成都保利中心2010全年营销方案.ppt

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房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载保利中心保利中心20102010全年营销方案全年营销方案房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载目录目录11、成都市场、成都市场22、区域市场及竞品分析、区域市场及竞品分析33、项目解读、项目解读44、客户分析、客户分析55、项目营销定位、项目营销定位66、销售策略及执行、销售策略及执行77、推广策略及执行、推广策略及执行88、广告表现、广告表现房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载PART1:

PART1:

成都市场成都市场房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载0909年成都主城区：

年成都主城区：

供应、成交双双强势上扬供应、成交双双强势上扬0909年的市场在成功消化本年度的供应的同时，年的市场在成功消化本年度的供应的同时，也在消化也在消化0707、0808年的存量年的存量n0909年主城区商品住宅的成交量远大于供应量年主城区商品住宅的成交量远大于供应量成都市主城区商品住宅的的成交量几乎每月都成都市主城区商品住宅的的成交量几乎每月都处于每月处于每月100100万平方米左右的高位万平方米左右的高位n第一个成交量高峰第一个成交量高峰55月，主体经济回暖、利月，主体经济回暖、利好政策和房交会的累加效应，使成交量一跃达好政策和房交会的累加效应，使成交量一跃达到了到了200200多万平米。

多万平米。

n第二个成交量高峰第二个成交量高峰1111月月，由于楼市利好政，由于楼市利好政策的结束和房价的一路上扬，出现了大量的恐策的结束和房价的一路上扬，出现了大量的恐慌性消费，慌性消费，1111月成交量达到月成交量达到145145万余平方米。

万余平方米。

房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载20092009年市场存量概况年市场存量概况n截至2009年11月30日，成都市商品住宅可售建筑面积约516.72万（环比10月下降12.35%），可售套数46293套（环比10月下降12.68%）n根据成都市2009年的月平均成交面积（103万/月）测算，目前的存量销售周期为5个月，市场已属于中度供不应求的供求关系。

市场已属于中度供不应求的供求关系。

2009年1月2009年11月商品住宅可售数据分析房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载20092009年环线供应对比年环线供应对比n从新增供应量的环域分配来看，从新增供应量的环域分配来看，“一环至二环一环至二环”环域仅占到环域仅占到15%15%，“二环至三二环至三环环”环域占到了环域占到了53%53%，“三环外三环外”环域占到了环域占到了32%32%。

针对本项目所在的二环内针对本项目所在的二环内区域，按照上图分析，属于供应量稀少的区域。

区域，按照上图分析，属于供应量稀少的区域。

20092009年年1111月各环域新增商品住宅供应量对比统计月各环域新增商品住宅供应量对比统计房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载20102010年年初周成交趋势年年初周成交趋势n20102010年年11月月11日日1515日，成都市共成交商品住宅日，成都市共成交商品住宅748748套，合计套，合计7.177.17万平方万平方米，米，相比相比20092009年全年平均值分别下降年全年平均值分别下降86.88%86.88%和和85.72%85.72%，环比，环比20092009年年1212月月分别下降分别下降89%89%和和91.6%91.6%。

近两个月主城成交情况近两个月主城成交情况房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载宏观市场总结宏观市场总结n0909年成都楼市整体销售火爆，量价齐增。

年末政府连续出台政策遏制抑制房价年成都楼市整体销售火爆，量价齐增。

年末政府连续出台政策遏制抑制房价飙升。

飙升。

n受政府宏观政策，金融政策，传统营销淡季等多种不利因素的影响，受政府宏观政策，金融政策，传统营销淡季等多种不利因素的影响，20102010年年11月楼市出现明显下滑。

短期内客户观望，市场成交状况将持续受到影响。

月楼市出现明显下滑。

短期内客户观望，市场成交状况将持续受到影响。

n20102010年市场整体保持平稳，上年火爆难以再现。

世家机构的观点是年市场整体保持平稳，上年火爆难以再现。

世家机构的观点是20102010上半上半年政府会持续保持目前的年政府会持续保持目前的“遏制遏制”状态，年中开始政策会逐步放松，市场预期状态，年中开始政策会逐步放松，市场预期较好。

较好。

房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载宏观市场对本项目的启示宏观市场对本项目的启示n本项目主要销售时间在本项目主要销售时间在20102010年下半年，属于国家宏观调控开始放松期，市场开年下半年，属于国家宏观调控开始放松期，市场开始有好转的趋势。

始有好转的趋势。

n本项目可抓住本项目可抓住20102010年下半年的有利市场形势，以回款最快的住宅推售开始，集年下半年的有利市场形势，以回款最快的住宅推售开始，集中爆破，成功完成年度销售中爆破，成功完成年度销售1010亿的任务。

亿的任务。

房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载在把握了宏观市场之后，我们进一步了解在把握了宏观市场之后，我们进一步了解区域市场的发展。

区域市场的发展。

房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载PART2:

PART2:

区域市场及竞品分析区域市场及竞品分析房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载09年成都二环区域内住宅供不应求可以看到，1.2009年成都二环以内区域销售套数持续高于供应套数。

环域市场呈现供不应求的局面。

2.二环内住宅因供需价格走势稳步上升房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载区域内可比楼盘选择区域内可比楼盘选择区域内可比楼盘选取原则：

