房地产业中应注意的关键.docx

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房地产业中应注意的关键

房地产业中应注意的关键

　　〔一〕关于代理的权限问题。

房地产代理合同属于托付合同的范畴，托付的权限必须在托付代理合同中明确地表述，比如，对销售价格的限制、配套设施及物业治理的承诺以及其他用于吸引购房者的其他优待措施等，这些内容均需在合同中明确表述，防止显现代理商为了促销楼盘，在未经开发商同意的情形下，擅自对购买者作出一些全然实现小厂的承机．专门是关于预售楼盘更是如此。

为了慎重起见，开发商甚至能够对代理商做有关方面的广告也应明确不得超越授权的范畴。

　　〔二〕关于物业代理的佣金

　　当仅由一个代理机构独家代理物业租售时，那么依每宗交易的成交额收取佣金或代理费。

收费标准一样是：

出租物业收取年租金的10％或相当于一个月的租金；出售物业收取销售收入的1％～3％。

对联合代理的情形，托付方需对每宗出租或出售交易支付较高的代理费，通常为独家代理时的1～5倍，各代理机构之间要依事先协议来分割这笔佣金。

一样说来，代理商只应从买方或卖方单方面收取佣金。

假如有客户托付代理机构关心买楼或租楼，那么代理商相对开发商而言确实是〝顾客〞，现在的代理商应从买方或承租方猎取佣金，不能再从开发商那儿得到另外一份佣金，专门是代理商为其客户向房地中＃信南领土位面时．更不应从开发商处猎取佣金。

假如没有客户向代理机构预定，而是代理机构申请为开发商推销时，那么开发商应支付佣金，买房或租房的客户就不需付佣金给代理商了。

从表面上看来，那种开发商对所有成功的代理人都作出支付佣金的承诺，看起来更有利于加快物业租售速度，但事实却往往不是如此。

因为假如专门多代理机构把握该物业，就会形成在市场上〝沿街兜售〞的情形，其结果会在社会上造成一种不行的印象，即人们往往会认为这么多的代理机构持有该物业，确信该物业不易出手或是有些什么其他问题，如质量不行等。

　　〔三〕关于代理商的资格问题

　　签订房地产代理合同时，作为托付方要充分了解物业代理公司的代理资格问题，目前国家及各地对房地产经纪及代理机构的资格都有一些具体规定，如建设部50号部长令规定了房地产经纪机构的设立条件及程序。

　　〔四〕选择合适的代理商

　　房地产交易涉及资金量庞大，因此对外发商或业主来说，选择代理商是十分重要的。

选择不行代理商，不管代理合同多么完善，可能成效也可不能专门好。

因此在选择物业代理公司时，第一要考察物业代理公司的素养及其职员是否有良好的职业道德，其中包括物业代理公司是否只代表托付方的利益，能否为托付方保密，工作过程中是否具有客观、真实、真诚的作风，在物业交易过程中除佣金外是否没有其它利益。

一些代理公司采纳保底价按比例收取代理费，超出保底价格部分按另外的比例分成，确实是一种严峻违反职业道德的做法。

其次，对物业代理公司可投入市场营销工作的资源也应予以关注。

专门明显，地点性的物业代理公司由于其人员、体会和销售网络的限制，一样没有能力代理大型综合性房地产开发项目的市场销售工作。

但大型综合性代理公司也未必就能代理所有的大型项目。

例如，某国际性物业代理机构曾一度同时代理着北京二十多个大中型房地产开发项目，其中有些同类型项目处于同一地段，结果代理费比例高的项目销售十分火爆，但代理费比例低的项目成交寥寥无几。

究其缘故，确实是物业代理在有意的以低佣金作诱饵，垄断同类型物业的租售市场，并将其要紧的人力、物力投入到代理费比例高的开发项目上去了。

第三，物业代理公司以往的业绩对选择代理公司来说也专门重要。

看物业代理公司以往的业绩，不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少，而是要看其代理的成功率有多大，假如某公司代理10个项目只有两个成功，而另外一个公司代理了两个项目均获成功，明显后者的成功率要远远大于前者。

