房地产企业财务分析.ppt

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财务指标与财务报表分析11房地产企业财务分析房地产企业财务分析的两个层次：

1、财务报表分析2、房地产项目投资财务分析22财务报表分析的主要问题财务报表分析的主要问题分析什么分析什么1、公司的盈利能力有多大？

净资产收益率（净资产收益率（ROEROE）=？

投入资本收益率（投入资本收益率（ROICROIC）*=？

销售利润率销售利润率=？

期间费用比例（期间费用期间费用比例（期间费用/销售收入）销售收入）=？

*注意：

注意：

ROICROIC是是EBITEBIT与投入资本之比，其中：

投入资本与投入资本之比，其中：

投入资本=（现金（现金+营运资本营运资本WCR+WCR+固定固定资产净值），有时资产净值），有时也用（附息债务金额也用（附息债务金额+权益资本）。

此外，如果计算税后权益资本）。

此外，如果计算税后ROICROIC，分，分子则用子则用EBITEBIT（1-T1-T）。

）。

33财务报表分析的主要问题财务报表分析的主要问题分析什么分析什么2、公司的流动性如何？

经营现金流量经营现金流量00？

现金偿债倍数现金偿债倍数=现金现金/到期长债到期长债=？

流动比率流动比率=？

速动比率速动比率=？

44财务报表分析的主要问题财务报表分析的主要问题分析什么分析什么3、公司面临的风险有多大？

财务风险（财务杠杆）财务风险（财务杠杆）=？

经营风险（经营杠杆）经营风险（经营杠杆）=？

负债负债/权益权益=？

55财务报表分析的主要问题财务报表分析的主要问题分析什么分析什么4、公司资产的使用效率如何？

总资产周转率（年销售总资产周转率（年销售/平均总资产）平均总资产）=？

固定资产周转率（年销售固定资产周转率（年销售/平均固定资产）平均固定资产）=？

存货周转率（年销售或销售货物成本存货周转率（年销售或销售货物成本/平均存货）平均存货）=？

应收账款周转率应收账款周转率（年销售（年销售/平均应收账款）平均应收账款）=？

66财务报表分析的主要问题财务报表分析的主要问题分析什么分析什么5、上市公司财务盈利和市场表现如何？

每股净利润（每股净利润（EPSEPS）=？

每股股利（每股股利（DPSDPS）=？

市盈率（市盈率（P/EP/E）=？

每股净资产（每股净资产（BVEPSBVEPS）=？

77财务报表分析的主要问题财务报表分析的主要问题分析什么分析什么6、公司创造价值了吗？

EVAEVA（经济增加值）（经济增加值）=？

MVAMVA（市场增加值）（市场增加值）=？

88财务报表分析的主要问题财务报表分析的主要问题分析什么分析什么7、公司的增长能力可持续增长能力可持续增长能力=？

成长性成长性=？

99财务指标体系和财务报表的分析方法财务指标体系和财务报表的分析方法财务指标体系报表分析方法1010一、财务指标体系1、任何一个财务指标都是从某一侧面反映企业的财务状况，而财务指标体系是各项各类指标的系统化，其基本能够系统、全面、综合反映企业的财务状况。

2、财务指标体系不是一成不变的，其一般分为47类，共计1522个指标。

当然，企业可以根据面临的问题和需要设计相应的指标（体系）进行分析。

1111财务指标体系表偿债能力偿债能力债务管理债务管理（长期）（长期）资产资产管理管理盈利能力盈利能力股东收益股东收益短期支付短期支付能力能力资产流动资产流动性性长期偿债能长期偿债能力力本息保障本息保障倍数倍数营运能力营运能力销售盈利销售盈利率率资产报酬资产报酬率率股东报酬股东报酬价值创造价值创造流动比率流动比率应收账款应收账款周转速度周转速度资产负债率资产负债率利息保障利息保障倍数倍数应收帐款应收帐款周转次数周转次数毛利率毛利率总资产报总资产报酬率酬率每股收益每股收益EPSEPS市场增加市场增加值值MVAMVA速动比率速动比率应收账款应收账款回收期回收期股东权益比股东权益比率率固定费用固定费用保障倍数保障倍数存货周转存货周转次数次数营业利润营业利润率率净资产收净资产收益率益率ROEROE每股股利每股股利DPSDPS经济增加经济增加值值EVAEVA超速动比超速动比率率资本负债比资本负债比率率现金充足现金充足性性固定资产固定资产周转次数周转次数净利润率净利润率OCF/OCF/总资总资产产每股经营每股经营现金流量现金流量现金比率现金比率长期负债比长期负债比率率总资产周总资产周转次数转次数经营现金经营现金流流OCF/OCF/销销售售投资回报投资回报率率ROICROIC股息收益股息收益率率DPS/PDPS/P有息负债比有息负债比率率总资产报总资产报酬率酬率ROAROAEPS/PEPS/P1212

