商业调研报告.docx
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商业调研报告
第一部分必要说明
本部分着重对本次调研的目的、任务和调研时间进行了说明，并对本次调研的结论进行了阐述。
一、调研目的
我司接受北京一轻控股有限责任公司的委托开展调研工作，通过本部分调研，我们可以了解到区域商业市场的发展现状。
同时也能了解到本地区的主要消费人群的消费特点、消费习惯、消费水平、消费需求等，对未来商业业态定位，铺位面积的切割与规划起到了重要的指导作用。
二、调研任务
此次调研主要针对本项目所在区域的商业项目，特别是写字楼底商的现状进行调研，以及项目所在区域的人群，包括当地居住人群，工作人群和临时流动人群的消费习惯、特点、需求进行调研。
三、调研时间
调研时间为2009年6月16日——2009年6日26日
四、主要调研方式
实地调研：
区域内各典型商业项目调研、典型业主访谈等。
消费者调查问卷：
通过问卷调查的形式，了解周边固定人群与流动人群的消费习惯、需求等。
问卷数量为1000份。
第二部分区域商业研究
一、区域市场界定
1.区域市场界定目的
准确、合理的界定区域市场的范围，可以保证商业规划的依据充分、合理、有说服力，区域市场界定目的具体如下：
●准确了解区域市场内各商业物业的供需状况；
●提炼区域商业市场内商业样本所反映的状况、特征；
●挖掘到本项目商业区域市场切入点、空白点以及支撑点；
●合理回避市场风险，为本项目提出准确恰当的市场定位；
●把握本项目所属区域在北京整体市场中所处的地位；
●充分提取区域商业市场中针对性较强的参考样本；
●增强调研活动的针对性，提高调研工作的效率，减少外部无关市场信息对调研工作的干扰；
●为本项目市场定位规划找到坚实依据，奠定打造成功商业的基础。
2.区域市场界定的原则
对于商业物业项目市场区域的界定，我司主要遵循如下原则：
充分考虑商业物业自身发展所能够达到的商业辐射范围；
以消费人群抵达商业物业可接受时间为标准；
在结合商业辐射范围、人群的可接受时间的基础上，科学分析商业物业有效交通动线。
3.区域市场界定
区域市场范围的界定首先根据商业经营可辐射范围、消费者消费可接受时间进行理论化界定，初步确定范围为本项目周边2公里的圆形区域；然后在人为界定的基础上，考虑到地理环境、道路交通以及边缘区域重要商业物业的影响，对区域边界进行适当修正，局部外延和局部收敛，最终确定区域范围如下：
本案
二、区域商圈概述
1.区域商圈概述
本案位于广渠路北侧，距离东三环双井桥约200米，属于双井商圈。
作为CBD的南大门的双井商圈，目前已成为北京市发展潜力最大的商圈之一。
根据《北京CBD商业发展规划》预测，CBD未来的消费人群将达到80万。
同时，随着CBD商圈的进一步辐射与扩散，双井地区必将进一步促进人流、财富的积聚。
双井区域也将会从CBD的发展中获得更大的动力。
目前，双井地区高端建筑鳞次栉比，高档大型社区云集，规划居住面积达500万平方米，目前常住人口已达30万以上，周边稳定客流量共150万。
随着人流的变化，双井商圈内商务生活、休闲娱乐也随之升级。
从最早的餐饮、家电、超市等瞄准居家需求而形成的社区商业形态，到如今的写字楼、酒店，以及服务更多更广泛人群的大型购物广场，随着双井辐射力的增强，双井商圈将逐渐成为CBD商圈的一个重要补充部分。
与CBD以西和以北的商业氛围不同的是，未来这里的高端居住功能将主导区域的前景，使得CBD及其辐射区域的办公、居住和生活消费更加一体化。
2.区域整体交通情况分析
交通作为一个区域商业发展最基础的条件之一，对商业项目的发展起着至关重要的作用，我司通过实地调研，对双井区域的交通状况分析如下：
