梧州市城市规划管理技术规定.docx
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梧州市城市规划管理技术规定
梧州市城市规划管理技术规定
梧州市人民政府
目 录
附录三建筑间距图……………………………………………………35
第一章总 则
1.1为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《广西壮族自治区实施（中华人民共和国城市规划法）办法》、梧州市城市总体规划、以及国家、自治区有关法规、技术规定，结合梧州市的实际情况制定《梧州市城市规划管理技术规定》（以下简称《技术规定》）。
1.2在梧州市进行与城市规划、设计、管理和进行各项建设等有关的活动，必须按照本《技术规定》执行。
1.3我市制定的现行城市规划管理的有关规定，凡与本《技术规定》不一致时，一律以本《技术规定》为准。
本《技术规定》未包括的内容，应符合国家、广西壮族自治区现行的有关法律、法规、条例、规范和规定。
1.4本规定适用于详细规划及以下设计阶段。
各类建设工程项目，其控制性详细规划、修建性详细规划、城市设计已经上报批准的，按已批准的详细规划和城市设计执行，未经上报批准的，应执行本规定的要求。
1.5设计方案会审后，应按会审纪要修改意见要求进行调整修改，并上报调整方案。
1.6本规定适用于本市城市规划区范围内的各类建设工程（包括地下建筑物、构筑物）。
1.7列入我市民宅整治控制规划的33个片区（街坊）按其整治控制规划执行。
1.8岑溪市、苍梧县、藤县、蒙山县、旺甫镇、夏郢镇和倒水镇的规划管理可参照本规定执行。
1.9本《技术规定》的解释权属梧州市城市规划行政主管部门――梧州市建设与规划委员会。
第二章城市用地
本市建设用地分类执行《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）。
城市用地性质的确定必须与经批准的城市总体规划、分区规划和详细规划相符合。
凡需要变更规划用地性质和范围的，须按以下规定：
（一）用地性质和范围的变更在符合土地使用相容性的原则下，经规划主管部门审查对原规划用地布局结构、市政设施、人口容量、环境等不受影响、或影响在容许范围内，允许对土地使用性质和范围作适当的调整。
规划用地性质的变更应先提出调整意见，报经原审批机关审批。
土地使用相容性按表一《土地使用相容性规定表》规定执行。
（二）涉及学校、医院、公共绿地、风景名胜区、文物保护区、文化设施、公共体育场（馆）、停车场（库）、集市贸易市场、对外交通、道路广场、市政设施用地、突发公共事件应急用地和其他重要公共活动场地的用地性质和范围的改变、调整，除了提出相应的调整规划,包括如变更规模或置换位置等规划和对策外,尚需征得有关主管部门同意，最后报市人民政府批准。
学校、医疗、体育、公共绿地和文化设施等特殊公益性事业用地，在其配套区域未达到国家规定的用地指标要求的情况下，其用地性质不得变更。
（三）涉及城市性质、规模、发展方向和总体布局重大变更的，须经市人民代表大会或者常务委员会审查同意后报自治区政府审批。
2．3地质灾害危险区内，除进行危岩滑坡整治、绿化和必不可少的市政工程外，严禁其他建设活动。
地质灾害易发区内，从严控制工程建设活动。
凡在地质灾害易发区内申请选址，必须先进行建设用地地质灾害危险性评估，并经有关部门审查认定。
根据梧州市现状，按照《梧州市城市总体规划》，将梧州市城市规划区划分为两类建设区，以不同的控制指标进行规划建设管理，具体划分如下：
一类建设控制区：
河东旧城区，即北至冷水冲、东至云龙桥、西至桂江、南至西江的用地范围。
（见附录二）
二类建设控制区：
除上述一类建设控制区之外的城市规划区内的其他地区。
建设净用地面积超过3000平方米的各项建设项目，必须编制修建性详细规划。
建设净用地未达到下列最小面积的，不得单独建设：
（一）多层居住建筑、多层公共建筑为1000平方米；
（二）高层居住建筑为2000平方米（建筑层数为9层至15层）；
高层居住建筑为3000平方米（建筑层数为16层以上）；
