广州荔湾区动感小西关发展建议及系统报告.ppt

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谨呈：

广州立白集团广州富凯房地产开发有限公司20120122年年66月月荔湾区荔湾区“动感小西关动感小西关”项目项目物业发展建议及系统定位报告物业发展建议及系统定位报告1非常感谢广州富凯房地产开发有限公司邀请上海天启开启机构进行荔湾动感小西关项目的合作沟通，上海天启开启机构十分荣幸也很有信心能参与到该项目的开发过程。

前言上海天启开启机构非常重视贵司动感小西关项目，希望能通过我们的服务树立此项目在广州的标杆。

因此，此服务建议书中服务内容及服务方式充分考虑了此因素，希望透过上海天启开启机构的真诚和专业能力获得贵司的认同，能与贵司携手将此项目的商业价值最大化，开创广州商业地产的新纪元。

2PART1PART1PART1PART1PART2PART2PART2PART2PART3PART3PART3PART3附件附件附件附件策略前思考策略前思考项目基地研究分析项目基地研究分析项目定位与发展建议项目定位与发展建议执行团队执行团队Contents目录目录3PART14l更多元的消费选择l接轨国际时尚潮流l提高生活品质l引爆城市“活力”l提高区域整体形象l代言城市的价值l企业战略转型，树立企业品牌l积累综合开发经验l持续利润来源对城市对公众对企业5项目目前的发展定位有一定的局限性业态丰富，主力业态生命力较强，缺乏系统规划和运营，品质感缺失西关：

身处西关腹地，具有西关风情（历史广州的人文）小：

比起西关体量不大，是西关的缩影动感：

时尚、潮流、娱乐、休闲的聚集地员工宿舍、如家酒店等银行、写字楼、汽车修理厂秦妈火锅、水疗会、梵桦瑜珈馆、日本料理等羽毛球馆、篮球馆等重新自我定义+赋予新的功能概念模糊、边界模糊自我定义不清晰开发模式不明确6关键洞察一核心问题不是操作的问题，而是重新自我定义，清晰核心属性的问题。

关键洞察二小西关的功能定位必须置于“城市发展”与“区域人文”两个前提下来考量。

关键洞察三由于小西关的空间结构与各经济指标的不确定性，所以必须在不断比较中论证落实。

7对于老城三旧项目，如何挖掘它应有的价值关键定位决定了动感小西关未来市场竞争和区域占位中的地位富凯三旧改造示范者动感小西关价值=重新定义+赋予新功能8基于项目的用地性质，动感小西关两种开发路径的探索方向方向1方向方向2以“居住”为主导，项目用地变身为商住用地性质以“商业”为主导，项目用地仍维持商业用地性质9现实问题与操作推演增值性需求，长线收益最大化短期获利维持商业用地性质，“三旧”改造特色主题商业持有+销售LOFT/SOHO创意空间销售创意写字楼+特色酒店出租挂牌拍卖，直接获取65%的地价收益补35%的地价，拍回项目地块的使用权，重新开发商业裙楼销售（招租）+住宅销售vvss方向方向1方向方向2正面影响：

1.快速获取资金，挂牌拍卖，直接获取补尝地价2.拍地回来，只需要补部分地价，变成商住用地，开发住宅，短期内能获得最大收益负面影响：

容易失去该地块使用权（政府门槛设置，各开发商竞争）失去可以打响品牌的机会，失去了长久的收益调控政策的打压，住宅市场的去货压力将不断加剧对企业形象的影响（政府和公众）失去了一次重要的建立产品体系和开发模式的机会影响企业在广州重要地段的价值占位给后续与政府协商取得土地时增加了难度正面影响：

能掌控该地块，根据企业自身条件和需求开发长期的租金收益锻炼企业的团队打造成熟的产品模式、开发模式、营销模式的机会树立形象（政府公众）打响品牌企业未来的战略定位获得政府支持重要区域的市场占位负面影响：

改造成本高，资金回笼较慢后期长效运营的不确定因素10核心问题1核心问题核心问题核心问题2老荔湾的居住价值已不容质疑，成功转变用地性质，迅速回笼资金已是业内共识。

能否取回该地块不被大鳄吞掉，存在极高风险和不可控制因素。

短期的资金收益与长效的物业增值、融资工具、品牌价值之间的取舍，是发展商面临的一个重要抉择！

富凯-广州“三旧”改造的示范者，短期的资金收益是否是企业的最终目的？

11方案一数值租/售单价小计总租金/销售收入容积率3.026.4亿元住宅约710000/7100028000约19.9亿元裙楼商业约150000/1500043000约6.5亿元总建筑面积86860.65开发费用（不含取地成本）：

