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xxx开发区技术报告基本要求

xxxx开发区土地集约利用评价更新成果之二

xxxx开发区

土地集约利用评价成果更新（2012）

技术报告

xxxx开发区管理委员会

xxxx编制单位

2012年6月

目录

第二部分开发区土地集约利用评价成果更新技术报告1

一、评价工作体系概述1

（一）评价对象及范围1

（二）评价时点2

（三）基础资料的有关说明2

（四）评价原则2

1、政策导向性原则2

2、综合性原则2

3、因地制宜原则2

4、主导因素原则3

5、现时性原则3

6、定量和定性结合原则3

（五）评价路线与方法3

1、评价内容3

2、评价方法4

3、技术路线4

（六）特别说明事项6

1、关于评价成果应用条件的说明6

2、关于开发区更新意义的说明6

3、关于开发区评价四至范围切割地块处理说明6

二、开发区概况7

（一）自然地理位置7

1、地理位置7

2、自然环境8

3、资源状况10

（二）社会经济发展11

1、行政区划11

2、交通条件11

3、基础设施12

4、产业发展12

5、社会经济13

（三）开发区发展阶段13

（四）开发区类型15

三、土地利用状况调查17

（一）调查工作概述17

（二）调查要点说明17

1、调查内容17

2、调查步骤、方法及结果18

（三）用地结构和功能定位协调状况分析18

1、土地资源特点18

2、现状土地利用结构分析19

3、规划用地结构及规划实施情况分析21

（四）土地开发和建设情况分析22

1、开发区土地开发建设情况22

2、开发区土地供应状况23

（五）土地管理绩效分析25

1、土地监管绩效调查25

2、土地供应市场化状况25

四、土地集约利用程度评价26

（一）程度评价方法与过程26

1、确定评价指标体系26

2、指标权重值26

3、现状值计算29

4、指标理想值29

5、指标量化31

6、评价结果32

（二）程度评价结果分析34

1、土地集约利用水平分析34

2、土地集约利用评价指标现状值变化分析35

（三）程度评价结果应用36

1、评价指标现状值是衡量土地集约利用状况的重要标准36

2、为调整用地结构、优化功能分区提供依据36

3、为建立集约用地考核评价制度提供参考37

五、土地集约利用潜力测算37

（一）潜力测算方法37

1、土地集约利用潜力构成37

2、测算方法38

（二）潜力测算结果分析40

1、扩展潜力测算结果40

2、结构潜力测算结果40

3、强度潜力测算结果41

4、管理潜力测算结果41

5、尚可供地年数测算42

（三）潜力测算结果应用42

（四）开发区潜力测算结果与上一轮对比分析43

六、土地集约利用评价结论与建议45

（一）土地集约利用评价结论45

1、土地集约利用水平较高45

2、土地利用强度适中45

3、产业用地投入产出有待提高45

4、土地利用监管绩效突出46

5、土地供应市场化程度较高46

（二）土地集约利用评价成果应用建议46

1、参照集约评价指标，多措并举提高现有企业土地集约利用程度46

2、结合集约评价成果，细化招商引资工作46

3、对比集约评价数据，改善现状产业结构，提高集约化水平47

（三）土地集约利用评价成果更新建议47

附表开发区土地集约利用评价更新成果表48

第二部分开发区土地集约利用评价成果更新技术报告

一、评价工作体系概述

（一）评价对象及范围

图1xxxx开发区范围

（二）评价时点

（三）基础资料的有关说明

1、评价更新工作所依据的基础资料主要来源于

2、数据节点，如：

xxxx数据等采用2011年12月31日数据，且与评价范围相对应。

其他

（五）评价路线与方法

1、评价内容

（1）开发区用地状况调查

（2）开发区土地集约利用程度评价

（3）开发区土地集约利用潜力测算

2、评价方法

3、技术路线

（六）特别说明事项

二、开发区概况

（一）自然地理位置

1、地理位置

2、自然环境

3、资源状况

（二）社会经济发展

1、行政区划

2、交通条件

3、基础设施

4、产业发展

5、社会经济

（三）开发区发展阶段

（四）开发区类型

三、土地利用状况调查

（一）调查工作概述

（二）调查要点说明

1、调查内容

（1）基本信息调查

（2）土地利用状况调查

（3）用地效益调查

（4）管理绩效调查

