无产权证房屋买卖合同的法律后果的浅谈.docx
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无产权证房屋买卖合同的法律后果的浅谈
无产权证房屋买卖合同的法律后果的浅谈
内容提要:
对无产权证房屋买卖合同不应直接认定为无效,而应适用我国合同法关于合同有效的规定或者第51条关于无权处分的规定。
合同因解除条件成就而归于消灭时,已付房价款的返还、装修房屋所形成价值的返还属于不当得利返还。
于此场合,不得适用过失相抵规则,除非守约方对此类返还选择了违约损害赔偿的请求权基础。
这些返还与违约方应承担的违约损害赔偿并行不悖。
关键词:
无产权证房屋买卖无权处分解除条件不当得利
一、案件事实概要
20XX年3月25日,甲与乙签订了《卖房协议》,约定了如下内容:
甲将其住房B号卖与乙,协议签订当天支付8万元,尾款2万元在该房屋产权证下来并办理完过户登记手续后再予支付。
协议签订后,该房屋所有权即归属乙。
该协议一经签订,即具法律效力。
后来乙成为A公司的法定代表人,他对B号房屋所享有的权利被让与给A公司,成为A公司财产的一部分。
20XX年6月10日,A公司与丙签订《售房合同书》,约定了如下主要内容:
A公司将上述住房B号卖给丙。
丙于本合同签订之日向A公司支付购房首款125000元整,丙自该笔首款支付之日起即有权装修、人住该房。
A公司保证该房屋为合法销售的房屋,无任何债务及遗留问题。
A公司如不能在20XX年12月31日前将B号房屋的户名过到丙名下,除应如数退还丙所付全部款外,还应对丙作适当经济赔偿,包括房屋装修费、因追索房产证而导致误工损失费、诉讼费、聘请律师等费用。
协议自签订之日起生效。
但A公司直至20XX年3月都未能按《售房合同书》给丙办理B号房屋所有权的过户登记,表面原因是A公司一直未取得B号房屋的所有权,深层原因是甲违反了她与A公司之间的《卖房协议》,私自将B号房屋的（（房屋所有权证》领走,并不配合A公司将B号房屋所有权过户,致使A公司难以将B号房屋所有权移转登记于丙的名下。
原告丙认为,两被告A公司和甲的行为违反了合同,严重侵犯了其合法权益,故此诉至法院,要求两被告立即给其办理房产过户手续;A公司承担本案律师费以及本案诉讼费。
一审民事判决认为:
依法成立的合同,自成立时生效。
违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效。
未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。
原告丙与被告A公司在签订售房合同书时,被告A公司未依法登记领取所售房屋权属证书,且至今被告A公司仍未取得该房屋权属证书,丙明知A公司非产权人,所购房屋未取得权属证书,仍然与A公司签订售房合同书,故双方签订的售房合同书无效,对此,A公司与丙均有过错。
无效的合同自始没有法律约束力,原告要求按售房合同书,被告赔偿其律师费之请求,本院不予支持。
合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
丙应将所购房屋返还A公司,A公司亦应将所得房款返还丙。
对丙因此遭受的经济损失,本案不宜一并处理,丙可另行起诉。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第52条、第56条、第58条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项之规定,判决原告丙与被告A公司签订的售房合同书无效,原告丙将系争住房腾空交予被告A公司,被告A公司返’还原告丙购房款。
驳回原告丙其他诉讼请求。
一审民事判决所持的基本立场是,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让;否则,合同无效。
二、评释
（一）关于系争合同的定性
1.关于《卖房协议》的定性
《卖房协议》签订之时,作为出卖物的B号房屋系甲的回购房,其所有权仍然登记在甲所在单位的名下,按照基于法律行为的不动产物权变动以登记为生效要件的观点,甲尚无B号房屋的所有权。
因而,《卖房协议》构成出卖他人之物的合同,属于无权处分的合同。
但这样认定,会出现若干问题。
如果站在周到保护买受人的立场上,可有两种解决方案。
第一种方案是绕开系争合同的定性,看重法律适用及其后果,对于此类合同允许买受人基于合同法第150条或者其他有关条款的规定,追究出卖人的违约责任。