A.车流分析
东三环主路：
工作日早高峰时段双向车流约7000辆/小时，其中由南向北占多半数约为55%，由北向南占少半数约为45%，流量等级为高；车辆几乎都为过境车辆，周边很难提供人流支持。
东三环辅路：
工作日早高峰时段双向车流约3000辆/小时，双向比例平均，流量等级为中；50%车辆以入境为主，另50%为出境和过境车辆。
广渠门外大街：
工作日早高峰时段双向车流约4000辆/小时，双向比例平均，流量等级为中；近60%为出境和过境车辆，40%车辆以入境为主。
西大望路：
工作日早高峰时段双向车流约3500辆/小时，由南向北占多半数约为65%，由北向南占少半数约为35%，流量等级为中；近50%为出境和过境车辆，50%车辆以入境为主。
B.公交分析
区域周边公交线路表
车次
路线
11
大北窑东········→九龙山→珠江帝景·······孛罗营
23
朝阳半壁店········→九龙花园→双井桥西·······虎坊路
28
东大桥········→双井桥北→双井桥南·······弘燕建材市场
30
甜水园西里········→九龙山→珠江帝景·······孛罗营
35
天桥·······→双井桥南→双井桥东→九龙花园······大郊亭
37
方庄北口·······→双井桥南→双井桥北······航天桥东
57
公主坟·······→垂杨柳→双井桥北······四惠站
300快内环
和平东桥········→双井桥北·········和平东桥
300快外环
大钟寺········→双井桥北·········大钟寺
300内环
草桥········→双井桥北·········草桥
300外环
和平东桥········→双井桥北·········和平东桥
348
大鲁店东街·······→九龙花园→双井桥北·······大北窑南
457
北京站东·······→双井桥西→双井桥南······富力又一城
486
朝阳辛庄·······→九龙山→珠江帝景······四方桥西
513
吕营嘉园·········→珠江帝景········大郊亭桥
605
亮马厂·······→九龙山→珠江帝景······京南交易中心
627
湖光北街东口···→大北窑南→双井桥南→潘家园桥······三营门
637
北京站东·······→双井桥西→双井桥南·······次渠
649
双龙小区·······→珠江帝景→九龙山········疃里三区
683
四方桥西·········→双井桥北········颐和园北宫门
686
朝新嘉园·········→双井桥北········建欣苑
707
玉泉营桥········→双井桥南→双井桥北·······朝来农艺园
715
晓月苑小区····→九龙花园→双井桥东→双井桥西······四惠桥
801
祁家坟·······→双井桥南→双井桥北··········北宫门
802
北京西站······→双井桥北→双井桥南······左安路
852
都市芳园········→九龙山→珠江帝景········老君堂
938专
北京游乐园·······→九龙山→珠江帝景········大厂
954
大兴一职·····→潘家园桥北→双井桥南→亮马桥······马甸桥西
957快2
海子角······→潘家园桥北→双井桥南→亮马桥······回民公墓
973
大瓦窑村········→九龙山→珠江帝景········黑桥南站
974
东直门外·····→双井桥南→双井桥北·········光机电基地
976
大西洋新城东门····→双井桥南→潘家园桥····亦庄第二公交场站
976区间
