土地估价报告实务案例报告解读.docx

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土地估价报告实务案例报告解读

土地估价技术报告

项目名称:

成都○○○○○○公司抵押贷款涉及位于德阳市广汉市高雄路的四宗出让商业用地土地使用权价格评估

受托估价单位：

四川○○土地房地产评估咨询有限公司

土地估价报告编号：

（川）○○（2013）（估）字第320号

土地估价技术报告编号：

（川）○○（2013）（技）字第320号

提交估价报告日期：

二○一三年十一月二十三日

关键词：

四川省·广汉市

抵押价值评估

四川○○土地房地产评估咨询有限公司

2013年度

点评:

基本要求：

报告封面需有项目名称（需明确委托估价方、估价目的、地块位置、土地用途、权利性质（包括土地所有权及取得方式）、价格类型等）、委托估价单位、报告编号、报告提交日期及关键词（土地所在地省市县、估价目的、估价机构、年度）。

存在问题：

本报告在项目名称中未明示估价对象系国有建设用地、价格类型属土地使用权市场价格。

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

成都○○○○○○公司抵押贷款涉及位于德阳市广汉市高雄路的四宗出让商业用地土地使用权价格评估。

二、委托估价方

名称：

成都○○○○有限公司

住所：

成都市新都区新都镇高东路XXXX号

法人代表人姓名：

周国桥

注册资本：

（人民币）伍仟万元

实收资本：

（人民币）伍仟万元

公司类型：

有限责任公司（自然人投资或控股）

注册号：

51012500004XXXX

经营范围：

加工、销售：

沙发、家具（凭有效许可证经营）、床垫、床褥；销售五金交电、日用百货；经营生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备及零配件；货物进出口、技术进出口（法律、行政法规禁止的项目除外，法律、行政法规限制的项目取得许可证后方可经营）。

点评:

基本要求：

说明估价的委托单位及其隶属关系，委托估价方与土地使用者的关系、主营业务范围等以及单位地址法人代表、联系人等，或委托的个人、身份证号码等。

存在问题：

内容不够全面，缺乏委托估价方与估价对象土地使用者之间关系的介绍，漏联系地址、联系人等。

三、受托估价方

受托估价方：

四川○○土地房地产评估咨询有限公司

机构地址：

成都市人民北路一段25号501室

法定代表人：

○○○

执业范围：

全国范围内从事土地评估业务。

注册号：

A2011510XX

资格证书获得时间：

2011年7月1日

估价资格有效期：

2016年6月30日

电话：

（028）○○○○○○○○

邮编：

610081

点评:

内容完整，符合现行《城镇土地估价规程》报告规范格式要求。

四、估价目的

委托估价方因融资需要，拟以估价对象设定土地抵押权，我公司受托对上述估价对象的使用权价格进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公平、合理的土地使用权价格参考依据。

点评:

基本要求：

估价目的通常应明确为何种需要估价、估价依据、估价结果应用方向等。

本报告估价目的表述清晰。

五、估价依据

本次估价依据以下资料进行分析和测算：

（一）国家及地方的相关法律法规

1.《中华人民共和国物权法》

2.《中华人民共和国土地管理法》；

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

4.《中华人民共和国城乡规划法》；

5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）；

6.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）；

7.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；

8.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）；

9.《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）

10.《四川省物价局、四川省国土资源厅关于重新制定地（矿）产交易服务收费的通知》（川价发[2006]229号）；

11.《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告》（四川省地方税务局公告2010年第1号）；

12.广汉市城区项目行政事业性收费标准相关文件；

13.本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规。

（二）土地估价的相关技术规程

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001，2001年11月12日）；

2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）；

3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007，2007年8月10日）；

4、中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011，2011年1月1日）。

（三）土地估价相关资料

1.广汉市近年土地市场交易资料；

2.广汉市近期土地开发各项费用标准；

3.广汉市总体规划资料及估价对象所在区域的区位条件资料；

4.《德阳市广汉市城区土地定级与基准地价更新成果》（2011年）。

（四）估价对象评估相关资料

1.成都浪度家私有限公司企业法人营业执照；

2.《国有土地使用证》（广国用（2013）第48841号、第48842号、第48843号、第48844号）复印件;

3.《建筑总平图》。

（五）土地估价委托书。

（六）估价人员现场查看笔录。

点评:

基本要求：

估价依据选择应结合估价对象、估价目的、估价基准日、估价方法等确定，涵盖国家有关法律、法规行政规章以及土地所在省市的有关法规，以及采用的技术规程、委托估价方提供的资料、估价机构收集的资料及估价人员实现勘察、调查获得的资料等。

存在问题：

本报告漏列的《担保法》、《土地出让合同》等依据。

六、估价基准日

二○一三年十月二十二日

七、估价日期

二○一三年十月二十二日至二○一三年十一月二十三日

八、地价定义

根据委托方提供的广国用（2013）第48841号、第48842号、第48843号、第48844号《国有土地使用证》复印件，截至估价基准日，估价对象土地均作为出让的国有用地，其所有权属于国家，使用权属于广汉市美亿家家居装饰城管理有限公司，截至估价基准日，无使用权异议，未设置他项权利，故本次评估我们按出让用地、无他项权利限制来设定。

根据委托方提供的广国用（2013）第48841号、第48842号、第48843号、第48844号《国有土地使用证》复印件，估价对象的登记用途均为商服用地，本次评估遵循合法原则，我们按估价对象登记用途设定土地的用途为商业用地。

根据委托方提供的广国用（2013）第48841号、第48842号、第48843号、第48844号《国有土地使用证》复印件登记，土地使用权终止日期均为2053年11月02日。

自估价基准日起剩余使用年限均为40.03年。

遵循合法原则，本次估价设定估价对象土地使用权剩余使用年限均为自估价基准日起40年。

截止估价基准日，据委托方指认及估价人员现场查看，估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通路、通讯），宗地内正在施工，已经到“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯），本次评估设定宗地开发程度为宗地外“六通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路）、宗地内“场平”（场地平整）。

估价对象在估价基准日，根据委托方提供《建筑总平图》，估价对象规划容积率为2.48，考虑土地使用的合法性及最有效使用原则，本次评估设定估价对象容积率为2.48。

估价对象的地价定义：

作为出让商业用地，设定为无使用权异议且无他项权利限制状态下，宗地外“六通”、宗地内“场平”，容积率为2.48，剩余土地使用权年期为40年，在2013年10月22日的土地使用权价格。

点评:

基本要求：

地价定义应说明土地用途、权利状况、开发程度、土地利用（容积率）、估价基准日、土地剩余使用年期等六要素的实际状况与设定条件，设定条件应合法、合理、有据。

存在问题：

（1）本报告中土地剩余使用年期的设定虽未超出商服用地法定最高出让年期，但土地发证确定的土地使用年期超过商服用地法定最高出让年期（40年）。

根据本次评估目的，应本着谨慎原则，从合法性考虑，土地剩余使用年期设定应以商服用地法年最高出让年期（40年）扣除《国有土地使用证》登记日至本报告估价基准日之间时段的剩余使用年期为依据确定，而非40年。

（2）容积率的设定需明确系地面建筑容积率。

九、估价结果

我们本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上采用假设开发法及基准地价系数修正法，设定估价对象作为出让商业用地，设定为无使用权异议且无他项权利限制状态下，宗地外“六通”、宗地内“场平”，容积率为2.48，剩余土地使用权年期为40年，在2013年10月22日的土地使用权价格评估的估价结果为:

评估的估价结果为:

估价对象

：

容积率：

2.48

价值币种：

人民币

评估土地面积：

21106㎡

平均楼面地价：

501元/㎡

单位面积平均地价：

1243元/㎡

大写：

每平方米土地壹仟贰佰肆拾叁元整

评估总价：

2623万元（万元以下四舍五入）

大写：

贰仟陆佰贰拾叁万元整

估价对象

：

容积率：

2.48

价值币种：

人民币

评估土地面积：

20912.9㎡

平均楼面地价：

501元/㎡

单位面积平均地价：

1243元/㎡

大写：

每平方米土地壹仟贰佰肆拾叁元整

评估总价：

2599万元（万元以下四舍五入）

大写：

贰仟伍佰玖拾玖万元整

估价对象

：

容积率：

2.48

价值币种：

人民币

评估土地面积：

22178.6㎡

平均楼面地价：

501元/㎡

单位面积平均地价：

1243元/㎡

大写：

每平方米土地壹仟贰佰肆拾叁元整

评估总价：

2757万元（万元以下四舍五入）

大写：

贰仟柒佰伍拾柒万元整

估价对象

：

容积率：

2.48

价值币种：

人民币

评估土地面积：

19133.6㎡

平均楼面地价：

501元/㎡

单位面积平均地价：

1243元/㎡

大写：

每平方米土地壹仟贰佰肆拾叁元整

评估总价：

2378万元（万元以下四舍五入）

大写：

贰仟叁佰柒拾捌万元整

合计：

评估土地总面积：

83331.10㎡

评估总价：

10357万元（万元以下四舍五入）

大写：

壹亿零叁佰伍拾柒万元整

点评:

基本要求：

估价结果说明最终确定的总地价、单位面积地价、评估面积、币种、大小写等。

存在问题：

内容完整，从后面描述及技术操作来看，估价人员将四宗土地作为一个估价对象，因此估价结果以待估宗地

分列更确切些。

技表一土地估价结果一览表

估价机构：

四川○○土地房地产评估咨询有限公司　土地估价报告编号：

（川）○○（2013）（估）字第320号

估价基准日：

二○一三年十月二十二日　估价基准日的土地使用权性质：

出让用地

估价对象

土地使用者

土地证书号

宗地位置

实际用途

设定用途

设定容积率

实际开发程度

设定开发程度

设定使用年限（年）

证载面积（㎡）

评估面积（㎡）

单位地价（元/㎡）

总地价（万元）

1

广汉市○○○○管理有限公司

广国用（2013）第48841号

广汉市高雄路

商业

商业

2.48

宗地外“六通”宗地内“五通”

宗地外“六通”宗地内“场平”

40

21106.00

21106.00

1243

2623

2

广汉市○○○○管理有限公司

广国用（2013）第48842号

广汉市高雄路

商业

商业

2.48

宗地外“六通”宗地内“五通”

宗地外“六通”宗地内“场平”

40

20912.90

20912.90

1243

2599

3

广汉市○○○○管理有限公司

广国用（2013）第48843号

广汉市高雄路

商业

商业

2.48

宗地外“六通”宗地内“五通”

宗地外“六通”宗地内“场平”

40

22178.60

22178.60

1243

2757

4

广汉市○○○○管理有限公司

广国用（2013）第48844号

广汉市高雄路

商业

商业

2.48

宗地外“六通”宗地内“五通”

宗地外“六通”宗地内“场平”

40

19133.60

19133.60

1243

2378

合计

83331.1

83331.1

10357

1、上述土地估价结果的限制条件：

（1）土地权利限制：

出让土地使用权，未设置他项权利限制，剩余土地使用权年限为商业40年。

（2）基础设施条件：

在估价基准日，估价对象设定开发程度为宗地外“六通”（即通上水、通下水、通电、通气、通路、通讯）、宗地内“场平”（场地平整）。

（3）规划限制条件：

土地用途设定为商业用地，容积率设定为2.48。

（4）影响土地价格的其它限制条件：

应满足本报告规定的全部假设与限定条件。

（5）评估价格有效期：

本评估价格有效期为一年（二○一三年十月二十二日至二○一四年十月二十一日）。

2、其它需要说明的事项：

（1）此估价结果仅为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供独立、客观、公正的土地使用权抵押贷款价格参考，严禁用于合资、合作、转让、投资入股等其它目的。

（2）本估价结果为估价对象的土地使用权价格，包含土地使用权出让金。

（3）估价对象处置程序及方式符合国家及地方的有关规定。

（4）此估价结果在满足地价定义条件下成立。

四川○○土地房地产评估咨询有限公司

二○一三年十一月二十三日

十、需要特殊说明的事项

（一）估价的前提条件和假设条件

1.本次估价报告与估价结果成立的前提条件

（1）委托方提供的土地权属、土地开发、土地利用、土地经营、建筑物资料等资料属实、完整。

（2）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

（3）在估价基准日地产市场为公开、公平的均衡市场。

（4）估价对象作为商业用地，能与所在项目整体按照规划开发建设，并产生相应的土地收益。

（5）估价对象的价格内涵为：

作为出让商业用地，设定为无使用权异议且无他项权利限制状态下，宗地外“六通”、宗地内“场平”，容积率为2.48，剩余土地使用权年期为40年，在二○一三年十月二十二日的土地使用权价格。

（6）在假设开发法中，假设项目开发期为从土地使用权取得之日起至完成时，包括准备期、工程建设期和竣工验收期三个阶段，为了计算方便，我们统一将工程使用时点定在工程竣工验收时，并假定在工程竣工验收时即可使用,则项目开发建设周期为从取得土地使用权至工程竣工验收止。