4亿元静态下总利润额22.4亿元假设：

1.项目的容积率为3.0，总建筑面积为86860；2.假设项目的建设成本单价为：

4500元/，则总建筑成本约为4亿元；3.在不计算取地成本的前提下，本项目静态下利润总额为22.4亿元。

方向方向1备注：

以上为在第一种开发模式即以住宅为主导，静态下的价值测试，可实现利润总额21亿元，与第二种开发模式下即以商业为主导，静态下的利润总额63亿元（详见第二种开发模式下的价值测试）的整体收益，在40年经营期内，相差约40.6亿元。

12地块周边在售同质住宅项目价格一览项目名称所在区域均价逸翠湾黄沙大道8号26000元/M2逢源新城市荔湾区逢源路25000元/M2荔庭雅居荔湾西华路30号18500元/M2金域华府荔湾区康王中路24000元/M2兰亭璟豪大德路24000元/M2宏新华庭光复北路（陈家祠）24000元/M2美荔尚筑中山七路26000元/M2元邦明月星辉文昌北24500元/M2华林国际誉品长寿路与康王中路交界18000元/M2龙锦大厦龙津东路19000元/M2本项目住宅部分初步预估销售均价（加上开发到可预售一年半以后的自然增长率5%）28000元/M213地块周边在售同质商业项目价格一览项目名称所在区域均价万科-金色康苑裙楼商业荔湾区康王北路55000元/M2逢源新城市裙楼商业荔湾区逢源路50000元/M2目前荔湾区再售的同质商业很少，通过选取同区域内金色康苑与逢源新城市再售的裙楼商业做比较，推测本项目裙楼商业的销售均价：

权项与权值金色康苑逢源新城市本项目临街展示面0.90.80.3与地铁的关联度0.80.90.5商业氛围0.70.80.5项目体量0.80.60.5在第一种开发模式下，假设本项目商业裙楼面积为1.5万平方米，综合以上各项权值的对比分析，本项目商业裙楼部分，未来的商业定位将主要以社区配套商业为主，按照目前广州市中高档社区配套商业的租金均值大约80-100元/月，按照8%的投资回报率，在40年的使用期内，推算本项目目前商业裙楼的销售均价大约为35000元/，（加上开发到可预售一年半以后的自然增长率5%），预计本项目商业部分2015年销售时的价格约为43000元/。

14本项目本项目这是一个战略议题，上海天启&开启机构将凭借自身多年的房地产系统运营开发经验，通过系统专业分析、整合内外资源，为本项目寻找最佳的解决方案！

实现城市营造者、发展商、投资商、经营户、消费者等的多面共赢！

实现城市营造者、发展商、投资商、经营户、消费者等的多面共赢！

方向方向2以以“商业商业”为主导，项目用地变身为商业用地性质开发模式探讨：

为主导，项目用地变身为商业用地性质开发模式探讨：

15以下将主要针对本项目在第二种发展路径即商业用地开发模式下商业用地开发模式下，项目的可行性分析、发展建议及服务建议的探讨，在达到利润最大化同时，树立企业品牌形象。

16PART21.1.研究的思路体系研究的思路体系研究的思路体系研究的思路体系2.2.项目地块解读（城市、区域）项目地块解读（城市、区域）项目地块解读（城市、区域）项目地块解读（城市、区域）3.3.市场研究分析市场研究分析市场研究分析市场研究分析17项目研究思路项目研究思路城市机遇城市机遇城市机遇城市机遇区域机遇区域机遇区域机遇区域机遇地地地地块块条件条件条件条件市市市市场场判断判断判断判断案例借案例借案例借案例借鉴鉴本项目发展目标及方向18城市规划解读城市城市机遇机遇19A.A.广佛同城一体化不断推进广佛同城一体化不断推进B.B.广佛肇经济圈升级和优化广佛肇经济圈升级和优化C.C.广州国际大都市日趋显现广州国际大都市日趋显现空间结构、产业结构、交通体系不断优势互补、转型调整、升级优化20珠三角规划纲要珠三角规划纲要对广州的定位对广州的定位：