（三）高层公共建筑为3000平方米（建筑高度大于或等于24米，小于50米）；
高层公共建筑为4000平方米（建筑高度大于或等于50米）；
（四）建设净用地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可调整建筑容量指标后核准建设：
（1）邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；
（2）因城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；
（3）农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。
第三章建筑密度及容积率
3.1城市规划区内建设项目，包括新建、改建、扩建工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）应按本章的有关规定执行。
除单幢建筑外，建筑容量控制指标按本规定表二《建筑容量控制指标表》的规定执行。
单幢建筑的建筑密度和容积率在满足国家有关规范的前提下可适当提高。
表二规定的指标中容积率、建筑密度为上限，适用于单一类型的建筑用地。
对混合类型（住办、商办或不同层数混合的住宅区等）的建筑用地，其建筑容量控制指标，应在建筑用地按使用性质或层数分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑用地和综合楼用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。
对未列入表二的科研机构、文教卫生、体育场馆等设施的建筑容量控制指标，应按有关国家标准和专业规定执行。
本《技术规定》确定的单幢建筑是指没有进行过详细规划的地区并具备完整的用地证并符合如下条件：
（一）整体为一幢的建筑。
（二）净用地面积不超过2000平方米的多幢建筑。
（三）净用地面积超过2000平方米，不超过5000平方米，裙房联通，上为多幢高层塔楼，塔楼之间满足间距要求，且塔楼与裙房联接层的建筑面积与裙房的基底面积之比大于1：
2的建筑。
原建设用地的建筑容量指标已超过规定值的，不应在建设用地范围内进行建筑的新建和扩建。
对向社会公众提供开放空间的建设项目，在符合消防、环保、卫生、交通和人防等有关规定和本章有关规定的前提下，可按表三《开放空间建筑面积补偿表》在允许范围内给予一定的面积补偿。
建筑密度及容积率的计算
（一）计算建筑密度及容积率时，“用地面积”指净建设用地,即不包含城市道路（大于等于15米）、城市公共绿地、小区级以上城市公共设施等城市公共用地的建设用地。
（二）地下室面积除用于营业、办公、住宿面积外，均可不计入容积率；地下室的顶面覆盖面层最高处不得超过室外地面米，超过时计为地面建筑；地面架空层层高小于等于米，不计入建筑面积及层数。
第四章建筑间距
4.1建筑间距除满足消防、卫生、环境保护、防灾、通风和工程管线埋设等方面的规范和城市设计的要求以及各专项设计规定外，还应符合本《技术规定》。
根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际情况，居住建筑的间距应符合下列规定：
详见附录三建筑间距图示。
（一）相互平行布置的低层、多层、中高层居住建筑
1、两栋建筑的相对位置处于南北方位时，其间距一类建设控制区不小于南侧建筑高度的倍；二类建设控制区不小于南侧建筑高度的1倍。
2、两栋建筑的相对位置处于东西方位时，其间距一类建设控制区不小于较高建筑高度的倍；二类建设控制区不小于较高建筑高度的倍。
当建筑方位偏东、偏西时，则按不同方位间距折减系数换算，如下表：
方 位
0°－≤15°
15°－≤30°
30°－≤45°
45°－≤60°
＞60°
折减系数
注：
L为正南向住宅的标准日照间距；方位为正南向0°偏东、偏西的方位角。
（二）垂直布置的低层、多层、中高层居住建筑
1、两栋建筑的相对位置处于南北方位时，其间距一类建设控制区不小于南侧建筑高度的倍；二类建设控制区不小于南侧建筑高度的倍。
