按揭培训.ppt

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商品房银行按揭知识银行按揭概念o银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。

银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。

o商品房按揭贷款指申请人（购房人）在向房地产商购买房产时，自己先交首期房款，其余部分由银行贷款，并用所购买的房产权益作为抵押，分期还本付息。

o基本条件贷款人的贷款时间是贷款人的年龄和贷款的年限相加不能大于60岁。

借款人要求o借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力；所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地；已与售房商签订了购买住房的合同或协议，并已支付最少30%以上的购房款；同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续；售房商同意为借款人提供连带责任保证，并承担回购义务；同意在贷款银行办理银行卡（或折），每期贷款本息委托贷款银行扣收。

所需资料o借款人与售房商签订的购房意向书、30%以上购房收据或其他证明文件；o借款人有效身份证件、婚姻状况证明和其它必要的证件；o产共有人愿意抵押房产的证明；o贷款银行认为必须提交的其它资料；o借款人为法人的要携带有效的企业法人营业执照或事业法人执照、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。

若是股份制企业，还需提供公司章程、董事会同意抵押证明书。

银行办理银行按揭贷款流程

（1）o1.选择房产购房者如果想获得房屋的按揭服务，在选择房产时，应着重了解这方面的内容。

o2.办理按揭贷款申请在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，购房者应向银行或银行指定的机构了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报按揭贷款申请书。

o3.银行审查银行受理购房者贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对购房者进行资格审查，以确认是否符合规定条件。

如果在未取得银行按揭贷款支持确认的情况下，购房者盲目地与发展商签订购房合同，在不符合银行条件时，就无法获得按揭贷款，会造成资金外的被动，被迫选择其他付款方式，从而影响自己的资金安排，甚至放弃购房，造成定金的损失。

银行办理银行按揭贷款流程

（2）o4.签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请和有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。

o5.签订楼宇按揭合同购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订商品房按揭抵押贷款合同，明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

o6.办理抵押登记、保险购房者、发展商和银行持商品房按揭抵押贷款合同及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。

对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。

o7.开立专门还款账户置业者在签订商品房按揭抵押贷款合同后，按合同约定，应在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。

行按揭贷款利率，借款人可使用银行按揭贷款计算器进行核算。

贷款利率o货款期限年利率（%）o六个月以内（含6个月）6.10o六个月至一年（含1年）6.56o一至三年（含3年）6.65o三至五年（含5年）6.90o五年以上7.05o利率依据中国人民银行公布的为准，利率每年固定调整一次（6月份）期间也可能调整。

按揭各种法律关系中购房者的权利o1、有权了解、咨询、知悉按揭贷款的有关事项。

o2、有权要求贷款银行按合同约定的时间、金额、方式发放贷款。

o3、借款清偿前后，均有权占有、使用所购房产。

o4、征得贷款银行同意后，有权将抵押房产出租、转让赠与或以其他方式处分。

o5、因房屋买卖合同无效、被撤销导致贷款目的无法实现时，有权要求解除借款合同（借款合同另有约定除外）。

o6、结消全部贷款本息后，有权要求贷款银行返还房地产权证或其他有关文件，并办理抵押登记涂消手续。

o7、有权向贷款银行追讨违约金。

银行按揭产生背景o由于商品房价值高，即使在人均收入较高的地区，购房者一次筹足购房款也是有一定困难的。

如果所有的购房者都要等到购房款齐备后再买房，少则要十多年，多则要数十年，而且在这漫长的等待时间里还要交付因租用房屋而承担的费用。

近几年，由于金融机构的参与，银行向购房者发放贷款，使购房者提前获得住房。

对房地产开发公司而言，银行向购房者发放贷款。

使购房者提前买房，有利于房地产开发公司回笼资金的周转，以获得更多的利润。

对银行而言，如果直接向房地产开发公司发放贷款，开发公司用贷款来建造的房屋并不能很快地全部销售出去，这势必影响开发公司的还贷能力。

如果直接向购房者发放贷款，购房者将所得的贷款全部用于购房，由于给予购房者的贷款额要低于房价，购房者自己还要投入一笔资金用以购买房屋，又由于购房者在获取贷款时以购得的房屋作抵押，所以还贷的可靠性得到充分的保证。

