石嘴山市物业管理实施细则模板.docx

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石嘴山市物业管理实施细则模板

石嘴山市物业管理实施细则

石嘴山市物业管理实施细则

来源:

住房保障和城市管理局发表时间:

-07-2509:

05:

25

石嘴山市物业管理实施细则

第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动,维护业主及物业管理各方的合法权益,改进居民生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《宁夏回族自治区物业管理条例》,结合我市实际,制定本实施细则。

　　第二条本实施细则适用于市行政区域内物业服务及其监督管理活动。

　　第三条本实施细则所称业主,是指房屋的所有权人,即房屋登记簿记载的权利人。

　　本实施细则所称使用人,是指房屋的实际使用人和承租人。

　　本实施细则所称物业管理服务企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业;依托社区成立的服务于零星物业或无人管理物业的社区服务中心。

　　第四条市住房保障和城市管理局是全市物业行政主管部门,负责检查指导、考核评定各县区物业行政主管部门对本细则的实施。

　　各县区住房保障和城市管理局（建设局）是本行政区域内物业服务企业管理的行政主管部门,负责辖区内物业服务管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导等日常工作,负责住宅小区内违法违章等私搭乱建行为的查处和拆迁。

　　乡（镇）、街道办事处在各县区住房保障和城市管理局（建设局）的指导下,具体负责组织、指导和监督本行政区域内的物业管理活动以及业主大会（业主委员会）组建、换届、备案等工作,依法对物业管理区域内的违法行为进行查处;协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,做好社区居委会、业主委员会、物业服务管理企业的协调配合工作;负责辖区内物业服务管理从业人员的日常管理与考评,调处矛盾纠纷。

　　规划、建设、园林、公安、物价、环保、工商、质检、民政、司法等有关行政主管部门,依据各自职责做好物业管理区域内的相关监督管理工作。

（一）各县区政府负责将住宅物业服务管理纳入社会管理范畴,加强对本辖区物业主管部门的领导、协调、监督和考核;各县区物业主管部门严格按照本细则解决好辖区物业服务管理中的综合性问题;督导乡（镇）、街道办事处做好业主大会成立和业主委员会的筹建、换届选举工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的管理纠纷,协调物业管理工作,落实考核督导工作,负责本辖区物业服务企业资质初审工作。

（二）市住房保障和城市管理局贯彻执行上级有关城市物业服务管理规定;制定城市物业服务管理的发展规划;负责市级物业管理企业资质的审核、审批;加强对物业服务企业资质管理和从业人员资格管理;负责住宅及非住宅类房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称”维修资金”）的归集、管理和使用工作;参加新建住宅区开工前的联合审批,竣工后的综合验收,按规定审查、验核小区物业管理办公用房、社区用房、业主会所、文体活动站、门卫房、环卫设备、道路、绿化、路灯、停车场、自行车棚、休闲广场、健身器械等配套设施设备的设计、配置和完成情况,并以建设标准和配套标准为重点,参加对开发建设进行监督和管理;组织开展物业管理达标创优活动;督导各县区城市管理部门做好辖区住宅小区内私搭乱建、乱设摊点、环境卫生、户外广告等违规行为的查处。

　　（三）市规划管理局负责新建住宅小区的统一规划,依据《宁夏回族自治区物业管理条例》第二章第六条规定,规划好新建住宅物业配套设施,对物业用房、会所、车库、自行车棚、监控录像等各类公建配套设施严格按标准规划;在规划许可、验收过程中,对物业服务用房建筑面积、位置、配套等规划设计指标进行审查。

　　（四）市城乡建设局负责在建住宅施工的质量监督和管理;协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。

　　（五）市园林管理局负责住宅小区内绿化工程的审批和验收;负责物业管理区域内绿化工作的行业指导和绿化设计的变更、绿地改变用途和树木移植采伐的审批;依法查处毁坏绿化树木和占用绿地的行为。

各县区绿化行政主管部门负责对建成后住宅小区绿地的监督和管理,定期进行检查和考核。

住宅小区绿地由物业服务企业负责养护;未实行物业管理的住宅小区由辖区街道办事处负责养护。

　　（六）市公安局负责指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作,指导小区建立治安室;负责落实物业管理区域内的监控、消防等安全防范设施;消除物业管理区域内的治安隐患,及时查处治安案件,调解各类涉及治安管理的矛盾;加强对保安人员、外来人口和宠物的管理;对新建和改建的住宅小区的监控设施进行检查验收。