2、两栋建筑的相对位置处于东西方位时，其间距一类建设控制区不小于较高建筑高度的倍；二类建设控制区不小于较高建筑高度的倍。
3、垂直布置的居住建筑山墙宽度大于16米时，其间距按平行布置的居住建筑控制。
（三）相互平行布置的高层居住建筑
1、两栋建筑的相对位置处于南北方位时，高度在60米（含60米）以下部分,其间距一类建设控制区按南侧建筑高度的倍控制,且其最小距离不得小于20米；二类建设控制区按南侧建筑高度的倍控制,且其最小距离不得小于27米。
高度在60米以上部分,每增加1米，间距递增米。
2、两栋建筑的相对位置处于东西方位时，高度在60米（含60米）以下部分，其间距一类建设控制区按较高建筑高度的倍控制,且其最小距离不得小于18米；二类建设控制区按较高建筑高度的倍控制，且其最小距离不得小于21米。
高度在60米以上部分，每增加1米，间距递增米。
（四）相互垂直布置的各类居住建筑，当高层居住建筑在南侧时，高度在60米（含60米）以下部分，其间距一类建设控制区按南侧建筑高度的倍控制，且其最小距离不得小于13米；二类建设控制区按建筑高度的倍控制，且其最小距离不得小于13米。
高度在60米以上部分，每增加1米，间距递增米。
（五）在符合以上各间距规定的前提下，南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距不得小于9米；低、多层居住建筑与北侧多层、中高层、高层居住建筑的最小间距不得小于13米。
（六）居住建筑的山墙间距应符合下列规定：
低层、多层之间不应小于6米；中高层与低层、多层之间不应小于8米；高层与各种层数居住建筑之间不应小于13米。
幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼、医院病房楼、休（疗）养院用房以及对建筑间距有特殊要求的公共建筑，应按有关规范执行。
一类建设控制区可酌情降低，但不应低于居住建筑间距的倍。
除条所列建筑外，其它非居住民用建筑之间的间距按消防间距的规定控制，且应符合下列规定：
（一）平行布置的低层非居住民用建筑与各类非居住民用建筑的间距不应小于10米。
（二）平行布置的多层非居住民用建筑之间的间距不应小于15米。
（三）平行布置的多层非居住民用建筑与高层非居住民用建筑的间距不应小于18米。
（四）平行布置的高层非居住民用建筑的间距
1、两栋建筑位于南北向的，其正向间距一类建设控制区按南侧建筑的倍控制，且不应小于20米。
二类建设控制区按南侧建筑的倍控制，且不应小于24米。
2、两栋建筑位于东西向的，其正向间距一类区按较高建筑的倍控制，且不应小于18米。
二类区按较高建筑的倍控制，且不应小于20米。
4.5非居住民用建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：
（一）非居住民用建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按的规定控制。
（二）非居住民用建筑（第条所列的非居住民用建筑除外）位于居住建筑北侧的，其间距按的规定控制。
（三）非居住民用建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制，但居住建筑山墙有居室窗户的，其间距按的有关规定控制。
对综合性建筑（指居住建筑与其它类型的建筑混合布置）的建筑间距按以下
规定控制：
（一）当居住建筑面积占总建筑面积的比例大于30%时，按居住建筑的间距要求控制。
（二）当居住建筑面积占总建筑面积的比例小于30%时，按非居住建筑的间距要求控制。
工业建筑按相应规范执行。
第五章建筑物退让
沿用地红线和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线保护区范围以内的建筑物，其退让距离除必须符合消防、人防、防汛、交通、安全、市政设施等各相关规定的要求外，应同时符合本章的规定。
建筑退让用地红线（当用地红线不临城市道路）距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。
