张家港新珑湾营销方案65p.ppt

张家港新珑湾营销方案65p.ppt

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攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案1新珑湾营销推广方案攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案第一部分第一部分视觉秀稿视觉秀稿攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案报纸广告亮相篇主题阐述：

1、本篇报广作为新珑湾第一次亮相，阐述了新珑湾的出现将给人们带来一种全新的生活方式：

那便是优雅、科技、健康和舒适。

这样的楼盘，献给的是爱生活的人们。

2、我们将会所的名称亦做了改动，称之为“生活体验馆”，因为，那里有美丽的景观、悠闲的下午茶、1600平米的健身场馆。

以此来区别与传统的售楼处。

攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案报纸广告产品篇主题阐述：

本篇报广提出了新珑湾产品方面超越以往的不同之处，两个数字非常夺目。

9大创新，28项升级将在后面的报告中予以阐述。

攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案报纸广告户型卖点篇主题阐述：

1.本篇特别突出项目的户型优势，即小面积，大空间，低总价。

这是塘市所有在售楼盘，甚至是市区所有楼盘都不具备的重要优势。

2、画面表现出特别的立体感，超越平时人们的想象。

攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案报纸广告景观卖点篇主题阐述：

1.本篇突出项目的景观优势，新沙河水从项目中蜿蜒而过，形成一水环绕的特色。

2.小区呈现出不同的三个主题公园景观，让业主住在家中欣赏不同的景致。

攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案主题阐述：

本篇报纸阐述南城房产20年致力于房产开发，强调专业性，更容易赢得信赖。

攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案户外广告主题阐述：

这是第一次户外广告，突出项目的9大创新优势，同时告知项目生活体验馆公开的信息。

攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案户外广告主题阐述：

这是销售中的户外广告，配合同阶段的日报，突出项目的户型特点，让项目的特色深入人心。

攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案户外广告主题阐述：

本篇户外广告，讲述的是新珑湾的生活，画面中展现了生活体验馆休闲、运动的场景。

攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案第一部分第一部分攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案传统营销模式传统房地产营销将楼盘信息通过报纸、电视、电台等传统媒体向消费者传播，是一种直线的单向传递。

发展商发布信息，是主观的意愿。

至于有多少人看到了和看到了又能从中领会到发展商想表达的内容，发展商一般很难预计，通常依靠所谓的经验来判断，具有很大的盲目性。

一般的信息发布，发展商很难得到客户的及时反馈，并根据反馈的信息及时作出广告或者销售上的调整。

投入广告告知投入广告告知+现场人员推销现场人员推销+给予优惠促成交给予优惠促成交攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案传统广告渠道广告支出报纸20%电视20%车体10%现场7%户外20%活动7%短信5%显示屏5%礼品3%直邮3%说明：

1、传统营销方式注重推销，通过全方位的广告覆盖，最大限度的吸引人流；但这并非最佳方式；2、张家港日报、张家港电视等媒体，聚集了大量房地产广告，但实际上，其广告效果并不佳，一篇报纸广告花费1.5万元，往往只有8-10个左右的电话；3、近来有很多显示屏，被投放了大量房地产广告。

这一媒体效果同样不佳，根据售楼处统计，很少有客户从显示屏获知消息。

攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案它的弊端广告费用大：

靠大量户外广告、报纸、电视等投入，每年200-300万广告费用支出，但同时有70%以上属于无效广告；资金浪费很明显；内容单一：

很多楼盘，广告做到最后，不知道再做什么内容，于是不断反复，甚至出现一篇报广发布2-3次；不宜树立客户口碑：

硬性广告的弊端在于我们是强行告诉客户，我们卖什么产品，客户不容易接受，而且不会形成口碑传播的方式；广告支出大广告支出大+单向说教效果不佳单向说教效果不佳+无法形成好的口碑无法形成好的口碑攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案建议广告渠道广告支出户外25%报纸10%电视10%现场7%活动25%车体7%短信5%老带新3%客户维护2%茶点2%其他5%说明：