（5）典型企业调查

（6）土地供应与保障情况调查

2、调查步骤、方法及结果

（三）用地结构和功能定位协调状况分析

1、土地资源特点

2、现状土地利用结构分析

表3开发区土地利用状况统计表——按建设状况划分

类别

编码

面积（hm2）

占开发区土地总面积比例（%）

开发区土地

Z

1448.38

100

1.已建成城镇建设用地

A

1252.82

86.50

住宅用地

A1

175.59

12.12

工矿仓储用地

A2

633.39

43.73

交通运输用地

A3

217.22

15.00

#其中：

街巷用地

A31

217.22

15.00

商服用地

A4

49.80

3.44

公共管理与公共服务用地

A5

126.70

8.75

#其中：

公园与绿地

A51

27.04

1.87

其他城镇建设用地

A6

50.11

3.46

2.未建成城镇建设用地

B

179.69

12.41

已建成农村建设用地

B1

124.26

8.58

#其中：

已建成农村工矿仓储用地

B11

0.00

0.00

其他未建成城镇建设用地

B2

55.42

3.83

#其中：

已达到供地条件的其他土地

B21

53.69

3.71

未达到供地条件的其他土地

B22

1.73

0.12

3.不可建设土地

C

15.87

1.10

河湖及其蓄滞洪区土地

C1

15.87

1.10

自然、生态保护区土地

C2

0.00

0.00

其他不可建设土地

C3

0.00

0.00

分析上表可得开发区土地利用有如下特点：

表4开发区已建成城镇建设用地的构成情况表

类别

面积（hm2）

占已建成城镇建设用地面积比例（%）

住宅用地

175.59

14.02%

工矿仓储用地

633.39

50.56%

交通运输用地

217.22

17.34%

商服用地

49.80

3.98%

公共管理与公共服务用地

126.70

10.11%

其他城镇建设用地

50.11

4.00%

已建成城镇建设用地

1252.82

100%

3、规划用地结构及规划实施情况分析

（四）土地开发和建设情况分析

1、开发区土地开发建设情况

2、开发区土地供应状况

（1）开发区土地利用状况分析

表5开发区土地利用状况统计表

类别

编码

面积（hm2）

占开发区土地总面积比例（%）

开发区土地

Z

1448.38

100

1.已供应国有建设用地

D

1274.50

87.99

划拨土地

D1

351.53

24.27

有偿使用土地

D2

922.97

63.72

#其中：

有偿使用且未到期土地

D21

922.97

63.72

有偿使用且已到期但未处置土地

D22

0

0

2.尚可供应土地

E

158.00

10.91

尚可划拨土地

E1

41.98

2.90

尚可有偿使用土地

E2

116.02

8.01

#其中：

尚可供应工矿仓储用地

E21

33.03

2.28

其他尚可有偿使用土地

E22

82.99

5.73

3.不可供应土地

F

15.87

1.10

表6开发区历年供应土地情况统计表

年份

供应土地面积（hm2）

供应工矿仓储用地面积（hm2）

备注

1992

257.68

0.00

1993

60.86

6.61

1994

89.82

77.12

1995

137.23

108.17

1996

102.48

50.15

1997

53.44

45.22

1998

47.57

29.43

1999

17.64

14.03

2000

9.84

0.00

2001

36.60

18.58

2002

83.12

72.94

2003

36.21

25.79

2004

102.96

4.67

2005

83.22

78.01

2006

67.70

58.38

2007

50.45

26.08

2008

32.77

6.01

2009

4.39

1.67

2010

39.74

15.00

2011

12.09

7.07

合计

1325.81

644.93

（五）土地管理绩效分析

1、土地监管绩效调查

2、土地供应市场化状况