这种抵押贷款，对于购房者、房地产开发公司和银行都是有利的，而且促进了房地产市场的繁荣。

因此，近来比较流行。

一些房地产开发公司便开始将这种抵押贷款称为“按揭”，有的售房广告标明“提供六成按揭”，即是银行可以提供给购房者的贷款比例，“六成”就是可以提供房价60%的贷款。

银行为了贷款的安全起见，一般最高只会提供房价70%的贷款。

按揭与抵押贷款不完全相同，对按揭较为贴切的解释是向购房者提供的购房抵押贷款，其贷款的目的是为了购买房屋（主要是住宅），并不是所有的以房屋为抵押的贷款都可以称作按揭。

相关规定o贷款金额根据借款人的品行、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。

o贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人60岁的年龄。

o贷款利率执行人民银行的规定。

如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。

借款人应按合同约定的还款方式、还款计划归还贷款本息。

贷款期限在1年以内（含1年）的，实行按季付息，到期结清本息；贷款期限在1年以上的，按月分期偿还贷款本息。

办理时需要提交的资料o1.身份证件。

o2.合法的购房合同。

o3.贷款行认可的部门出具的借款人稳定经济收入证明或借款人偿债能力证明。

o4.办理抵押登记的授权委托书。

o5.个人住房贷款申请书。

o6.与银行签定个人住房贷款借款合同、不可撤销担保承诺书、个人住房贷款抵押合同。

o7.与银行签定直接划款授权书。

个人信贷还款规定及分类

（1）1.种类：

各类贷款均在合同中约定一种还款方式。

（1）等额本息还款法（均分法）：

每月归款金额相同，但本金和利息构成比例每月变化，随供款期数增加，利息逐月减少，本金逐月增加

（2）等额本金还款法（递减法）：

每月归还金额递减。

本金和利息还款构成比例中，每月本金相同，随供款期数增加，利息逐月减少。

（3）按月结息，到期还本：

每月归还利息，到期一次性归还本金和结余最后一期利息。

（4）按季结息，到期还本：

每季归还利息，到期一次性归还本金和结余最后一期利息。

（5）利随本清：

到期一次性归还本金和利息。

个人信贷还款规定及分类

（2）2.等额本息还款法与等额本金还款法区别

（1）如果按货币的时间价值计算，二种还款方式所付出的资金成本是一样的。

（2）等额本金还款法，采用了递减还款方式，所以相同期限的贷款，等额本金还款法支付的利息总额比等额本息还款法少。

（3）采用何种还款方式，主要取决借款人的还款能力。

（4）等额本金还款法的还款压力随着时间的推移而减小，如果目前收入较高，但以后的预期收入不稳定，可采用等额本金还款法。

个人信贷还款规定及分类（3）3.还款日期的确定：

（1）按月结息，到期还本的，从次月起的合同约定日（原则上可任意一天）归还利息，本金和最后一期利息按合同约定的到期日期归还。

（2）按季结息，到期还本的，每季末月的20日归还利息，本金和最后一期利息按合同约定的到期日期归还。

（3）每月还本付息的，从次月起的合同约定日（原则上可任意一天）归还本息，最后一期本息按合同约定的到期日期归还。

（4）利随本清的，按合同约定的到期日期归还本金和利息。

（5）特殊情况：

1）贷款到期遇节假日时不顺延，客户可以到期办理还款手续或提前几日还款。

所以为了方便还款，客户在借款时，注意一般不要将到期日约定在节假日。

2）变更还款帐户需提出申请，经我行同意后，签订还款帐户变更协议，并约定起用日期。

3）客户可向银行申请变更还款期限。

变更时需提出申请，经我行同意后，签订相应变更协议，并重新计算剩余期限的每期还款额。

基准利率o基准利率在中国，以中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率。

具体而言，一般普通民众把银行一年定期存款利率作为市场基准利率指标，银行则是把隔夜拆借利率作为市场基准利率。

o中国基准利率国债利率（具体地讲是国债二级市场的收益率）最适合充当基准利率。

o我国的利率分三种：

o第一，中国人民银行对商业银行及其他金融机构的存、贷款利率，即基准利率，金融市场又称法定利率；o第二，商业银行对企业和个人的存、贷款利率，称为商业银行利率；o第三，金融市场的利率，称为市场利率。

其中，基准利率是核心，它在整个金融市场和利率体系中处于关键地位，起决定作用，它的变化决定了其他各种利率的变化。

金融机构人民币贷款基准利率调整o2011年7月7日起年内第三次上调利率o中国人民银行2011年7月6日晚间宣布，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

这是央行今年以来第三次加息，也是金融危机之后第五次加息。

调整后，金融机构人民币一年期存款利率达3.5%，一年期贷款利率达6.56%。