富城投资深圳振兴路项目营销策划报告-92PPT.ppt

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富富城城投投资资振振兴兴路路项项目目营营销销策策划划报报告告项目分析项目分析项目印象项目印象项目位置项目位置项目地块指标项目地块指标总用地面积：

总用地面积：

4882.54882.5建筑面积：

建筑面积：

3300033000商业面积商业面积35003500住宅面积住宅面积2950029500容积率：

容积率：

6.756.75覆盖率：

覆盖率：

40%40%车位数：

车位数：

150150项目四至项目四至东东南南西西北北项目街区商业概况项目街区商业概况物业类型物业类型街铺：

工业区厂房、旧住宅楼一层改造；商场：

商业大厦裙楼。

物业形态物业形态街铺面宽4-5米、进深3-8米，层高4米。

大多有展示橱窗，商业氛围好。

经营规模经营规模小型居多；万佳百货规模较大。

经营状况好。

出租率高，无停业或转租。

街区价值分析街区价值分析街区商业气氛浓，内街商业得益、前景利好。

业态丰富形成行业共荣，较具规模的商业业态集中，特色商圈逐渐形成，本项目商业发展条件成熟。

商业联动住宅销售、投资前景增大。

项目项目SWOTSWOT分析分析优势（优势（SS）地段优势地段优势：

成熟便利大区域，配套及交通资源丰富，拥有优越的商务、生活环境。

规模优势：

规模优势：

体量小、易消化。

一期开发无后续工程干扰。

地块优势：

地块优势：

地块方正，商业和住宅易于规划布局。

景观优势景观优势：

东南向中高层户型有荔枝公园景观。

商业优势商业优势：

四面临片区次干道，商业价值提升前景好。

劣势（劣势（WW）周边旧厂房陈旧，较为杂乱拥挤，影响低层采光及景观。

次干道交通拥挤，车流不畅，有噪音影响。

地块占地面积小，户型布局拥挤降低产品品质。

机会（机会（OO）发展前景：

发展前景：

华强北商圈和工业区改造，区域形象和价值提升，价格有提升空间。

客户资源：

客户资源：

紧邻华强北旺区和园岭、通心岭老生活区，投资客和原住民购买潜力大。

市场竞争：

市场竞争：

与片区新物业状况迥异，回避区域竞争。

威胁（威胁（TT）深圳整体市场供应量放大形成压力。

区域其他项目将分流客户。

项目发展策略项目发展策略片区商务、生活环境成熟，本项目宜打造成“小而精”功能多元化物业。

极大吸引区域小型商务和居住客户。

规模小、体量少，清晰定位以求快进快出。

树立品牌、争做片区物业新贵。

住宅定位住宅定位定位原则图示定位原则图示参考参考区域物业发展现状区域物业发展现状针对本项目地块特征本项目地块特征本本项目价值最大化项目价值最大化物业定位物业定位华强北华强北新新复合型服务式公寓复合型服务式公寓定位分解定位分解华强北华强北新新复合型复合型服务式公寓服务式公寓技术复合技术复合服务复合服务复合住家服务酒店服务商务服务住宅功能商业功能商务功能投资功能功能复合功能复合产品创新商用商用居住居住投资投资价值价值导入导入服务理念服务理念导入导入提高项目品牌提高项目品牌创造项目的增值服务创造项目的增值服务快速实现住宅销售快速实现住宅销售增加商业售卖的品牌筹码增加商业售卖的品牌筹码住宅客户定位住宅客户定位客户类型划分客户类型划分投资型；投资型；商务置业型；商务置业型；自住型。

自住型。

投资型客户投资型客户本区域小私营企业主、高级白领人士；其他片区的投资客（含港客）。

特征：

特征：

3030岁以上；岁以上；多次置业经历；多次置业经历；付款方式多样；付款方式多样；看中物业投资价值；看中物业投资价值；对朝向、楼层关注少，对价格较敏感，希望付款方式轻松灵活；对朝向、楼层关注少，对价格较敏感，希望付款方式轻松灵活；希望物业有基本装修。

