房产营销提案.ppt

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提案构架提案构架1、市场主要楼盘调研2、市场现状分析1、区域主要楼盘调研

（一）商丘房地产市场分析

（一）商丘房地产市场分析2、区域市场特征分析2、项目规划解读3、项目卖点挖掘1、总体定位1、项目立地条件分析2、形象定位4、价格定位3、客群定位（五）营销策略性思考（五）营销策略性思考

（二）区域房地产市场分析

（二）区域房地产市场分析（四）项目基础定位项目基础定位（三）项目解读（三）项目解读（六）视觉表现部分（六）视觉表现部分1、整体营销策略2、整体运营轴线一.商丘房地产市场分析1、市场主要楼盘调研2、市场现状分析1、市场主要楼盘调研弘盛王朝项目规模：

一期两栋高层，一栋小高层，户型以80-89两房、116-127三房为主述求卖点：

源于英伦半岛的生活典范，酒店式臻品豪宅、地源热泵销售现状：

3800元/，小户型销售60%，130多房源占总房源的20%，目前销售一半融和新城项目规模：

总建面61230，临街两栋18+1层品字楼，四栋11+1层建筑,户型以100左右的2-2-1，101-132的3-2-1户型，136-143的3-2-2户型述求卖点：

商虞一体化通道、板式建筑，周边学校配套销售现状：

6月26日开盘，一期四栋11+1层264套当天销售约160套，成交均价3200元/1、市场主要楼盘调研1、市场主要楼盘调研1、市场主要楼盘调研1、市场主要楼盘调研1、市场主要楼盘调研1、市场主要楼盘调研1、市场主要楼盘调研1、市场主要楼盘调研1、市场主要楼盘调研罗马花园投资商：

意大利温信投资集团公司开发商：

商丘温信房地产开发有限公司项目位置：

商丘市昆仑路建筑规模：

总占地200亩，总建筑面积：

26万一期100亩，建筑面积：

12万建筑形态：

由13栋6层的多层、10栋12层小高层、花园洋房组成容积率：

2.0绿化率：

50%主力户型：

80.8、108.7、126.37、134.36、138、130、125.82、129.92、100.57.销售进度：

售楼部于一年前都已经对外开放，但是一直水采取任何销售动作，现在对面宣称下个月要有相应的销售动作。

配套设施：

24小时热水、地源热泵、恒温恒湿恒氧1、市场主要楼盘调研1、市场主要楼盘调研金鼎世家开发商：

商丘市三鼎房地产开发有限公司项目位置：

锦锈路与君台路西北角建筑规模：

总用地12517、总建筑面积23522.87。

其中住宅22091，商业1299.建筑形态：

由11栋11层的小高层组成销售总户数：

336套绿化率：

31.57%容积率：

2.1建筑密度：

26.64%地面车位：

120个主力户型：

93.85、119.22、117.31、86.73、125.63销售进度：

一期推4栋11层小高层，7月16日开始排号，交5000抵10000，现已排至200号。

9月份开盘，开盘时价格2800元/。

一期交房日期：

2012年5月工程进度：

一期所推的4栋都已将近封顶。

1、市场主要楼盘调研天然居开发商：

南昌市兴城房地产开发公司商丘分公司项目位置：

平原路与文化路交叉口往南500米路东建筑规模：

总用地17906、总建筑面积32000建筑形态：

由10多栋12层的小高层组成销售总户数：

331套绿化率：

31.5%容积率：

2.5建筑密度：

27.9%主力户型：

101的二房、94二房、122三房二厅二卫、136三房二厅二卫销售进度：

一期推沿街的4栋楼，共计140套房源。

8月7日开始排号，交30000抵35000，现已排至500号。

于8月21日开盘，开盘价不低于3300元/。

一期交房日期：

2012年5月工程进度：

一期所推的4栋都已封顶。

1、市场主要楼盘调研金色福园二期开发商：

江苏中大环球项目位置：

昆仑路与新兴路交叉口（梁园区区政府东北面）建筑规模：

总建筑面积20万建筑形态：

由17栋5-6层的多层组成绿化率：

35%主力户型：

80的二房、93二房、98二房、114三房二厅一卫、140、150四房二厅二卫、170复式销售进度：

一期为0370国际城，当时开盘价1500左右，二期于5月份排号，6月25日开盘，开盘时推售180套房源，价格为28003000元/,现在是持续销售期，现已销售70%，四层以下房源基本没有。