（一）各类建筑的离界距离，除以下规定另有要求外，按相应建筑类型的建筑间距的二分之一控制。
（二）当建筑物主要朝向与用地红线非平行布置时，建筑物与用地红线最近点的距离按以下规定控制，且除低层建筑外，最小距离不应小于6米：
建筑物与用地红线的夹角为a
1、a<15o，按平行布置的离界距离控制；
2、15o≤a<45o，按离界距离的倍控制；
3、45o≤a<60o，按离界距离的倍控制；
4、a≥60o，按次要朝向的离界距离控制；
（三）居住区独立小型配套公建（如水泵房、配电房等）的离界距离按以下规定控制：
1、面宽大于等于16米的建筑，离界距离不应小于5米；
2、面宽小于16米的建筑，离界距离不应小于3米。
（四）地下建筑的离界距离不得小于5米。
建筑退让城市道路红线的距离，应视道路红线的宽度、道路性质以及建筑物类型来确定，具体指标见表《建筑后退道路红线控制表》。
建筑后退道路规划红线控制表
道路等级（米）
退距（米）
L≤15
15≤L＜40
40＜L＜60
L≥60
低层建筑（含围墙）
3
5
7
10
多、中高层建筑及高层建筑裙房
3
5
8
10
高层建筑的主体
5
8
10
15
注：
当与城市公路、高速路要求后退红线的距离有矛盾时，按高限控制。
道路交叉口处的建筑退让道路红线按下图视距三角形切除退让，其中重要道路交叉口处建筑退让道路红线，由规划部门依据城市设计及交通规划、详细规划等另行确定。
临步行街、风貌街规划要求修建骑楼时，可不退道路红线。
大型商场、酒店等有大量人流、车流集散的公共场所，应留够临时停车或回车的场地且不得影响城市交通。
在退道路红线≤米内，不得设置建筑物的地层阳台、化粪池及埋深≤米的地下建筑及建筑基础。
临时建筑退让道路红线的宽度与永久性建筑退让道路红线的宽度相同。
在村镇、城镇范围之外的公路规划红线两侧应划定隔离带，隔离带的具体规定如下：
（一）高速公路和铁路沿线两侧，不准建设的范围宽度按国家和广西有关规定控制。
（二）国道、省道，红线以外两侧各20米。
（三）县道，红线以外两侧各10米。
（四）公路弯道内侧及平交道口附近还须满足公路长远发展规划标准的行车视距或改作立体交叉的要求。
公路规划红线和隔离带内，不得新建、扩建、改建任何建筑物，但可绿化造林；经县级以上地方人民政府交通主管部门和城市规划行政主管部门批准，也可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。
在电力线路保护区范围内不得新建建筑物。
电力线路保护区的范围规定如下：
（一）架空电力线路保护区，指导线边线向外两侧延伸并垂直于地面所形成的两平行线内的区域。
各级电压的架空电力线路，其杆塔中心至保护区范围边缘建筑物的距离应不小于以下规定：
1、线路通过目前尚无房屋的规划区时、
35千伏18米
110千伏20米
220千伏27米
2、线路通过已受建筑限制的规划区时
1-10千伏5米
35-110千伏10米
154-330千伏15米
500千伏20米
（二）电力电缆保护区，指地下电力电缆线路地面标桩两侧向外延伸所形成的两平行线内的区域，其每边向外延伸的距离不得小于米。
在电台、电视台的微波通道保护范围内，不得新建、扩建建筑物；如其保护范围需扩大，应保证周边原有建筑的安全。
第六章建筑物的高度控制
建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，应同时符合本章的规定。
二类建设控制区沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：
（一）沿路一般建筑的控制高度（H）不宜超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的倍，即：
H≤（W＋S）
（二）沿路高层组合建筑的高度，按下列式控制：
a、A≤L（W＋S）
b、在实际应用中，为了简化作图和计算方法，也可采用下列演化而来的算式和图七的作图方法控制建筑高度，即：
A/≤（W＋S）