　　（七）市物价局负责确认本市范围内普通住宅小区物业服务收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准;对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理,对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

　　（八）市环境保护局负责对物业管理区域及周边的建设项目,依法进行环境影响评估审批和环境保护设施竣工验收;对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理,对违反环保法律法规的行为依法进行查处;对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。

　　（九）市工商局负责对物业服务管理企业进行审查登记;对未经规划管理部门批准或未经居委会、业主委员会和相邻居民同意,且本人未提交书面保证书的,擅自将居住用房改变为商业用房的不予核准登记。

　　（十）市质量技术监督局负责对物业管理区域内的水表、热能表、燃气表、电能表等强检计量器具进行监管检查,查处未经检定使用或超周期使用强检计量器具的违法行为;对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监管,督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

　　（十一）市民政局负责督导所属街道（乡镇）、居委会做好本辖区物业服务日常管理工作,强化对业主委员会的指导、监督;依法做好社区服务中心的登记、备案和审批工作。

　　（十二）市司法局负责对业主、建设单位、物业服务企业各方矛盾纠纷进行司法调解,县区人民法院要支持物业服务企业,经过法律途径解决欠费问题,切实加大对此类案件的执行力度。

　　第五条房地产开发项目在实施供（排）水、供热、供气、供电、通信、有线电视、邮政等基础设施建设和对老旧小区供（排）水、供热、供气、供电改造时,要经市房管部门会同相关企业进行图纸审查。

凡经市房管部门牵头会同相关部门及企业对新建和改造小区进行综合验收合格的小区,依据计量器具显示的量值向终端用户收取有关费用;委托物业服务企业代收的,要实行有偿服务,不得向业主收取手续费等额外费用;并按规定负责物业管理区域内市政公用设施和相关设备设施的养护维修。

　　各县区应当扶持物业服务管理行业的发展,逐步规范建立专业化、社会化和市场化的物业服务管理机制,提高物业服务管理水平。

第二章前期物业管理

　　第六条前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　第七条住宅物业和非住宅物业出售前,建设单位应当经过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

自建的非住宅物业需要选聘物业服务企业时,也应当经过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位承担前期物业服务责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位承担。

建设单位销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

凡多层物业（含住宅、非住宅及其配套用房,下同）规划总建筑面积在3万平方米以上,或高层（含小高层）物业规划总建筑面积在1万平方米以上,或多层、高层混合物业规划总建筑面积在3万平方米以上的新建或在建物业,都必须以招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

规模较小,未达到以上标准的新建或在建物业,或投标人少于3个,须经物业所在地行政主管部门批准后,方可采用协议方式选择相应资质的物业服务企业。

　　第八条建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作:

（一）预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

（二）新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成;

　　（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成。

　　建设单位应当自确定中标之日起15日内,与中标物业服务企业签订书面前期物业服务合同,并向物业项目所在地的行政主管部门进行备案。

　　前期物业服务期限一般不超过两年。

业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同自然终止。

　　第九条前期物业管理的主要内容:

（一）建立与业主、物业使用人的联络关系;

（二）设计管理模式,草拟物业管理制度,编写物业管理规约建议书;

　　（三）建立物业服务系统和服务网络;

　　（四）办理物业移交承接验收事宜;

　　（五）在业主大会选聘物业服务企业前,按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。

　　建设单位应明确物业服务企业前期介入管理的具体内容,并给予物业服务企业相应的前期介入管理经费,具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。

在办理商品房预售许可证之前将物业用房的具体位置在规划图中标明。

　　第十条建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前,制定临时管理规约和住宅使用说明书,并作为房屋销售合同的附件。

　　临时管理规约的内容应当包括:

物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项。

临时管理规约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。

　　住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）和共用能耗计量部位及费用分摊办法,不得占用共用部位、共用场地,不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途,以及其它有关安全合理使用房屋的注意事项。

　　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第十一条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图,并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

　　建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。

　　第十二条建设单位在销售房屋前,应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域,并在房屋买卖合同中明示。

　　物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域。

住宅区和非住宅区配套设施设备能够分割、独立使用的,能够划分为不同的物业管理区域。

　　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

　　第十三条对物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备,建设单位应当严格按照国家和自治区有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

　　第十四条建设单位应当为新建住宅物业无偿配置具有产权的物业管理用房。

物业服务用房的配置应当符合下列规定:

（一）