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估价报告判读

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

※※有限公司国有出让土地使用权抵押价格评估。

（缺位置）

二、委托估价方

略

三、受托估价方

略

四、估价目的

※※有限公司因融资的需要，拟以其合法的土地使用权设定抵押权，向银行抵押贷款，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土[籍]字第2号，1997年1月3日）及相关法律、法规的要求，特委托评估此次抵押所涉及的土地资产价值，以确定估价对象的抵押价值。

（应为参考依据）

五、估价依据

（一）法律、法规、政策依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；（缺土地管理法）

2、《中华人民共和国物权法》；

3、《中华人民共和国担保法》；

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）；

5、国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准的通知〉》（国土资发[2006]307号）；

6、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]105号）

7、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）；

8、《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997国土[籍]字第2号，1997年1月3日）；

（缺土地征收补偿等有关规定）

（三）技术依据

1、《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准GB/T18508-2001）

2、《城镇土地分等定级规程》（中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准GB/T18507-2001）

3、《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）

（缺基准地价）

（三）资料依据

1、委托方提供的有关资料

（1）国有土地使用证（缺权属证书号）

（2）房屋所有权证

（3）委托方企业营业执照

（4）地上建筑物利用情况表

2、估价机构掌握的有关资料及估价人员现场勘察、调查所获资料

（1）估价对象权利状况

（2）估价对象利用状况

（3）宗地个别条件

（4）估价对象区域条件

（缺市场调查）

六、估价基准日

二00九年七月三日

七、估价日期

二00九年七月三日至二00九年七月五日

八、地价定义

根据估价目的及估价对象的特点以及评估人员现场查勘和委托方提供的资料，待估宗地登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，本次估价设定用途为工业用地。

待估宗地实际开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯）及红线内“六通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖及场地平整）。

本次评估设定的土地开发程度指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况，即宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。

故此次估价对象的地价内涵是指在估价基准日2009年7月30日（估价期日前后不一致），现状利用条件下，设定宗地开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯）和宗地红线内场地平整，工业用地的国有出让土地使用权市场价格。

（缺土地剩余年期），（缺土地利用条件）

九、估价结果

经评估人员的实地勘察，在对评估对象的实际情况及所处地区的土地市场进行全面了解和分析的基础上，按照科学的评估程序和方法，确定于估价期日2009年7月3日，工业用地，47.33年期的出让土地使用权市场价格为：

土地面积：

79112.44平方米

土地总地价：

878万元

（缺币种）

（缺大写）

（缺单位面积地价）

（缺待估宗地估价结果一览表）

十、需要特殊说明的事项

（一）估价的前提条件和假设条件

1、本次估价遵循《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、政策文件及《城镇土地估价规程》等技术规程的规定，选取合适的方法进行评估。

2、估价对象作为工业用地为最有效的利用方式。

3、在估价基准日的土地市场为公开、公平、自愿的交易市场。

4、评估设定土地开发程度为宗地红线外“三通一平”（即通路、通电、通讯及宗地红线内场地平整）。

5、委托方提供的资料完整及属实，没有保留及隐瞒。

6、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

（二）估价结果和估价报告的使用

1、估价人员依据中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》及《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997国土[籍]字第2号）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

2、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。

3、评估结果自提供土地估价报告之日起半年内有效。

即2009年7月6日至2010年1月6日。

（报告提交日应为2009年7月5日）

4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

5、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

6、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

7、《土地估价技术报告》作为估价结果提供给委托方，委托方如对估价报告有疑问或异议，可向本评估机构查询，本评估机构拥有对本报告的最终解释权，其他任何单位和个人的意见均不能代表本评估机构对该估价项目的估价意见。

（三）需要特殊说明的事项

1、本次估价涉及估价对象的土地使用权人、坐落、用途、使用权类型、终止日期、土地面积等情况均以《国有土地使用证》为依据，如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。

2、本次估价未考虑未知且可能与估价对象有关的债权及债务对估价结果的影响。

3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

4、本次估价对象的评估价值为估价基准日满足地价定义设定条件下的国有土地使用权价值，未考虑抵押权实现时点与抵押权设定时点不一致所带来的市场风险因素，且未考虑今后区域及宗地个别条件改变、快速变现、强行处置及其它人为因素、有关政策改变等因素的影响。

