鄂伦春金地花园住宅小区可研报告.docx
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鄂伦春金地花园住宅小区可研报告
目 录
第一章申报单位及项目概况
一、项目申报单位概况
1、项目单位名称
鄂伦春自治旗金地房地产开发有限责任公司
2、法定代表人：
祝仰晶
3、项目单位简介
鄂伦春自治旗金地房地产开发有限责任公司于2010年8月25日在鄂伦春自治旗工商局注册成立，是一家以房地产开发为核心业务的有限责任公司。
公司办公地址设在大杨树聚宝龙宾馆，注册资金壹仟万元整。
经营年限2010年8月25日至2020年8月24日，房地产开发资质为暂定资质。
鄂伦春自治旗金地房地产开发有限责任公司资金及技术力量雄厚，管理经验丰富，有健全的技术队伍，有完善的质量管理体系，有一支决策运转高效，工作热情高涨的团队。
公司以市场为导向，以建设小康社会为目标，以全心全意为人民服务为宗旨，以向社会提供优良房地产产品为目的。
公司自成立以来，在各级政府及有关各部门的领导下，认真贯彻执行党的房地产开发等各项方针政策，严格遵守国家有关房地产开发建设、房产商品经营的法律、法规，遵循“以人为本、为民开发、加强规划、依法经营、强化管理、让利于民”的企业理念，按照各级人民政府的规划蓝图，本着“开发建设优良工程，竭诚奉献精品楼房，保障人民安居乐业，建设城市小康社会”的企业经营方针，不断适应各地城镇建设的发展步伐，积极进行房地产开发为各地的城镇建设和经济发展贡献精品工程。
二、项目概况
1、项目名称
鄂伦春自治旗金地花园A区建设工程
2、项目建设地点
鄂伦春自治旗阿里河镇
3、建设期限
项目建设期一年半。
2011年3月项目审批、立项、编制申请报告；4月进行工程设计、招投标、准备；5月开工建设；2012年12月竣工交付使用。
4、项目建设背景及必要性
（1）项目建设背景
本项目建设地位于内蒙古自治区呼伦贝尔市鄂伦春自治旗，鄂伦春自治旗位于呼伦贝尔市东北部，总面积59880平方公里，是全市面积最大的旗（市）。
成立于1951年，是我国最早成立的民族自治旗。
鄂伦春自治旗地处偏远、经济落后地区，境内人口以从事林业生产、农牧业生产为主，阿里河镇是鄂伦春自治旗政府所在地，是全旗政治、经济、文化中心。
鄂伦春自治旗建设之初受国家经济能力的制约，建设上一直采取“先生产、后生活”，“边生产、边建设”的总体思路，从设计到建设都采取“因陋就简”的发展模式，使该区的生活条件仍然停留在相对落后的计划经济年代水平。
社会生产与经济的主体是林业和农牧业，用市场配置资源的理念也无法在本区发挥作用。
所以，导致国有该区职工居民住宅在建设布局不合理，没有形成基础设施配套完善的“社区”，给排水、供暖、燃料等无法达到合理的集中供给规模，同时还带来环境恶化，卫生条件较差，道路泥泞，垃圾成堆等诸多问题。
职工居民住房条件与国家小康建设目标及建设社会主义新农村的具体要求相距甚远。
住房问题是重要的民生问题，解决落后地区低收入家庭住房困难，是深入贯彻落实科学发展观，全面建设小康社会和构建社会主义和谐林区的目标要求，是维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，是政府公共服务的一项重要职责。
为此，党中央根据目前经济发展形势和国家积累，确定我国社会进入了以工促农、以城带乡的发展阶段。
本项目符合国家保障性安居工程的重要精神，是在提高少数民族地区职工生活水平，拉动内需，促进我国经济平稳快速发展的背景下提出来的。
（2）项目建设的必要性
该棚户区共有230户，房屋多是上世纪60年代建成，结构以砖木砖混结构为主，墙体及门窗保温性差、屋面保温、防水性不好，北方冬季漫长，室内温度不足；夏季漏雨潮湿，室内卫生环境差。
