全球建材家具集采中心项目项目申请书.docx
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全球建材家具集采中心项目项目申请书
北京金盛顺鑫置业投资有限公司
国门1号全球建材家具集采中心
项目申请报告
2011年9月
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
单位名称：
北京金盛顺鑫置业投资有限公司
注册号：
110000010968814
法定代表人/负责人：
刘晓茂行政区划：
顺义区
成立日期：
2008-04-15注册资本：
10000万
经营期限自：
2008-04-15经营期限至：
2038-04-14
地址/住所：
北京市顺义区安平街3号
经营范围：
项目投资、投资管理；花卉仓储服务；货运代理；设备租赁；物业管理；会议服务；承办展览展示；包装服务；打字、复印；销售花卉。
组织结构：
图1.组织结构
表1.劳动定员
部门
人数
办公室
8
人力资源部
4
财务部
10
台账中心
3
电子商务部
18
建材招商部
15
家具招商部
15
国际推广部
10
建筑设备招商部
8
期货贸易部
8
综合招商部
8
企划部
5
物业管理部
65
市场管理部
20
合计
1.2项目概况
1.2.1项目名称
项目名称：
国门1号全球建材家具集采中心项目
1.2.2项目性质
项目性质：
改扩建
1.2.3建设地点
本项目建设地点位于北京市临空产业核心经济区和空港物流基地，顺义区后沙峪镇枯柳树村枯柳树环岛西北侧。
项目用地范围西起规划五路，东至机场北线辅路，南起顺平西路，北至机场北线辅路。
该地点距离首都国际机场直线距离约5公里，距离北京市区直线距离约18公里，交通便捷，具有良好的通达性（见图2）。
图2.项目建设地点（图中A处）
1.2.4项目建设内容
本项目定位于国际建材家居展示会展中心、品牌集聚中心、技术研发中心、国际贸易中心、电子商务中心、物流配送中心和辐射全球性建材家居采购中心，力求建设成为全国乃至全球规模最大、品种规格最全、技术最先进、交易最活跃、行业影响最广的集研发、交易、物流以及总部经济于一体的全球性、现代化建材家居采购、物流、服务产业基地。
项目总占地面积246022平方米，建筑面积50万平方米，其中，各功能区如下：
序号
项目
单位
建筑面积
1
展示会展中心
m2
150，000
2
品牌总部基地
m2
100，000
3
商品交易中心/电子商务中心
m2
20，000
4
技术研发中心/金融服务中心
m2
100，000
5
仓储物流中心
m2
80，000
6
商务办公配套设施
m2
50，000
合计
500，000
项目分两期建设：
✧一期项目已经完成展厅、总部基地、电子商务中心、物流仓储中心的建设，本次主要针对展厅进行改扩建，预计新增改扩建投资7.3亿；
✧二期主要建设全球采购中心、技术研发中心、会议中心以及休闲、生活、商业配套项设施，预计投资18亿元。
改扩建内容：
主要对第七届中国花卉博览会主场馆进行改扩建，原设计总建筑面积134056.66m2（不含地下建筑面积），建筑结构形式为钢框架结构，地下1层，地上6层。
本次改建后，总建筑面积增加到226763m2（不含地下建筑面积），1、2、3、4馆保持地下1层不变，地上增加至7层。
1.2.5投资估算与资金筹措
1.2.5.1估算编制说明
1、工程费用：
参照北京市概算定额，根据原花博会馆工程造价水平估算。
2、工程设计费按国家物价局、[2002]10号《关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知》的规定计算。
3、项目前期申请报告编制费以与编制单位签订的合同为准。
4、招标代理费为招标代理服务全过程的收费基准价格，按照计价格[2002]1980号《国家计委关于印发<招标代理服务收费管理>暂行办法的通知》的规定计算。
5、竣工图编制费根据京建规字1986年97号，取设计费的8%。
6、施工图审查费依据国家规定，按每平方米4.5元计取。
7、工程监理费按国家发展改革委、建设部[2007]670号文中《建设工程监理与相关服务收费管理规定》载明的方法计算。
1.2.5.2投资估算
一期项目总投资223038.53万元，其中已累计完成投资150000万元，新增改扩建投资73038.53万元。
其中：
新增建设投资70147.64万元（含建设期利息3250万元），流动资金2890.89万元。
详见项目投资估算表。
表2.一期改扩建项目新增投资估算表
序号
费用名称
新增工程量
单位
单位造价
估算新增总额
（元）
（万元）