金通超市·····→双井桥南→双井桥北·······八王坟东
976区间快
金通超市········→双井桥南·······大北窑南
985
双兴苑·······→九龙山→珠江帝景······大红门集美家居
988
马泉营·······→九龙山→珠江帝景······菜户营桥西
998
丰台西站·····→双井桥南→双井桥北······马甸桥西
特3
造甲村东·······→双井桥南→双井桥北······燕莎桥南
特8快内环
北京南站南广场·······→双井桥北·······北京南站南广场
特8快外环
城南嘉园北········→双井桥北·········城南嘉园北
特8内环
航天桥西··········→双井桥北·········航天桥西
特8外环
地铁北土城站········→双井桥北·······地铁北土城站
运通107
马家堡路北口·······→双井桥南→双井桥北······广顺南大街北口
区域内公交线路十分发达，线路很多，共有主要公交线路43条，可以直接通达北京市范围内各个区域，尤其是东部各主要办公写字楼密集区域，更是有多条线路可直接到达。
这一区域的公共交通硬件配套设施十分完善，能够支持大量的人流在此居住、办公、购物。
C.轨道交通：
线路
临近站点
距本项目距离
地铁10号线
双井
200米
通常地铁站出入口周边的住宅、商业、写字楼的商业价值增长幅度最为显著，由于地铁具有线路长，载客量高、发车数量多、运行速度快、无堵车现象等优点，是普通市民出行的主要交通工具之一。
地铁、公交车、自驾车等多种交通方式，构成了双井区域全面、便捷的交通网络，为双井区域的发展打下了坚实的基础。
三、区域商业市场分析
1.区域商业市场的发展现状及区域分布
就北京市整体商业发展而言，北京东部地区商业发展活跃，而南城区域商业物业市场现阶段仍处于相对滞后的状态。
双井区域正是处在北京的东南部地区，既受到东部，特别是CBD区域的影响，同时，又有着与南城类似的商业结构与商业档次。
通过我们此次调研，认为本区域商业物业市场分布如下：
区域内主要商业分布图
本区域内的商业发展主要存在以下几个特点：
区域商业主要依托区域内居住类产品存在，商业伴随住宅的发展而逐步形成。
区域商业主要形式为住宅底商和集中商业，珠江帝景为代表的社区商业，以富力广场、家乐福为代表的独立商业。
区域商业整体正处于稳步发展阶段，部分社区商业商家入住率不高，商业氛围还未完全形成，随着区域住宅人口的不断增加，商业氛围也将随之兴旺。
缺乏以文化为主题的商业街区。
消费力逐渐提高，商业市场具备发展潜力。
随着CBD区域的不断发展，旧有居住区的拆迁、改造、居住环境改善、城市外延等房地产市场状况，所属区域拥有大量的“外来高知人口”，此部分人群带动了区域整体消费力的大幅提升，消费需求明显上升，商业市场的发展面临着较为良好的发展契机。
目前，双井区域内逐渐发展起来的富力广场、富力城商街、家乐福商圈、CBD东都等，都是借此发展契机而逐渐繁荣起来的。
2.区域内各种商业业态研究
A.超市、便利店业态研究
根据我们的实地调查结果，在区域市场范围内，超市物业样本共包括6个，其品牌名称、物业规模、分布位置等数据如下图表所示：
本区域超市统计表
序号
名称
规模（㎡）
分布位置
1
京客隆
300
垂杨柳中街
2
京客隆
5000
富顿商业
3
7-11
150
富顿商业
4
7-11
150
富力城一期商业
5
世纪联华
20000
广渠门外大街
6
家乐福
23000
双井
●供应数量：
本次区域市场调研共涉及街道3条，超市数量为6个。
辐射多级商圈5000平米以上的大型超市3家，分别是世纪联华、京客隆和家乐福，地理分布均匀；其余服务于街道及周边的中小型超市共32家，按整体分布来看，平均密度约为每条街道1个，主要分布在人口集中的社区周边。