优惠措施：

一次性98折，按揭无优惠。

一期交房日期：

2012年3-4月配套设施：

8重智能化，送壁挂炉，无市政供暖。

1、市场主要楼盘调研1、市场主要楼盘调研2、市场现状分析2、市场现状分析建筑风格更加多样化市场竞争日益激烈，各项目在产品打造上更加注重差异化竞争，其首要表现为建筑风格差异化的凸显，尤以欧陆风盛行，并受到市场热捧；经济舒适型户型青睐有加80-90两房、100-110小三房最受欢迎；100两房、120三房次之，130以上大三房、四房在各楼盘去化速度明显缓慢；价格持续稳步上升08年金融危机后两年内商丘房地产价格大幅提升，提升幅度超过1000元，今年以来房价更是节节攀升，目前商丘市中档楼盘均价达到3500元；2、市场现状分析2、市场现状分析2、市场现状分析2、市场现状分析二、区域房地产市场分析1、区域主要楼盘调研2、区域市场特征分析三、项目解读11、项目立地条件分析、项目立地条件分析22、项目规划解读、项目规划解读33、项目卖点挖掘、项目卖点挖掘1、项目立地条件分析1、项目立地条件分析1、项目立地条件分析项目一期有两栋24层的高层住宅组成，采光、通风、景观绿化均好性较强，停车充足，蓝白相间的建筑外立面、蓝色的坡屋顶，整幢建筑阳光亮丽而不流俗，简洁而不失品质，与周边公园、绿地、运河搭配完美和谐；户型包括40多平方米南向小户、90平方米两房、118平方米舒适三房、136平方米完美三房、166平方米豪华四房（可独立分割为120多平方米三房和40多平米小户）可以说整个户型搭配满足了投资型、自住型、刚性需求、改善型等不同类别和需求的客户群体。

2、项目规划解读四、项目基础定位、1、总体定位2、形象定位3、客群定位4、价格定位11、总体定位、总体定位22、推广形象定位、推广形象定位一河双公园我家在这里33、客群描述、客群描述不愿到其他区域置业的周边原住居民不愿到其他区域置业的周边原住居民宜兴路钢材市场经营户宜兴路钢材市场经营户家电大世界经营户家电大世界经营户区域内中小学教师，企事业单位职工区域内中小学教师，企事业单位职工外出务工回乡置业的白领一族外出务工回乡置业的白领一族向往该区域人居环境的市区其他客户向往该区域人居环境的市区其他客户44、价格初步定位、价格初步定位五、营销策略性思考1、整体营销策略2、整体运营轴线项目销售节奏、开发周期根据项目所在区域房地产竞争情况，本项目在营销方面应提前行动，抢占市场先机第一阶段项目筹备期时间节点：

2011年10月底以前阶段目标：

通过户外释放项目信息，制定具体营销策略，售楼部装饰装修，人员培训，相关资料准备。

工程节点：

桩基进场，工程开始施工，售楼部装修完成，销售人员进场第二阶段项目入市期时间节点：

10月底-12月底阶段目标：

树立项目差异化高端市场形象，以高端形象入世；释放产品信息，开始接受客户咨询，积累意向客户资源。

第三阶段：

项目认筹期时间节点：

2012年1月初阶段目标：

确定入市价格，积累认购客户资源，保障项目首期房源足够的认筹率，力求实现开盘热销，同时通过集中认筹收取排号金，有效缓解项目开发资金压力。

第三阶段：

项目认筹期时间节点：

2012年1月初阶段目标：

确定入市价格，积累认购客户资源，保障项目首期房源足够的认筹率，力求实现开盘热销，同时通过集中认筹收取排号金，有效缓解项目开发资金压力。

1.推广节奏：

分散集中，持续不断所谓分散集中，即推广分为集中式和分散式。

集中式，在认筹、开盘期前后两个月的时间内进行较大力度的宣传推广，集合各种手段，扩大推广宣传面及影响力，为关键性销售节点大造声势，如综合采用短信、电视户外、派单等，以求在短时间内吸引整个社会的关注，制造市场热点。

22、推广策略思考推广策略思考22、推广策略思考推广策略思考22、推广策略思考推广策略思考22、推广策略思考推广策略思考33、销售策略思考销售策略思考33、销售策略思考销售策略思考33、销售策略思考销售策略思考33、销售策略思考销售策略思考5.销售组织步调一致，强调杀客从以下两点主抓：

一是培训。

案场培训不间断进行，除了就项目价值、竞争对手、案场配合、签约逼定、销售技巧、客户心理等方面的系统性培训之外，还将就某阶段特别突出的客户疑虑及重点难点问题进行针对性培训，通过提高每名置业顾问的专业水平，从而提高整个团队的整体水平，将客户的签约成功率提至最高。

二是激励。

将现有置业顾问分为两组，进行分组竞赛，并制定阶段性奖罚措施，让每名置业顾问都充分紧张起来，充分调动每人的主观能动性。

销售组织层面，除以上两点外，另有多种形式，针对不同节点的不同情况展开。

33、销售策略思考销售策略思考视觉表现部分