考察物业代理公司的以往业绩，还要看其代理每一个项目的平均销售周期。

第四，针对物业的类型选择物业代理。

住宅和公寓的销作常以当地的代部机构办理，因此，这些机构也许是全国性甚至国际性代理公司的分支机构。

但对工业和商业物业来说，常托付全国性或国际性代理公司，当地的代理机构有时参加，有时不参加。

房地产代理销售合同格式

房地产代理销售合同

甲方：

____________________________________

地址：

____________邮码：

____________：

____________

法定代表人：

____________职务：

____________

乙方：

____________房地产中介代理

地址：

____________邮码：

____________：

____________

法定代表人：

____________职务：

____________

甲乙双方通过友好协商，依照«中华人民共和国民法通那么»和«中华人民共

和国合同法»的有关规定，就甲方托付乙方（独家）代理销售甲方开发经营或拥有

的____________事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。

第一条合作方式和范畴

甲方指定乙方为在____（地区）的独家销售代理，销售甲方指定的，由甲方在

________兴建的____________项目，该项目为（别墅、写字楼、公寓、住宅），

销售面积共计________平方米。

第二条合作期限

1.本合同代理期限为个月，自____年____月____日至____年____月____

日。

在本合同到期前的____天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期

自动延长____个月。

合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，那么按本合同

中合同终止条款处理。

2.在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合

同。

3.在本合同有效代理期内，甲方不得在____________地区指定其他代理商。

第三条费用负担

本项目的推广费用（包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、

制作沙盘等）由甲方负责支付。

该费用应在费用发生前一次性到位。

具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。

第四条销售价格

销售基价（本代理项目各层楼面的平均价）由甲乙双方确定为____元/平方

米，乙方可视市场销售情形征得甲方认可后，有权灵活浮动。

甲方所提供并确认

的销售价目表为本合同的附件。

第五条代理佣金及支付

1.乙方的代理佣金为所售的____________项目价目表成交额的____%，乙方

实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。

代理佣金由甲方以

人民币形式支付。

2.甲方同意按以下方式支付代理佣金：

甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地

产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。

甲方在收到首期房

款后应不迟于3天将代理佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后应

开具收据。

乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。

3.乙方假设代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应

不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户；属分期付款的，每两个月一次将所收房

款汇给甲方。

乙方不得擅自挪用代收的房款。

4.因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。

第六条甲方的责任

1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：

（1）甲方营业执照副本复印件和银行帐户；

（2）新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设

____________________项目批准的有关证照（包括：

国有土地使用权证书、建设

用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证）和销售

_______________项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房

销售许可证；旧有房地产，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书。

（3）关于代售的项目所需的有关资料，包括：

外形图、平面图、地理位置

图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用

的估算等；

（4）乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，

余数全部退给甲方；

（5）甲方正式托付乙方为________________项目销售（的独家）代理的托付

书；

以上文件和资料，甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全。

甲方保证假设客户购买的____________的实际情形与其提供的材料不符合或产

权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。

2.甲方应积极配合乙方的销售，负责提供看房车，并保证乙方客户所订的房

号不发生误订。

3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。

第七条乙方的责任

1.在合同期内，乙方应做以下工作：

（1）制定推广打算书（包括市场定位、销售对象、销售打算、广告宣传等

等）；

（2）依照市场推广打算，制定销售打算，安排时刻表；

（3）按照甲乙双方议定的条件，在托付期内，进行广告宣传、策划；

（4）派送宣传资料、售楼书；

（5）在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情形；

（6）利用各种形式开展多渠道销售活动；

（7）在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时

买卖合约，并收取定金；

（8）乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。

2.乙方在销售过程中，应依照甲方提供的________________项目的特性和

状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。

3.乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任

何形式的折扣。

在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收

款。

假设遇专门情形（如客户一次性购买多个单位），乙方应告知甲方，作个案协商

处理。

4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规

定的代售房地产以外的任何其他活动。

第八条合同的终止和变更

1.在本合同到期时，双方假设同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终

止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。

本合同一但终止，

双方的合同关系即告终止，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方

未按本合同的规定向乙方支付应对费用的除外。

2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

第九条其他事项

1.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。

2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

甲方：

____________________乙方：

____________________

代表人：

__________________代表人：

__________________

____年____月____日____年____月____日

订立托付物业治理合同应当注意的问题

　　1．明确双方的法律地位

　　物业治理的双方是托付关系，在合同期限内实行聘用制，即由托付方聘用物业治理公司进行物业治理。

这种聘用或称作托付关系表达了产权人和治理者的关系。

作为业主的产权人，有权选择物业治理公司，而且能够解聘物业治理公司，但同时产权人又是被治理的对象．有义务遵守物业治理的各项制度，同意物业治理单位依法进行的治理；作为治理者的物业治理公司，一是要敢于依法对主人实施治理，二是要摆正自己的位置，要牢记物业治理的首要宗旨是服务第一，客户至上，这就要求物业治理公司要树立服务的思想，要以自己的优质的服务赢得物业的所有业主、租户和居民的中意。