●供应分布：
在6个分析样本中，5000平方米以下的中小型超市3个，占区域超市总体供应数量的50%，其形成了本项目研究区域范围内大型超市的补充。
由于小型超市从定位到产品，均与大型超市存在差异化，因此经营状况并未受大型超市影响；5000平方米以上的大型超市供应数量虽然仅为3个，其规模比例占区域内总体供应的50%，因为销售产品丰富，辐射范围广，经营情况良好。
B.区域电器、电讯、电子类专业市场业态研究
根据我司的实地调查结果，在区域市场范围内，电器、电讯及电子类专业市场物业样本共22个，其品牌名称、物业规模、分布位置等数据如下图表所示：
本区域电器、电讯专业市场统计表
序号
名称
规模（㎡）
分布位置
1
国美电器
2000
东三环南路
2
中复电讯
400
富顿商业
3
中复电讯
300
劲松桥西南角
4
迪信通
250
优士阁底商
5
苏宁电器
4000
FESCO外企大厦底商
6
苏宁电器
4000
富力广场
7
大中电器
2000
优士阁底商
8
国美电器
4000
广渠门外大街富力城底商
●供应数量：
本次区域市场调研共涉及街道3条，电器与电讯专业市场数量为8个，基本无电子类专业市场的供应。
其中，电器卖场在区域内供应密度非常大，在1公里范围内共有大型电器卖场5个。
电器类专业市场品牌仍主要被苏宁与国美两大电器品牌所占据，苏宁2家，国美2家，。
电讯类专业市场则与其他区域一样，非常自然的由中复电讯独霸天下，其数量为2家。
●区位分布：
本区域电器类专业市场内的地理分布较为集中。
此类专业市场的分布集中在人流密集、交通便捷的位置，同时，电器类专业市场均紧临主街。
区域内电讯类卖场的供应相对平和，供应体量较小，只有中复电讯在富顿写字楼一层的开店面积为400平方米。
C.其它专业市场业态研究
我司在市场调研过程中，还对本区域的其它专业市场进行了调研，如十里河区域的家居建材城，北京古玩城，潘家园旧货市场，三环沿线的汽车服务类专业市场，以及潘家园眼镜城等。
上述业态在地理位置、经营管理、产品功能、市场口碑等方面的要求较高，有些甚至是硬性要求，无法达到这些要求，也就无法引入经营。
地理位置：
家居建材城要求在三环、四环沿线，交通方便；汽车维修代理也要求在三环、四环沿线，甚至更远，而且需要很大场地。
经营管理：
大多家居建材城、古玩城、眼镜城、汽车代理维修以租金形式结算，而且租金较低。
产品功能：
家居建材城在层数、层高上都有严格要求；旧货市场内建筑物都是仿古建筑，而且有场地要求；汽车代理维修要求框架结构，甚至是钢结构，层高有严格要求，并且有场地要求。
市场口碑：
北京古玩城、潘家园旧货市场具有多年的市场口碑效应，而且具有唯一性，其它项目很难复制；潘家园眼镜城也具有一定的口碑效应。
区域内其它专业市场特点列表
专业市场名称
地理位置要求
经营管理要求
产品功能要求
市场口碑要求
家居建材城
√
√
√
北京古玩城
√
√
潘家园旧货市场
√
√
潘家园眼镜城
√
√
汽车代理、维修
√
√
√
D.区域百货业态研究
项目名称
位置
商业建筑面积
乐成国际
东三环双井桥东北
104800
富力广场
东三环双井桥西北
100000
在研究区域范围内，百货类商户稀缺，目前正在经营的为2008年7的月开业的富力广场1家，乐成中心也即将开张。
同时，根据我司的调研与分析发现，鉴于大型百货业进入门槛较高，本区域百货业态也存在以下一些特点：
第一、本研究区域受到国贸、西大望路华贸、崇文门商圈影响明显，由于这三个商圈百货业态充足，特别是崇文门商圈内，新世界百货总体量就已达到7万余平方米，辐射范围十分广泛，加之临地铁停靠站，交通便利，这三个商圈对本项目所在区域百货类消费人群分流影响比较严重。