基础设施简陋，没有规划，布局混乱，安全隐患突出。
推进该小区改造是广大群众的热切期盼。
小区内居民主要是下岗失业人员、企业转制职工及本地村民，群众改变住房状况的愿望十分迫切，而自身却不具备足够的经济能力。
帮助他们解决住房困难，是各级政府义不容辞的重要责任。
通过改造回迁，增加房屋供应满足改善性住房要求的方式改造棚户区，使其成为具有现代意义的居民社区，无论是从节约土地，还是改善现有居民的安居条件，都是很好的选择。
通本项目的实施，改善安居条件，使百姓享受真正的城市文明，无疑是最大的惠民工程。
也是实现以人为本，推进城镇化发展的实质性举措，其建设对于促进少数民族地区经济的发展和保持少数民族社会稳定具有重大的现实意义，因此项目建设是必要的和可行的。
5、建设规模
鄂伦春自治旗金地花园建设工程分三个区建设，分为A区、B区和C区。
项目总规划用地面积52806.00㎡；总建筑面积73700.00㎡；建筑物基底总面积12283.33㎡；道路及地面硬化总面积15259.97㎡；绿化总面积23762.70㎡；自行车棚5处，共计1500.00㎡。
项目总图控制指标：
建筑密度23.26%；容积率1.40；绿化率45%。
鄂伦春自治旗金地花园一期建设工程，项目总规划用地面积15515.18㎡；总建筑面积21652.99㎡；建筑物基底总面积3608.83㎡；道路及地面硬化总面积4424.52㎡；绿化面积6981.83㎡；自行车棚2处500.00㎡。
6、建设内容
鄂伦春自治旗金地花园A区拟建4栋多层住宅楼，楼号分别为1#、3#、5#、7#住宅楼，建筑主体均为六层，一层均为车库，二～六层均为住宅，总建筑面积21652.99㎡。
其中：
（1）住宅建筑面积18044.16㎡（包括公租房建筑面积541.32㎡）；
（2）车库建筑面积3608.83㎡。
建筑结构：
1层底框，2-6层砖混结构。
详见表1-1《项目建设一览表》、详见表1-2《项目建筑指标一览表》
项目建设一览表
表1-1
序号
项目名称
单位
设计数据
备注
1
项目规划用地面积
㎡
15515.18
2
其其中
建筑基底总面积
㎡
3608.83
绿化面积
㎡
6981.83
道路面积
㎡
2733.00
地面硬化面积
㎡
1691.52
自行车棚
㎡
500.00
3
总建筑面积
㎡
21652.99
4
其其中
住宅
㎡
18044.16
住宅210户（包括公租房）
车库
㎡
3608.83
车库162间
5
建筑密度
%
23.26%
6
容积率
1.40
7
绿地率
%
45%
8
限高（最高）
m
36.5m，（其中:
1层高3m；2-6层层高3.3m;室内外高差0.5m）
9
结构
1层底框、2-6层砖混结构
鄂伦春金地花园A区建筑指标一览表
表1-2
区号
建设内容
占地面积
总建筑面积
层数
限高
功能
住宅面积
车库面积
户数
车库
㎡
㎡
层
m
㎡
㎡
户
间
A区
1#
985.59
5913.55
6
20.00
1层车库；2-6层住宅
4927.96
985.59
60
45
3#
985.63
5913.80
6
20.00
1层车库；2-6层住宅
4928.16
985.64
60
45
5#
818.80
4912.82
6
20.00
1层车库；2-6层住宅
4094.02
818.80
45
36
7#
818.80
4912.82
6
20.00
1层车库；2-6层住宅
4094.02
818.80
45
36
合计
3608.83
21652.99
18044.16
3608.83
210
162
占总建筑面积的比例
83.33%
16.67%
（1）住宅
本项目拟建4栋多层住宅楼，其中2-6层均为住宅，住宅建筑面积18044.16㎡，占总建筑面积的83.33%。
设计总户数210户，户型8种，12个单元。
