大厦申请报告.docx
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大厦申请报告
第一章申报单位情况及项目概况
第一节项目单位概况
******有限公司成立于2012年3月，注册资本人民币1800万元，法人代表***，具有**市工商行政管理局核准注册登记的法人营业执照。
******有限公司管理机构健全、运作规范，是一家以房地产开发、经营为主的有限责任公司。
公司下设办公室、经营部、工程施工管理部、财务部、销售部、工程技术部等五部一室。
现有职工20余人，其中高级职称2人，中级职称8人，初级职称6人，大专以上文化程度占公司员工组成的60%以上。
公司秉承优良作风，坚持“创造精品，奉献社会”的经营理念，遵循“追求卓越，筑造精品”的宗旨，继续为社会做出贡献。
公司竭诚希望与社会各界携手并进，共谋发展，同创美好未来。
第二节项目概况
一、项目名称：
*****大厦
二、项目建设地址：
**市**区***以西，***以南,***以东，***以北（***西马村段路西）
三、项目建设单位：
******有限公司
四、法人代表：
***
五、项目建设规模及投资
******有限公司*****大厦项目建设用地3850㎡（约5.78亩），总建筑面积18493.63㎡，其中地上建筑面积为16170.00㎡，地下车库面积2323.63㎡，建筑密度39.94%，容积率4.2，绿地率20.03%。
地上建筑主要包括A座、B座综合楼及连接A、B综合楼的五层建筑，其中A座综合楼11层，建筑面积6044.5㎡；B座综合楼14层，建筑面积7945.61㎡，连接A、B综合楼的五层建筑建筑面积2179.89㎡，本项目主要有金融、保险、住宿、餐饮等现代服务业项目。
设机动车停车位64个，其中地上地车位23个，地下停车位41个。
项目计划于2013年9月开始各项准备工作，2014年2月开始施工建设，2016年1月竣工。
该项目总投资共1.18亿元，其中基本建筑安装工程费4068.60万元，土地建设手续及相关配套工程费用2830.53万元，装饰装修费2552.12万元，设备费641.50万元，基本预备费605.57万元，流动资金1101.68万元。
六、资金来源
项目建设单位全部自筹。
七、项目建设性质及建设期
项目建设性质：
新建
项目建设周期：
28个月
第三节项目提出的背景
改革开放以来，我国服务业得到了长足发展。
服务业的快速发展推进了我国产业结构的升级，开始改变长期以来主要依靠第二产业带动经济增长的格局。
服务业在促进我国经济平稳较快发展、扩大就业、节能降耗等方面发挥了重要作用。
同时，我们也应当清醒地看到，我国服务业发展总体滞后的状况还没有根本改变，它与经济社会全面、协调、可持续发展的要求还不相适应。
近年来,中国服务业在保持较快发展速度的同时,其内部结构明显改善,服务业结构转换与升级速度加快。
物流、金融、信息服务等生产性服务业的带动作用开始显现,旅游、文化、教育培训、医疗卫生、体育、会展、中介服务、动漫、创意等需求潜力大的新兴服务业发展迅速。
现代技术型、知识型服务业迅速发展,各种新型业态层出不穷,提升了服务业对国民经济特别是对制造业的支撑能力。
但交通运输邮政业、批发和零售贸易餐饮等传统产业的主导地位并未改变,现代物流、信息、金融等现代服务业发展总体水平仍然偏低。
一、金融业发展现状
改革开放以来，尤其是20世纪90年代中期以来，在党中央、国务院的正确领导下，中国金融业在市场化改革和对外开放中不断发展，金融总量大幅增长。
金融是现代经济的核心，是经济运行的血脉，随着区域经济一体化的快速发展，金融对城市经济社会发展的作用日益突出。
（一）金融组织体系基本健全
《2013-2018年中国金融系列行业市场深度调研及投资战略研究分析报告》指出，目前中国已形成了银行、证券、保险等功能比较齐全、分工合作、多层次的、政策性金融和商业性金融协调发展的金融机构体系。