十一、土地估价师签字（缺少土地估价师签字）（缺少一名土地估价师签字）

张友情资格证书号（土地估价师注册证书号*****）

王四海资格证书号（房地产估价师注册证书号*****）

十二、土地估价机构

※※※※※评估有限公司

二OO九年七月六日

（缺机构负责人签字盖章）

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

（一）土地登记状况

1、估价对象的来源及历史沿革

估价对象位于梨树县郭家店镇光明街南侧，2006年※※※公司以出让方式取得土地使用权，并办理了国有土地使用证。

2、估价对象登记状况（缺土地使用权人、土地使用权终止日期、国有土地使用证及权属证号）

（1）土地位置：

**县郭家店镇光明街南侧。

（位置不具体）

（2）土地用途：

工业用地。

（3）土地四至：

东至：

现状小路；南至：

光明街；西至：

现状小路；北至：

耕地。

（四至不明）

（4）土地面积：

79112.44平方米。

（5）土地权属性质：

国有出让。

（6）登记时间：

2006年12月6日。

3、土地权利状况

（1）土地所有权：

国家。

（2）土地使用权：

委托方于2006年以出让方式取得估价对象土地使用权，批准使用年期为50年，已使用2.67年，剩余使用年限为47.33年。

（缺抵押、权利纠纷等情况的说明）

（3）土地利用状况：

根据现场勘查，估价对象宗地内有七栋建筑物，其中四栋办理了房屋所有权证，另三栋的建筑情况依据委托方提供的利用状况表，土地面积为79112.44平方米，建筑面积为6061.9平方米，容积率0.08。

（建筑面积权属情况不明）

四、影响土地的因素

（一）一般因素

略

（二）区域因素

1、区域概况

略

2、交通条件

（1）区域内公共交通状况

郭家店镇内主要道有曙光街、光明道，路面均宽10米，材质均为沥青，镇内交通体系比较完善，对内交通十分便利。

（2）对外交通条件

有高速公路出口；有铁路货运客运站，中长铁路均通过该镇。

3、基础设施条件

（1）通电：

具备乡镇电网络。

（2）通讯：

具备中国网通网络。

（3）通路：

道路状况较好。

（4）通供上水；

（5）排污水管道

（基础设施条件描述与地价定义不一致）

4、环境条件

由于郭家店镇是重要工业基地，也是重要的交通枢纽，有一定的噪音污染。

5、产业聚集状况

郭家店镇拥有工业企业 77 家，从业人员5000人，经济总量达到26.2亿元。

主要有建材、食品、机械三大主导产业，工业产值占全县的 40% 以上。

6、规划限制

待估宗地位于郭家店镇，周围用地主要为民宅与耕地，因此对工业用地有一定的限制，区域交通无管制。

（三）个别因素

1、最有效利用方式

待估宗地原土地利用类型为旱田，宗地周围土地利用类型为工业（前后不一致）和住宅用地，分析待估宗地现状，根据现状确定待估宗地的最有效利用方式为工业用地。

2、宗地自身条件

（1）宗地位置：

郭家店镇光明街。

（2）土地用途：

工业用地。

（3）土地面积：

79112.44平方米。

（4）容积率:

0.08。

（5）临路状况：

一面临街，临郭家店镇光明街。

（6）宗地形状：

宗地形状较规则，有利于土地利用。

3、宗地内基础设施状况

（1）通电状况：

保证率为100%。

（2）通上水状况：

由自来水公司统一供水，保证率为100%。

（3）通下水状况：

接市政排水管网，保证率为95%。

（4）通暖状况：

自建锅炉供暖，保证率为95%。

（5）通路状况：

沥青路面。

（6）通讯状况：

中国移动、中国联通信号覆盖整个区域，保证率为95%。

（缺地势、地形状况）

第三部分土地估价

一、估价原则

1、替代原则

2、供需原则

3、变动原则

4、协调原则

（缺合法原则、最有效利用原则、报酬递增递减原则）

二、估价方法与估价过程（估价方法选择不合理）（缺不采用市场比较法的分析）

估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，对本次评估方法的确定作如下分析：

1．估价对象作为工业用地，且估价人员能够搜集一些征地资料作为土地取得费用测算的依据，故选择成本逼近法进行测算。

2．估价对象在基准地价覆盖范围内，且有完整的基准地价修正体系。

故可采用基准地价系数修正法进行测算。

综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。

本次基准地价的内涵如下：

1、评估基准日：

2003年1月1日。

（超过三年）

2、土地使用年期：

各用途法定最高出让年限，即商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，综合用地50年。

3、土地开发程度：

郭家店镇为“五通一平”。

4、设定容积率：

商业住宅用地的平均容积率为一等镇1.8，二、三等镇1.2，工业用地的平均容积率为0.5。

基准地价是指完成土地开发等基础设施建设，已经“通平”的土地使用权平均价格，包括土地取得费、开发费和出让金，不包括城市基础设施配套费。

梨树县在更新基准地价的同时，还测算了出让金均价，土地出让金均价是指政府出让土地时收取的平均纯收益，不包括征地、拆迁及土地开发等所发生的税费。

根据《城镇土地估价规程》利用基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式：

V＝V1b×（1±∑Ki）K1×K2±K3

式中：

V──待估宗地价格

V1b──某一用途土地在某一土地级上的基准地价

∑Ki──综合修正系数

K1──期日修正系数

K2──土地使用年期修正系数

K3──土地开发程度修正额

（缺容积率修正或说明）

2、确定待估宗地土地级别、基准地价及对应的修正体系

根据待估宗地位置，查对梨树县建制镇土地级别图，待估宗地位于工业用地三级地，基准地价为62元/平方米，出让金为25元/平方米，对应的地价影响因素说明表3-1。

3、编制待估宗地地价影响因素条件说明表，确定待估宗地各因素修正系数和综合修正系数（∑K）

根据工业用地基准地价和出让金均价修正系数及修正系数说明表（见表3-1），按照待估宗地区域因素和个别因素条件，编制待估宗地地价影响因素条件说明表,确定待估宗地综合修正系数（∑K）。

4、确定期日修正系数（K1）

该基准地价估价基准日为2003年1月1日，而本次评估的估价基准日为2009年7月1日。

国土资源部发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006]307号），引起地价变动。

因此确定期日修正系数为120÷62=1.94。

（期日修正依据不足）

5、确定土地使用年期修正系数（K2）

评估宗地设定使用年限为47.33年，与基准地价设定的工业用地法定最高出让年限50年不同，因此需进行年期修正，即年期修正系数。

依据年期修正公式：

K2=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]

得年期修正系数为0.9903。

（缺还原率取值依据）

6、确定土地开发程度修正额（K3）。

由于估价对象设定的开发程度与基准地价内涵定义的开发程度不一致，因此需要进行土地开发程度的修正。

基准地价确定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）。

据调查，郭家店镇宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”的费用平均为20元/㎡。

委估的宗地设定的土地开发程度与基准地价设定的开发程度不一致。

故需对本次评估时土地开发程度进行修正。

表3-3一等乡镇土地开发状态修正系数表

开发程度

三通一平

四通一平

五通一平

六通一平

七通一平

开发程度内容

路、电、讯

路、电、上水、讯

路、电、上下水、讯

路、电、上下水、讯、暖

路、电、上下水、讯、暖、天然气

土地开发状态（元/平方米）

-10

-5

0

+5

+10

注：

土地开发状态修正主要以设定的基准地价条件，即“五通一平”（路、电、上下水、讯）的正常平均开发费用为基准，根据梨树县土地开发成本的实际的统计分析加以确定。

因素修正根据待估宗地的实际开发状态与“五通一平”开发程度比较，直接加上或扣除相应的开发费。

估价对象设定开发程度为“三通一平”（红线外三通一平指通路、通电、通讯），与基准地价设定开发程度不一致，需要进行开发程度的修正，即K3=-10元/平方米。

7、测算确定待估宗地出让土地使用权价格

表3-4基准地价系数修正法评估过程一览表

价格类型

土地

级别

基准地价

（元/m2）

综合修正

系数（∑K）

期日修正

系数（K1）

年期修正系数（K2）

开发程度

修正额（K3）

评估价格

（元/m2）

出让土地使用权价格

工业

三级

62

5.9

1.94

0.9903

-10

105.8

（二）成本逼近法评估宗地价格

成本逼近法是以开发土地所消耗的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

成本逼近法的基本公式：

地价＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

估价过程如下：

1、确定土地取得费（En）

土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用（即征用同类用地所支付的平均费用）。

根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗补偿费及地上物补偿费。

调查待估宗地周边区域的土地利用情况，农用土地主要为旱田，视待估宗地在征用时为旱田。

根据《土地管理法》、《吉林省土地管理条例》、市国土资源局提供的征地标准，经评估人员现场调查、分析，确定待估宗地（旱田）前三年平均年产值为806元／亩，即1.21元／平方米。

目前获得类似待估宗地土地，需支付的费用主要有：

（1）土地补偿费

根据《土地管理法》第四十七条:

征用耕地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

《吉林省土地管理条例》第二十五条：

征用土地应当按照下列标准支付土地补偿费：

旱田、人工草场为该地被征用前平均年产值的六至八倍。

（2）安置补助费

根据《土地管理法》第四十七条规定：

征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。

征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数按照被征用的农地数量除以征用前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为被征用前三年平均年产值的四至六倍计算。

但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均产值的十五倍。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