表7开发区土地市场化供应情况统计表

项目

面积（hm2）

累计应有偿使用土地

922.97

其中：

实际有偿使用土地

922.97

累计应通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地

189.64

其中：

实际通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地

43.86

四、土地集约利用程度评价

（一）程度评价方法与过程

1、确定评价指标体系

表8开发区土地集约利用程度评价指标体系

目标

子目标

指标

说明

土地利用状况

土地开发程度

土地供应率

截至评价时点

土地建成率

用地结构状况

工业用地率

土地利用强度

综合容积率

建筑密度

工业用地综合容积率

工业用地建筑系数

用地效益

产业用地投入产出效益

工业用地固定资产投入强度

取历年累计值

工业用地产出强度

截至评价时点

管理绩效

土地利用

监管绩效

到期项目用地处置率

闲置土地处置率

土地供应

市场化程度

土地有偿使用实现率

土地招拍挂实现率

2002年7月1日至评价时点

2、指标权重值

（1）权重确定原则

表9开发区土地集约利用评价指标权重区间表

目标

权重区间

子目标

权重区间

下限

上限

下限

上限

土地利用状况（A）

0.45

0.50

土地利用程度（A1）

0.25

0.30

用地结构状况（A2）

0.24

0.31

土地利用强度（A3）

0.41

0.48

用地效益（B）

0.28

0.35

产业用地投入产出效益（B1）

1.00

1.00

管理绩效（C）

0.19

0.23

土地利用监管绩效（C1）

0.47

0.53

土地供应市场化程度（C2）

0.47

0.53

（2）权重确定方法

xxxx开发区评价采用特尔菲法确定指标权重值。

在这一步骤中，需要对下面两项内容作统计处理：

（3）权重值测算过程

①设计意见征询表

②选择专家并填写咨询表格

③整理和反馈专家意见

（4）权重测算结果

最终评价体系各项指标权重测算结果见下表。

表10开发区土地集约利用程度评价指标权重结果

目标

权重值

子目标

权重值

指标

权重值

土地利用状况

0.48

土地利用程度

0.30

土地供应率

0.43

土地建成率

0.57

用地结构状况

0.26

工业用地率

1.00

土地利用强度

0.44

综合容积率

0.25

建筑密度

0.23

工业用地综合容积率

0.27

工业用地建筑系数

0.25

用地效益

0.31

工业用地投入产出效益

1.00

工业用地固定资产投入强度

0.41

工业用地产出强度

0.59

管理绩效

0.21

土地利用

监管绩效

0.50

到期项目用地处置率

0.46

闲置土地处置率

0.54

土地供应

市场化程度

0.50

土地有偿使用实现率

0.61

土地招拍挂实现率

0.39

3、现状值计算

对各指标的具体计算方法和操作进行了研究和梳理，明确各指标分子分母的取值口径，计算得到各指标现状值。

表11开发区土地集约利用程度评价现状值计算结果

目标

子目标

指标

现状值

土地利用状况

土地利用程度

土地供应率

97.55%

土地建成率

98.30%

用地结构状况

工业用地率

50.56%

土地利用强度

综合容积率

0.83

建筑密度

45.81%

工业用地综合容积率

1.07

工业用地建筑系数

84.08%

用地效益

产业用地投入产出效益

工业用地固定资产投入强度（万元/公顷）

4425.24

工业用地产出强度（万元/公顷）

3239.38

管理绩效

土地利用监管绩效

到期项目用地处置率

100.00%

闲置土地处置率

100.00%

土地供应市场化程度

土地有偿使用实现率

100.00%

土地招拍挂实现率

25.50%

4、指标理想值

（1）理想值确定原则

（2）理想值确定方法

（3）指标理想值确定结果

表12开发区土地集约利用程度评价理想值计算结果

目标

子目标

指标

理想值

确定方法

土地利用状况

土地利用程度

土地供应率

100%

专家咨询法

土地建成率

100%

目标值法

用地结构状况

工业用地率

58%

