资本论课程论文参考题目.docx

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绝对地租是指由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租，其实是农产品价值超过社会生产价格以上的那部分超额利润，即土地所有者凭借土地私有权的垄断所取得的地租。

土地所有者对于他的土地，不论是优等地或劣等地，总要取得一定的地租，否则，他宁愿让土地长期闲置，也不肯让别人无偿使用。

这种导源于土地私有权垄断的地租，马克思称之为绝对地租。

绝对地租是资本主义地租的一种形式。

在资本主义制度下，由于土地为地主所私有，因此不论租种上等地或者租种土质最坏的地，地主都要收取地租。

这种由于土地私有制的存在，不论租种好地坏地都绝对必须交纳的地租，马克思把它叫做绝对地租。

地租理论与中央的房地产宏观调控政策

我国对城市土地征收使用费的理论依据是马克思主义的地租理论。

地租是土地所有者的土地所有权在经济上的实现。

我国土地是国家所有，任何单位和个人使用土地，都应该缴纳一定的土地使用费，确保国家土地所有权在经济上的实现。

国务院指出：

“保护土地不仅是关系经济社会全面协调可持续发展的重大举措，而且是关系民族生存的根本大计。

面对耕地大量减少、人口继续增长的严峻形势，必须有强烈的忧患意识和危机意识。

要自觉执行最严格的土地管理制度，更加重视节约土地，对子孙后代负责，对历史负责。

”

在现阶段，国家提高征地成本，强调征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

规范土地出让收支管理，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理，目的是切断地方的经济动因，把新增建设用地有偿收益要拿出来。

土地出让收益不能作为市长的“零花钱”，同时用于被征地农民社会保障，用于建设城市廉租房和农村基础设施建设等。

同时，提高土地使用成本给投资降温。

国家将提高城镇土地使用税和耕地占用税征收标准，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准，工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让且其出让价格不得低于公布的最低价标准。

总之，国家通过土地调控，切实保障正确处理地方和中央的利益关系，实现经济社会的可持续发展。

房地产业作为国民经济中重要的经济杠杆,在改善人民居住水平、带动相关行业促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

但是我国当前房地产市场在快速发展的过程中,诸多问题的产生也严重制约着整个国民经济的健康发展。

虽然国家也在不同时期出台相关政策以调整房地产市场发展过程中出现的各种问题,但多数情况下并未达到预期的效果,或往往是指标不治本。

这也与我国对房地产市场的研究起步较晚有关,我国房地产市场和西方的市场又有很大的不同,盲目引用西方理论并不能根本上解决我国的房地产市场问题。

从马克思地租理论视角着眼,对我们深入认识和解决我国房地产市场中出现的问题有着重要的指导意义。

如地租成本的上涨、土地制度缺陷、以及房地产资本化等都是导致房地产市场出现上述问题的主要原因。

解决这些问题需要从多方面着手,进一步完善房地产市场体系、加大制度建设以及引导合理的投资需求等综合治理,使房地产行业能够健康发展。

二、房地产价格的基本走势

　　从总体来说，中国房地产业有巨大的长期潜在需求。

目前，截止2006年底，世界平均的城市化水平是50％，发达国家为75％，而中国只有38％。

若中国每年提高一个百分点，就将有3000万人进城，按3口之家需要一套住房来计算，便需要近1000万套住宅，这还不算一些中高收入家庭有两套或两套以上的住房。

中国人均建筑面积从1978年的8平米增加到06年底的约22平米，将会在2020年达到35平米。

现实需求巨大：

通过去年底国内某家评估机构的调查预测，约有20％的城镇家庭想改善住房，2700万户每户若增20平米，就是5.4亿平方米。

同时，还有房屋拆迁产生的被动需求。

只要收入逐年增长，房地产需求必然逐年增长，随着建筑质量提高和土地资源日益稀缺，房地产价格将会呈现长期上升的趋势。

此外，由于政府、银行、机构投资人乃至住宅所有者本人的原因，导致房地产价格在合理增长的同时畸形增长。

如政府在出让土地使用权，竞拍土地产权证时，只考虑经济因素，造成投资人购地成本较高，而投资人不会自己选择承担这一部分的成本，而会通过单位房产价格的提高将其转嫁出去。

