房地产经济学05--房地产的供求关系.ppt
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第四章第四章房地产供求关系房地产供求关系本章纲要本章纲要房地产市场的需求房地产市场的需求一一一一房地产市场的供给房地产市场的供给二二二二n房地产需求的内涵和特点n房地产需求的影响因素n房地产需求函数与需求曲线n房地产需求的弹性n房地产供给的内涵和特点n房地产供给的影响因素n房地产供给函数与供给曲线n房地产供给的弹性房地产市场的供求均衡房地产市场的供求均衡三三三三n房地产市场的供求均衡状态n房地产市场的供求非均衡n改善当前房地产供求关系的思路与措施第一节房地产市场的需求n一、房地产需求的内涵和特点n
（一）房地产需求的内涵n房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个体消费者），在特定的时期内和一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。
形成房地产需求有两个必要条件：
一是购买房地产的欲望；二是购买房地产的能力。
房地产需求是指社会对房地产市场的总需求。
（二）房地产需求的特点n整体性地产和房产的需求不可分割n需求的区域性需求绝大部分来自本地区或本区域内的工商企业和居民的需求；在同一城市的不同地段，需求也可以有很大差异。
n需求的层次性住宅的功能性需求层次：
住宅作为生活资料，要不断从满足人们的生存性需求向享受性需求和发展性需求转换，这要求，住宅的设计、房型、设施、科技含量、环境与品位要不断提高；住房消费需求的结构性层次：
受居民的收入结构和购房承受能力影响。
（三）房地产需求的类型n生产性需求指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者；如厂房、商铺、办公用房、服务行业用房等。
n消费性需求由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭；一般占总需求的70%-80%。
n投资性需求指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。
房地产价格居民收入水平和消费结构国民经济发展水平影影响响房地房地产需求的需求的主要因素主要因素国国家有家有关关经济政策政策消消费者者对未未来来的的预期期城市化水平城市化水平二、影响房地产需求的主要因素n房地产需求水平与国民经济发展水平正相关；n作用主要体现在两方面：
经济发展的良好预期导致投资规模的扩大，从而对工商企业用房需求的增加。
人均可支配收入提高相对较快，人们改善生活的愿望使对住房的需求增长。
（一）国民经济发展水平n居民收入水平与房地产需求水平正相关。
居民收入水平的提高直接拉动居民消费需求的增加；居民收入水平的提高，居民消费的恩格尔系数下降，即花费在食品方面的比重减少，而花费在“住”和“行”上的比重增加。
（二）居民收入水平和消费水平一般来说，房地产价格与需求呈反方向变化；但当投机性需求占主导地位时，房地产需求与价格之间反而呈现出一种正向变动的关系。
（三）房地产价格n从国际发展经验来看，一旦一个国家的城市化达到30%，城市化进程将大大加快，一直加速到70%左右；伴随城市数量的增加和规模扩大，必然要加快城市建设，如盖更多的工厂、办更多的商店、银行、学校、医院及基础设施；人口增加，既增加了对城市住宅的巨大需求，又增加了安排就业对生产性房地产的需求；城市建设的发展，需要大量旧城改造和实施重大建设工程，由此必然要进行旧城区的动拆迁，引致动拆迁户的大量住房需求。
（四）城市化水平“买涨不买跌”房市如同股市；在住房价格下跌时，及时跌幅很大，如果消费者预期还会下跌，则他们会持币待购，迟迟不肯入市；当住房价格上涨时，若消费者预期还会上涨，即使价格偏高，消费者还是会购买住房。
（五）消费者对未来的预期n土地政策n财政政策-财政支出、税收政策n货币政策-信贷政策、利率政策n住房政策1998年以来，我国银行开始发放的个人住房贷款，使得很多的潜在需求释放出来变成了现实需求，导致了近年来房地产市场的繁荣，但是当房地产市场出现过热的苗头时，国家立即采用了控制信贷的政策来减少市场中投机的需求。
（六）国家有关经济政策n
（一）房地产需求的价格弹性n房地产需求的价格弹性是指在一定时期内，房地产需求量的相对变动对于房地产价格相对变动的反应程度，它是房地产商品需求量变动率与房地产价格变动率之比。
用公式表示为：
三、房地产需求弹性三、房地产需求弹性n由于价格与需求量反方向变动，所以房地产需求的价格弹性系数应为负值，但一般运用时，取其绝对值。
n从一般意义上讲，当房地产价格在一定幅度内变动时（国际经验：
房价是年收入的36倍时），房地产需求缺乏弹性，因为对商品房而言，区位条件至关重要，又难以替代；n但当房价超过一定幅度而继续上涨时，房地产需求的价格弹性较大。
（一）房地产需求的价格弹性称这种商品需求缺乏价格弹性称这种商品需求富有价格弹性oQPn房地产需求量Q与居民人均可支配收入Y呈正相关关系，人均可支配收入的变动对房地产需求量变动的影响程度可以用房地产需求的收入弹性来表示。
n房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它反映了房地产需求量变动对收入变动的程度。
用公式表示为：
（二）房地产需求的收入弹性n由于收入与需求量同方向变动，所以房地产需求的收入弹性系数为正值。
n在发达国家，房地产需求是缺乏收入弹性的；n在中国现阶段，住房是消费热点，房地产需求是富有收入弹性的。
（二）房地产需求的收入弹性称这种商品需求缺乏收入弹性称这种商品需求富有收入弹性QPP1PP2Q1Q2AB房地产市场的需求及其需求曲线Qdn
（一）房地产需求函数房地产需求量可以看成是所有影响房地产需求量的因素的函数。
n
（二）房地产需求曲线假设其他因素不变，分析房地产需求量与房地产价格之间存在的对应关系，当房地产价格下降时，房地产需求量就会增加，而当其价格上升时，房地产需求量就会下降。
四、房地产需求函数与需求曲线n
（一）房地产潜在需求所谓房地产的潜在需求，是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。