式中
A－沿路高层组合建筑以1:
（即度）的高度在地面上投影的总面积。
A/－沿路高层组合建筑以1:
1（即45度）高度角在地面上投影的面积
L－建筑物沿道路规划红线的长度。
W－道路规划红线宽度。
S－沿路建筑的后退距离。
（三）建筑物临接两条以上道路的，其主要立面可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。
6.3城市主要道路和中心地段的建筑高度，应视建筑空间环境，天际轮廓线等要求决定；已编制修建性详细规划或修建设计的按已批准的规划执行。
6.4在航空港、气象台、电台、电讯、微波通讯、卫星地面站、军事要塞工程、文物保护单位和建筑保护单位等附近有净空限制和城市景观高度控制要求的地区，新建建筑的高度必须符合国家、本市有关净空限制或高度控制的要求。
6.5高层建筑顶部的附属天线、铁塔等构筑物要按城市空中通道规划要求实行严格限制，经相关部门同意后报市城市规划行政主管部门办理审批手续。
第七章公共服务设施
7．1凡新建居住区、居住小区和住宅组团，必须按照本章的规定实行公共服务设施（也称配套公建）配套建设。
旧城（区）改造的公建配套参照本章的规定执行。
7．2居住区按人口规模划分为居住区、小区、组团三级。
居住区人口规模一般为3至5万人，用地规模为75至125公顷；小区人口规模一般为至万人；用地规模为至公顷；组团人口规模一般为至万人，用地规模为至公顷。
7．3居住区配套应包括：
教育、医疗卫生、文体娱乐、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理、其他等八类设施。
7．4居住区配套公建的配套水平，必须与居住人口规模及建设的住宅建筑面积相对应。
并应与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。
7．5各级居住区配套公建的设置指标应按《公共服务设施分级配建及设置规定表》（表五）的规定配套相应的公建项目。
7．6规划用地内的居住人口或用地规模达到居住区级的，应配建居住区、小区、组团三级的设置项目；达到小区级的，应配建小区、组团两级的设置项目；达到组团级的，应配建组团级的设置项目；未达到组团级的，设置项目可酌减或合并设置。
7．7规划用地内的居住人口或用地规模未达到组团级或介于三级之间以及超过居住区级的，按以下规定控制：
（一）未达到相应级别居住区的，除配建低一级应设置的项目外，还应根据所增加人数和周围的设施状况，按比例增加有关指标。
（二）超过居住区级的，应根据周围的设施状况，按规划要求配套更高级的公建。
7．8为节约用地，使用性质相容的配套公建宜采用综合楼或组合楼的形式。
7．9各项公共服务设施应按表四《停车位控制表》的规定，就近配建公共停车场。
居住区应集中设置停车场以方便管理。
7．10公共服务设施的设置应满足以下要求：
（一）居住区级商业服务、金融邮电和文化体育等配套设施宜集中布置于交通便利的中心地段，形成居住区级公共活动中心。
（二）不同地区新建居住区的商业服务配套设施可按《公共设施分级配建及设置规定表》（表五）规定的面积，因地增减，在流动人口多的地区，可酌情增加；在靠近商业中心的地区，可适当减少。
（三）商业服务设施的设置项目除有具体规定的项目外，其它项目根据具体需求而设置。
（四）小区级商业服务设施可设在小区的主要出入口，宜与居民的出行路线相吻合。
（五）公共服务设施用地，应按控制指标比例划分后与住宅用地分开布局，公共设施的布局应采用相对集中与适当分散相结合的方式，原则上住宅用地与公共服务设施不得混杂。
在满足居住区内各类用地功能分区明确、建筑物规划布局合理的前提下，二类建设控制区新建居住区内20米及其以上道路，其两侧住宅方可设置裙房布置无需独立用地的公共服务设施，居住区内其它地段住宅不得设置裙房。
第八章城市道路交通
城市道路
（一）城市道路的建设应与各类工程综合管线的建设同步进行，遵循先地下、后地上的原则，合理组织实施。
城市道路建设工程完成后五年内，不办理破挖城市道路的报建申请，因特殊情况确需破挖的，必须报市人民政府批准，五年后确需埋设管线的，宜采用非开挖暗敷技术。