第二种方案是既关注系争案件的法律适用,又从基础上解决系争合同的定性问题。
笔者尝试后者,并分析如下:
第一,公房制度改革至今,对于回购房,人们认为属于购房的职工所有,不再是购房人所在单位的财产。
在系争案件中,人们通常认为B号房屋属于甲所有。
如果没有充分的反对理由,我们就应当尊重人们今日的通常观念。
第二,系争合同没有规定B号房屋的所有权在合同签订当时或稍后办理移转登记手续,而是约定由出卖人甲在未来办理过户登记手续。
这非常类似于期房的买卖、未来物的买卖。
由于期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权,未来物的买卖都不被定性为出卖他人之物,因此,《卖房协议》不宜被定性为出卖他人之物的合同,或者说不宜被认定为无权处分的合同,而应比照期房买卖合同、未来物买卖合同,认定为出卖自己之物且合法有效的合同。
否则,就是没有做到相似的事物相同处理。
第三,上列观点之所以成立,是因为我国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转,而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原则（民法通则第72条第2款及其解释、合同法第133条及其解释）。
只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有权,就达到了买卖合同的目的,无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。
第四,从外表观察而显现的所谓“出卖他人之物”,其实至少可分为两种类型:
一类是出卖人与物的所有权人本无相应的债权债务关系,未得到授权,便擅自出卖他人之物,多构成侵权行为;另一类是出卖人与物的所有权人之间已经存在着买卖、赠与、互易等合同,物的所有权人负有向出卖人移转物的所有权的合同义务。
在此类合同尚未履行的情况下,出卖人将尚未受领的标的物再出卖于他人,形成所谓连环合同。
连环合同若以种类物为标的物,通说认为出卖人拥有处分权,合同有效,除非欠缺其他有效要件。
但在以特定物为标的物的情况下,出卖人是否享有处分权,合同是否属于无权处分,则见解不同。
仅就系争的（（卖房协议》而言,由于只要B号房屋的登记名义人甲所在单位一直保持此种状态,就不会出现任何不适当的后果;由于B号房屋所有权尚未办理移转登记并非甲所在单位的过失所致,只是现行登记制度运作的问题;由于如果把此类合同也作为无权处分,就容易与物权转让（物权变动）本身相混淆,因此,笔者倾向于把它作为有权处分的合同看待。
2.关于《售房合同书》的定性
把第二份买卖房屋的合同—《售房合同书》—定性为出卖他人之物的合同,有以下根据:
第一,该合同明确约定A公司将原房主甲的B号房屋卖给丙;第二,合同签订当时,B号房屋的所有权确实登记在他人的名下,并且,登记名义人与A公司、丙均无债权债务关系,B号房屋的所有权与A公司、丙的权利之间的关系过分远隔,按照债的相对性原则,A公司、丙对登记名义人没有直接的请求权。
这是第二份房屋买卖合同不同于第一份房屋买卖合同的重要之点,所以,笔者把它定性为出卖他人之物的合同。
但应注意,《售房合同书》不同于一般的出卖他人之物的合同,或曰不同于一般的无权处分的合同。
在一般的出卖他人之物合同中,登记名义人是真正的权利人,对于买受人不负担债务,由他决定是否追认无权处分合同,是对所有权的尊重,符合公平正义。
而在系争案件中,《卖房协议》中的出卖人甲本应履行《卖房协议》,将B号房屋所有权移转给A公司,却恶意地不法地将B号房屋所有权登记在了自己名下,并取得了B号房屋的《房屋所有权证》。
若把（（售房合同书》按照一般的无权处分合同处理,该合同的效力取决于B号房屋所有权的登记名义人甲是否追认:
如果甲追认,或者在20XX年12月31日前A公司将B号房屋所有权移转登记在自己的名下,则合同有效;反之,则合同无效。
赋予《卖房协议》中的出卖人甲否认《售房合同书》的权利,扩而广之,赋予连环合同中的前手否认后手所订另一买卖合同的权利,其弊端是多方面的。
其一,会使被告之一的甲这个恶意之人,扩而广之,会使恶意不履行移转买卖物所有权义务的前手,非但未受到惩罚,反而获得了较大利益,诚为是非颠倒。
其二,意味着连环合同没有法律保障,随时可能出现多米诺骨牌效应,即,第一个出卖人毁约,拒不将其买卖物的所有权移转给第二个出卖人,同时不追认第二份买卖合同,其后的买卖合同都因而失去效力。
这就破坏了正常的交易,谈何交易安全?