（一）偿债能力指标11、流动比率、流动比率=流动资产流动负债流动资产流动负债流动比率可以反映短期偿债能力。

一般认为生产企业合理的最低流动比流动比率可以反映短期偿债能力。

一般认为生产企业合理的最低流动比率是率是22。

影响流动比率的主要因素一般认为是营业周期、流动资产中的应收帐。

影响流动比率的主要因素一般认为是营业周期、流动资产中的应收帐款数额和存货周转速度。

款数额和存货周转速度。

22、速动比率、速动比率=（流动资产存货）流动负债（流动资产存货）流动负债由于种种原因存货的变现能力较差，因此把存货从流动资产种减去后得由于种种原因存货的变现能力较差，因此把存货从流动资产种减去后得到的速动比率反映的短期偿债能力更令人信服。

一般认为企业合理的最低速到的速动比率反映的短期偿债能力更令人信服。

一般认为企业合理的最低速动比率是动比率是11。

但是，行业对速动比率的影响较大。

比如，商店几乎没有应收帐。

但是，行业对速动比率的影响较大。

比如，商店几乎没有应收帐款，比率会大大低于款，比率会大大低于11。

影响速动比率的可信度的重要因素是应收帐款的变现。

影响速动比率的可信度的重要因素是应收帐款的变现能力。

能力。

33、保守速动比率（超速动比率）、保守速动比率（超速动比率）=（货币资金（货币资金+短期投资短期投资+应收票据应收票据+应收帐应收帐款）流动负债款）流动负债进一步去掉通常与当期现金流量无关的项目如待摊费用等。

进一步去掉通常与当期现金流量无关的项目如待摊费用等。

44、现金比率、现金比率=（货币资金流动负债）（货币资金流动负债）现金比率反应了企业偿还短期债务的能力。

现金比率反应了企业偿还短期债务的能力。

1313

（一）偿债能力指标55、应收帐款周转率、应收帐款周转率销售收入平均应收帐款销售收入平均应收帐款表达年度内应收帐款转为现金的平均次数。

如果周转率太低则影响企业的短表达年度内应收帐款转为现金的平均次数。

如果周转率太低则影响企业的短期偿债能力。

期偿债能力。

66、应收帐款周转天数、应收帐款周转天数360360天应收帐款周转率天应收帐款周转率表达年度内应收帐款转为现金的平均天数。

影响企业的短期偿债能力。

表达年度内应收帐款转为现金的平均天数。

影响企业的短期偿债能力。

1414

（二）长期偿债能力（资本结构分析）11、股东权益比率、股东权益比率股东权益总额资产总额股东权益总额资产总额100%100%反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业的基本财务结构是否稳定。

一般反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业的基本财务结构是否稳定。

一般来说比率高是低风险、低报酬的财务结构，比率低是高风险、高报酬的财务结构。

来说比率高是低风险、低报酬的财务结构，比率低是高风险、高报酬的财务结构。

22、资产负债比率、资产负债比率负债总额资产总额负债总额资产总额100%100%反映总资产中有多大比例是通过借债得来的。

反映总资产中有多大比例是通过借债得来的。

33、资本负债比率、资本负债比率负债合计股东权益期末数负债合计股东权益期末数100%100%它比资产负债率这一指标更能准确地揭示企业的偿债能力状况，因为公司只能通过增它比资产负债率这一指标更能准确地揭示企业的偿债能力状况，因为公司只能通过增加资本的途径来降低负债率。