截至2004年末，全国共有各类金融机构法人35000余家，主要包括4家国有商业银行、3家政策性银行、11家股份制商业银行、112家城市商业银行、723家城市信用社、4家资产管理公司、3家农村商业银行、33965家农村信用社、199家外资银行营业机构、59家信托投资公司、133家证券公司和69家保险公司等。
（二）金融调控机制不断完善
中国人民银行是我国的中央银行，是国家最重要的宏观调控部门。
近年来，在党中央、国务院的正确领导下，中国人民银行认真执行稳健的货币政策，大力推进利率市场化改革和人民币汇率形成机制改革，不断完善以市场为基础的间接调控机制，创新并灵活运用金融调控工具，通过市场化手段加强总量调控和结构调整，金融调控的前瞻性、科学性和有效性明显增强，有力地促进了我国经济可持续发展。
（三）金融监督管理不断加强
中国人民银行作为金融宏观管理部门，除承担金融调控职能外，还承担了金融稳定、金融市场、支付结算、征信管理、反洗钱等监督管理职责。
中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会分别履行对银行业、证券业和保险业的行业监管职责。
中国人民银行、三家监管当局和财政部相互协调、密切配合，在加强金融监管、防范和化解金融风险、保护投资者合法权益方面做了大量工作，有力地维护了金融体系稳定，促进了金融业稳健发展。
（四）金融改革创新进一步深化
累计注册股权投资基金企业及管理机构2408家，启动外资股权投资基金试点。
融资租赁法人机构达到56家，业务合同余额超过2200亿元。
73家小额贷款公司开业运营，累计发放贷款147亿元。
累计引进20家保理公司。
金融业是我国经济的象征，未来还有更加广阔的发展空间和前景。
二、住宿业现状及发展趋势
住宿业既与居民生活密切相关，又是对外开放的重要窗口，劳动密集型特点显著，带动就业作用明显。
随着国内旅游市场的快速发展，以及国外游客对中国的热情与日俱增，带动了中国酒店业近年的迅猛增长。
中国酒店业的发展在伴随着蓬勃商机的同时也面临着不小的挑战，随着全国各地酒店数量的快速增加，随着国际知名酒店集团的涌入，市场的竞争更加激烈。
为了更好地引导中国住宿业的发展，增强市场竞争力，商务部在《商务部关于“十二五”期间促进住宿业规范发展的指导意见》指出必须引导住宿业优化结构和布局，鼓励发展二三线城市的住宿业，更好地满足居民不同层次的需求。
坚持以市场为导向，大力支持大众化产品开发，积极发展经济型酒店、民俗酒店、“农家乐”、家庭旅馆等，更好地满足中低收入群体的住宿需求。
由此可见，中国住宿业转型升级、品牌提升是发展的主流方向，并将呈现出以下五个发展趋势：
1、绿色环保、节能减排深入发展
国家对餐饮企业节能减排的要求不断提高，消费者对绿色环保产品安全要求越来越高，必将进一步推动绿色环保和节能减排在行业中的纵深发展。
2、餐饮业与信息化、智能化的深度融合
以互联网为依托的信息化、智能化等技术手段将在饭店业广泛应用，体现在提升餐饮业运营效率的管理软件的提升、提高客人舒适度的新技术核心设备的引用、替代劳动力的各种智能技术和设施的使用
3、品牌建设将成为餐饮企业的核心竞争力
餐饮市场进入品牌消费时代。
消费环境、服务质量、企业文化、人力资源成为企业竞争的主要因素。
一些行之有效的现代管理方式将得到普遍的推广应用。
企业实施多品牌、多业态战略步伐加快，满足市场细分后带来的差异化需求。
4、大众休闲消费市场新业态将进一步发展十二五规划纲要明确把“居民消费率”上升作为经济结构调整的重要目标，通过收入分配政策来提高居民可支配收入。
因此，面向大众市场的经济型饭店、青年旅馆、农家乐、汽车旅馆、温泉酒店等休闲产品将得到进一步发展。
三、旅游业对本项目的影响
**拥有丰富的旅游文化资源，*****是国家4A级景区，**省重点旅游景点，2009年游客突破110万人次，配套的汇龙园、大街北片区旅游项目深度开发正在形成热潮。
萌山湖生态旅游度假区依托山水旅游资源，将成为**地区重要的城市休闲观光旅游的胜地。