一
新增改建工程费
61779.32
1
土建工程
92706.34
平方米
4605.72
42697.94
1.1
建筑工程
92706.34
平方米
2143.59
19872.44
1.2
降水工程
92706.34
平方米
22.00
203.95
1.3
钢结构工程
92706.34
平方米
1028.74
9537.07
1.4
装饰工程
92706.34
平方米
1411.39
13084.48
2
给排水及消防工程
92706.34
平方米
173.22
1605.86
2.1
给排水工程
92706.34
平方米
66.92
620.39
2.2
消防工程
92706.34
平方米
106.30
985.47
3
动力管道工程
92706.34
平方米
66.94
620.58
4
循环水系统
92706.34
平方米
25.52
236.59
5
采暖工程
92706.34
平方米
2.89
26.79
6
通风空调工程
92706.34
平方米
439.00
4069.81
6.1
空调水系统
92706.34
平方米
101.00
936.33
6.2
空调风系统
92706.34
平方米
338.00
3133.47
7
变配电工程
92706.34
平方米
161.82
1500.17
8
配电照明工程
92706.34
平方米
375.58
3481.86
9
弱电工程
92706.34
平方米
158.14
1466.06
9.1
火灾自动报警及消防联动控制系统
92706.34
平方米
78.64
729.04
9.2
广播系统
92706.34
平方米
8.44
78.24
9.3
综合布线系统
92706.34
平方米
51.77
479.94
9.4
有线电视系统
92706.34
平方米
3.01
27.90
9.5
门禁系统
92706.34
平方米
16.28
150.93
10
电梯工程
92706.34
平方米
151.29
1402.55
11
地下建筑工程费
16000.00
平方米
2570.00
4112.00
12
设备购置费
559.10
12.1
电子商务平台投资
500.00
12.3
办公家具购置费
59.1
59.10
二
工程建设其他费用
1932.72
1
设计费
新增工程费用的1%
617.79
2
项目申请报告编制费
按编制合同金额
10.00
3
招标代理费
按新增工程费用
104.28
4
招标交易费
50.32
5
竣工图编制费
设计费的8%
49.42
6
施工图审查费
新增建筑面积，4.5元/平米
48.92
7
工程监理费
按新增工费用
1014.92
8
施工人员意外伤害保险费
按新增工程费用的0.06%
37.07
三
基本预备费
工程费用、工程建设及其他费用之和的5%
3185.60
四
建设期利息
贷款5亿，利率6.5%
3250.00
五
流动资金
2890.89
六
总投资
73038.53
1.2.5.3资金筹措
一期改扩建项目新增投资73038.53万元，拟申请银行借款50000万元，其余23038.53万元由企业自筹。
1.2.6经济效益
本项目的收益来源主要是商铺出租租金、物业费、电子交易佣金、商品交易佣金、贸易代理费以及其他综合服务费。
经测算，项目运营期内年均实现营业收入72758.57万元，年均利润总额29794.09万元，年均税后利润24580.13万元，总投资利润率13.36%，税后财务内部收益率为12.74%，财务净现值（I=10%）30244.55万元，投资回收期8.19年（含建设期1年），表明本项目具有较强的盈利能力和一定的抗风险能力。
1.2.7社会效益
项目定位于全球建材家具集采中心，着眼于未来世界城市化进程中对家居爆发式的增长需求，运用上海世博会倡导的“绿色、低碳、环保”理念，致力打造全国乃至全世界规模最大、品种最全、技术最先进、交易最活跃、行业影响最广的建材家居产业基地。
项目建设成后社会效益明显：
直接吸引全国6000多户建材家居企业落户，带动1.8万人就业，并能间接带动周边物流、餐饮、住宿等服务业发展；增加、财政收入：
年均为地方增加财政收入（营业税金及附加和所得税）约12122.34万元，为国家增加财政收入（营业税）约3637.93万元，合计15760.27万元。
第二章项目建设背景及必要性
2.1建设背景
第七届中国花卉博览会主场馆位于北京市临空产业核心经济区和空港物流基地，距首都机场仅3公里，机场高速、机场北线、京承高速、京密路交汇于此，M15号轻轨后沙峪站位于场馆南侧200米，交通十分便利。