银行只考虑存贷款，而不考虑贷款方使用资金的方式和方向，这便给一些人可趁之机——通过银行贷款方式炒卖房地产，将房价进一步拉高。

而一些机构投资人通过非法或貌似合法的办法，囤积大量的土地或房产，待市场房产奇缺时，再堂而皇之的将价格定在“理性价格”上，牟取暴利。

因此，综合以上因素，中国房地产价格持续走高也就不足为奇了。

三、地租理论对房地产价格的解释

　　通过马克思地租理论可以看出，绝对地租一般是随着社会经济发展水平的提高而提高。

在这一点上，马克思曾说过：

“地租完全不是由地租的获得者决定，而是由他没有参与的和与他无关的社会劳动的发展决定的。

”因而，绝对地租的增长来源于两个方面：

一是随着城市经济的发展，社会劳动生产率相应提高，产业部门所获得的超额利润和平均利润提高，相应的土地要素所得的超额利润或平均利润也提高，因而地租量也会提高；二是城市经济发展对有限土地需求的不断增加，土地价格增长，导致绝对地租量增加。

而城市级差地租主要是由地理位置和追加投资产生的，土地自然肥力一般不起作用。

城市级差地租同样存在着级差地租I和级差地租Ⅱ两种表现形式。

对于城市级差地租I，影响因素主要可以看成是位置，这种影响主要表现在两个方面：

①流通过程运输费用的差别，处于地段优越位置的企业由于比其他企业节省运输费用而取得超额利润；②资金流通速度的差别，位置好的地段客流量多，相应的单个资金的周转速度较快，相应会产生较高的利润率，因此取得超额利润。

这种因位置差异而产生超额利润，在一定的条件下就会转为级差地租归土地所有者（国家）所有。

对于城市级差地租Ⅱ，是以等量资本连续投在同一块土地上而产生不同的生产率形成的，在实际中表现为两个方面：

①在微观方面，主要通过高层建筑的容积率宋体现，一般来说，房屋建筑单位的利润随着容积率的提高而提高，不仅获得一般利润，还会获得相应提高的超额利润，这种超额利润在租约期间归土地投资者占有，租约期满，则转化为级差地租Ⅱ，归土地所有者占有；②在宏观方面，主要通过对原有的城市基础设施的二次开发，提高城市的客观环境，改变原地段的级差等级，从而产生新的级差。

这种对全市的投资分摊在城市的每一块土地上，起初表现为土地资本的折价与利息，当整个基础设施投资完成并产生新的级差后，这些改良的土地便归土地所有者占有。

换句话说，一旦投入的资本分期偿还，这种化为利息的地租就会变为纯粹的级差地租。

因此，可以看出，城市级差地租与城市绝对地租共同构成房地产价格。

在正常情况下，合理价位应该是以劣等地即在城市中属于偏远地区的房地产价格作为城市总体房价的下限，而以处于闹市区、繁华地段的房产价格作为该城市总体房产价格的上限，其余地段的房产价格应处于这两者之间。

同时，需要指出的是这一点在农村也同样适用。

地理位置所导致的，所以我们谈到的更多的是关于土地的地理位置差别所引发的级差地租。

住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮曾指出中国目前高房价的原因是由级差地租所导致，目前我国城市化过程中存在着显著的级差地租现象。

受到严重的城乡差距的影响，我国农村人口开始大量向城市转移，大批的农村剩余劳动力涌入城市，在寻找就业机会的同时，也在寻找适合的地方居住。

而城市化发展又存在不均衡的现象，城市化发展的东西部差距大，大城市与中小城市发展差距大，中心城市的发展赶不上流动人口转移的速度。

当大批农村及中小城镇的流动人口向城市转移时，造成了城市容纳的巨大压力，而土地长期以来都是由政府所掌控，导致了有钱也难买到地的局面，这更加使得可供开发使用的城市土地不断趋紧，这样形成的卖方市场使得地价不断上涨。

出现了大城市的繁华区域的地价高于市郊边缘地区，中心城市的地价远远高于周边地区地价，进而为级差地租效应形成提供了现实经济条件。

自从2002年以来，中国的房地产市场逐步升温，经过2003年的大幅上涨，2004年1到9月份的全国商品房价格涨幅达到了13%，商品房平均价格达到2777元，相比2002年底，在两年不到的时间里，价格上涨超过四分之一。