1、新珑湾的媒体渠道主要以户外和活动为主；报纸杂志在前期集中宣传后，中后期则退居次要位置；2、新增老带新的营销，给予老客户更多回馈；3、售楼处经常性提供茶点、糖果等，让售楼处变的有意思起来；售楼处茶点如何提供呢？

建议联系雀巢，其免费提供机器，用其冲剂；攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案这样的好处有几点：

1.广告费用更加节省：

每年约花费30-50万在售楼处里做活动营销，让售楼处更集聚人气，要远远好于在报纸、电视上大量投放广告；而且成果也看得见。

我们预计每年可节省广告费用50万元左右；而传播效果可以增加一倍；2.深入人心的服务：

针对客户的家庭状况和购买需求，我们针对性的做出服务，如房产大势的判断、投资理财的建议，需要户型的建议等等，让客户感觉到，我们不是为了卖房子，而是切身处地的为其着想，是其买房时的伙伴；3.让客户带客户：

通过老带新体验券，老客户介绍新客户积分计划，让老业主成为我们的忠实售楼员；我们在此亦将有所创新。

我们的思路：

有意思的会所+服务式的销售+让客户带客户攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案体验式营销模式开发商楼盘信息营销活动体验营销客户什么是“有意思的会所？

”当人们无聊的时候，他们会说：

去新珑湾会所吧！

为什么他们会来新珑湾会所？

1、休闲的功能：

配备各种饮料可以畅饮，特定时间段提供茶点，提供爆米花、糖果等。

2、丰富的活动：

每个月都会举办有意思的活动，如元宵时做小型的灯会，编织中国结；3月时让准业主亲手种植植物等；我们让客户感觉到这是一个不断变化的会所，一个有意思的地方，体现出丰富的生活气息。

3、健身的场所：

室内恒温泳池、乒乓馆、桌球馆、器械馆，让人们到了这里以后，体验健康的生活；攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案我们需要做的是：

我们需要做的是：

景观示范区、接待中心、健身会所同步开放！

景观示范区、接待中心、健身会所同步开放！

1、景观示范区：

用最好的心思打造一个感动人的景观示范区，让人感觉到生活在公园之中；2、培训好销售人员：

让其拥有丰富的知识、足够的耐心、商务的礼仪；3、健身会所：

并非像往常一样，只有硬件，没有服务。

我们需要先行引进经营单位进行经营；让客户感受到热烈的气氛；攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案什么是“服务式的销售？

”当客人买房时，我们会建议：

不妨考虑的多一点！

为什么他们会听从我们的建议？

因为我们想的比他们还多。

1、充分了解客人的家庭背景：

每个客人在购房时，并不是特别清晰自己的购房目的，或者他们只是站在现在的阶段考虑问题，从而做出选择。

比如资金紧张的就会买小户型等等，其实，他们自身的情况足可以买更大的房型，或者低一点楼层、高一点楼层的房子。

这时候，我们的销售人员就应当充分了解客人的家庭背景。

2、做出合理的建议：

只有10万，可不可以买大房子呢？

家里有老人，可不可以买高楼层的房子呢？

这些，依据实际房源所剩的情况，销售人员都可以针对性的做出建议，把难销户型销售完。

攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案1.怎样做到让老客户满意？

除了做好现场服务外，我们更加注重后续跟踪。

客人过生日，我们送一份礼品，传统节日，我们送一份祝福；2.老带新积分计划：

每一个老客户成交后，我们会赠送3张价值5000元的老带新购房券，并登记号码。

这些券老客户可以转让，也可以转赠，当新客户拿此券过来成交时，我们视为老客户介绍的新客户，老客户积分为2分，对应有2000元的礼品赠送；当客户积分达到6分时，我们给予8000元的礼品赠送；怎样“让客户带客户”70%的客源都是老客户介绍的！

攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案老客户介绍新客户成交套数积分老客户对应奖励新客户购房优惠11002000元购物卡5000元22004000元购物卡5000元33008000元购物卡5000元440010000元购物卡5000元老带新成交，新老客户积分回馈！

攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案第二部分第二部分营销概述营销概述攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案竞争别墅梯队比较项目名称特色客户群第一梯队香蜜湖公馆中昊棠樾关键词：