其三,这不但使原告丙处于受制于恶意之人的极为不利的境地,而且也违反了买卖合同关于移转买卖物所有权的本质（合同法第130条）,纵容了拒不履行移转买卖物所有权义务的恶意出卖人,还误将出卖人（移转买卖物所有权的）义务转换成了抗辩权、形成权,违反了民事权利义务的配置规则。
其实,在有体物场合,所有物与其所有权常常是可以替代的,〔2〕因而,甲对B号房屋的所有权可以说是其与A公司之间《卖房协议》的标的物,处于A公司的债权效力的射程内,该所有权对抗不了A公司的债权。
换言之,甲只有依约移转B号房屋所有权的义务,没有据此影响合同效力的权利。
一言以蔽之,系争合同的效力不得取决于甲这个登记名义人是否追认。
（二）关于系争合同的效力
1.法律的适用:
特别法优先于普通法?
新法优先于旧法?
系争合同适用城市房地产管理法,还是适用合同法?
抑或适用或类推适用最高人民法院《关于适用若干问题的解释
（一）》（以下简称为法释【1999」19号）、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为法释【20XX」7号）?
城市房地产管理法专门规定了房地产转让（第36一45条）,包括房屋买卖。
合同法规定了买卖合同（第150一166条）,适用于各种买卖合同,包括房屋买卖合同。
专就房屋买卖来讲,城市房地产管理法第36条至第45条的规范为特别法,合同法属于普通法。
依据特别法优先于普通法的规则,系争案件应当适用城市房地产管理法,并且是其第37条第6项的规定。
但须看到,城市房地产管理法第37条第6项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”,而未正面规定转让了无产权证的合同无效。
违反该项规定的结果,至少有两种可能:
合同未生效,或者合同无效。
究竟如何解释,颇费思量:
一是城市房地产管理法第37条第6项规定的立法目的如何,不易查考;二是许多人都认为,城市房地产管理法第37条第6项规定的所谓“不得转让”,属于禁止性规范,不得违反。
从该法制定当时的背景推断,转让“未依法登记领取权属证书的”房地产,可能就是无效。
时至今日,仍有相当的人如此理解。
可是,将系争合同适用于城市房地产管理法第37条第6项的规定,判决无效,这如何与合同法、法释【1999】19号、法释【20XX】7号的规定相协调?