主场馆总占地面积246022平方米，其中一期占地面积138216平方米，总建筑面积17万平方米（含地下建筑面积），建筑结构为地下一层、地上六层。
1、2层层高8米，3至6层层高4米。
二期土地占地107806平方米，用地性质为多功能。
2009年，精美绝伦的第七届中国花卉博览会成功举办后，主场馆后期开发利用成为政府和投资单位所关注的主要问题。
经过充分的市场调研和论证，结合主场馆区位优势和自身的结构特点，北京顺鑫农业发展集团有限公司与金盛置业投资集团有限公司达成了打造国门1号全球建材家具集采中心的战略合作意向。
家居建材流通业是现代服务业的重要构成部分，家居建材业的规模化、连锁化、集约化、信息化发展，在拉动经济增长、增加就业的同时，也可以促进物流业的现代化。
随着我国城乡一体化进程的加快，城乡住宅、楼宇、市政公用设施建设量将在相当一段时间保持高速增长；随着全球经济一体化，建材家居进出口贸易也将持续上升。
同时，随着物联网时代人们消费模式的变化，现阶段商场化大卖场、建材超市、家居购物中心等业态由于规模化、集约化、信息化程度不高已不能适应市场需求，构建新型的建材家居销售模式十分必要。
国门1号全球建材家具集采中心项目将以搭建建材家居产业的“买全球、卖全球”的平台，整合全球生产商、销售商、采购商、新型建材研发、期货（远期交易）、电子商务平台、品牌总部基地、商务办公等多种功能于一体的全球采购中心。
项目将依托空港优势，打造国际建材家居展示会展中心、品牌集聚中心、技术研发中心、国际贸易中心、电子商务中心、物流配送中心和辐射全球性建材家居采购中心为目标，力求建设成为全国乃至全球规模最大、品种规格最全、技术最先进、交易最活跃、行业影响最广的集研发、交易、物流以及总部经济于一体的全球性、现代化建材家居采购、物流、服务产业基地。
2.2项目建设的必要性
2.1.1项目建设符合顺义区新城建设规划
根据《北京市“十一五”时期重点新城发展实施规划》，通州、顺义、亦庄是“十一五”期间协调推进的三个重点新城，其中顺义新城要按照“巩固一产，发展二产，提升三产”及发展壮大产业群落的总体发展思路，以临空经济和现代制造业为基础，第三产业为新的增长点，利用首都机场的优势，积极发展以国际会展、商务、电子信息、物流为主的临空产业，形成顺义新城发展的枢纽核心，为新城发展提供重要的产业支撑，拉动区域经济发展。
2.2.2依托空港优势，发展国际性家居建材采购中心
本项目所在地毗邻北京首都国际机场，优越的临空区位造就了顺义的临空产业优势，目前已初步形成了以空港工业区、空港保税物流中心和天竺出口加工区为代表的外向型临空产业区，同时形成了以电子信息、航空产业、现代物流业为主导产业的产业集群，空港物流基地正在成为国内外知名物流企业的集聚区。
国门1号全球建材家具集采中心项目将依托便利的航空交通条件，通过规模化的家居建材展览和交易，吸引国际和国内的家居建材企业来此参观、考察、设展和投资，进而带动顺义区第三产业发展，强化顺义区以会展业、物流业、总部经济、航空产业等现代制造业为代表的临空产业优势，使顺义区发展成为服务全国、辐射全球的家居建材国际采购物流中心、家居文化的传播中心、建材价格的指数中心以及绿色建筑的技术中心。
2.2.3促进顺义区会展产业发展，形成家具建材产业的品牌效应
会展业是具有很大发展潜力的朝阳行业，北京作为国家首都和国际交流中心，具有发展会展业的优势。
随着新中国国际展览中心在顺义的落户，加快了北京会展产业在该区的集聚。
会展产业是新型现代服务业，一般带动系数在1/5到1/10之间，具有较大的经济带动作用。
《北京市“十一五”时期服务业发展规划》中针对会展业，明确提出了要适应建立国际国内交往中心的需要，大力拓展集商品展示、交易、投融资、信息咨询和经济技术合作等服务功能于一体的会展经营模式，提高展前、展中和展后的配套服务水平和运作效率，促进国际化、规模化、专业化、品牌化发展。
国门1号全球建材家具集采中心的落成将极大丰富国内外家居建材产业的交流与合作，并在此基础上形成具有顺义区特色的现代服务业效应，促进区域经济增长，实现产业结构升级和经济增长方式转变，实现第二产业和现代服务业的高效联动。
因此，项目建设有利于丰富顺义区会展业、商业、服务业的内容，形成顺义区现代服务业的综合效应。
2.2.4发展家居建材电子商务交易模式，符合国家流通产业政策
电子商务是基于信息技术和互联网的现代流通方式。
电子商务作为一种全新的交易方式已经对各行各业产生了深远的影响。
加快流通领域电子商务发展，既可以扩大网上消费群体，培育新型消费模式和消费领域，又有助于降低流通成本，加快商品和服务价值的最终实现。
因此，加快流通领域电子商务发展是扩大居民消费、保持经济增长动力的有效手段，是提高商品流通效率、转变经济发展方式的必然要求。