高贵硬件与软件的高档享受，相对纯粹的别墅居住区/建筑品质较高/景观资源较好/豪华会所与配套/提供真正别墅居住氛围与生活体验客户群来自全市范围，以市区客户为主第二梯队新东方地块关键词：

高级缺乏生活氛围客户群来自全市范围，以市区客户为主第三梯队苏园关键词：

平庸硬件满足别墅的空间与功能需求，规模较小/低单价或低总价/别墅的居住氛围与生活体验较少客户群来自全市范围，区域内客户群占一定比例区域内含别墅项目梯队比较攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案经济技术指标面积总用地面积82000平米总建筑面积161702平米地面建筑面积121430平米高层建筑面积91696平米低层建筑面积29734平米类别建筑面积（）价格预估（元/）销售额预估（元）高层916967200660211200别墅2973412000356808000合计/1017019000项目销售额预计10亿元以上，车库等销售收入皆不计算入内，一般住宅楼盘的广告费用为总销售额的1%，考虑到项目处于塘市，这里按照总销售额的0.7%计算，则约为700万。

2、抢占市场，我们的广告投入攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案楼盘名称开盘日期当前均价（元/）推案套数已售套数主力户型月均去化套数港城一品2011.9.18700055226085-95127-13216套苏园.公寓2012.3.10760029825314324套苏园.别墅2012.11120009930340-35015套3、我们的销售周期根据苏园及港城一品的销售情况，推算本项目的公寓月均去化22套（每套建筑面积按照110平米计算），别墅月均去化10套（每套建筑面积按照180平米计算），则月均去化面积约4300平米，公寓及别墅的建筑面积约为121430平米则项目的销售周期约为：

28个月数据来源：

张家港房产信息网攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案第二部分第二部分营销思路营销思路攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案让会所热起来！

u香蜜湖公馆的会所，除开盘活动外，客户的参与度较低，不够热！

u苏园的体验区的噱头，吸引了一些客户的眼球，大力宣传及搞的摄影展等，取得了一定的效果。

但别墅的样板房及室内格局不够科学，延缓了销售速度。

新珑湾位于塘市的核心地段，相对更易聚集和吸引塘市的客户群，通过会所举办的营销活动，活动过程中结合线上媒体推广，展现项目卖点，达到客户群体的高参与度，促进口碑相传，宣传效益最大化。

1、体验式营销攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案如何让会所热起来呢？

1、1000张免费游泳券的发放：

打出广告，凡是前往售楼处登记的客户，均可领取5张免费的游泳券；先到先领，领完即止；2、开办儿童学习班：

包括拉丁、乒乓、书法等等，只要能吸引人的，就免费让客户来体验；3、老带新计划：

凡是前往售楼处登记的客户，均可领取贵宾卡一张，凭本卡，购房可享有99折购房优惠；攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案在售楼处内进行智能化设施体验。

7月8月u登记即送游泳券；健身房免费体验券1000张；u“健康小超人”计划：

展开5种课程的免费培训，包括乒乓、游泳、桌球、拉丁舞、羽毛球等；u艺术天才：

与国际著名儿童教育机构”创意嘟嘟“联手，做儿童艺术类早教培训；u实施老客户带新客户计划：

每位老客户推荐新客户前来登记，凡达到3人以上，皆赠送2000元购房券一张，多推荐多赠送，8000元封顶；u下午茶体验月：

咖啡、豆浆、可乐、橙汁、爆米花、糖果等免费品尝。

会所公开样板房体验月主题“面积虽小，家却很大”，宣传户型的赠送面积特色，让客户体验杰出的户型设计，带来的购房投资节约。

9月21日项目推介会意向客户预约登记9月28日项目开盘宝马及奥迪多品牌车展，拉斯维加斯大型活动10月我为家人做月饼活动邀请妈妈及孩子前来，手工制作月饼，并烘培。

10月南城21年与业主同庆10月智能生活感悟攀华国际广场推广方案攀华国际广场推广方案活动时间：

连续性的系列活动，根据月度主体不同，提升客户的参与度活动