第二、本研究区域内，虽然近年来高档住宅不断增多，受CBD区域影响日渐显著、商业供应量增加、居住人群消费档次有所提升等特点。
但由于目前大部分商业项目均寻求资金回笼，百货类业态需求面积过大，无法实现购买，且租金较低，（多以流水倒扣的形式实现租金交纳，也就是要求开发商与商户风险共担），使得大部分的商业项目将百货商户拒之门外。
第三、随着双井商圈的不断成熟，交通设施的不断完善，富力广场、乐成中心等高档百货购物商场的陆续开张，这一区域的集聚效应也开始逐渐显现，高档百货经营者对这一区域的前景十分看好。
E.区域餐饮业态研究
我司结合区域此类型业态的总体现状特点进行分析，针对发展餐饮提供参考。
本区域餐饮市场统计表（节选）
序号
名称
规模（㎡）
分布位置
租金（元/天·平米）
1
松鹤楼
1500
东三环双井桥
5.5
2
康师傅牛肉面
500
东三环双井桥
9
3
棒约翰
500
东三环双井桥
9
4
巴西烤肉
800
富顿商业
5
5
富丽客
800
富顿商业
5
6
必胜宅急送
300
富顿商业
9
7
麻辣时间
800
华腾大厦底商
3.5
8
名膳轩
1000
华腾大厦底商
3.5
9
木槿苑烧烤
1000
两广路（东段）
6
10
东林小镇
400
两广路（东段）
8
11
九头鸟
800
东三环南路
3
12
渔洲人家海鲜酒楼
1500
东三环南路
4
13
悠闲时光
600
东三环南路
5
14
茗鼎轩茶馆
700
富力城一期商业
5
15
田野家
80
富力城一期商业
9
16
陕西小吃
80
富力城一期商业
9
17
川城元麻辣香锅
80
富力城一期商业
9
18
砂锅FANS
80
富力城一期商业
9
19
银针铁板烧
80
富力城一期商业
9
20
辣妹涮锅
80
富力城一期商业
9
21
南泥湾
80
富力城一期商业
9
22
闽南人家
80
富力城一期商业
9
23
三元梅园
80
富力城一期商业
9
24
湘里湘亲
80
富力城一期商业
9
25
味香香
80
富力城一期商业
9
●区域餐饮业态经营现状
区域范围内，餐饮类商户主要服务的对象为周边居民，由于消费人群充沛、档次符合市场需求等特点，餐饮业态经营状况普遍较好，赢利状况明显，商户经营年限基本上均在三年以上，如果区域内没有拆迁、改造等外界因素，餐饮业态的经营商户一般不会考虑离开。
总体而言，现阶段区域内餐饮业态具备较好的经营空间。
●供应规模：
通过节选餐饮商户可以看出，目前区域内餐饮供应规模主要集中在100~500平米，以及500~1000平米两个区间。
表明本区域餐饮以中型餐饮为主，餐饮供应量充足，且市场需求显著。
以下图表为部分餐饮商户体量及相应数量总结分析图表：
●租金水平：
本区域内大部分旧有商业物业其餐饮业态租金承受水平基本在4-5元/天.平米；由于近年来对底商餐饮经营进行了限制，新增项目中能够经营明火餐饮的商业物业倍受青睐，加之硬件齐备、周边环境良好；例如富力城、富顿中心等餐饮业态租金相对较高，基本徘徊在5~9元/天.平米。
●进驻建议：
区域研究范围内，餐饮业态店铺供应数量相当充沛，但单体规模大、具有市场号召力的餐饮品牌明显不足。
相信随着周边区域的发展，和周边新建物业的增加，此方面的需求将不断上升，目前状况下的供应状况，将不能满足区域内对此类型业态的相应需求，市场供需关系的逐渐转变，将为区域提供较好的发展空间。
●分布建议：
在本区域内，大规模的餐饮集中供应主要分布于劲松、富力城商业街，其余均为较为零散的临街店铺物业，市场影响力和知名度尚不明显。