（二）城市快速路是联系城市各片区间的交通性干路，交通组织采用全部或部分封闭式；机动车道两侧不应设置非机动车道；任何单位不得设置直接通向快速路的路口，只允许辅道出入；进入快速路的出入口数量应加以限制，出入口之间的距离应大于1公里。
（三）城市主干路的机动车与非机动车应分道行驶，并在机动车与非机动车道之间设置分隔带；主干路两侧不宜设置公共建筑物出入口。
（四）次干路两侧设置公共建筑物出入口，其间距一般不小于200米，且不应影响道路交通，必要时对出入口的交通流向进行限制。
（五）一至四级公路进入城市规划区成为城市道路的组成部分，应符合城市规划的要求。
（六）城市旧区改造时，道路建设的标准可按有关规范及技术标准的下限执行。
（七）城市道路应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》的规定。
城市中心、商业步行区外围应有公共汽车，公共小巴和出租车等公共交通服务站点。
在步行区外应设机动车和自行车停车场（库）。
城市道路交叉口
（一）城市道路交叉口，应根据相交通路的等级，分向流量、公共交通点设置，交叉口周围用地的性质，确定交叉口的形式及其用地范围。
（二）当道路平面相交时，应按照规范的规定进行展宽设计。
（三）城市道路的平交路口，应根据交通流量、流向的情况，增设左转弯、右转弯专用车道，实现渠化交通。
城市公共交通与停车场
（一）大力推行公共交通优先的政策，逐步开辟城市公共交通专用道路或公共交通专用线。
（二）道路红线宽大于或等于24米时，应设港湾式停靠站。
（三）城市道路需路内停车场的，应设于交通量不大的支路上，城市干道两侧有辅道（或较宽（米以上）的非机动车道）时才允许设公共停车场。
需要停车但道路又较窄（一般指道路红线宽度15米及以下等级的道路）时，可设港湾式停车场。
（四）市内公共停车场应靠近主要服务对象设置，其场址选择应符合城市环境和车辆出入不妨碍道路畅通的要求。
第九章绿地
9．1各类建筑项目用地内的绿地控制应按本章的有关规定执行。
9．2本市各类建设工程的建设，必须安排一定的绿化用地，其所占建筑用地面积的比例（以下简称绿地率）作如下规定。
（一类建设控制区在旧区改建困难时系数可降低5％）
（一）居住用地不低于30％。
（二）单位附属绿地面积占单位总用地面积的比率为：
工业企业、交通枢纽、仓储、商业中心不低于10％；产生有害气体及其它污染的工业企业不低于30％，并且在其外围设置不小于50米的绿化隔离带；机关、中小学校、部队、公共文化设施等单位不低于35％；高等院校、疗养院等不低于40％，其余不低于30％。
9．3居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外；沿城市道路两侧的公共绿化带不得作为集中绿地计算。
9．4建筑用地内的集中绿地面积在居住用地中应不少于用地总面积的10％，体育、医疗卫生和教育科研用地应符合有关专业规定。
9．5整片开发街区内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划，统一设计，统一建设，综合平衡；在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可不在每块零星建筑基地内的平均分布。
9．6位于一类建设控制区旧城区的建筑用地和单幢建筑用地，确实难以达到绿化指标，经城市规划行政主管部门和园林主管部门同意，可进行异地绿化建设。
9．7城市各项建设项目的设计均应与环境绿化相结合，大型公共建筑周围应开辟绿化广场和绿化景点。
规划的绿地，不得改变使用性质。
9．8绿地面积的计算
（一）停车场内的绿化为预制砖缝植草，可按植草场地总面积的10％折算为绿地面积。
（二）挡土墙进行垂直绿化的，可按绿化覆盖面积的10％折算为绿地面积；
（三）上述每一项绿化面积折算后面积大于50平方米时才计为绿地面积。
（四
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