目前商务部出台了《关于加快流通领域电子商务发展的意见》和《关于完善生产资料流通体系的意见》，鼓励流通领域大力发展电子商务，鼓励传统行业应用和发展电子商务。
本项目将突出“整合全球供货商资源＋整合全球集采和国内家庭消费终端”的电子商务模式，符合国家产业政策。
2.2.5符合企业发展的战略定位
本项目由金盛置业投资集团有限公司和北京顺鑫农业发展集团有限公司合资主办，项目的实施符合投资双方的战略发展定位。
金盛集团是中国家居建材流通的创始单位之一，是中国最早整合发展家具、建材、电器、装潢、房展的家居“一站式购物”ShoppingMall理念的先行者。
公司业务涵盖家居卖场、百货零售、房地产开发三大产业，及路桥建设、建筑施工、国际贸易、酒店、宾馆、战略投资等多个行业集群的大型民营跨国企业集团。
截止2010年，公司在全国15个重点城市完成战略布点，拥有家具建材卖场20余个，经营面积达200万多平方米，公司总资产50亿元，年营业额逾200亿元人民币，员工总人数近万人，位居全国家居建材流通业第二，在国内建材家居领域处于领军地位。
顺鑫农业作为北京市第一家农业类上市公司和国家农业产业化重点龙头企业，其战略定位是以市场为导向，以价值链为基础，以产业链整合为实现方式，逐步将顺鑫农业发展成为以资本、产权为纽带，以产业投资为核心，以提升和增强核心竞争力为保证，各产业协调发展的跨地区、跨行业、跨所有制的大型专业投资控股型集团公司，打造百年顺鑫。
根据顺鑫农业“三·五”发展规划（2011-2015年）将打造六大产业集团，其中以花博会主场馆、顺鑫绿色度假村为主体，将打造大型商贸旅游产业集团，建设国门1号全球建材家具集采中心项目是公司打造大型商贸旅游产业集团的重要组成部分。
第三章发展规划、产业政策和行业准入分析
3.1发展规划分析
3.1.1《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，拓展新领域，发展新业态，培育新热点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。
加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。
优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。
推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。
3.1.2《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
纲要指出：
运用现代信息技术、创新营销模式及金融服务配套等手段，提升流通业的现代化水平。
加快交通枢纽、大型物流节点和流通网络的建设，强化批发业和物流业的营运控制功能。
鼓励商业流通企业发展连锁经营和电子商务等现代流通方式，培育专业化、规模化的贸易企业和品牌代理商。
积极推进专业化商品市场发展，规范、发展千亿元规模的大宗商品电子交易市场，规划建设电子商务集聚区，积极发展网上商城，扩大电子商务消费。
3.1.3《顺义区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
顺义区规划纲要提出：
按照“优化一产、做强二产、做大三产”的发展思路，依托首都国际机场资源平台和天竺综合保税区政策平台，不断提高第三产业比重，重点发展航空服务、特色金融、现代物流、商务服务、旅游休闲等高端服务业。
3.1.4《顺义新城规划（2005年—2020年）》
顺义新城是北京东部发展带的重要节点和重点发展的新城之一，是北京面向国际的首都枢纽空港，是带动区域发展的临空产业中心和先进制造业基地。
要在《顺义新城规划》的指导下，利用首都国际机场优势，积极发展国际会展、商务、物流等临空产业，强化城市的综合服务职能，把顺义新城建设成为现代国际空港、区域产业引擎和绿色宜居新城。
3.2产业政策分析
（1）《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》
2008年3月，商务部发布了《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》，提出我国流通领域现代物流发展的主要目标、工作任务以及六项具体政策措施。
支持有条件的连锁企业和第三方物流企业合作，完善配送供应链，改造和建设物流配送中心，提高连锁企业统一配送率。
推进“双百市场工程”，鼓励批发市场的建设和改造，增强物流功能，加快批发市场的信息平台建设。
