成都保利国际广场-市场研究及初步定位建议报告1.ppt

成都保利国际广场-市场研究及初步定位建议报告1.ppt

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保利集团成都保利国际广场项目（暂名）市场研究及初步定位建议报告ColliersInternational高力国际谨呈：

保利（成都）实业有限公司高力国际物业服务有限公司成都分公司顾问及零售代理部2009年12月2受“保利集团”委托，我们就成都保利国际广场项目（大源中心区A1-A2地块）（暂名）所在区域的各房地产子市场环境进行分析，目的在于从城市发展的角度论证项目的区域价值，从区域规划的角度论证项目的定位方向。

本报告是基于我们对城市及项目区域大量数据研究而得出的结论，本报告主要陈述以结论性内容为主。

我们在此强调，在研究过程中我们所依据的资料和信息是准确有效的，并站在客观第三方的立场对项目未来发展趋势进行判断。

报告说明33研究思路项目启动和前期准备/消费者问卷调研/厂商访谈成都市商业市场分析目标客群市场定位业种业态配比供应分析供需分析定位研究行业细分市场分析中观分析市场竞争分析微观分析项目基地分析硬件功能建筑设计研究主题概念项目初步定位评估定位分析产品优化设计功能组合成都写字楼市场分析项目所在行政区域规划区域商业网点规划/商业/写字楼环境交通人流动线/租金/售价分析成都市宏观经济概况宏观分析说明：

本次研究报告所采用数据，如无特殊说明，均来自高力国际研究部。

4目录项目宏观背景研究成都房地产市场研究项目研究项目初步定位建议12341.11.21.35项目宏观背景研究成都市概述成都市宏观经济研究城市研究及宏观经济研究总结6城市概况成都市是四川的省会城市位于四川的中心幅员面积：

1.239万平方公里户籍人口：

1,125万（2008年）成都历来被视为中国富饶的地区之一，并享有“天府之国”的美誉。

成都历史悠久，可追溯到2,300年前的东周时期。

成都也是国务院批准的24个历史文化城市之一。

一个覆盖巨大市场的城市成都的战略地位使其能覆盖四分之一的中国市场以及超过2.5亿人口。

7行政区划,成都市面积12,390平方公里，辖9区4市（县级市）6县，即：

锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。

2008年，全市户籍人口1,125万人,常住人口达1,270.6万人。

1993年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。

主城区近郊区远郊县锦江区、成华区、金牛、武侯区、青羊区、高新区双流、温江、龙泉、新都、郫县、清白江都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县、新津县资料来源：

成都市统计年鉴长三圈珠三圈8西三角经济圈成都是西三角经济圈及川渝城市群的核心城市之一。

成都在西部地区的经济地位亦将得到进一步稳固和加强。

西三角经济圈珠三角经济圈角经济角经济环渤海增长极、长三角增长极及珠三角增长极的经济发展起步早，发展成熟，随着西部大开发以及产业布局转移，西三角经济圈将是未来经济发展的第四极。

环渤海经济圈西三角经济圈海经济长三角经济圈9城市规划休闲商务区：

猛追湾游乐园片区文化中心：

红星路盐市口片区金融中心：

东大街（含攀成钢）商贸中心：

骡马市片区文化中心：

天府广场陕西街片区科技商务区：

人民路（含天府新城）根据成都“两轴四片”总体目标：

通过35年建设，使中心城区逐步形成以天府广场为中心，东大街、人民南路为中轴，红照壁盐市口、天府新城超高层建筑簇群为标志，大慈寺等城市开敞空间为特色，功能齐备、交通便捷、个性鲜明、充满活力，具有国际化城市产业形态、独具魅力的现代城市生活、高品位城市空间的聚集区，把成都建设成为服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界、独具特色的现代化大都市。

10成都市未来发展规划资料来源：

成都市城市总体规划20022020多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡体化6市圈转变。

中心城区2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里、人口800万的“中心城区”。

包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3,681平方公里的都市区”,人口1,400-1,500万。