**拥有独具特色的餐饮文化。
**烧饼具有上千年的文化传承，被评为中华老字号、国家级非物质文化遗产。
**烧鸡、水煎火烧、**煮锅等，都是有着悠久历史的民间美食。
以嘉周宾馆、知味斋、福祥华、金三元为代表的**餐饮企业群体，在**市餐饮行业有着重要影响，被誉为新派*菜的代表。
众多的旅游资源有利于促进住宿餐饮和金融的发展。
本项目地处**区中心地带，地理位置优越，交通便利，******有限公司拟开发建设该项目，将其建设成为**区独一无二的集金融保险、住宿餐饮为一体的高端服务性综合楼，将推动**市**区的城市建设向更高层次发展，为了加快项目的实施，取得政府及有关部门的支持，特编制该项目的申请报告上报。
第四节项目管理与实施计划
一、项目管理
为确保工程顺利实施，在项目建设期应建立强有力的管理机构。
本项目建设期由承建单位成立专门的管理机构，负责本项目的指挥、组织、管理和协调工作，并对工程投资、进度和质量进行监督和检查。
项目建成后，为保证正常运行使用、维修管理，应建立健全物业管理机构。
近年来，随着社会的发展和房改的进一步深化，全面推行物业化管理已势在必行，并且符合国际社会的发展潮流。
全面优质的物业管理是消费者放心的保证，其业务范围包括专业保安、清洁、绿化和维修等项目，同时通过对物业的维修和保养，也延长了房产的使用寿命。
同时提高开发商的信誉，提高项目区的科技含量，对项目区进行智能化信息管理，以加强项目区的安全性。
二、项目实施进度
项目一次建成，预计整个建设周期为28个月。
具体实施进度如下：
项目计划于2013年9月开始各项准备工作，2014年2月开始施工建设，2016年1月竣工。
项目实施进度表
年度
进度（双月）
阶段
2013年
2014年
2015年
2016年
10月
12月
2月
4月
6月
8月
10月
12月
2月
4月
6月
8月
10月
12月
2月
报告编制
设计阶段
施工阶段
竣工验收
第五节项目组成及建设内容
一、项目组成内容
（一）内容
******有限公司*****大厦项目建设用地3850㎡（约5.78亩），总建筑面积18493.63㎡，其中地上建筑面积为16170.00㎡，地下车库面积2323.63㎡，建筑密度39.94%，容积率4.2，绿地率20.03%。
地上建筑主要包括A座、B座综合楼及连接A、B综合楼的五层建筑，其中A座综合楼11层，建筑面积6044.5㎡；B座综合楼14层，建筑面积7945.61㎡，连接A、B综合楼的五层建筑建筑面积2179.89㎡，本项目主要有金融、保险、住宿、餐饮等现代服务业项目。
设机动车停车位64个，其中地上地车位23个，地下停车位41个。
（二）道路：
道路设置单向环绕路，右进左出。
项目在***和***均设置出入口，利用入口广场、绿化来丰富入口效果。
（三）绿化：
主要由公共绿地、公共建筑和公用设施专用绿地组成，形成点、线、面相结合的绿化系统，项目区总绿地率达20.03%。
（四）室外管线工程：
室外管线工程包括给排水管道、热力管道、雨水管道、电力、电信电缆、有线电视线网、智能化管理网。
二、主要技术指标
该项目总投资共1.18亿元，其中基本建筑安装工程费4068.60万元，土地建设手续及相关配套工程费用2830.53万元，装饰装修费2552.12万元，设备费641.50万元，基本预备费605.57万元，流动资金1101.68万元。
主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
指标
一
建筑指标
1
规划总用地面积
平方米
3850
2
总建筑面积
平方米
18493.63
3
地上建筑面积
平方米
16170.00
4
地下车库面积
平方米
2323.63
5
容积率
4.2
6
建筑密度
%
39.94
7
绿化率
%
20.03
8
地上停车位
个
23
9
地下停车位
个
41
二