（2）《关于加快流通领域电子商务发展的意见》
2009年11月，商务部公布了《关于加快流通领域电子商务发展的意见》，意见指出“十二五”期末，力争网络购物交易额占我国社会消费品零售总额的比重提高到5%以上。
推动传统流通企业开拓网上市场，鼓励重点培育的大型流通企业建设一体化的电子商务平台。
同时，促进商品批发环节应用推广网上交易，鼓励流通企业应用电子商务进行商品批发交易，提高流通效率，扩大中间需求，带动最终需求。
（3）《关于完善生产资料流通体系的意见》
2010年5月11日商务部发布了《关于完善生产资料流通体系的意见》，该意见对完善我国生产资料流通体系提出了主要的指导思想和目标、主要的任务和组织的障碍等。
同时也表示要大力发展现代流通方式，带动电子商务的发展。
意见指出，鼓励大型骨干生产资料生产、流通企业、大宗商品交易市场规范发展电子商务。
支持建设专业化的生产资料第三方电子商务平台，整合供应链上不同环节、不同领域、不同企业间的生产资料生产、需求和物流等服务信息资源，完善服务功能。
（4）其他关于电子交易的政策
2004年国务院发布了《关于加快电子商务发展的若干意见》。
意见阐明了发展电子商务对我国国民经济和社会发展的重要作用，提出了加快电子商务发展的指导思想和基本原则，还提出了一系列促进电子商务发展的具体措施。
2007年6月，国家发展和改革委员会、国务院信息化工作办公室联合发布我国首部《电子商务发展“十一五”规划》将信息产业列为首要发展的高技术产业，国家将继续推进经济结构的战略性调整，加快高新技术产业的发展，继续走“以信息化带动工业化、以工业化促进信息化”的新型工业化道路。
电子商务十二五规划初稿已经完成，“十二五”期间，电子商务发展的主要任务是：
推动电子商务应用的普及和深化，包括推动大型工业、商贸物流、旅游服务等传统企业深化电子商务应用，提高网络采购和网络销售发展水平；促进移动电子商务等创新型电子商务发展等。
3.3行业准入分析
根据《产业政策调整目录（2011年）》内容，现代物流业（海港空港、产业聚集区、商贸集散地的物流中心建设）、商务服务业（会展服务）、商贸服务业（利用信息技术改造提升传统商品交易市场）属于国家鼓励类项目。
因此，本项目建设符合国家相关政策，不存在进入限制。
第四章市场分析
4.1我国建材家居总产值持增长态势
随着我国经济的高速发展，人民生活水平的迅速提高，国际国内建材家居市场需求的迅猛增长，我国建材家居生产得到了快速的发展。
据中国建筑装饰协会统计，2009年我国建材家居业总产值18500亿元；其中公共建筑装饰装修（含幕墙）7000亿元；住宅装饰装修产值11500亿元。
按照《中国建筑装饰行业“十一五”发展规划纲要》的预测，到2010年，我国建材家居工程产值将达到21000亿元，其中公共建筑装饰装修8000亿元，住宅装饰装修达到13000亿元。
预计2015年建材家居业产值将达到3.8万亿元，比2010年增长1.7万亿元，每年的增长率预计稳定在16％左右。
4.2城镇化建设推动我国建材家居市场需求的稳步攀升
一般来说，城市化率达到50%，标志着城市化国家的初步形成。
2008年我国城市化率达到45.68%，处于走向城市化国家的关键时期。
未来5—10年，我国的城市化将呈现加快发展趋势。
如果城市化提高1个百分点，就有大约1300万人口由农村进入城市，居民消费总额大约增加1200亿元。
按这个预测，如果中国城市化率在未来10年左右提高10～15个百分点，仅居民消费就可以拉动1.22万亿-1.8万亿元。
考虑到消费的乘数，以3倍测算，可以拉动3.6万亿-5.4万亿元的消费总量增长。
十一五期间，中国建材家居的总产值年均增幅达到14%，远高于全国GDP的增增长幅度。
从建材家居总产值占GDP比重来看，基本保持在6%~7%左右，可以说是国民经济中重要的产业环节。
据中国宏观经济学会的测算，2010～2015年间，由城市化带来的城镇固定资产投资增量可以达到9万亿元。
如果要让1.3亿农民工及其家属市民化，城市每年需要新建保障性住房650万套（5.2亿平方米、户均80平方米），这对钢铁、水泥、建材、家居等相关行业将产生重要的拉动作用。
近几年来，政府部门采购规模保持了快速增长，2009年全国政府采购规模为7413.2亿元，比2008年增加1422.3亿元，增长了23.7%。
“十二五”期间我国仍需要加快市政公用基础设施建设。
预计2010年在城市市政基础设施方面的固定资产投资额将突破1万亿元，预计“十二五”全国城市市政基础设施投资总额预计
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