布局优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展。

11随着地铁的建成，成都市将形成新的交通格局，城市辐射能力将大大增强：

半小时圈大成都1小时圈成都市域2小时圈成都平原城市群成都市“十一五规划”部分指标成都市未来交通格局城市交通规划GDP年均增长12%以上，2010年达到4,000亿元以上；城市居民人均可支配收入年均增长8%，农民人均纯收入年均增长8.5%；按常住人口计算的城镇化率达65%以上；民营经济占经济总量的比例达到60%以上。

2009年，绵遂内宜城际铁路调研完成，设计时速250公里；成灌铁路将进入铺轨阶段，成都半小时到青城山。

资料来源：

成都市交通局12城市交通规划地铁系统成都市快速轨道交通线网由7条线路组成，线路总长度274.15km，其中地下线长度144.24km，地上线129.91km。

目前，地铁一、二号线在建。

地铁一号线：

从北向南，从2006年开始建造，预计2010年完工。

地铁二号线：

由西北到东南，2007年底开建，预计2012年完工。

机场双流机场是中国第四大航空枢纽；已开通31条国际航线。

空客流量以20%的年增长率快速增长。

成都双流国际机场第二跑道基本完工，成都将成为继北京、上海、广州之后，第四个拥有机场第二跑道的城市。

成都金堂第二机场，规划设计6跑道，已报国务院审批。

建成后，成都将成为继北京、上海之后，全国第三个拥有两个民用机场的城市。

1.11.21.313项目宏观背景研究成都市概述成都市宏观经济研究城市研究及宏观经济研究总结14成都市的整体经济表现出强劲的增长势头。

地区生产总值人民币3,901亿元同比增长：

+12.1%消费品零售人民币1,622亿元实际利用外资美元22.5亿可支配收入人民币16,943元人均消费支出人民币12,850元同比增长：

+19.5%同比增长：

+97%同比增长：

+14.1%同比增长：

+9.8%资料来源：

2009年成都市统计年鉴2008年主要经济指标15第一产业优越的气候条件促进了农业产业的繁荣。

第二产业以4大支柱产业为主导，占成都市工业总产值的57.6%。

电子信息工业医药工业食品（烟草）工业机械（汽车）工业第三产业成都市经济的主要支柱，在GDP中所占比例达46.5%。

专业服务和金融服务迅速发展。

资料来源：

2009年成都市统计年鉴2008年GDP组成第一产业6.9%第三产业46.5%第二产业46.6%地区生产总值构成16资料来源：

各城市统计年鉴与相邻的主要中西部主要省会城市相比，地区生产总值及社会零售品总额较高，综合经济实力最强。

2008年成都地区生产总值及社会消费品零售总额高于长沙和西部主要城市。

2008年，受地震及金融危机的影响，成都地区生产总值、社会消费品零售总额等经济增长幅度均低于其他城市，后期增长潜力巨大。

4,0003,0002,0001,00003,901成都1,812重庆2,190西安1,605昆明3,001长沙2008年西部主要城市GDP对比单位：

亿元5,0008687011,2741,0005000成都重庆西安昆明长沙2008年西部主要城市社会零售品总额对比单位：

亿元2,0001,6221,5001,154备注：

重庆统计口径为主城9区中西部主要省会城市综合经济实力比较17资料来源：

各城市统计年鉴与中西部主要省会城市相比，成都人民生活水平较高，具有较强的消费能力。

2008年成都城乡居民储蓄余额远超出中西部主要省会城市西安、昆明及长沙，略低于重庆。

城镇居民人均可支配收入排西部主要省会城市之首，接近中部省会城市长沙。

2008年中西部主要城市城镇居民储蓄余额对比2008年中西部主要城市城镇居民人均可支配收入对比16,94315,70918,18215,20714,482014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000成都重庆长沙西安昆明单位：