具体户型、户数分配如下：
A户型建筑面积为46.00㎡，共10户，合计建筑面积为460.00㎡，占总住宅建筑面积的2.55%。
B户型建筑面积为59.00㎡，共10户，合计建筑面积为590.00㎡，占总住宅建筑面积的3.27%。
C户型建筑面积为66.00㎡，共30户，合计建筑面积为1980.00㎡，占总住宅建筑面积的10.97%。
D户型建筑面积为78.00㎡，共40户，合计建筑面积为3120.00㎡，占总住宅建筑面积的17.29%。
E户型建筑面积为89.00㎡，共80户，合计建筑面积为7120.00㎡，占总住宅建筑面积的39.46%。
F户型建筑面积为99.00㎡，共10户，合计建筑面积为990.00㎡，占总住宅建筑面积的5.49%。
G户型建筑面积为118.00㎡，共20户，合计建筑面积为2360.00㎡，占总住宅建筑面积的13.08%。
H户型建筑面积为142.42㎡，共10户，合计建筑面积为1424.46㎡，占总住宅建筑面积的7.89%。
其中：
90㎡及以上户型40户，建筑面积4774.16㎡，90㎡以上户型建筑面积占总住宅面积的26.46%，90㎡以上户数占总户数的19.05%，；90㎡以下户型170户，建筑面积13270.00㎡，90㎡以下户型建筑面积占总住宅面积的73.54%，90㎡以下户数占总户数的80.95%。
详见《住宅楼面积分配表》表1-3
详见《总住宅户型分配表》表1-4
A区住宅楼面积分配表
表1-3
序号
楼号
单元（个）
梯户（户）
层数（层）
户数（户）
住宅建筑面积㎡
1
1#
3
4
2—6
60
4927.96
2
3#
3
4
2—6
60
4928.16
3
5#
3
3
2—6
45
4094.02
4
7#
3
3
2—6
45
4094.02
合计
12
210
18044.16
A区总住宅户型分配表
表1-4
序号
户型
单户建筑面积
户数
合计建筑面积
占总住宅建筑面积的（%）
占总住宅户数的（%）
（㎡）
（户）
（㎡）
1
A户型
46.00
10
460.00
2.55%
4.76%
2
B户型
59.00
10
590.00
3.27%
4.76%
3
C户型
66.00
30
1980.00
10.97%
14.28%
4
D户型
78.00
40
3120.00
17.29%
19.05%
5
E户型
89.00
80
7120.00
39.46%
38.10%
90㎡以下小计
170
13270.00
73.54%
80.95%
6
F户型
99.00
10
990.00
5.49%
4.76%
7
G户型
118.00
20
2360.00
13.08%
9.53%
8
H户型
142.42
10
1424.16
7.89%
4.76%
90㎡以上小计
40
4774.16
26.46%
19.05%
合计
210
18044.16
100.00%
100.00%
（2）车库
本项目4栋住宅楼一层均为车库，合计建筑面积3608.83㎡，车库建筑面积占总建筑面积的16.67%。
车库共设4种户型，总间数162间。
详见表1-5《总车库户型分配表》
总车库分配表
表1-5
户型
单户建筑面积㎡
户数
（户）
合计建筑面积㎡
占总车库建筑面积的（%）
C1户型
19.50
10
195.00
5.40%
C2户型
21.00
10
210.00
5.82%
C3户型
22.00
62
1364.00
37.80%
C4户型
23.00
80
1839.83
50.98%
合计
162
3608.83
100.00%
（3）公建
自行车棚2处，合计500㎡。
（4）市政配套工程
1）供电
电源就近接入城市供电网10kv线路一路，根据本期建设项目用电容量估算，工程需安装800KVA变压器1台。
