房地产投资估算与融资方案.ppt

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第五章房地产投资估算与融资方案第五章房地产投资估算与融资方案5.15.1房地产投资估算房地产投资估算5.25.2房地产融资方案分析房地产融资方案分析5.35.3金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查第一节房地产投资估算一、房地产投资估算的要求v估算的范围与项目建设方案所涉及的范围、所确定的各项工程内容相一致。

v估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理，不提高或者降低估算标准，不重复计算或者漏项少算。

v估算做到方法科学、基础资料完整、依据充分。

v估算选用的指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或者调整。

v估算准确度应能满足建设项目决策分析与评价不同阶段的要求。

第一节房地产投资估算v专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件。

v专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准等。

v部门或行业制定的投资估算办法和估算指标v拟建项目所需土地、设备、材料的市场价格。

v拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量。

v土地出让金及地价款等有关政府部门制定的有关规定及相关的市场资料。

v地方政府制定的有关取费标准。

二、房地产投资估算的基础与依据第一节房地产投资估算v投资估算是投资决策与控制的依据v投资估算是制订项目融资方案的依据v投资估算是进行项目经济评价的基础v投资估算是编制初步设计概算的依据三、房地产投资估算的作用第一节房地产投资估算v简单估算法：

已建成项目，精度不高，投资机会与初步可行性研究v投资分类估算法：

详细可行性研究阶段四、房地产投资估算的方法五、房地产投资估算的内容第一节房地产投资估算开开发发项项目目总总投投资资建设投资建设投资经营资金经营资金土地费用土地费用前期工程费用前期工程费用基础设施建设费用基础设施建设费用建筑安装工程费用建筑安装工程费用公共配套设施费用公共配套设施费用开发间接费用开发间接费用财务费用财务费用管理费用管理费用销售费用销售费用开发期税费开发期税费其它费用其它费用不可预见费用不可预见费用开发经营成本开发经营成本第一节房地产投资估算v土地费用土地出让金第一节房地产投资估算v前期工程费三通一平前期规划设计可行性研究水文地质勘察第一节房地产投资估算v建筑安装工程费建筑工程费用：

结构、建筑、特殊安装工程费设备采购及安装工程费室内装饰家具费第一节房地产投资估算v基础设施建设费管线和道路工程，按实际工作量估算第一节房地产投资估算v公共配套设施建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利的公共配套设施的建设费用第一节房地产投资估算v管理费用企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用土地费用+前期工程费+基础设施建设费+建筑程费+公共设施配套费*2%3%第一节房地产投资估算v销售费用企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。

土地费用+前期工程费+基础设施建设费+建筑程费+公共设施配套费*2%3%第一节房地产投资估算v开发间接费用现场组织管理所发生的费用第一节房地产投资估算v财务费用企业为筹集资金发生的各项费用第一节房地产投资估算v开发期税费第一节房地产投资估算v其他费用企业为筹集资金面发生的各项费用第一节房地产投资估算v不可预见费用根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度第一节房地产投资估算v经营费用前期费用汇总表前期费用汇总表序号费用名称单位造价（元/M2）估算金额（万元）备注1政府工程定额编制测定费1.19719.45工程造价的1.22建设工程质量监督费1.19719.45工程造价的1.23规划服务费0.99816.21工程造价14卫生设施审查费0.67911.04公建工程造价的35施工设计审查费1.0016.251元/（建筑面积）6合同鉴证费1.99532.42工程造价的27劳保统筹费37.909616.01工程造价的3.8%8社会勘察规划设计费30.00487.5030元/（综合价）9工程监理费7.482121.58工程造价的7.510建筑工程保险2.99348.63工程造价3小计85.451,388.55建筑安装及配套工程费汇总表建筑安装及配套工程费汇总表序号项目建筑面积（平方米）单方造价（元/）合价（万元）备注1多层住宅667287505127.686层加阁楼2小高层住宅6169412007403.28框架结构3商业网点2702711002992.77含业主会所4地下车库68701000687.00地下一层建筑安装工程费小计16,210.73综合单价997.59元/配套工程费1624993505687.47合计21,898.2综合单价1347.59元/第二节房地产融资方案分析v概念房地产融资方案由整个开发过程中所利用的各种资金融通渠道和方式组成，涵盖整个开发项目投资资金的筹集与运用。

一、概述v原则时机适当原则安全性原则经济性原则可行性原则盈利性原理第二节房地产融资方案分析二、资金来源选择估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。

中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是预售收入、自筹资金和国内商业银行贷款。

第二节房地产融资方案分析资本金筹措股东直接投资：

特点股票融资：

特点第二节房地产融资方案分析债务资金筹措商业银行贷款：

房地产开发企业流动资金贷款、商品房建筑材料与设备补偿贸易贷款、房地产开发项目贷款、抵押贷款企业债券政策性银行贷款第二节房地产融资方案分析商品房预售收入预售的条件第二节房地产融资方案分析项目BOTBOT的基本概念：

建设经营移交投融资方式BOT方式的基本特征：

所在国政府是项目最重要的参与者和支持者项目公司必不可少的参与者资金筹集是传统股本投资与项目融资结合分散分担风险必须具有明确而又稳定的收益来源特许期结束时要移交要转让给项目所在国BOT的优缺点和发展前景11、企业资信等级评价、企业资信等级评价22、贷款项目评估：

、贷款项目评估：

项目基本情况、市场分析、财务评价指标项目基本情况、市场分析、财务评价指标33、贷款担保方式评价、贷款担保方式评价44、贷款综合评价、贷款综合评价第三节金融机构对项目贷款的审查