经济指标
1
建设总投资
万元
11800.00
1.1
建筑安装工程费
万元
4068.60
1.2
土地建设手续及相关配套工程费用
万元
2830.53
1.3
装饰装修费用
万元
2552.12
1.4
设备费用
万元
641.50
1.5
基本预备费
万元
605.57
1.6
流动资金
万元
1101.68
2
营业收入（经营期平均）
万元
15000.00
3
营业税金及附加（经营期平均）
万元
825.00
4
增值税
万元
1532.40
5
利润总额（经营期平均）
万元
3500.00
6
税后利润（经营期平均）
万元
2625.00
第六节项目建设方案
一、设计依据
1、《中华人民共和国城市规划法》自2008.1.1起施行；
2、《城市规划编制方法实施细则》；
3、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；
4、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；
5、《**市国民经济和社会发展第十二个五年计划》；
6、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
7、《民用建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；
8、《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；
9、《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；
10、《建筑给水排水设计规范（2009年版）》（GB50015-2003）；
11、现状图及有关资料；
12、国家和地方相关规范、法规。
二、规划思想和设计要求
以科学发展观为指导，以实施新一轮城市化总体规划为准则，利用**区中心地带的位置优势，重点系统考虑高端服务业与环境的协调，体现人、建筑、自然环境的融合与协调，打造高档、智能、舒适、节能、先进及融景观为一体的综合性服务场所，成为追求高品位生活的现代人心目中的理想去处。
本项目主要客户群以高、中档客户群为主，在规划与建筑设计中应充分考虑这一群体的休闲娱乐消费特点，充分体现对这一群体的人文关怀，充分挖掘项目的深层文化底蕴，树立项目之独特精神。
三、设计原则
本项目工程需按照如下原则进行设计：
①本项目工程设计必须认真执行国家的技术经济政策及现行的有关规范，根据国民经济和社会发展的需要，按照**区城区规划和委托方的要求，统筹安排，因地制宜，做到技术先进、经济合理、安全适用、功能齐全、确保质量。
②针对当地经济发展的要求，以满足消费者生活和心理上的需要，充分强调空间环境的可居性、舒适性，从商务智能化要求出发，充分体现以人为本的原则。
③本项目应根据城市规划、环境保护等方面的要求，按照使用性质，应符合相应地对噪音、采光、透视、日照、温度、净化等要求，要保证工程的质量。
建成配置合理，环境幽雅，设施配套完善的智能化综合组团。
④结构设计要满足强度、刚度和稳定等要求。
⑤建筑设计，应满足消防、防火、防腐、防盗等要求。
⑥建筑设计，应采用布置一体化、尺寸模数化、构件标准化、施工规范化，以便于施工和降低成本。
四、规划设计目标
本项目的建筑采用外部造型简洁、明朗、清新、大方的现代风格，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁，体现现代化快节奏、简约和实用，又富有朝气。
其整个建筑以竖向线条为主要设计元素，使之与周边现状建筑相互契合、协调统一的同时彰显建筑自身的独特气质。
五、建筑布局
（一）总体方案
本项目为******有限公司*****大厦项目。
基于上述构思，并按照规划要求，项目区有3个出入口，分别开向***和***，地下车库出入口位于项目区西部。
项目区车行道路为环状，实现了一定的人车分流。