据10KV电源T接点约42米。
在规划区域设路灯及庭院灯8盏。
2）供热
城市供热管网已敷设至该区域道路附近，在商住楼北侧接入一根DN150的保温供热管网引入小区内，在小区共暗敷设40延长米供热管网即可引入各栋楼入户供热。
3）给水
本项目从城市自来水管网上接DN150给水管，由市政管网直接供水。
在红线区域内干管环形暗敷设45延长米。
采用独立的给水系统，分别从给水干管上接管入户，给水入口处分功能设水表计量。
4）排水
该项目采取雨水、污水分流的排水体制。
敷设排水管网50延长米，管径为DN300。
生活污水排入化粪池沉淀处理后，排至市政污水管网。
雨水尽可能的排向绿地，多余雨水汇集沉淀后排至市政雨水管网。
并且根据实际情况，需在小区内设置配电室和垃圾分类投放站等。
（5）道路交通和绿化
项目区域内建设机动车道路和步行道路，楼前地面硬化。
机动车道宽6米，按城市道路标准建设。
步行道路采取硬化与混凝土道板铺设相结合的方法，结合园区生态绿化、建筑格局进行设计，使区域的各单元有机的联系起来，方便业主出行和休闲活动要求。
项目建设的机动车道、步行道路和地面硬化合计面积为4424.52平方米。
其中道路面积为2733.00平方米，地面硬化面积为1691.52平方米。
小区内绿化面积6981.83平方米，绿化采用花坛草坪相结合的形式，并根据鄂伦春自治旗城市规划要求，选择适合本地区栽种的花卉和植被。
供居民平时散步、休憩、交往活动，创造利于身心健康的生态环境和优美的公共交往空间。
（6）项目建设目标
均好性：
户型好、景观好、交通好，户户资源平等、价值平衡。
生态性：
尊重自然、尊重文脉、保护生态，创造一个可持续发展的居住区。
功能性：
混合用地，充分满足小区居民和附近居民对各项功能的要求。
社会性：
增加居民之间相互交流的机会，重视亲近的邻里关系，创造和谐家园。
多样性：
功能形式灵活多样，丰富充实。
有各式各样的商业场所，满足人们各种需要。
舒适型：
减少城市环境压力，使人们身心得以轻松，富于人性化，自然、优美、和谐、有序。
整体性：
充分利用土地资源整体设计，合理布局，统一中有变化，变化中求统一。
7、总图布置
（1）平面布置
鄂伦春自治旗金地花园A区建设工程项目，占地15515.18㎡，小区设计为院落式布局，小区内建筑物有序排列，分区明确、布局均衡。
小区设计的原则：
1）方便居民生活，有利于组织管理；
2）合理组织人流、车流，有利于安全防卫；
3）合理设置公共服务设施，方便业主日常需求，打造更加人性化的现代居住环境。
4）注重景观和空间的完整性，供电、通讯、有线电视、路灯等管线地下埋设。
5）主要技术指标：
该项目主要技术指标由总体指标控制，
项目区内道路设置遵循经济合理、出行方便、内外联系畅通、满足地下工程管线埋设要求等原则进行。
场地内主要道路宽不低于6米。
区域内主要道路有主次二个出入口与外围道路相连，区域内道路环行设置以利于消防车、救护车及业主车辆通行。
区域内设置给水、排水和供热管线，同时考虑电力、通讯、电视电缆等管线的埋设。
绿化采用绿植、花坛草坪相结合的形式，并根据鄂温克自治旗城市规划要求，选择适合本地区栽种的花卉、植被和树种。
（2）竖向设计
项目区地势比较平缓，竖向布置采用平坡式。
为防止市政道路雨水流进项目区域，入口处道路纵坡按0.4%设计，场地排水按0.3%降坡。
场地排水以地面自然排水与雨水管网相结合，汇集到市政雨水管网。
建筑立面设计尊重地方文化，以现代建筑风格为主，体现时代风格。
既有文化品味，又体现现代建筑语言。
总体风格和谐统一，建筑色彩、窗户、建筑材料质感等建筑元素增加变化，体现差异性、领域感和丰富性。
注重细部设计，加强虚实对比，达到典雅别致，表达对建筑审美的需求，大气新颖且实用。