众所周知,与城市房地产管理法相比,合同法的立法指导思想已经发生了重大转变,不再是像经济合同法那样,动辄令合同无效,而是奉行
鼓励交易原则,尽量承认合同的效力,即使是出卖他人之物,也不再是硬性地令合同无效,而是由出卖人承担权利瑕疵担保责任（第150条）,或者是合同效力待定（第51条）,甚至是合同有效下的一般违约责任（第107条等）。
法释【1999】19号第4条的规定,法释【20XX】7号第18条、第19条的规定都表明了这一点。
尤其是法释【20XX】7号第19条规定:
“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”;以及第18条第1款规定:
“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
”这两条都明确地告诉我们:
房屋买卖合同签订时,尽管该房屋尚未办理所有权登记,合同也有效。
当然,这些规定的适用领域限于房地产开发作为出卖人、标的物为尚未建成的或已竣工的新建商品房的买卖合同（法释「20XX」7号第1条）,对于诸如系争合同等类型的合同,最多是类推适用。
上述立场及观点的转变,无论是在理论上还是实务上,都是符合发展趋势的。
如果这个结论是正确的话,那么,城市房地产管理法第37条第6项的规定便已经不合时宜。
在这种背景下,贯彻特别法优先于普通法,对系争案件适用城市房地产管理法,而非合同法及有关司法解释,显然是不适当的。
按照注释民法学关于适用法律解决纠纷宜妥当的要求,对于系争案件,应当适用合同法及法释【1999】19号的有关规定,而非城市房地产管理法,应当类推适用法释【20XX】7号第18条和第19条的规定,而非固守城市房地产管理法第37条第6项的思想。
如何达到这一目的,比较理想的路径是,按照新法优先于旧法的规则,对于系争案件,不再适用城市房地产管理法这部“旧法”,而适用合同法、法释【1999」19号的有关规定这些“新法”,类推适用法释【20XX】7号第18条和第19条的规定。
依据这些“新法”认定系争合同有效,从而,出卖人因其在约定的期限届满时未能移转B号房屋的所有权而承担违约责任,买受人有权请求出卖人承担此类责任,同时享有合同解除权。
2.系争合同效力的认定:
违反强制性规范?
确定适用合同法解决系争案件,只是澄清了问题的一部分,仍然存在着这样的疑问:
对于系争合同,是适用合同法第52条关于无效的规定,还是合同法第51条关于无权处分的规定,抑或合同法关于合同有效的规定?
一审民事判决书没有适用合同法第51条和关于合同有效的规定,而是适用了合同法第52条的规定,确认系争合同无效。
该第52条计有5项规定,究竟适用的是哪一项?
一审民事判决书并未言明,不符合请求权基础理论的要求,需要探究清楚。
基于系争案件的案情,按照一审民事判决书关于“违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效”的判决理由,检索合同法第52条关于无效的规定,只有其中的第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”才符合一审民事判决书的真意。
接下来的问题是,结合系争合同,合同法第52条第5项所谓的“法律、行政法规的强制性规定”,所指应为何者?
是指城市房地产管理法第37条第6项的规定,还是指合同法中的相应规定?
在笔者看来,回答都应是否定的。
其理由在于,第一,如同上文分析的那样,系争案件不应适用城市房地产管理法,这就排除了该法第37条第6项作为一审判决所指“强制性规定”的妥当性,换言之,一审判决把城市房地产管理法第37条第6项这个“强制性规定”作为认定系争合同无效的根据,是不适当的。
第二,合同法总则中,作为认定系争合同无效根据的“强制性规定”,除第52条以外,别无其他规范。
在合同法分则的“买卖合同”一章中,也找不出认定系争合同无效的“强制性规定”。
就是说,在不适用城市房地产管理法的前提下,一审民事判决书认定系争合同无效的法律依据只有合同法第52条第5项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定,别无其他。
可是,将该条项适用于个案,必须结合另外的具体的“强制性规定”才可判断出系争合同是否违反了“强制性规定”,进而认定系争合同无效与否,在找不出系争合同违反了另外的具体的强制性规定的情况下,不得单纯地援引合同法第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”,来认定系争合同无效。
一言以蔽之,一审判决将合同法第52条适用于系争案件,的确不当。
3.系争合同效力的认定:
效力待定?
合同有效?
以上讨论虽然得出了系争案件不应适用合同法第52条的规定的结论,但是仍然未解决这样的问题:
系争案件是适用合同法第51条关于无权处分的规定,还是合同法有关合同有效的规定,甚至类推适用法释【20XX】7号第19条或第18条的规定?