目标值法

土地利用强度

综合容积率

0.89

专家咨询法

建筑密度

56%

专家咨询法

工业用地综合容积率

1.12

专家咨询法

工业用地建筑系数

90%

专家咨询法

用地效益

产业用地投入产出效益

工业用地固定资产

投入强度

5000

专家咨询法

工业用地产出强度

4500

专家咨询法

管理绩效

土地利用监管绩效

到期项目用地处置率

100%

目标值法

闲置土地处置率

100%

目标值法

土地供应市场化程度

土地有偿使用实现率

100%

目标值法

土地招拍挂实现率

100%

目标值法

注：

工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度指标的单位是万元/公顷。

5、指标量化

（1）指标标准化

（2）集约度综合分值计算

6、评价结果

具体测算过程及结果见下表。

表13开发区土地集约利用程度评价测算过程及结果表

集约度分值

目标

权重

集约度分值

子目标

权重

集约度分值

指标

权重

实现度分值

现状值

理想值

86.63

土地利用状况

0.48

92.22

土地利用程度

0.30

97.98

土地供应率

0.43

97.55

97.55%

100%

土地建成率

0.57

98.30

98.30%

100%

用地结构状况

0.26

87.17

工业用地率

1.00

87.17

50.56%

58%

土地利用强度

0.44

91.28

综合容积率

0.25

93.26

0.83

0.89

建筑密度

0.23

81.80

45.81%

56%

工业用地综合容积率

0.27

95.54

1.07

1.12

工业用地建筑系数

0.25

93.42

84.08%

90%

用地效益

0.31

78.76

产业用地投入产出效益

1.00

78.76

工业用地固定投资投入强度

0.41

88.50

4425.24

5000.00

工业用地产出强度

0.59

71.99

3239.38

4500.00

管理绩效

0.21

85.48

土地利用监管绩效

0.50

100.00

到期项目用地处置率

0.46

100.00

100.00%

100%

闲置土地处置率

0.54

100.00

100.00%

100%

土地供应市场化程度

0.50

70.95

土地有偿使用实现率

0.61

100.00

100.00%

100%

土地招拍挂实现率

0.39

25.50

25.50%

100%

注：

工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度指标的单位是万元/公顷。

（二）程度评价结果分析

1、土地集约利用水平分析

2、土地集约利用评价指标现状值变化分析

表14评价指标现状值与上一轮现状值对比表

目标

子目标

指标

上一轮现状值

（2009.12.31）

本轮现状值

（2011.12.31）

土地利用状况

土地利用程度

土地供应率

97.04%

97.55%

土地建成率

95.61%

98.30%

用地结构状况

工业用地率

50.81%

50.56%

土地利用强度

综合容积率

0.75

0.83

建筑密度

47%

45.81%

工业用地综合容积率

1.06

1.07

工业用地建筑系数

83%

84.08%

用地效益

产业用地投入

产出效益

工业用地固定投资投入强度

4505.3869

4425.24

工业用地产出强度

3037.8714

3239.38

管理绩效

土地利用

监管绩效

到期项目用地处置率

100%

100.00%

闲置土地处置率

100%

100.00%

土地供应

市场化程度

土地有偿使用实现率

100%

100.00%

土地招拍挂实现率

10.18%

25.50%

（三）程度评价结果应用

五、土地集约利用潜力测算

（一）潜力测算方法

1、土地集约利用潜力构成

图11开发区土地集约利用潜力测算序列图

2、测算方法

见开发区集约利用评价规程

（1）扩展潜力测算方法

（2）结构潜力测算方法

（3）强度潜力测算方法

（4）管理潜力测算方法

（5）尚可供地年数测算方法

（二）潜力测算结果分析