区域内可比楼盘选取原则：

单价接近可供货量较大产品形态趋同项目品质接近按照以上原则，我们选择了：

万科金色海蓉、成都A区、华宇荣国府、来福士广场、朗御、望江橡树林、华润翡翠城为参考。

本案金色海蓉翡翠城橡树林成都A区朗御华宇蓉国府来福士广场房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载重点项目华宇蓉国府来福士广场成都A区朗御望江橡树林华润翡翠城万科金色海蓉差异优势人民南路旁推货早高升桥成熟区域黄金地段临近锦江，面临河景临河景观成熟大盘开发商品牌户型得房率高产品价格（表单均价）预计12000未定9000预计14000（精装）8500800012000（精装，实得8400元/平米）项目发展阶段还未开盘未开盘平稳销售期还未开盘平稳销售期成熟平稳阶段平稳销售期09年供应量（万平米）61322509年业绩-年销售约500套房源-整体销售相对平稳，下半年年开始提升错误判断市场，断货半年，下半年以商业销售为主推广力度-以项目旁墙体广告为主以项目周边户外导示为主-阶段性媒体爆发阶段性媒体爆发线上推广基本停滞市场形象-南一环地段优势成熟生活配套区-临河大盘成熟生态住宅区投资及年轻人居住项目竞争力度大较小写字楼竞争大小较大较大小小区域内可比楼盘横向比对区域内可比楼盘横向比对09年区域可比楼盘供应量46万方，除成都A区以外，其他楼盘均到近98%的去化率，总销售41万方。

房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载20092009年区域可比楼盘销售表现年区域可比楼盘销售表现以上数据均为备案数据金色海蓉09年市场表现万科金色海蓉供应产品包括：

万科金色海蓉供应产品包括：

n65平米精装高层（实得90-112平米）；n43-75平米SOHO。

09年万高层产品从6月开始断货，下半年销售以SOHO为主。

全年仅销售全年仅销售55万余方万余方（含（含SOHOSOHO）。

）。

华润翡翠城09年市场表现华润翡翠城供应产品包括华润翡翠城供应产品包括：

n78-120平米高层；09年华润翡翠城将08年库存的4期产品销售完毕，并推出其景观资源最差的5期产品，整个价格较年初上涨近整个价格较年初上涨近15001500元元/平米，全年销售近平米，全年销售近2222万方万方。

房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载成都A区09年市场表现成都成都AA区供应产品包括：

区供应产品包括：

n55-150平米电梯公寓。

09年12月14日，成都A区开盘开盘销售率仅30%左右，该项目前期并未进行大量推广，以项目周边的户外广告宣传项目区位为主。

全年销售全年销售1.61.6万余方。

万余方。

望江橡树林供应产品包括：

望江橡树林供应产品包括：

n78-120平米高层电梯。

09年望江橡树林以消化前期库存为主，并根据市场好转上调价格，年底较年初上涨1700元/平米，同时一期产品全部售罄。

全年销售全年销售12.612.6万方。

万方。

望江橡树林09年市场表现20092009年区域可比楼盘销售表现年区域可比楼盘销售表现房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载华宇蓉国府华宇蓉国府华宇蓉国府净用地（亩）土地用途容积率楼面地价可开发建面成交价（万元/亩）39.598商住4.45215.91116154.711530万/亩该地块在该地块在20072007年底由华宇集团经过年底由华宇集团经过6060余次举牌，以余次举牌，以15301530万万/亩的单价拍下，成交总价亩的单价拍下，成交总价60523.7460523.74万元。

万元。

华宇蓉国府位于武侯区人民南路，紧临四川省体育馆，定位为复合型国际商业建筑集群复合型国际商业建筑集群，由6栋高层建筑组成。

包括甲级写字楼、综合商业、五星级酒店、国际公甲级写字楼、综合商业、五星级酒店、国际公寓寓。

（原定于09年底开盘，后推迟，预计2010年4月开盘，单价12000元/平米）酒店写字楼住宅住宅住宅住宅人民南路20102010年潜在可比楼盘概况年潜在可比楼盘概况房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载20102010年潜在可比楼盘概况年潜在可比楼盘概况来福士广场来福士广场净用地（亩）土地用途容积率楼面地价可开发建面成交价（万元/亩）49商住628113095411775该地块在2006年底由凯德置业旗下成都来福士公司斥资8.7亿元拍下。

来福士广场位于位于成都市主干道人民南路与一环路交汇点以东，即人民南路四段（原四川博物馆地块）。

项目包括甲级写字楼（76494），星级酒店（44644），服务式公寓（11849），T5塔楼（26261），零售商业（74844）目前状态：

所有产品目前未对外公开推售，预计2010年3-4月推售，2010年年底商业租售完毕试运营，2011年4月办公楼投入使用房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载朗御朗御净用地（亩）土地用途容积率楼面地价可开发建面成交价（万元/亩）11.3487商住5.5385077805.131540万/亩该地块在2006年底由新嘉置地拍下。

朗御位于成都市一环路内，锦江区大慈寺路3号，是现代化的高档公寓建筑，其功能齐全、档次高，建成后将成为成都市的新地标。

由南北两栋对称的高层塔楼和三层地下室组成，两栋塔楼建筑高度172米，地上51层，于第39层（高120米）处通过空中连廊相连。

预计2010年4月开盘，单价14000元/平米.20102010年潜在可比楼盘概况年潜在可比楼盘概况房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载区域可比楼盘区域可比楼盘20102010年供应量预估年供应量预估以上数据根据09年销售情况预估n整体供应量将达整体供应量将达3838万平米左右。

万平米左右。

n供应高峰集中在今年上半年，特别是春季房交会的5-6月。

n主要供应集中在华润翡翠城。

n来福士广场写字楼、服务式公寓均为持有经营，不进行销售。

n供应面积集中在供应面积集中在9090平米以下房平米以下房源，占总供应量的源，占总供应量的50%50%左右。

左右。

n各个开发商均会在上半年加速各个开发商均会在上半年加速推货，快速销售，推货，快速销售，在项目在项目平稳推平稳推售期售期房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产