量度多期间或者动态回报量度l净现值（净现值（NPV）l内部回报率（内部回报率（IRR）ShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l转售价格计算转售价格计算预定年的净运营收预定年的净运营收/Rl这里这里R表示物业的期末资本还原率表示物业的期末资本还原率l记住从期待的转售价格中扣除合理的交易成本记住从期待的转售价格中扣除合理的交易成本l并须考虑到税收的影响并须考虑到税收的影响ShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l净现值（净现值（NPV）的计算）的计算预测未来的现金流预测未来的现金流以要求的回报率把未来的现金流折成现值：

以要求的回报率把未来的现金流折成现值：

现值现值V0=CF1/（1+r）+CF2/（1+r）2+（CFt+Vt）/（1+r）t决策的基本原则是决策的基本原则是l选择选择NPV（=CF0+V0）最大的方案，即）最大的方案，即NPV最大化最大化l永远不要选择永远不要选择NPV小于小于0的方案的方案l要求的回报率要求的回报率=底限回报率底限回报率=无风险回报无风险回报+风险回报风险回报l正常的投资收益（即预期回报）中已考虑了风险程度的影响，如果正常的投资收益（即预期回报）中已考虑了风险程度的影响，如果NPV0，r就会超出正常收益就会超出正常收益ShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l内部回报率（内部回报率（IRR）的计算）的计算NPV=0，或：

股本，或：

股本CF0=未来现金流贴现未来现金流贴现V0=CF1/（1+irr）+CF2/（1+irr）2+（CFt+预定转售预定转售CFt）/（1+irr）t可使用税前或者税后现金流分别计算税前或者税后内部回报率可使用税前或者税后现金流分别计算税前或者税后内部回报率l测量预定投资期总体回报最常使用的方法，常与投资者要求的回报率相测量预定投资期总体回报最常使用的方法，常与投资者要求的回报率相比较比较l通常通常IRR大到在大到在12%至至15%的范围内，对于新的或投机性的投资可超过的范围内，对于新的或投机性的投资可超过20%以上以上ShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l房地产投资与现代投资组合理论及资产定价模型房地产投资与现代投资组合理论及资产定价模型投资组合回报是各资产回报的加权平均（线性代数）；而投资组合投资组合回报是各资产回报的加权平均（线性代数）；而投资组合风险并非各资产风险的回权平均风险并非各资产风险的回权平均l房地产投资信托（房地产投资信托（REIT）公司，通常在市场上公开地买卖，是为股东赚）公司，通常在市场上公开地买卖，是为股东赚取利润为目的的拥有和经营包括房地产和（或）抵押贷款的投资组合。

取利润为目的的拥有和经营包括房地产和（或）抵押贷款的投资组合。

l抵押贷款支持证券（抵押贷款支持证券（MBS）是由许多抵押贷款的组合作保而发行的一种）是由许多抵押贷款的组合作保而发行的一种债券或其它的债务投资形式。

债券或其它的债务投资形式。

资本资产定价模型（资本资产定价模型（CAPM）资产要求期待回报等于无风险回报加在市场的风险回报乘以此资产资产要求期待回报等于无风险回报加在市场的风险回报乘以此资产的贝他系数；的贝他系数；Eri=rf+RPi=rf+i（ErM-rf）ShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l期权价值理论与房地产期权价值理论与房地产与房地与房地产有关的一些重要期有关的一些重要期权土地开土地开发期期权（土地价（土地价值与最佳与最佳发展展时机机买入期入期权模型）模型）土地土地买入期入期权抵押抵押贷款提前款提前偿付期付期权无追索无追索权抵押抵押贷款款违约期期权租租约期期权，等等，等等ShimaiConsulting20041.房地产投资决策房地产投资决策l投资案例分析示例投资案例分析示例投投资可行性研究可行性研究开开发可行性研究可行性研究建建设项目目ShimaiConsulting20042.房地产融资决策房地产融资决策l资金来源资金来源传统渠道：

自有渠道：

自有资金，合作，金，合作，银行行贷款，施工款，施工单位位垫资，预售售我国长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。

我国长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。

目前我国房地产企业有目前我国房地产企业有33万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且缺万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且缺乏持续开发能力，资产负债率大多在乏持续开发能力，资产负债率大多在70%70%以上，自有资金所占的比重相当小，以上，自有资金所占的比重相当小，主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。

主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。

除开发商直接银行直接贷款外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行除开发商直接银行直接贷款外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行贷款。

所调查，不省北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到贷款。

所调查，不省北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到90%90%以上。

以上。

20032003年年66月月121121号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链断号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金