城市商业综合体基础研究0313.docx

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城市商业综合体基础研究0313

第一篇城市综合体基础研究

第一部分关于城市综合体

城市综合体在城市化过程中起到以下几个作用：

营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城”等。

城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。

在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。

城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。

城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。

第二部分城市综合体的外部特征

1、高可达性

　　城市综合体通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

2、高密度、集约性

　　建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。

3、整体统一性

　　建筑风格统一，城市综合体中各个单体建筑相互配合、影响和联系；城市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。

4、功能复合性

　　城市综合体自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。

其拥有城市的多种功能：

商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。

5、土地使用均衡性

　　城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。

（1）不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；

（2）兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。

6、空间连续性

（1）平面的连续：

鉴于城市综合体各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；

（2）立面的连续：

立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；

　　（3）空间的连续：

由于城市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。

7、内部、外部联系完整性

　　城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；城市综合体对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。

8、巨大的社会效应

　　因城市综合体所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。

例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。

9、巨大的升值潜力

　　一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。

例如位于广东东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；公寓则通过成功销售获利。

第三部分城市综合体的内在特征

1、大空间尺度

室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

2、通道树型交通体系

将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。

3、现代城市景观设计

通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

4、高科技集成设施

是高科技和高智能的集合。

其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。

第四部分城市综合体发展的五种模式

模式

特征

典型案例

模式一

商业核心模式

城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛一流的合作团队规划设计/

经营管理

深圳华润中心、日

本福冈博多运河城、合肥元一时代广场

模式二

酒店核心模式

不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济

实力；顶级商场配套设施

上海商城（波特曼

酒店）

模式三

写字楼核心模式

客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善

广州中信广场、深圳信兴广场、合肥

财富广场

模式四

均衡发展模式

CBD/城市中心；主干道沿线/地

铁口；建筑面积20万㎡以上；开发商强劲的实力和丰富的经验专业的物业管理/经营管理

香港太古广场

北京华贸中心

1、各种模式成功的关键因素

模式一：

商业核心模式

外因：

1.地理位置——城市核心区

2.交通可达性——地铁口/主干道沿线

3.区域功能的缺乏、需求旺盛

4.人流及商业气氛

内因：

1.明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…

2.独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…

3.功能化体系——商业为主导，其他功能为辅

4.一流的合作团队——规划设计；经营管理

模式二：

酒店核心模式

外因：

1.地理位置——不远离城市核心区

2.交通可达性——主干道沿线

3.客户支持——商务客户

4.人流及商业气氛

内因：

1.定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位

2.功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次

3.开发商有足够的经济实力

4.配套设施——顶级商场

模式三：

写字楼核心模式

外因：

1.客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区

内因：

1.强制性的视觉冲击——超高层/建筑群

2.写字楼大堂昭示性

3.功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次

4.配套完善——商场、公寓

模式四：

均衡发展的模式

外因：

1.优越的地理位置——CBD/城市中心

2.便利的交通条件——主干道沿线/地铁口

3.较大的规模——建筑面积20万㎡以

4.强制性的视觉冲击——超高层/建筑群

内因：

1.高水准规划设计——各功能共融不互扰

2.功能化体系——五星级酒店；甲级写字楼；高档/中高档购物中心；顶级酒店式/服务式公寓

3.开发商强劲的实力和丰富的经验

4.专业的管理团队——物业管理/经营管理

2、各种模式的收益方式

功能种类

模式一：

酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式

模式二：

以写字楼为核心功能的发展模式

模式三：

以酒店为核心功能的发展模式

模式四：

以商业为核心功能的发展模式

酒店

外包经营

---

外包经营

写字楼

销售/出租

出租

销售/出租

商场

自行经营/出租

一般出租

自行经营/出租

公寓

销售/出租

一般出租

销售/出租

特征

各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的

各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响

全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大

各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响

第五部分城市综合体的开发管理与业态组合

对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。

商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。

1、业态定位

根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。

1.1、不同类型的物业在综合体中承担的功能

♦商业：

可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。

♦公寓：

保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求。

♦酒店：

项目标志性物业，定义项目整体档次。

♦写字楼：

价值标杆，可树立项目高端形象。

在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。

1.2、不同类型的物业在综合体中承担的作用

♦商业：

外向性较强的组成部分；可以塑造与其他项目较大的差异

♦公寓：

保证开发企业现金流的来源；满足中长期居住者需求

♦酒店：

提升整体档次的有力手段；标志性（尤其是对外地和外籍人士）

♦写字楼：

实现较高的销售价格；保持物业形象

1.3、相互关系

♦商业为写字楼、酒店和公寓提供配套；可能对公寓带来负面影响

♦公寓为商业提供客源；可能降低项目整体档次

♦酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施；可以提高项目整体档次

♦写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户；可提高商业整体档次；写字楼与酒店可共享大堂

1.4、开发时序与物业价值最大化的关系

综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义：

1.最大限度的实现各个物业自身的价值

2.避免各物业之间的负面影响

正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。

♦首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。

例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。

♦其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。

例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。

2、零售业种类

业态

购物中心

百货商店

超市

专业店

专卖店

便利店

仓储店

定义

多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。

分市区、社区、城郊型

经营日用工业品为主的综合性零售商店

以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场

以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态

专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态

是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态

以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店

规模

5万-15万平米为宜

规模大，营业面积在5000平方米以上

标准超市:

500-1500平米;大型综合超市:

2500-5000;超大型:

6000-10000

具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定

根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米

面积在100平方左右

规模较大

产品/业态

内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80％

商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全

以食品为经营重点，满足食品一次性购全

商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上

商品结构以著名品牌、大众品牌为主

以速成食品、饮料、小百货为主

经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品

客户

目标顾客以流动顾客为主

中高收入人群、客户来源范围广

大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同

客户覆盖面广

针对特定消费人群、经济实力较强

附近居民

购物方式

柜台销售和开架销售相结合

开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式

定价销售和开架面售

定价销售和开架销售

开架自选、统一结算

开架售货、批量作价

经营特色

卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。

卖场租赁制、种类齐全、高毛利

平价销售、满足日常用品一次性购全

同类商品大规模集中式营销。

由卖场租赁发展到自营

品牌专卖、量小、质优、高毛利

平价、服务群众生活，营业时间长

代表品牌

人人乐

华润万家

北京华联（大型综超）

商圈

一二线城市

大型商业地块和住宅密集区

城市商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区;

位于城市主干道、十字路口

A、城市规模：

省城或中心城市；常住人口100万以

上，年均消费6000元以上

B、商圈要求：

一级商圈：

密集住宅区，3公里内50万

人以上，邻主干道8条以上公交线，店面日均人流8万

二级商圈：

3公里内30万以上，有6条以上公交线，日

均人流量6万以上

三级商圈：

3公里内20万以上，4条以上公交线，店面

日均人流量4万以上；

C、3公里内竞争对手不超过2家。

物

业

要

求

面积及楼层

3层以内单层3000平方以上，共8000-15000

首层最佳，不超过三个楼层；共8000㎡以上

共12000平方米。

单层12000。

多层6000平方米/层。

库房2000平方米；办公600平方米；卸货区300平方米。

建筑主体

物业尽量方正

框架或排架结构

楼面载荷：

卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米

层高

4.2米以上

5.5米最佳不低于5米

5米

柱距

8*8

楼板承重

卖场800kg/平米,后仓冷库1000~1200

停车场

150个以上停车位

需配备大型停车场，数量不小于1个车位/60㎡