希望物业有基本装修。

商务置业型客户商务置业型客户片区商务人士；成长型小公司、驻深办事处；自由职业者SOHO一族。

特征：

特征：

对物业位置、交通、服务等较为关心；对物业位置、交通、服务等较为关心；与投资者同样关心物业的保值、增值性；与投资者同样关心物业的保值、增值性；智能化要求较高，管理要求好；智能化要求较高，管理要求好；希望建筑布局灵活，易间隔和组合。

希望建筑布局灵活，易间隔和组合。

他们喜爱的办公空间他们喜爱的办公空间自用型客户

（一）自用型客户

（一）过渡型置业过渡型置业购买中小户型的片区白领人士。

购买中小户型的片区白领人士。

特征：

特征：

25-3525-35岁；岁；首次置业；首次置业；居住人口多为居住人口多为1-21-2人，有子女者较少；人，有子女者较少；文化层次较高，受过高等教育者居多；文化层次较高，受过高等教育者居多；月收入月收入50005000元元/月以上；月以上；对价格较敏感，付款方式希望轻松灵活；对价格较敏感，付款方式希望轻松灵活；较偏爱单身公寓、一房一厅。

较偏爱单身公寓、一房一厅。

自用型客户

（二）自用型客户

（二）购买偏大户型购买偏大户型片区原住民；片区原住民；公务员、附近工作的企业管理阶层、高级白领、经商人士；公务员、附近工作的企业管理阶层、高级白领、经商人士；为子女就读本区域名校的人士；为子女就读本区域名校的人士；外地驻深机构高层人士。

外地驻深机构高层人士。

特征：

特征：

3535岁以上；岁以上；多次置业为主，理性置业；多次置业为主，理性置业；居住人口多为居住人口多为3-43-4人以上、有子女；人以上、有子女；文化层次较高，受过高等教育；文化层次较高，受过高等教育；经济基础雄厚，价格敏感度低；经济基础雄厚，价格敏感度低；喜爱三房以上户型，室内功能布局要求高，对景观、朝向有要求；喜爱三房以上户型，室内功能布局要求高，对景观、朝向有要求；要求管理好，同样关注保值与增值。

要求管理好，同样关注保值与增值。

居家室内环境居家室内环境形象定位形象定位华强北华强北多功能服务式公多功能服务式公寓寓优优豪斯（豪斯（U-house）释义：

释义：

11楼盘珍贵地段、高品质形象与质素的综合表述，楼盘珍贵地段、高品质形象与质素的综合表述，具有一定国际感；具有一定国际感；22气势逼人，张扬楼盘个性。

气势逼人，张扬楼盘个性。

项目命名建议项目命名建议1新族国际公寓2环亚新都市3嘉景国际公寓4柏仕晶舍项目备用命名建议项目备用命名建议户型定位户型定位在售项目户型比例在售项目户型比例一览表一览表户型户型群星群星广场广场阁林阁林网苑网苑都会都会100100航天航天立业立业玮鹏玮鹏花园花园富怡富怡雅居雅居公寓公寓2%2%/一房一房26%26%92%92%45%45%9%9%12%12%/两房两房34%34%8%8%38%38%70%70%62%62%/三房三房33%33%/12%12%21%21%26%26%6.5%6.5%四房四房/60%60%五房五房5%5%/5%5%/33.5%33.5%总计总计100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%项目名称项目名称东方时代广场东方时代广场新亚洲中心广场新亚洲中心广场富宁达项目富宁达项目公寓公寓82.5%82.5%/一房一房14%14%8.5%8.5%35%35%两房两房3.5%3.5%33.1%33.1%35%35%三房三房/36.4%36.4%20%20%四房四房/22.0%22.0%10%10%总计总计100%100%100%100%100%100%待售项目户型比例待售项目户型比例一览表一览表本项目本项目户型定位建议户型定位建议户型分布建议户型分布建议（两种）（两种）北北3-83-8层平面布局建议层平面布局建议以商务办公间为主以商务办公间为主北北99层以上平面布局建议层以上平面布局建议以一房为主以一房为主以两房为主以两房为主11商务办公间：