解决这个问题,可有如下方案:
其一,适用合同法第51条的规定。
其二,合同法第150条系关于买卖合同权利瑕疵担保的规定,且处于合同法分则当中,合同法第51条的规定不仅适用于买卖合同中的无权处分,而且适用租赁等合同中的无权处分,且处于合同法总则部分,故前者为特别法,后者为普通法,前者应当优先适用。
其三,合同法第51条和第巧0条竞合,究竟适用哪一条,由权利人选择。
其四,适用合同法第107条等规定,类推适用法释[20XX]7号第19条或第18条的规定。
采用方案一带来的弊端,在上文关于系争合同的定性部分中已经谈到,主要表现为是非颠倒,在连环合同场合会导致多米诺骨牌效应,破坏正常的交易,误将义务转换成抗辩权、形成权。
既然如此,解决系争案件不应采取该方案。
方案二、三运用在某些案件中可能适当,如在买受人签订合同时不知作为买卖物的房屋无产权证的案件中,买受人援引合同法第150条,追究出卖人的权利瑕疵担保责任,比较合适。
但在系争案件中不能采用这两个方案,因为系争案件中的原告在订立系争合同时知晓B号房屋尚未办理所有权登记手续,至少是重大过失地不知。
按照合同法第151条关于“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的,出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务”的规定,出卖人A公司不承担权利瑕疵担保责任。
运用排除法,只剩下方案四了。
笔者也未找到比方案四更好的方案,至少暂时对其持肯定态度。
据此,认定系争合同有效,出卖人A公司若不能办理完毕B号房屋所有权的过户登记手续,便构成违约,应承担违约责任,买受人丙享有此类请求权。
从系争案件中原告丙的诉讼请求为两被告立即办理房屋所有权的过户手续观察,可知其未采取方案一、二、三,而是选择了系争合同有效的方案,即方案四。
（三）关于《售房合同书》第4条约定的定位:
附解除条件?
约定解除?
《售房合同书》第4条约定:
A公司如不能在20XX年12月31日前将B号房屋的户名过到丙名下,除应如数退还丙所付全部款外,还应对丙作适当经济赔偿。
该约定是属于附解除条件,还是构成约定解除?
如果属于附解除条件,售房合同便为附解除条件的法律行为,按照合同法第45条第1款后段的规定,当解除条件成就时,售房合同失效,并且是自动地当然地归于消灭。
因被告A公司在20XX年12月31日未能将B号房屋的所有权过户到丙名下,条件已经成就,那么,无需当事人通知解除合同,售房合同便自此自动地、当然地终止,被告A公司移转B号房屋所有权的义务随之消灭,因而,原告丙诉请被告A公司立即给其办理房屋所有权的过户手续,没有依据,应予驳回。
如果该第4条的约定构成了约定解除,则售房合同不是附解除条件的法律行为,不会因所谓解除条件成就而当然地、自动地终止,而是约定的解除合同的条件出现时,解除权产生。
即A公司在加01年12月31日未能将B号房屋的所有权过户到丙名下,原告丙自此取得解除权。
丙若行使该解除权,通知被告A公司《售房合同书》作废,那么,该合同归于消灭;若不行使解除权,仍然请求被告A公司向其移转B号房屋的所有权,那么,应当得到支持。
总之,《售房合同书》第4条的约定,假如构成约定解除,那么原告丙就能请求被告A公司继续履行售房合同,进而取得B号房屋的所有权;倘若属于附解除条件,因系争合同已经终止,被告A公司就不再负有移转B号房屋所有权的义务。
可见,准确地定性《售房合同书》第4条的约定,对解决B号房屋所有权移转与否的问题至关重要。
就《售房合同书》第4条的文义分析,它没有表达下述意思:
A公司在20XX年12月31日未能将B号房屋的所有权过户到丙名下时,丙“可以”或“有权”将售房合同解除。
也就是说,该条的约定未给当事人任何一方保留解除权,因此不符合约定解除的要件。
《售房合同书》第4条规定,A公司在20XX年12月31日未能将B号房屋的所有权过户到丙名下时,A公司应如数退还丙所付的全部房款,并作适当经济赔偿。
换一种表达方式就是,售房合同消灭,双方之间恢复原状。
此约定正符合附解除条件的要求,而不符合约定解除的特征。
把《售房合同书》第4条的约定作为附解除条件,便有如下结论:
由于该条件系由双方约定的,在它已经发生法律效力的情况下,原则上只有双方同意,才可以将其排除。
在系争案件中,原告丙请求被告办理B号房屋所有权的移转登记手续,是单方面改变原来的双方的约定,即,不让系争合同自动地当然地消灭,而是继续有效。
对此,被告不予认可,因此,原告丙单方面地改变双方关于附解除条件的原有约定的意思表示不具有排除附解除条件的效力。
换言之丁原来约定的附解除条件依然有效,它不会转换为约定解除,最终的结果是系争合同照样自动消灭。
正因原告丙与被告A公司之间的售房合同已于20XX年12月31日自动消灭,所以,原告丙诉求被告将B号房屋的所有权过户到其名下,便没有法律根据,不应得到法院的支持。
（四）关于B号房屋价款返还的请求权基础:
不当得利返还请求权?