结合统计调查资料以及县国土资源局耕地保护科提供的该地区征地实际情况（包括征地案例），确定评估宗地土地补偿费和安置补助费总和的补偿倍数为30倍，调查该地区需要安置的农业人口数为每亩1人，则：

土地补偿费+安置补助费＝1.21×30×1＝36.3元/平方米

（3）青苗及地上物补偿费

根据《土地管理法》第四十七条规定：

征用土地的地上附着物和青苗补偿费标准由省、自治区、直辖市规定。

《吉林省土地管理条例》第二十七条规定：

被征用土地的青苗补偿费按一个栽培期产值计算；能如期收获的不予补偿。

苗木、花草以及多年生经济林木等，可以移植的，支付移植费用；不能移植的，给予合理补偿或者作价收购。

结合县统计调查资料以及县国土资源局耕地保护科提供的该地区征地实际情况，旱田按一年一季计算；地上物补偿费按实际发生的计算，则：

青苗及地上物补偿费＝1.21元/平方米

小计：

土地取得费（En）＝

（1）＋

（2）＋（3）＝36.3+1.21＝37.51元/平方米

2、相关税费（T）

相关税费含征地管理费、用地管理费、防洪基金、耕地占用税、新增建设用地使用费、造地费（或耕地开垦费或新菜地开发建设基金）等，合计为74.6元/平方米。

（依据）（项目不合理）

3、土地开发费（Ed）

开发费用为10元/平方米。

4、投资利息（R1）

根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年,投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的六个月至1年贷款利息率5.31%计。

假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：

投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×开发周期×利息率＋土地开发费×开发周期×1/2×利息率＝4.23元/平方米（复利）（开发周期应为计息期）

5、开发利润（R2）

调查土地开发的投资回报情况，并结合行业平均利润率，本次评估土地开发的投资回报率取10％，则投资利润为：

投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×10％=8.46元/平方米

6、土地成本价格

土地成本价格为上述五项之和。

土地成本价格=97.32元/平方米

7、年期修正系数的确定

确定此年期修正系数为0.9366。

（缺依据）（年期修正应在增值收益之后）

8、土地增值收益（R3）

土地增值收益指进行土地开发达到建设用地利用条件下的增加额。

根据估价对象所在区域情况，土地增值收益率取20%。

（增值收益依据不足，缺少分析）

则土地增值收益=（74.63+10+4.23+8.46）×20%=19.46

9、出让土地使用权市场价格确定

出让土地使用权市场价格=（VE×年期修正+R3）×区位修正=279.7元/平方米（缺区位修正取值依据）（计算结果错误）

成本逼近法的评估结果详见表3-6。

表3-6成本逼近法评估过程一览表单位:

元/平方米

宗地编号

土地取得费及相关税费

土地开发费

利息

利润

土地成本价格

有限年期成本价格

土地增值收益

区位修正系数

土地

单价

-

74.63

10

4.23

8.46

97.32

91.15

19.46

1.05

116.14

注:

利率取5.31%,利润率取10%,土地还原利率取6%,土地使用年期为47.33年期修正系数0.9366。

三、地价的确定

（一）地价确定的方法

综合分析两种方法的评估结果，结合评估目的,再依据《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资源部发[2006]307号）文件,本公司估价师通过对两种评估方法应用的资料和选取的参数进行分析，成本逼近法与基准地价系数修正法都具有一定的适宜性和较高的可信度,在对区域地价水平进行分析后,确定以两种方法的简单算术平均数作为评估宗地最终地价。

（缺估价结果是否符合市场水平分析）

详见表3-7。

表3-7最终土地评估结果确定表单位:

元/平方米

价格类型

基准地价系数修正法

成本逼近法

最终确定结果

估价结果取值方法说明

出让土地使用权市场价格

105.8

116.14

110.97

取简单算术平均数

（缺最终评估结果计算过程）

（二）估价结果

经评估人员的实地勘察，在对评估对象的实际情况及所处地区的土地市场进行全面了解和分析的基础上，按照科学的评估程序和方法，确定于估价期日2009年7月3日，工业用地，47.33年期的出让土地使用权市场价格为：

土地面积：

79112.44平方米

土地单价：

110.97元/平方米

土地总地价：

877.91万元

人民币大写：

元整

（大小写不一致）

具体宗地评估结果详见:

土地估价结果一览表。

第四部分附件

1、待估宗地区域位置图；（缺现场照片）

2、国有土地使用证（***）

3、房屋所有权证（***）

4、委托方企业营业执照

5、土地估价委托协议书；

6、估价机构营业执照复印件；

7、估价机构资质证书复印件；

8、土地估价师资格证书复印件。