（二）工程概况
1、建筑设计
******有限公司*****大厦项目建设用地3850㎡（约5.78亩），总建筑面积18493.63㎡，其中地上建筑面积为16170.00㎡，地下车库面积2323.63㎡，建筑密度39.94%，容积率4.2，绿地率20.03%。
地上建筑主要包括A座、B座综合楼及连接A、B综合楼的五层建筑，其中A座综合楼11层，建筑面积6044.5㎡；B座综合楼14层，建筑面积7945.61㎡，连接A、B综合楼的五层建筑建筑面积2179.89㎡，本项目主要有金融、保险、住宿、餐饮等现代服务业项目。
（1）******有限公司*****大厦项目，该项目均为框架结构，工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年，耐火等级为二级，抗震烈度7度。
室内进行装修，地面：
全瓷瓷砖地面；外墙：
根据环境设想选择以不同浅色调为主的外墙立面采用干挂大理石，正立面局部采用玻璃幕墙；内墙：
墙面混浆压光、刮乳胶漆腻子；屋面：
100mm厚EPS保温板，防水采用3mm厚高聚物改性沏青屋面防水材料；门窗：
外窗采用铝合金中空玻璃窗，空气层12mm厚，单片玻璃面>1.5平方米时，应采用安全玻璃，所有窗距地面<0.9米时，窗台必须加设护栏，底层外窗设不锈钢网格防护网；安装：
给排水/采暖/通风/消防/防雷接地/强电/弱电（电视，电话，楼宇对讲）等系统的布线。
（2）根据地区气候特点和用户要求，在保证满足日照、通风、消防、防震和管线埋设的基础上，提高容积率，综合楼日照间距按1∶1.5H考虑。
（3）项目分住宿餐饮区和金融保险区，住宿餐饮区前厅为人流聚散中心，要求空间宽敞，与饭店规模、接待能力相适应，前厅设有接待区、休息区、服务区等。
住宿餐饮区餐厅和厨房设有布局合理、装饰豪华的餐厅、适量的小宴会厅及位置合理、布局科学的厨房和操作间等。
金融保险区在B座综合楼，各银行业和其他金融业的办公场所及设备间在各楼层合理分布，各功能区域独立运行，相互辅助，内设区域独立电梯。
A、B座综合楼一层层高均为4.5米，二层以上为3.5米。
综合楼设计上应满足现行服务性楼设计要求，应充分考虑新技术、新材料的应用。
如使用新型墙体材料、利用太阳能（包括塑钢门窗、塑料管材、新型防水材料）等。
建筑型式上采用坡屋顶，色彩上以浅色调为主，使之与周边现状建筑相互契合、协调统一。
2、道路系统
项目区主入口开向东侧的***。
人行道与车行道合理组织，做到整体交通既相对独立又统一连贯。
（1）清晰的路网结构
路网结构力求符合车流人行的轨迹，使之便捷通畅，并提供足够的停车空间，尽量减少人车干扰，提供宁静的步行环境。
（2）便捷而充足的停车模式
本项目采用地上和地下相结合的停车模式，地上停车主要是在建筑物前后两侧停车，注重人们使用的便利性，降低成本，还可提高土地的使用率。
地下停车能够充分利用地下空间，提高土地使用率，同时还可以避免因地面停车位过多而使绿化景观减少。
3、绿化与景观系统
系统性与生态性——结合整体布局与组群规划，本规划以带状绿化为布置形式，结合步行系统规划，有机联系各组群绿地，使组群绿化连为一体。
在景观节点处结合空间需求和功能要求放大形成集中活动场地和公共开放空间，规划设计了软质绿化与硬质步行空间相结合的休闲活动区，以开放、舒展的自然景观为主，其间点缀适当的娱乐设施、灯具、座椅、小品、雕塑等，体现居住文化在空间上的物化。
照明设施兼顾实用性、装饰性及与功能、环境设施的协调，使其无论昼夜都能兼顾安全、美观、区分空间等，良好的照明系统有利于形成北部地区的全天侯景观。
景观系统选用的雕塑、小品与街具，原则是具有简洁新颖的造型，具有雕塑感的个性，与自然的环境景观形成鲜明的对比。
在城市级公共开放空间中的设施设计符合标志性和可识别性要求。
（1）入口广场
入口广场承当着集散避灾的功能，景观的表达应以简洁明快的形式为主，主要是开阔的广场配以疏朗的植被。