物的返还请求权?
损害赔偿请求权?
系争合同终止,原告返还其占有的B号房屋,被告A公司返还其所取得的价款,这已经得到了一审民事判决的确认,但应当弄清此笔价款返还的请求权基础。
由于货币的所有权原则上与对该笔货币的占有相一致,所以,当原告丙将价款支付给被告A公司后,他就丧失了对该笔价款的所有权。
现在,因系争合同自20XX年12月31日届满时B号房屋的所有权不能移转至丙名下而自动终止,被告A公司有义务返还该笔价款。
由于原告丙对该笔价款无
所有权,所以,他请求A公司返还的请求权基础就不可能是所有物返还请求权。
从当事人双方的损益变动并予以调整的角度着眼,其应为不当得利返还请求权。
如此判断乃因为这种损益变动符合不当得利的构成要件:
1.被告A公司不再移转B号房屋的所有权,连占有也要恢复,却拥有该房屋的部分对价,显然获得了利益。
2.原告丙不能取得B号房屋的所有权,连占有也要丧失,却支付了价款,存在着损失。
3.这种利益和损失之间存在着因果关系。
4.被告A公司拥有价款没有合法根据。
在德国,是从合同终止、债权不复存在的角度说价款无原因,在中国,可以直接从A公司不移转B号房屋所有权却获得价款没有法律规定或约定的根据角度予以认定。
当然,假如原告丙不主张不当得利返还请求权,而把该笔购房款作为因被告A公司不将B号房屋所有权过户给他而造成的损失,主张违约损害赔偿,返还价款的请求权基础也可以是违约损害赔偿请求权。
笔者认为,如此寻找请求权基础,符合违约损害赔偿的构成要件,可予支持。
不过,从原告丙诉讼请求和一审民事判决书表述的文义看,都未寻求违约损害赔偿的请求权基础。
主张不当得利返还请求权或者违约损害赔偿请求权,各有利弊。
主张前者,不必举证被告A公司具有过失,不受与有过失、应当预见等规则的制约。
主张后者,在原告丙的损失大于125000元价款时,可以多获得些赔偿。
（五）对系争B号屋装修问题处理的请求权基础:
不当得利返还请求权?
损害赔偿请求权?
售房合同消灭,原告占有B号房屋的根据不复存在,有义务返还。
于此场合,原告对B号房屋的装修如何处理?
从《售房合同书》第4条的约定看,双方当事人都把丙支出的装修费作为其经济损失看待,原告丙欠缺该项诉讼请求,一审民事判决则谓,对原告丙的该项经济损失,本案不宜一并处理,丙可另行起诉。
对此,应当如何评论?
因原告丙诉求被告办理系争房屋所有权的过户登记手续,主张取得系争房屋的所有权,是以系争合同有效为前提的。
而主张装修B号房屋形成添附价值的返还,是在系争合同消灭情况下的“清算”表现。
可见,原告丙若同时主张上述二权,显然不合逻辑。
问题是,一审法院的主审法官欲认定系争合同无效,依据法律和法理便会发生装修形成价值的返还问题,可是原告丙却无此诉求,如何处理方为妥当?
有意见认为,于此场合
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