建筑的屋顶、窗户等重点部位处理体现现代建筑的风格。
立面处理简洁明快，外装饰面处理给人温暖和谐的感觉
8、建筑方案设计
（1）设计依据
本项目编制执行现行国家、建设部建筑设计规范、标准及当地有关规定。
《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
《住宅建筑规范》GB50386-2005；
《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）；
《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
《城市道路绿化规划与设计规范》CJJ75-97；
《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；
《建筑采光设计标准》GB/T50033—2001；
《建筑照明设计标准》GB50034—2004；
《建筑给排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）。
（2）户型设计
该项目建设四栋多层住宅楼，共设计12个单元，有一梯三户、一梯四户，每个单元设一部步行楼梯，住宅楼设计8种户型，总户数210户，住宅总建筑面积为18044.16㎡。
其中，90㎡以下户型170户，建筑面积13270.00㎡，90㎡以下户型建筑面积占总住宅面积的73.54%，90㎡以下户数占总户数的80.95%，满足相关规定要求。
户内开间以二室一厅、三室一厅户型为主，结合鄂伦春自治旗生活习惯的需求，设计中每户均有一开间以上的朝南房间，日照好。
每户以客厅为居室核心，居寝分离、洁污分离、动静分区，客厅与餐厅有分有合，南北通风。
为表达对人的关怀，重视厨房和餐厅的关系，设计上加强生活区的细化和整合。
卫生间设计功能明确，浴便，洗手，洗衣组合布置，体现了高品味生活的空间要求。
（3）立面设计
建筑立面设计尊重地方文化，体现现代风格。
建筑的屋顶、窗户等重点部位的着重处理体现了现代建筑风格，既蕴含文化品味，又体现现代建筑语言，小区总体风格和谐、统一。
建筑色彩，阳台，窗户、建筑材料质感等建筑元素上增加变化，体现差异性、领域感和丰富性。
配合门廊、栏杆，注重细部设计，加强虚实对比，达到典雅别致效果。
重点部位的处理体现了现代建筑的风格。
立面处理简洁明快，外装饰面处理给人温暖细腻的感觉。
（4）结构设计
抗震设防烈度：
六度
建筑类别：
丙类
结构形式：
1层底框、2-6层砖混结构
耐久等级：
三级（50年）
耐火等级：
建筑耐火等级为二级
（5）建筑方案设计
1）基础：
住宅楼1层为底框、2-6为层砖混结构，1层底框采用筏板基础，2-6层基础采用毛石混凝土条型基础，混凝土强度等级为C30；
2）墙体：
住宅楼墙体依据《外墙外保温工程技术规程》JG144-2004，1层建筑外墙为200㎜厚钢筋混凝土墙体外挂100厚EPS保温板，内墙为140㎜厚钢筋混凝土墙体；2-6层建筑的承重外墙为370㎜砖墙，外贴100㎜厚聚苯板，内隔墙为240㎜砖墙；
3）楼板及屋面
采用把楼板厚度控制在满足板的厚度与计算跨度要求的比值，并满足防火和预埋管线要求，全部采用钢筋混凝土现浇板，涂膜防水层。
屋面根据《屋面工程技术规范》GB50345--2004，层面防水等级按Ⅱ级计算，防水层耐用年限为15年。
4）门
①住宅楼在每个单元设有楼宇钢制防盗门，楼宇门设有可视对讲系统，户内分机设在每户门的入口处，可控制楼宇门的开启。
分户门采用钢制防盗门，内门不安装；
②车库门：
采用防火保温遥控升降门；
5）窗户
所有窗户外窗为单框中空三玻塑钢窗,开启方式为平开内开。
6）内装修：
户内内墙面、地面为砂浆面层、顶棚为混凝土面层、普通螺口灯座，上下水只在相应位置留接口，所有卫生器具、洗手盆均不安装。