广场的铺装样式应以较为现代简洁的样式，为凸显园区的档次，应使用大理石等高档的铺地材料以形成广场整齐光洁的景观效果。
考虑其游憩功能，可添加例如喷泉广场，休憩座椅等设施。
注意对于入口处的轴线处理要能营造心里标识感。
植被的配植要注意简单而精致，以乔木种植为主，少量间或配以花灌木形成林荫覆盖下的宽敞空间。
（2）休憩草地
休憩草地的设置主要是考虑到园区内大面积的硬地广场之外，应该有着更贴近人的、更舒适休闲的场地。
它也应该表现为开阔疏朗，并有着丰富的小地形变化的景观；主要使用植物的质地色彩对比来营造出静谧而能使人全身放松的植物景观，有着乔木、花灌木，高草、草坪草及草花、置石的绿色场所；极少量的景观建筑点缀其中，其风格应于园区建筑相呼应。
（3）楼间休闲场地
这块区域提供给人们休憩及交往的空间。
因此环境要表达的更为人性化和亲切。
主要的要素应有着木制或石材的铺地和小座椅的小场所与绿色的草地相交错；有着贴近人的花叶果俱佳以及芳香的植物；有着砖砌的景观矮墙对休憩空间进行分割和遮挡。
4、抗震设计
（1）抗震设防
项目拟建场地抗震设防烈度为7度，设计地震分级为第一组，设计基本地震加速度值为0.10g，工程设计时根据地震安全性预评价结果，确定抗震设防要求，进行抗震设计。
（2）抗震设计
根据概念设计的原理，正确解决总体方案，材料使用和细部构造达到合理抗震设计的目的。
①建筑体型设计
建筑平立面宜采取规则、对称布置，建筑质量分布和刚度变化的均匀，对体、型复杂的建筑物设置防震缝，将建筑物分成规则的结构单元。
②抗震结构体系
结构设计做到传力明确，结构合理，设置多道抗震防线，根据建筑物重要程度，采取不同的结构形式。
（三）荷载规定及取值
除按照“荷载规范”的规定外，工程对荷载另作如下规定：
楼面：
>2kN/m
阳台：
>2.52kN/m
楼梯间：
>2kN/m
不上人屋面：
>0.5KN/m
上人屋面：
>2kN/m
（四）结构形式
建筑群地上主要为高层建筑，建筑结构为框架结构体系。
基础采用筏板基础，砼标号为C35，基础垫层砼采用C10，地下通道、基础底板及侧壁为抗渗混凝土，抗渗等级为S8，上述抗渗砼部分及地下室项板砼均掺UEA-H12%；主体结构混凝土工程：
柱、梁、板混凝土，8层以下为C35，8层以上为C30；楼梯均采用C30，砌体工程：
±0.000以下采用Mu10实心煤矸石砖，M5水泥砂浆砌筑；采用250厚加气混凝土块和M5混合砂浆砌筑，采用条形基础，砼标号为C30，基础垫层砼采用C15。
主体结构混凝土工程：
构造柱、梁、板混凝土，均采用C25，墙体工程：
±0.000以下采用Mu20实心煤矸石砖，M10永泥砂浆砌筑；+0.000以上墙体采用Mu20号煤矸石多空砖，1-2层M10号混浆砌筑，3层以上M7.5号混浆砌筑。
构件设计梁、板、柱要按标准满足保护层厚度，构造柱要用钢筋与墙体连接，构造柱马牙槎砌筑。
第七节基础设施配套
一、给水排水规划：
（一）设计依据
1、《建筑给排水设计规范》GB50015—2003
2、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—2001
3、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
4、项目建设单位提供的有关资料
5、相关专业提供的有关资料
（二）设计范围
本地块内住宿餐饮、金融及附属设施的给水、排水、雨水、消防系统设计。
（三）设计方案
1、给水——区内建筑由市政给水管直接给水。
2、污水——排水采用分流制，生活污水排至***污水管线。
3、雨水——按重现期为5年设计，暴雨强度为151mm/h。
雨水集中后依地势排入地下管网，部分引入项目区景观水体。
4、消防——室内消防用水量按20L/S，室外消防用水量按20L/S计，火灾延
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