1、扩展潜力测算结果

（1）尚可供应土地面积测算

（2）尚可供应工矿仓储用地面积测算

2、结构潜力测算结果

表15开发区土地集约利用结构潜力测算表

单位：

%、公顷

项目

现状值

理想值

结构潜力

工业用地率

50.56

58

93.21

3、强度潜力测算结果

表16开发区土地集约利用强度潜力结果表

单位：

万元/公顷、公顷

项目

现状值

理想值

强度潜力

工业用地综合容积率

1.07

1.12

28.28

工业用地建筑系数

84.08%

90.00%

41.66

工业用地固定资产投入强度

4425.24

5000

72.81

工业用地产出强度

3239.36

4500

177.44

4、管理潜力测算结果

表17开发区土地集约利用潜力汇总表

单位：

公顷

潜力类型

潜力构成

潜力规模

备注

扩展潜力

尚可供应土地面积

158.01

尚可供应工矿仓储用地面积

33.03

结构潜力

用地结构调整可增加工矿仓储用地面积

93.21

强度潜力

提高工业用地综合容积率挖潜土地面积

28.28

提高工业用地建筑系数挖潜土地面积

41.66

提高工业用地固定资产投入强度挖潜土地面积

72.81

提高工业用地产出强度挖潜土地面积

177.44

管理潜力

有偿使用且已到期但未处置土地面积

0

应收回闲置土地面积

0

5、尚可供地年数测算

表18开发区尚可供地年数结果表

单位：

公顷、年

用地类型

扩展潜力

前三年年均供应用地面积

前五年年供应用地面积最大值

尚可供地年数Ⅰ

尚可供地年数Ⅱ

尚可供应土地

158.01

18.74

50.45

8.43

3.13

尚可供应工矿仓储用地

33.03

7.91

26.08

4.18

1.27

（三）潜力测算结果应用

（四）开发区潜力测算结果与上一轮对比分析

1、扩展潜力下降

表19开发区土地集约利用扩展潜力对比表

潜力类型

潜力构成

上轮潜力规模（公顷）

本轮潜力规模（公顷）

扩展潜力

尚可供应土地面积

172.00

158.01

尚可供应工矿仓储用地面积

43.45

33.03

对比两轮扩展潜力变化，开发区土地总面积与不可供应土地面积均无变化，上轮评价时点2009年底至本次评价时点2011年底，已供应国有建设用地面积增加，扩展潜力规模下降。

2、结构潜力下降

表20开发区土地集约利用结构潜力对比表

项目

现状值

理想值

结构潜力（公顷）

工业用地率（上轮）

50.81%

58%

86.68

工业用地率（本轮）

50.56%

58%

93.21

上轮评价时已建成城镇建设用地面积为1205.65公顷，本次评价中已建成城镇建设用地面积为1252.82公顷，增加的已建成城镇建设用地面积中部分为商业、住宅用地，工业用地率指标现状值略有降低，理想值未变化，故结构潜力有所上升。

3、强度潜力有升有降

表21开发区土地集约利用强度潜力结果表（上一轮）

单位：

万元/公顷、公顷

项目

现状值

理想值

强度潜力

工业用地综合容积率

1.06

1.12

32.81

工业用地建筑系数

0.83

0.90

47.64

工业用地固定资产投入强度

4505.39

5000

60.60

工业用地产出强度

3037.87

4500

199.04

表22开发区土地集约利用强度潜力结果表（本轮）

单位：

万元/公顷、公顷

项目

现状值

理想值

强度潜力

工业用地综合容积率

1.07

1.12

28.28

工业用地建筑系数

84.08

0.90

41.66

工业用地固定资产投入强度

4425.24

5000

72.82

工业用地产出强度

3239.38

4500

177.44

表23开发区尚可供地年数结果表（上一轮）

单位：

公顷、年

用地类型

扩展潜力

前三年年均供应用地面积

前五年年供应用地面积最大值

尚可供地年数Ⅰ

尚可供地年数Ⅱ

尚可供应土地

172

27.74

83.22

6.20

2.07

尚可供应工矿仓储用地

43.45

10.70

78.01

4.06

0.56

表24开发区尚可供地年数结果表（本轮）

单位：

公顷、年

用地类型

扩展潜力

前三年年均供应用地面积

前五年年供应用地面积最大值

尚可供地年数Ⅰ

尚可供地年数Ⅱ

尚可供应