商务办公间：

3-83-8层层避免由于低楼层景观、视野、采光等因素带来的销售压力，整体避免由于低楼层景观、视野、采光等因素带来的销售压力，整体提高项目的销售价格。

提高项目的销售价格。

开发要点：

开发要点：

框架结构、便于打通；不设厨房、隐蔽洗手间；智能化综合布线设施。

22普通住宅：

普通住宅：

99层以上层以上采光、通风较好，东南朝向有荔枝公园景观资源，售价可提高。

采光、通风较好，东南朝向有荔枝公园景观资源，售价可提高。

开发要点：

带景观方位安排偏大户型；带景观方位安排偏大户型；保证房、厅、厨、卫比例关系，实现均好性；保证房、厅、厨、卫比例关系，实现均好性；采光、通风良好，避免经过厨房进入洗手间；采光、通风良好，避免经过厨房进入洗手间；避免排水、排气向公共走道；避免排水、排气向公共走道；开放式阳台、大凸窗设计，景观单位考虑落地窗；开放式阳台、大凸窗设计，景观单位考虑落地窗；户型设计考虑可拆合。

户型设计考虑可拆合。

户型户型面积区间面积区间（mm22）面积比面积比面积面积套数套数套数比套数比商务公寓商务公寓25-3014%402014619%单身公寓单身公寓28-3530%891828837%一房一厅一房一厅35-5043%1274027735%二房一厅二房一厅55-6513%3822648%总计总计/100%29500775100%本项目户型及面积定位本项目户型及面积定位定位阐述：

定位阐述：

以以单单身身公公寓寓、一一房房为为主主的的中中小小户户型型定定位位模模式式，符符合合片片区区市场的需求状况。

市场的需求状况。

考虑考虑总价原则总价原则定位户型面积，价格提升空间大。

定位户型面积，价格提升空间大。

项项目目周周边边建建筑筑物物密密度度较较大大，景景观观资资源源缺缺乏乏，中中小小户户型型的的项项目定位目定位降低销售风险降低销售风险。

住宅价格策略住宅价格策略价格定位策略产品分解定价策略产品分解定价策略即：

针对本项目产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。

本项目产品形式本项目产品形式户型户型面积区间面积区间（mm22）面积比面积比套数套数套数比套数比商务公寓商务公寓25-3025-3014%14%14614619%19%单身公寓单身公寓28-3528-3530%30%28828837%37%一房一厅一房一厅35-5035-5043%43%277277436%436%二房一厅二房一厅55-6555-6513%13%64648%8%总计总计/100%100%775775100%100%统计分析：

统计分析：

一房以上的户型占一房以上的户型占总面积的总面积的50%50%；单身公寓与一房户数单身公寓与一房户数平分秋色；平分秋色；结论：

结论：

销售主攻方向是销售主攻方向是公寓与一房单位。

公寓与一房单位。

选择竞争楼盘做市场比较的选择竞争楼盘做市场比较的原则原则同地域片区竞争同地域片区竞争同品质竞争同品质竞争同定位竞争（户型与客户定位一致）同定位竞争（户型与客户定位一致）同概念竞争（主卖点的推广）同概念竞争（主卖点的推广）同客户源竞争同客户源竞争比较楼盘列表比较楼盘列表项目名称项目名称位置位置户型定位户型定位均价（元均价（元/m/m22）销售率销售率玮鹏花园玮鹏花园上步中路/振中路102m2三房、77-81m2两房为主、46m2一房为辅，4梯10户8000元/m2已卖3月销售30%富怡雅居富怡雅居振华路东段117-331m2三房以上大户型，一梯两户9000元/m2已卖两年销售率90%航天立业航天立业华庭华庭振华路东段、富怡雅居旁45m2一房、69-87m2两房、107m2三房，3梯14户7600元/m2已卖两年销售率97%阁林网苑阁林网苑振兴路/燕南路商务式公寓，36-53m2单房、62m2一房、60多m2两房，三梯26户7800元/m2卖一年多销售率75%群星广场群星广场华强北路/红荔路住宅部分：

公寓29-39m2、一房42-56m2、两房63-88m2、三房103-107m2、五房167-204m28000元/m2卖近两年住宅售罄都会都会100100中航路东一房38-56m2、两房61-84m2、三房117m2、2复式170m8500元/m2售罄100%价格比较评分表价格比较评分表比较内容比较内容权权重重玮鹏花园玮鹏花园航天立业华庭航天立业华庭阁林网苑阁林网苑群星广场群星广场都会都会100100我们我们项目项目备注备注位置位置25222020232220交通交通10866