对于住房这种关系到国计民生的特殊商品来说，这样的涨幅已然堪称暴涨。

同时房地产市场繁荣火爆的景象从东南沿海局部地区开始，逐渐向全国大部分地区扩散，出现了经济基本面比较好的地区价格上涨，经济基本面不太好的地区价格也上涨的局面，甚至一些欠发达地区的价格上涨超过了发达地区。

中国的房地产市场出现了住房市场化改革后的第一次全面繁荣，即使是2003年出现的“非典”和央行的121号文件乃至后来2008年的金融危机都对这一轮的房地产市场上行没有构成多少实质性的影响。

或许推动房地产市场价格逐步暴涨的幕后黑手有很多，但从价格=地租／利率 这样一个公式不难看出，地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，换句话说，从我国是社会主义国家以及实行市场经济为主体的国情出发，地租在疯涨的地价以及房价背后起着推波助澜的作用，早在140 多年前马克思就对土地价格的成因及影响作了精辟的阐述，他在《资本论》第三卷中对市场经济条件下土地资源配置一般规律进行了深入分析，并指出地租是土地所有权在经济上的实现，在迅速发展的城市内，地产投机的真正主要对象是地租，而不是房屋。

当前我国正处在城市化加速发展的过程之中，地租作为对城市化地域结构影响极为强烈的因素，对城市化的进程及房价的构成产生了非常重要的影响。

要了解地租影响地价房价的具体过程，我们就需要先明白房地产价格构成关系，房地产价格是房产价格与地产价格的统一，是房地产经济中的一个核心问题, 它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现,也是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。

即房地产价格反映了房地产商品价值以及其中所包含的地租，何为地租呢？

马克思在《资本论》中按照地租形成条件和原因的不同，将地租分为级差地租和绝对地租两种基本的形式，同时也存在着垄断地租这样的特殊的资本主义地租形态。

绝对地租是土地使用者租用土地必须向土地所有者缴纳的租金，它与土地的等级和位置的差异没有关系。

而级差地租产生则是基于土地的肥沃程度、地理位置的差别和同一块土地上连续投资劳动生产率不同，使得经营优等和中等地的农业资本家都能获得的超额利润。

而垄断地租则只存在于少量自然条件非常优越的土地上。

由于我们谈到城市房地产价格主要是由于地域差异，

2014年度细分行业报告汇集制造行业报告互联网行业报告农林牧渔行业报告

地理位置所导致的，所以我们谈到的更多的是关于土地的地理位置差别所引发的级差地租。

一、我国房地产业发展现状与问题

1．危机与衰退时期房地产业发展不稳定、规模萎缩。

房地产市场波动周期分为四个阶段，即复苏与增长阶段、繁荣阶段、

危机与衰退阶段、萧条阶段。

照此推断，本文认为当前为我国房地产业的危机与衰退阶段。

2．房地产市场存在严重的信息不对称现象。

购房者的信息来源有限，难以了解商品房的实际销售情况和未来走势，导致购房者一定程度的消费盲目性。

3．寻租现象普遍存在。

由于土地占有关系与农村基层政治治理格局存在着密切的逻辑联系，经济地租成为基层组织经济权力的实现形式，是土地所有者必然的一种寻租行为。

但是，我们应该认识到的是，当前制约房地产投资的是资金来源因素，而不是投资房地产无利可图。

而利润从何而来，这是值得我们思考的问题。

二、马克思的地租理论与中国房地产业发展

（一）马克思地租理论的基本内容

地租是马克思政治经济学中的一个重要概念。

根据马

克思的经典定义，

“地租是土地所有权的特有经济表现”[1]

。

地租表现为地产所有者向市场提供一块土地所取得的经济收益。

马克思地租理论认为：

土地所有权在不同的历史时期，具有不同的历史形式。

而马克思所考察的土地所有权形式则“是封建土地所有权或小农维持生计的农业通过资本和

资本主义生产方式的影响而转化成的形式”[1]

。

基于此，马克

思阐述的地租理论的基本内容包括如下内容