即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。
n
（二）房地产有效需求所谓房地产的有效需求是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。
从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。
五、房地产的潜在需求和有效需求第二节房地产市场的供给n一、房地产供给的内涵和特点n
（一）房地产供给的内涵n房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。
在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）。
n形成房地产供给的两个必要条件一是出售或出租的欲望；二是供给能力。
（二）房地产供给的特点n城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性自然供给；n房地产供给的层次性房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的；现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产；储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市；潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品。
房地产开发资金的供应量和利率房地产开发成本土地的价格与供给数量影影响响房地房地产需求的需求的主要因素主要因素国国家的相家的相关关政策政策房地产开发商的理性预期房地房地产价格价格第二节第二节房地产市场的供给房地产市场的供给n二、房地产供给的影响因素:
n
（一）土地的价格和供给数量n土地是房地产开发中必不可少的要素；n当土地价格上升时，开发商可能会提高房屋的容积率，促使单位面积所含的地价比重下降，以消化地价成本的上涨。
第二节第二节房地产市场的供给房地产市场的供给n二、房地产供给的影响因素:
n
（二）房地产开发成本相关生产要素：
如土地的价格、建筑材料价格有所上升，房地产开发成本就会增加，在房价不变或增幅低于成本增幅时，开发利润势必下降，下一生产周期房地产的供给可能相对减少；反之，会增加。
建筑能力和建筑技术水平的提高会促使房地产开发成本下降，从而在房价不变时增加房地产开发利润，促使下一生产周期房地产供给相对增加。
n（三）房地产开发资金的供应量和利率货币供应量紧缩（扩张），对企业的开发贷款减少（增加），建设资金紧缺（充足），就会导致房地产供应量下降（上升）；银行的开发贷款利率提高（降低），会增加（减少）利息成本，在销售价格不变的情况下势必减少（增加）理论，导致供给量减少（增加）。
第二节第二节房地产市场的供给房地产市场的供给n二、房地产供给的影响因素:
n（四）房地产价格在成本一定的情况下，房地产的价格越高，则开发房地产的盈利，就会刺激房地产供给的增加；反之，房地产的供给就会减少；n（五）房地产开发商的理性预期开发商真正关心的是房地产商品面向市场时的经济形势，它主要包括对通货膨胀率的预期，对房地产需求和房地产价格的预期。
n（六）国家的有关政策土地政策、金融政策、税收政策对市场进行干预。
第二节第二节房地产市场的供给房地产市场的供给n三、房地产供给函数与供给曲线房地产供给量可以看成是所有影响房地产供给量的因素的函数。
n房地产供给曲线假设其他因素不变，分析房地产供给量与房地产价格之间存在的对应关系，当房地产价格下降时，房地产供给量就会降低，而当其价格上升时，房地产供给量就会下降。
第二节第二节房地产市场的供给房地产市场的供给AQPP1Q1Q2Qs房地房地产市市场的供的供给及其供及其供给曲曲线Bn四、房地产供给弹性n房地产供给的价格弹性是指在一定时期内，房地产供给量的相对变动对于房地产价格相对变动的反应程度，它是房地产商品供给量变动率与房地产价格变动率之比。
用公式表示为：
n在特短时期内：
n在短期内：
n在长期内：
第二节第二节房地产市场的供给房地产市场的供给n在特短时期内：
n在短期内：
第二节第二节房地产市场的供给房地产市场的供给价格价格PS需求量需求量QsO房地产商品的特短期供给曲线房地产商品的特短期供给曲线价格价格P需求量需求量QsSO房地产商品的短期供给曲线房地产商品的短期供给曲线n在长期内：
第二节第二节房地产市场的供给房地产市场的供给价格价格PO需求量需求量QsS房地产价格下降时，房地产价格下降时，开发企业愿意向市场开发企业愿意向市场提供的房地产数量就提供的房地产数量就会减少；价格上升时，会减少；价格上升时，开发企业愿意向市场开发企业愿意向市场提供的房地产数量就提供的房地产数量就会增加。
会增加。
长期供应曲线长期供应曲线第三节第三节房地产市场的供求均衡房地产市场的供求均衡n一、房地产市场的供求均衡状态n所谓房地产市场的供求均衡，即供给与需求的均衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。
价格价格pO数量数量QP1P0P2DSE剩余剩余M短缺短缺N房地产市场供给与需求的均衡房地产市场供给与需求的均衡第三节第三节房地产市场的供求均衡房地产市场的供求均衡n二、房地产市场供求非均衡n房地产市场的供求非均衡状态表现为:
n
（一）总量性供不应求的状态；n
（二）总量供过于求的状态；n（三）结构性供求失衡的状态。
n三、改善当前房地产供求关系的思路和措施：
n
（一）实现中国房地产市场的供求均衡的基本思路是：
n一是必须把住房保障问题同房地产市场运行与调控区分开；n二是对市场问题要尽量采用经济手段调控，短期内要灵活调控需求和供应，长期则要适当增加供应，适当抑制需求；n三是政府要引导舆论正确认识当前较高房价的成因，不要简单地与国外水平相比，并在此基础上制订科学的调控目标；n四是要让群众意识到政府进行房地产市场的调控是必需的，调控既是社会保障与尊重人权的需要，也是房地产业可持续发展的需要。
n
（二）增加住宅，尤其是小户型住宅及其用地的供应的具体措施：
n1.一级市场土地供应要变机械控制为
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