元20,00018,00016,0003,2653,7971,4952,5041,52502,0001,5001,0005003,0002,500成都西安长沙重庆昆明单位：

亿元4,0003,500备注：

重庆统计口径为主城9区中西部主要省会城市居民收入（储蓄）及生活水平比较城市世界500强入驻数量成都133重庆100西安8418外商直接投资情况随着西部大开发，成都市作为国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐年增加；目前，成都已与世界上81个国家和地区建立了经济贸易关系，世界500强企业中有133家企业落户成都。

成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，证监会、银监会都设有派驻机构。

外商投资的增加，促进了成都市的经济发展；同时，也创造了更多的就业机会。

随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。

3.75.511.47.63.367.2%15.8%4.3-21.9%36.8%50.0%97.4%22.502002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年-40.0%20.0%0.0%-20.0%120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%105252015亿美元利用外商直接投资情况增长情况成都历年实现外资直接投资情况资料来源：

成都市统计年鉴西部城市世界500强企业入驻前三位城市世界500强入驻数量成都133重庆100西安8419成都，世界500强企业西部投资首选城市“5.12”汶川大地震和世界金融危机带来的外部投资环境变化，并没有影响成都投资促进的发展步伐。

2009年上半年，成都新签4个世界500强投资项目；至此，成都已与世界上81个国家和地区建立了经济贸易关系，世界500强企业中有133家企业落户成都。

已经进驻成都的代表性知名企业西部城市世界500强企业入驻前三位20领事机构及经贸办事点成都.领事馆第三城领事馆美国驻成都总领事馆德国驻成都总领事馆其他外事机构（含港澳办事机构）英国驻成都签证中心加拿大成都签证中心比利时经贸委员会成都代表处中日会馆西班牙对外贸易办事处加拿大中华总商会驻成都办事机构捷克驻华大使馆商务处驻成都办事处乌克兰敖德萨州华人华侨联合会驻成都办事处香港特别行政区政府驻成都办事处澳门特别行政区驻成都办事处马来西亚外贸发展局成都办公室以色列驻川商务代表处澳大利亚贸易委员会驻成都办事处意大利对外贸易委员会成都代表处美中国际合作交流促进会成都办事处英中贸易协会成都代表处成都已经成为中国内地仅次于上海、广州的外国设领第三城。

开放程度正在逐步加强。

韩国驻成都总领事馆泰国驻成都总领事馆法国驻成都总领事馆新加坡驻成都领事馆巴基斯坦驻成都总领事馆菲律宾驻成都总领事馆斯里兰卡驻成都总领事馆四川在中国中西部的优势突出，而成都的吸引力也越来越大，成为众多外事机构进入西部城市的首选。

在未来5年到10年里，成都有望新增10到15家领馆落户。

21成都荣誉榜1998年“联合国人居奖”2000年“国际人居领域最佳范例奖”2005年国家环保模范城市2005年中国最具风情城市奖2006年中国服务外包基地城市2007年中国最佳旅游城市2008年的被浙商评为“最佳投资城市”2008年全国文明城市2008年亚非城市环境质量排行成都居内地之首中国最佳旅游城市中国最佳管理城市中国十佳宜居城市中国十大最具经济活力城市中国十大国际化都市中国大陆十佳商务城市中国十大最具城市文化底蕴城市中国城市品牌价值十强经商成本最低的城市未来最有发展潜力的城市1.11.21.322项目宏观背景研究成都市概述成都市宏观经济研究城市研究及宏观经济研究总结23城市研究及宏观经济研究总结成都城市综合竞争力增强，成都市经济健康稳定发展，经济实力较强：

2008年，虽然受地震及金融危机的影响，但是，成都经济保持健康稳定发展，城市GDP增长率领先于全国GDP增长水平。

在中西部城市中，成都整体经济水平名列前茅。

城市基础建设及辐射力