假设工程投资在建设期内均匀投入，则土地费用应按开发期计息，工程投资按二分之一开发周期计息。

开发期间贷款利率保持不变。

（7）根据《国有土地使用证》（广国用（2013）第48841号、第48842号、第48843号、第48844号）复印件，估价对象界定地址为：

广汉市高雄路，经估价人员现场查看，实际地址无法核实。

经委托方介绍并确认，本次评估以《国有土地使用证》及现场查看地址界定土地与估价对象系同一标的物为前提。

（8）本报告的估价结果，需经四川○○土地房地产评估咨询有限公司盖章及在该公司注册的贰名土地估价师签字后方能有效。

2.本次估价结果基于以下假设条件：

（1）广汉市美亿家家居装饰城管理有限公司以出让方式合法取得对估价对象的使用权，委托方提供的《国有土地使用证》（广国用（2013）第48841号、第48842号、第48843号、第48844号）为最终法律凭证；估价对象自估价基准日起未来40年的土地使用权属归广汉市美亿家家居装饰城管理有限公司拥有，无使用权异议，设定无抵押或担保、租售、转让等情形，设定不存在司法及行政机关依法裁定、决定查封和其它限制该资产权利或影响其价值的情形。

（2）广汉市美亿家家居装饰城管理有限公司已按国家、省、市法律法规一次性交纳完土地出让金及其它各种税费，并取得相应的产权依据和其它法律保护依据。

本次估价结果包含土地使用权出让金。

（3）估价对象的用途设定为商业用地，开发程度设定为宗地外“六通”（同上）、宗地内“场平”（同上），容积率为2.48,土地使用权为出让取得，无使用权异议，未设置其他项权利。

（4）估价对象估价基准日为2013年10月22日。

点评:

基本要求：

说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的可持续利用等）、假设条件（如估价对象的用途、年期等六要素设定等）。

存在问题：

估价的前提条件部分内容运用不当，如（6）、（8）项均不属规范格式要求的。

（二）估价结果和估价报告的使用

1.估价报告和估价结果发生效力的法律法规依据

（1）《中华人民共和国物权法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》；

（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

（5）《四川省建筑工程计价定额SGD1—2009》；

（6）《城镇土地估价规程》。

点评:

基本要求：

说明本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照有关法律法规规定发生法律效力。

存在问题：

未注明估价报告和估价结果的作用依照有关法律法法规规定发生法律效力；上述（5）、（6）内容并非法律、法规。

2.本报告和估价结果使用的方向与限制条件

（1）本估价报告估价结果仅为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供独立、客观、公正的土地使用权抵押贷款价格参考，严禁用于合资、合作、转让、投资入股等其它目的。

（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价基准日、评估目的、土地利用方式、土地开发状况、评估范围、规划条件等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

（3）本报告不作为确定土地权属的依据。

（4）本项目土地估价技术报告需用于土地管理机构备案和估价机构存档，不提供给委托估价方。

3.估价结果有效期

如在自估价基准日起未来一年中该区域该类地产市场行情无大的变化时，本估价报告有效期为一年（二○一三年十月二十二日至二○一四年十月二十一日）。

4.声明

（1）本报告估价人员与委托方除委托估价关系外，无其它任何影响估价结果的关系。

（2）本报告只对委托方和有确认、处置权的相关部门负责，不对其他方承担任何责任。

（3）委托方对所提供资料的真实性、完整性负责，估价人员对所收集市场资料的真实性、准确性及本报告符合土地估价规范负责。

（4）如发现本报告内的文字或数字因校印或其他原因出现误差时，请通知本机构进行更正。

否则，本报告误差部份无效。

（5）本报告仅评估估价对象的土地使用权价格，不涉及估价对象贷款的方式及贷款的金额和贷款利率的高低及贷款期限，也不涉及如果抵押到期债务人不能如期偿还债务、估价对象使用权处置的方式。

（6）本估价报告和估价结果的使用权为委托方拥有，本估价机构对本次估价结果有解释权。

5.违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任

（1）本报告估价结果仅为本报告设定的评估目的服务。

本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，或者违规使用估价报告及估价结果造成的经济损失及法律后果，受托估价机构不承担责任。

（2）任何单位和个人未经四川○○土地房地产评估咨询有限公司书面同意，不得以任何形式发表、复制本报告；

（3）本公司保留对违规使用本报告追究其相关法律责任的权利。

点评:

基本要求：

说明估价报告及估价结果在一定目的下使用，运用范围及技术报告不提交委托估价方；注明报告有效期；申明报告的使用权与解释权，明确违规使用估价报告与估价结果的法律责任。

存在问题：

本报告中该部分内容较全面、完整。

但基于估价对象由四宗地构成，规划指标无法分拆，评估结果亦为项目用地平均价格，报告中未提示报告使用者在使用估价报告及估价结果不得分拆使用。

（三）需要特殊说明的事项

1.资料来源说明

（1）土地权属、土地开发、土地利用、土地经营、项目规划等资料由委托方提供，根据评估委托书约定，委托方应当向受托估价方如实提供地产估价所必需的情况和资料，并对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。

（2）土地区位条件、房地产租售价格等由估价人员实地调查而得。

（3）根据委托估价方提供的资料显示，估价对象未涉及抵押、担保、司法纠纷等，评估人员无法核实其提供资料的真实性。

在评估时只能采信其提供资料为本报告的要件。

在具体操作过程中，估价人员根据国家有关法律、法规、土地估价规程及估价对象具体状况确定估价原则、方法及参数的选取。

2.估价中的特殊技术处理

（1）关于土地容积率的设定

估价对象在估价基准日，根据委托方提供《建筑总平图》，估价对象规划容积率为2.48，考虑土地使用的合法性及最有效使用原则，本次评估设定估价对象容积率为2.48。

（2）收益法求取商铺市场价值中报酬率的确定

采用累加法求取还原利率：

累加法基本公式为：

还原利率=无风险报酬率+风险补偿率（投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠）无风险报酬率选用中国人民银行公布的一年期存款利率3%。

通过对区域经济状况和房地产市场状况分析以及估价对象住宅用地的未来预期收益的不确定性，确定其风险调整值包括投资风险补偿2％、管理负担补偿2％、缺乏流动性补偿2％、投资带来的优惠1％，由此得到的报酬率＝3%+2%+2％+2％-1％=8%。

序号

项目

取值

备注

报酬率Y

8%

1+2

1

机会成本

3%

一年期存款利率

2

风险补偿率

5%

2.1

投资风险补偿

2%

投资估价对象相对于投资一年期存款利率风险补偿和带来的优惠

2.2

管理负担补偿

2%

2.3

缺乏流动性补偿

2%

2.4

投资带来的优惠

1%

2.4.1

易于获得融资的好处

0.5%

2.4.2

所得税抵扣的好处

0.5%

3.其他需要特殊说明的问题

（1）当抵押实现时，抵押地产的处分应符合国家的相关法律、法规的规定。

依法处分抵押土地使用权所得价款按下列顺序分配：

支付处分抵押宗地的费用（手续费、中介费等）；扣缴处分抵押宗地应当缴纳的税费；偿还抵押权人的债权、利息、违约金及损害赔偿金；剩余金额归抵押人。

（2）任何单位和个人未经四川○○土地房地产评估咨询有限公司书面许可，不得以任何形式发表、肢解本报告。

（3）在确定最终估价结果时，我们根据估价方法的适宜性、可信程度、可操作性，参考此次估价目的、估价对象所在区域地价水平、并结合估价师经验等综合决定估价结果。

最终取假设开发法及基准地价系数修正法两种测算方法的算术平均值作为本次估价对象评估结果。

点评:

基本要求：

说明有关资料来源及未经确认或无法确认的资料和估价事项；说明对估价结果或估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、地价定义因素中设定条件等）的分析说明；估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理；其他需要特殊说明的事项。

存在问题：

（1）报告中为何将四宗土地进行统一项目估价，应结合项目用地位置、规划条件、价格水平等方面进行相应的分析说明；

（2）地价定义宗地内实际开发程度为“五通一平”，为何设定为“场平”，未分析说明理由；

（3）土地使用权发证登记时限高于国家相关法律规定（40年），地价定义中土地使用权剩余使用年期按40年设定定缺乏合法性分析；

（4）关于容积率的设定在地价定义中已表述清楚，无需重复。

（四）估价对象抵押价值风险提示

估价对象在设立抵押权期间可能出现一下信贷风险，请报告使用者关注：

本公司对估价对象作出的估价结果是基于国家及估价对象所在地目前的宏观政策和地产市场发展状况作出的客观判断。

从近期国家及广