资本负债率为加资本的途径来降低负债率。

资本负债率为200%200%为一般的警戒线，若超过则应该格外为一般的警戒线，若超过则应该格外关注。

（倒数为权益乘数）关注。

（倒数为权益乘数）44、长期负债比率、长期负债比率长期负债资产总额长期负债资产总额100%100%判断企业债务状况的一个指标。

它不会增加到企业的短期偿债压力，但是它属于资本判断企业债务状况的一个指标。

它不会增加到企业的短期偿债压力，但是它属于资本结构性问题，在经济衰退时会给企业带来额外风险。

结构性问题，在经济衰退时会给企业带来额外风险。

55、有息负债比率、有息负债比率（短期借款一年内到期的长期负债长期借款应付债券长期（短期借款一年内到期的长期负债长期借款应付债券长期应付款）股东权益期末数应付款）股东权益期末数100%100%无息负债与有息负债对利润的影响是完全不同的，前者不直接减少利润，后者可以通无息负债与有息负债对利润的影响是完全不同的，前者不直接减少利润，后者可以通过财务费用减少利润；因此，公司在降低负债率方面，应当重点减少有息负债，而不过财务费用减少利润；因此，公司在降低负债率方面，应当重点减少有息负债，而不是无息负债，这对于利润增长或扭亏为盈具有重大意义。

在揭示公司偿债能力方面，是无息负债，这对于利润增长或扭亏为盈具有重大意义。

在揭示公司偿债能力方面，100%100%是国际公认的有息负债对资本的比率的资本安全警戒线。

是国际公认的有息负债对资本的比率的资本安全警戒线。

1515（三）营运能力11、存货周转率、存货周转率销货成本销货成本（期初存货期末存货）（期初存货期末存货）存货周转天数存货周转天数天存货周转率天存货周转率存货周转率（天数）表达了公司产品的产销率，如果和同行业其它公司相比存货周转率（天数）表达了公司产品的产销率，如果和同行业其它公司相比周转率太小（或天数太长），就要注意公司产品是否能顺利销售。

周转率太小（或天数太长），就要注意公司产品是否能顺利销售。

22、应收账款周转率、应收账款周转率=销售收入平均平均应收账款销售收入平均平均应收账款该指标反映的是公司对应收账款的利用效率，反映了公司的资金周转状况。

该指标反映的是公司对应收账款的利用效率，反映了公司的资金周转状况。

33、固定资产周转率、固定资产周转率销售收入平均固定资产销售收入平均固定资产该比率是衡量企业运用固定资产效率的指标，指标越高表示固定资产运用效该比率是衡量企业运用固定资产效率的指标，指标越高表示固定资产运用效果越好。

果越好。

44、总资产周转率、总资产周转率销售收入平均资产总额销售收入平均资产总额该指标越大说明销售能力越强。

该指标越大说明销售能力越强。

1616（四）盈利能力11、营业成本比率、营业成本比率营业成本营业成本/主营业务收入主营业务收入100%100%在同行之间，营业成本比率最具有可比性，原因是原材料消耗大体一致，生产设备及在同行之间，营业成本比率最具有可比性，原因是原材料消耗大体一致，生产设备及工资支出也较为一致，发生在这一指标上的差异可以说明各公司之间在资源优势、区工资支出也较为一致，发生在这一指标上的差异可以说明各公司之间在资源优势、区位优势、技术优势及劳动生产率等方面的状况。

那些营业成本比率较低的同行，往往位优势、技术优势及劳动生产率等方面的状况。

那些营业成本比率较低的同行，往往就存在某种优势，而且这些优势也造成了盈利能力上的差异。

相反，那些营业成本比就存在某种优势，而且这些优势也造成了盈利能力上的差异。

相反，那些营业成本比率较高的同行，在盈利能力不免处于劣势地位。

率较高的同行，在盈利能力不免处于劣势地位。

22、营业利润率、营业利润率营业利润营业利润/主营业务收入主营业务收入100%100%33、销售毛利率、销售毛利率（主营业务收入（主营业务收入-主营业务成本）主营业务收入主营业务成本）主营业务收入100%100%44、主营业务利润率、主营业务利润率主营业务利润主营业务收入主营业务利润主营业务收入100%100%一个企业如果要实现可持续性发展，主营业务利润率处于同行业前列并保持稳定十分一个企业如果要实现