只有如此才能确立自己的法律地位。

尽管物业治理合同表达了所有者与治理者的关系，但既然是合同双方，在法律地位上是平等的，每一方都有自己的权益和义务。

托付方的解聘权益也只是在受托付的物业治理公司完不成规定的指标，达不到规定的服务要求才可行使。

这就要求受托付的物业治理公司在签订物业治理合同时，一定要对所有托付项目的治理目标和经济指标在合同中表述清晰，能定量化的，一定要定量化。

有些内容比较复杂、要求较高、难以表述清晰的项目，如房屋修缮的范畴、标准、时刻要求等，在该合同中由于条款有限，难以表述清晰的，能够单独签订合同，作为该合同的附件。

　　2．物业治理合同的内容一定要具体

　　那个地点提供的合同文本，只是一个一样性的合同文本，只作为举荐使用。

在真正签订托付物业治理合同时，要依照托付的内容和托付物业的特点，参照提供合同的内容进一步的细化。

如合同文本中治理事项，只列出了名称，在后面的物业治理目标和经济指标中，也只提出各项治理指标执行物业行政主管部门规定的各

项标准。

如此规定，在实践中专门难考核，一方面，由于物业治理在我国尚处于起步时期，许多项目还没有具体的标准，另一方面，即使物业治理再发达，也专门难制定出关于各种物业均适应的标准。

因此，在签订托付物业治理合同时，一定要对受托付的每一个项目的标准有一个明确的规定。

防止显现因表述不具体、不清晰而产生纠纷。

　　3．关于提供商业用房和办公用房的约定

　　托付物业治理合同中规定，甲方有义务按市政府规定的比例提供商业用房和治理用房〔包括办公用房、职员宿舍〕给乙方，商业用房按月租金＿元租用，并负责办理使用手续。

治理用房按月租金____元租用。

这类房屋不管是采取租用方式依旧其他形式，双方一定要另行签订一份合同，明确此类房屋的使用性质、使用期限、修理养护责任、假设发生提早中止合同的处理方式以及双方当事人认为需要明确的其他事项。

防止因托付物业治理合同规定不细而引起合同纠纷。

该合同可作为托付物业治理合同的附件，与托付物业治理合同有同样的效力。

在另行签订合同时，依照合同的性质可参考相应的举荐合同，如这类房屋采取租赁方式，可参考«房屋租赁合同»及要旨的内容。

　　4．公共设施和共用设备的治理

　　公共设施和共用设备足为了满足物业所有权人和使用权人共同需要而建立的，任何单位和个人〔包括物业治理单位〕不得侵占和改变使用用途，作为所有权人和使用人侵占的，物业治理公司有权予以禁止。

作为物业治理公司也只有爱护的权益，不可随意改变用途，关于有些设施与设备，因专门缘故确需改变的，必须征得都市规划部门和管委会的同意。

关于一些能够盈利的服务设施，如由物业治理公司经营，也应规定其利润应当用于小区的物业治理，相应冲减整个物业治理的收费额度。

　　5．物业治理服务的收费

　　物业治理服务收费是指物业治理单位同意物业产权人、使用人托付，对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常爱护、修缮、整治眼务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

物业治理服务收费依照所提供服务的性质、特点等不同情形，分别实行政府定价、政府指导价和经营性定价。

为物业产权人、使用人提供的修理保养、保安、绿化等公共性服务以及公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

为物业产权人、使用人个别需求提供的特纳服务，除国家有统一收费标准外，实行经营性定价。

实行政府定价和政府指导价的物业治理服务项目收费标准，由物业治理单位依照实际提供的服务项目和各项费用开支情形，向物价部门申报，由物价部门征求物业治理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。

实行经营性定价的，由物业治理单位与管委会或被服务对象协商确定。

其收费项目与标准需向当地物价部门备案。

物业治理收费的构成一样应包括以下部分：

〔1〕治理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

〔2〕公共设施、设备日常运行、修理及保养费；

〔3〕绿主治理费：

〔4〕清洁卫生费；

〔5〕保安费；

〔6〕办公费；

〔7〕物业治理单位固定资产折旧费；

〔8〕法定税费。

　　经物价部门核定的或由物业治理单位与小区治理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商量定的收费项目、收费标准和收费方法应当在物业治理合同中明文约定。

各种收费一定要按有关规定报批或备案后方可在合同中写明，否那么，合同属于无效合同。

物业治理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费方法应在经营场所或收费地点公布。

物业治理单位应当定期〔一样为6个月〕向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业治理年度打算和小区治理的重大措施，同意小区治理委员会或物业产权人、使用人的监督。

实行物业治理的住宅小区物业产权人、使用人应向物业治理单位缴纳物业治理服务费，不按规定缴纳治理服务费的，物业治理单位有权按照所签服务合同要求追偿和进行处罚。

物业治理单位已同意托付接管住宅小区共收取相应公共性服务费的，其他部门不得重复收费。

　　6.关于发生费用争议的处理

　　物业治理中常常会显现费用争议或个别人员拒交费用的情形，发生这种争议的缘故有的是因物业治理不到位而引发的，也有房屋所有权人和使用人的缘故，这就要求一方面要在签订合同时明确发生这种纠纷的处理方式，另一方面也要及时和管委会沟通，提出切实可行的处理方法，切不可因个别人拒交费用而拒绝