区域文化教育中心、国家中心城市、综合性门户城市和广东宜居城乡的“首善之区”和面向世界、服务全国的国际大都市。

广州作为岭南文化的中心地、改革开放前沿地、近现代革命策源地、海上丝绸之路的发祥地，有着两千多年的历史，文化积淀深厚，创造了雄厚的物质和精神财富；广州作为国家重镇，国民生产总值十几年来一直保持全省第一、全国第三的位置。

22、总结、总结课题一：

在广州国际大都市的进程中，本项目应该扮演什么样的角色？

21区域规划解读区域区域机遇机遇22广州市城市空间结构规划构建紧凑多中心组团式网络结构，在市域范围内划分“一主六副”七个分区，每一个分区内形成多个紧凑发展的组团，使广州城乡空间发展形成“舒展的紧凑城市系统”。

广州城市空间结构规划广州城市空间结构规划11、规划解读、规划解读23番禺副城市中心番禺副城市中心广州广州CLDCLD广佛之心广佛之心白鹅潭国际商务中心白鹅潭国际商务中心广佛都市圈广佛都市圈CBDCBD广佛新城广佛新城芳村南海板块广佛同城示范区芳村南海板块广佛同城示范区珠江新城珠江新城中央商务区中央商务区广州广州CBDCBD白云新城白云新城广州城北文化商业中心广州城北文化商业中心大学城大学城琶洲琶洲国际会展中心国际会展中心十三行国际商圈十三行国际商圈广州广州RBDRBD亚运新城亚运新城东东部部科科学学城城广州城市格局概况广州城市格局概况24项目所属区位广州RBD荔湾十三行国际商圈25白云新城白鹅潭地区中轴线南段地区琶洲地区6新十三行国际商圈珠江新城-员村地区广州市中心主城区区主要广州市中心主城区区主要6大功能区大功能区根据最新规划，广州市中心主城区目前主要有：

1.珠江新城-员村地区；2.白云新城功能区；3.琶洲会展功能区；4.广佛白鹅潭地区；5.中轴线南段地区；以及已申报规划的：

6.新十三行国际商圈。

2627荔湾新十三行国际商圈66，广州都市级游憩商业区RBD广州岭南文化展示区广州建设世界文化名城主力区规划定位规划定位规划理念规划理念依托十三行商贸及西关风情历史底蕴，融古今文化、中依托十三行商贸及西关风情历史底蕴，融古今文化、中外风情于一身，挖掘十三行作为外风情于一身，挖掘十三行作为海上丝绸之路海上丝绸之路发源发源地和广州地和广州重商重商传统文化的精髓着力重新打造十三行传统文化的精髓着力重新打造十三行的辉煌、广州千年商都的名声。

的辉煌、广州千年商都的名声。

28在2008年，荔湾区首次提出打造“十三行国际商圈”的构想。

将发展为以商业购物、商业购物、餐饮，娱乐及特色酒店餐饮，娱乐及特色酒店为主要功能的为主要功能的广州都市级游憩商业区（广州都市级游憩商业区（RBDRBD），），以广州的首条以广州的首条商业步行街上下九为中轴线，用地范围北至中山路商业步行街上下九为中轴线，用地范围北至中山路,南隔六二三路与沙面欧陆风情区相南隔六二三路与沙面欧陆风情区相邻，东至人民南路，西至宝华路邻，东至人民南路，西至宝华路，用地面积约245.6公顷。

2011年3月8日，荔湾区政府透露：

为重塑十三行文化品牌，荔湾在十三行商圈的统筹规划上将有更大的空间。

具体的规划范围是东以人民路、站前东以人民路、站前路为界，西临黄沙大道、珠江路为界，西临黄沙大道、珠江水道、增埗河，北以铁道为界，水道、增埗河，北以铁道为界，南至珠江前航道及沙面以北，南至珠江前航道及沙面以北，总面积约为总面积约为10.2510.25平方公里平方公里。

规划范围地处老荔湾城区，包括金花、西村、南源、逢源、金花、西村、南源、逢源、多宝、龙津、昌华、岭南、华多宝、龙津、昌华、岭南、华林、站前、彩虹街林、站前、彩虹街等11个街道所辖范围。

基本上，原老荔湾，即西关地区整体划入了十三行商圈的规划范围。

目前荔荔湾十三行商圈的最新规划设想湾十三行商圈的最新规划设想已经成案，近日就将上交到市已经成案，近日就将上交到市里审批里审批。

十三行国际商圈十三行国际商圈本项目本项目29白鹅潭商务区白鹅潭商务区滨江风情规划