各楼楼梯间地面为大理石地面，楼梯扶手为不锈钢扶手。
7）外装修：
外墙主要为面砖和涂料墙面，底层局部墙面装饰花岗岩文化石，楼面为小坡屋架彩钢板。
（6）建筑消防设计
1）设计依据
《建筑设计防火规范》GB50016—2006；
《建筑物防雷设计规范》GB50057-94；
《建筑灭火器配置设计规程》GB50140-2005；
《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95；
2）建筑耐火等级为二级。
3）消防车道：
小区有主次二个出入口与城市道路相连，小区内二级主路宽度不小于6米，形成环型消防车道，可到达各幢住宅，能够满足消防通道的要求。
4）本项目的建筑装修材料，采用阻难燃材料，并严禁使用燃烧时产生有毒气体及窒息性气体的材料，建筑构件的燃烧性能和耐火等级都满足建筑耐火等级要求。
9、配套工程方案
项目拟建地点市政基础配套设施完备，适合住宅楼开发建设。
根据城市规划要求，市政公用设施各种管线全部埋在地下，不宜架空敷设。
（1）电气系统设计方案
1）设计依据
《民用建筑电气设计规范》JGJ16--2008
《供配电系统设计规范》GB50052-2009
《低压配电设计规范》GB50054-95
《综合布线系统工程设计规范》GB50311—2007。
2）电气设计范围
主要包括：
供配电系统、照明系统、通信与信息系统、安全防范系统、消防联动控制系统，防雷接地系统。
3）供配电工程方案
①设计范围
10kV及以下变配电系统、照明系统、建筑物防雷接地系统、线路敷设、弱电系统等。
②供电电源
本地区变电站容量可以满足本工程用电。
电源从项目建设区域南侧由城市供电电网引入一路10KV电源至小区设备间，变压后以380V/220V电压等级辐射分配到各户及各用电点。
计量设置在楼梯间，采用单户电表出户计量，电度表采用新型电子磁卡表计量。
根据用电负荷估算，该项目应设置800KVA节能型变压器一台，作为供电电源。
③负荷估算：
a.住宅用电量
居民住宅根据住宅设计规范本工程住宅用电标准为每户4KW，其中：
40%为照明用电，按5h/d,需要系数为0.35；60%为家电设备用电，按3h/d,需要系数为0.6；
b．地上车库用电量
车库用电量采用单位面积功率法估算，其中：
照明按0.005KW/m2计算，按1h/d,需要系数为0.5；电动卷帘门162个按0.14KW/m2计算，按1h/d,需要系数为0.8；
c．公共设施
公共设施用电量按设备功率法估算，电子监控设备按0.3kw/套，24h/d,需要系数为1；路灯、庭院灯按0.2kw/套，12h/d,需要系数为0.8；
d.输配电损失按总年耗电量的5%估算；
经上述估算，该项目总用电负荷为882.62KW，年总耗电量59.21万kwh。
根据用电性质，使用率按65%、变压器经济负荷率按85%计算，建议选用800KVA变压器1台。
详见《用电量估算及变压器选配表》表1-6
用电量估算及变压器选配表
表1-6
序号
用电类别
数量
单位
单耗
日最高负荷
需要系数
年利用小时
年耗电量
备注
（KW）
（kx）
（h）
（万kwh）
一
住宅
210
户
4KW/户
840.00
54.57
1
照明
336.00
0.35
1825
21.46
容量40%；日利用5h
2
家用电器
504.00
0.60
1095
33.11
容量60%；日利用3h
二
地上车库
3608.83
㎡
40.72
0.99
1
照明
3608.83
㎡
0.005KW/㎡
18.04
0.50
365
0.33
日利用1h
2
电动卷帘门
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