服务或降低服务水准。

　　7．奖罚和考核

　　合同文本中规定，如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_______元〔全国、______元〔省〕、________元〔市〕〕；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方治理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，那么乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

那个地点的全国文明住宅小区是指按建设部1995年3月11日公布的«关于印发〝全国优秀管住宅小区标准〞及有关考评验收工作的通知»规定的标准和程序，由有关部门评定的住宅。

　　8．物业治理责任的界定

　　物业治理的服务是多方面的，有些服务项目的服务责任比较容易界定，有些服务项目的服务责任就难以界定，模糊的表述就可能引起争议。

比如，停车的管招，在停车库的停车治理一样应当承担防盗窃的责任；但露天、路边的停车，一样只是收取较低的车位费用，治理者一样不承担防盗窃的责任。

又如治安的治理，治理者是否应当承担、同时有能力承担住户的人身安全、财产安全责任，确实是值得商榷的问题。

因此，物业治理合同中不应使治理者的责任含混不清，更不应使治理者的责任无限扩大。

托付物业治理合同的格式

托付物业治理合同

甲方（托付方）：

_____业主治理委员会乙方（受托付方）：

_____物业治理公司 

地址：

________________　　　　　地址：

________________ 

邮码：

____________　　　　　　　　邮码：

____________ 

：

________　　　　　　　　　　：

________ 

法定代表人：

________________　　　法定代表人：

________________ 

职务：

________　　　　　　　　　　　职务：

________ 

为加强____________小区（大厦）的物业治理，保证房屋和公用设施的正常使用，

为业主制造优美、整洁、安全、方便、舒服、文明的居住环境，依照____市物业

治理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议。

第一条物业治理内容

（一）甲方将位于____区____路的____范畴内的物业托付给乙方实行统一治理，综

合服务。

（二）治理事项包括：

1.房屋的使用、修理、养护；

2.物业范畴的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、修理和治理；

3.清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；

4.公共生活秩序；

5.文娱活动场所；

6.便民服务网点及物业范畴内所有营业场所；

7.车辆行驶及停泊；

8.物业档案治理；

9.授权由物业治理公司治理的其他事项。

第二条托付物业治理形式

承包经营、自负盈亏。

第三条物业治理期限

托付治理期限为____年，自____年____月____日起到____年____月____日止。

第四条双方权益、义务

（一）甲方权益、义务

1.依照本合同规定甲方将住宅区托付乙方实施物业治理；

2.监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金治理方法拨付给乙方。

3.按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的0.5%）____平方米给乙方，按月租金____元租用，并负责办理使用手续；

4.给乙方提供治理用房____平方米（其中办公用房____平方米，职员宿舍____平方米），按月租金____元租用；

5.负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方治理期满时予以收回；

6.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的治理和经营活动；

7.对乙方的治理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第五条规定的目标和指标或治理不善造成重大经济缺失，有权终止合同；

8.负责确定本住宅区治理服务费收费标准；

9.托付乙方对违反物业治理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理；包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济缺失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章作业责任人进行催交、催改；

10.协助乙方做好宣传教育、文化活动，和谐乙方与行政治理部门、业主间的关系；

11.政策规定由甲方承担的其他责任。

（二）乙方权益、义务：

1.依照有关法律、法规，结合实际情形，制订本住宅区物业治理的各项规章制度；

2.遵守各项治理法规和合同规定的要求，依照甲方授权，对本住宅区物业实施综合治理，确保实际治理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉同意甲方检查监督；

3.依照住宅区内大、中修的需要制订修理方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的修理经费；

4.同意甲方对经营治理过程中财务账目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区治理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次治理费收支账目；

5.对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

6.乙方须本着高效、精干的原那么在本住宅区设置治理机构和人员；

7.建立本住宅区物业治理档案并负责及时记载有关变更情形；

8.负责测算住宅区治理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；

9.有权依照甲方托付和业主公约的规定对违反业主公约和物业治理规章制度的行为进行处理；

10.在治理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业治理档案及有关资料；

11.开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；

12.有权选聘专营公司承担住宅区物业治理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业治理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

第五条物业治理目标和经济指标

（一）各项治理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后____年内达到____标准。

（二）确保年完成各项收费指标____万元，合理支出____万元，乙方可提成所收取治理费的____%作为经营收入。

第六条风险抵押

（一）乙方在合同签订之日起3日内向甲方一次性支付人民币____元，作为风险抵押金。

（二）乙方完成合同规定的治理目标和经济指标，甲方在合同期满后3日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。

（三）如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济缺失。

（四）如由于乙方过错致使合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济缺失。

第七条奖罚措施

（一）在各项治理目标、经济指标全面完成的前提下，治理费如有节余，甲方按节余额____%奖励乙方。

（二）