根据本项目产品形式，可进行餐饮经营，发挥餐饮业态的带动作用，提升整个项目的商业价值。
F.区域精品购物业态分析
本区域精品购物统计表（节选）
序号
名称
规模（㎡）
分布位置
租金（元/天·平米）
1
倍乐沃
250
富顿商业
8
2
双仁眼镜
1000
东三环南路
4
3
窗帘布艺
80
富力城一期商业
9
4
文良和服饰店
40
东三环南路
7
5
佳人行
40
东三环南路
7
6
诱惑力
40
东三环南路
7
7
服饰
80
其他（三环外、平乐园）
4
8
鄂尔多斯专卖店
100
东三环南路
5.5
9
百利思特
80
东三环南路
6
10
SNL
80
富力城一期商业
9
11
化妆品沙龙
50
建外SOHO
7
12
布衣
80
建外SOHO
10
13
宝岛眼镜
400
建外SOHO
7
●业态种类
本区域精品购物类店铺经营状况普遍较好，主要经营业态以服装服饰、日常生活配套类购物为主，所涉及经营产品品种丰富，但是，品牌档次参差不齐。
区域以北靠近国贸商圈一带，精品购物数量虽少，但档次较高，而区域以南则整体档次下滑。
●租金水平
从上表中可以发现，区域内精品店总体租金水平在3~6元/平米.天之间，主要影响因素包括地理位置、物业环境以及周边是否有大型主力商户等。
由于精品购物承租面积较小，因此，如果能够为其创造良好的商业环境，就能够大幅提升该业态的租金价格。
3.
竞争商业项目调研
区域内竞争商业物业经营情况一览表
项目名称
总建筑面积
商业建筑面积
商业平均租金
（元/平方米/天）
建筑形式
经营业态
乐成国际
东三环双井桥东北
104800
6-10元
地下2层-底上3层
品牌服饰、餐饮、购物、娱乐为主，综合性购物广场
风度柏林
西大望路
6000
7元
底商1-2层/局部有地下一层
社区服务店为主
CBD东都
东四环
300000
临街5-6元;不临街3.5-4元
独立商业，底商1层
百货、超市、餐饮娱乐及服装等
家乐福超市
广渠路
20000
6元
独立商业
超市，百货
燕莎奥特莱斯
东四环北工大桥西南侧
180000
6元
独立商业
品牌服饰，时尚，餐饮
富力城商业
双井桥西北
160000
7元
商场、商街、底商
品牌服饰、餐饮、购物、娱乐为主，综合性购物广场
珠江帝景商业
西大望路甲23号
100000
8元
底商1-2层/局部有地下一层/内廊
中西餐饮，休闲，服饰，社区服务
百环66街区商业
东三环双井桥东南
70000
4-5元
底商1-2，商街
社区服务店为主，餐饮
富顿中心底商
东三环劲松桥东北
3000
6-9元
底商
餐饮、超市、
从上表可以看出，写字楼商业的租金价格较高，原因在于写字楼整体环境好，产品档次高，具有良好的地理位置和展示性，经营范围广，符合绝大多数业态的硬件需求，更重要的是拥有稳定的商务客群，这是住宅和公寓底商无法比拟的。
其次是独体商业楼租金价格也较高，主要原因在于独体商业的业态适应力强，尤其是餐饮业态，目前，北京市场上可以做餐饮的独体商铺是最被投资者看好的商铺形式之一；
4.区域内商业物业规划分析
区域内竞争商业物业建筑规划情况一览表
项目
商业面积
（平米）
单铺面积
（平米）
商业建筑型态
顺迈金钻
20000
680
一共四层商业
百环家园
70000
50-1500
独立三层商业，临街商业
富力城
160000
200-300
一期4万平方米，为住宅底商，以餐饮、购物娱乐为主；二期和三期为主题商业街，共约1.8万平方米。
四期为富力广场10万平方米。
天之骄子
5000
40-60
一层底商
富顿中心
3000
80-400
写字楼底商两层
乐成国际
7000
200-400
两层底商
A派公寓
升级会员 