北辰实业财务分析.docx

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北辰实业财务分析

北京联合大学

课程大作业

课程（项目）名称：

北京北辰实业股份有限公司财务分析

学院：

商务学院专业：

市场营销（国际物流）

班级：

0701学号：

17号

姓名：

宋菲菲成绩：

2009年11月15日

一、北京北辰实业股份有限公司简介

北京北辰实业集团公司成立于1990年8月8日，前身是第十一届亚运会运动员村服务中心。

国有独资企业，主营业务为房地产开发、会议展览、物业经营与管理及零售商业。

1997年，北辰集团以优良资产组建北辰实业股份有限公司，在香港发行Ｈ股，2006年10月在上海证券交易所上市A股，成为国内第一家拥有A+H股地产类上市公司。

目前，北辰集团拥有各类分公司、全资子公司、控股公司20余家，员工8500人，总资产291亿元。

北辰集团秉承“打造品牌地产争创一流会展”的经营理念，取得显著业绩。

北京北辰实业股份有限公司（以下简称“北辰实业”）1997年4月2日由北京北辰实业集团公司独家发起设立，同年5月在香港联合交易所挂牌上市。

2006年10月在上海证券交易所成功发行A股并上市。

公司注册总股本为336,702万股，其中A股为266,000万股，占总股本的79.002%，H股70,702万股占总股本的20.998%。

公司主营业务包括发展物业、投资物业和商业物业。

发展物业包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商业在内的多元化、多档次的物业开发和销售。

目前主要开发项目有：

北辰绿色家园、奥运媒体村、香山清琴别墅、北辰长河玉墅别墅、北辰碧海方舟别墅、北辰·香麓、北辰·福第和北辰长沙三角洲项目。

投资物业主要是持有及经营集中于亚奥商圈的总建筑面积达60万平方米的亚运村综合物业群和总建筑面积53万平方米的国家会议中心及配套项综合物业群。

其中包括国家会议中心、北京国际会议中心、北辰洲际酒店、北辰五洲皇冠假日酒店、北辰五洲大酒店、国家会议中心酒店、北辰汇宾大厦、北辰汇欣大厦、北辰时代大厦、北辰世纪中心、北辰汇园酒店公寓等。

商业物业立足北京亚奥区域，连锁发展北辰购物中心、北辰绿色家园购物中心、北辰时代名门购物中心、北辰世纪名门购物中心等商业项目，持有并经营的商业物业总面积逾20万平方米，逐步形成以超市业态、百货业态、购物中心业态为主体的多业态、多地区、多店铺专业化经营模式。

公司秉承追求股东价值最大化的一贯原则，不断致力于打造发展物业、投资物业、商业物业三业并举的独特业务模式，坚持以投资物业、商业物业为稳定收益基础，以发展物业为利润增长来源的基本经营策略，努力实现创建全国大型一流房地产综合运营企业的目标。

二、运用多种财务分析法对北辰实业近三年（2009年前三季度）财务状况进行分析

（一）北辰实业近三年至（2009年前三季度）的财务指标

1、主要财务指标表

【摘自北辰实业2008年的年报：

截至二零零八年十二月三十一日，按照国内财务报告准则，北辰实业实现营业额人民币418,127.1万元，同比上升4.5%。

受结算房地产产品毛利率相对较高的因素影响，报告期内公司利润总额、净利润和归属母公司的净利润分别为人民币80,668.6万元、60,248.4万元和44,892.9万元，均较二零零七年大幅上涨16.0%、30.5%和36.8%。

每股盈利为人民币0.13元，较二零零七年上升30%。

】

〈图一〉

●指标含义：

由〈图一〉上面的指标和数字我可以作出以下4个分析：

⑴净资产收益率（净资产报酬率、股东权益报酬率,股东权益收益率，ROE

ReturnonEquity）：

【净资产收益率：

高/低表明公司盈利能力强/弱。

该指标的最近一期行业平均值：

5.89%】

★分析：

北辰实业的净资产收益率在2007年度为5.4%、2008年的净资产收益率为6.8%、而到了2009年前三个季度的净资产收益率为7.9%：

纵向相比，北辰实业净资产收益率逐年上升，而净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比。

该指标反映股东权益的收益水平，指标值越高，说明投资带来的收益越高；

北辰实业的净资产收益率在三年内逐年上升，也就是说，公司的盈利能力逐年变增强，投资带来的收益越来越高；横向相比，2009年前三个季度该指标的最近一期行业平均值为5.89%，北辰实业为7.9%也要大于行业平均值。

⑵净利润增长率：

净利润增长率=（本年净利润增长额÷上年净利润）×100%

净利润＝利润总额（1－所得税率）

【净利润增长率：

高/低表明公司增长能力强/弱，前景好/差。

该指标的最近一期行业平均值：

341.05%】

★分析：

北辰实业的净利润增长率在2007年为-3.24%、2008年为36.81%而到了2009年9月30日净利润增长率为197.78%纵向相比，北辰实业净利润增长率逐年大幅度上升，而我们知道净利润是一个企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好；净利润少，企业的经营效益就差，它是衡量一个企业经营效益的主要指标。

而北辰实业的净利润增长率在三年内逐年上升，也就是说，公司的经营效益越来越好；但是横向相比，该指标的最近一期行业平均值为341.05%，北辰实业为197.78%却小于行业平均值。

与行业平均值还有一定的差距。

⑶资产负债比率：

资产负债率=（流动负债+长期负债）/资产总计*100%

指一定时期内企业流动负债和长期负债与企业总资产的比率。

该指标即反映企业经营风险的大小，又反映企业利用债权人提供的资金从事经营活动的能力。

【资产负债比率：

高/低表明公司负债多/少，偿债压力大/小。

该指标的最近一期行业平均值：

123.25%】

★分析：

北辰实业的资产负债比率在2007年为58.4%、2008年为65.6%、2009年前三个季度为59.1%：

纵向相比，北辰实业的资产负债比率三年内一直比较稳定、幅度变化不大，也就是说企业经营风险一直保持在比较稳定的情况；横向相比，该指标2009年前三个季度行业平均值为123.25%，北辰实业为59.1%小于行业平均值。

也可以说企业负债小于行业平均值，偿债压力也小于行业平均值。

⑷净利润现金含量：

是指生产经营中产生的现金净流量与净利润的比值。

该指标也越大越好，表明销售回款能力较强，成本费用底，财务压力小。

【净利润现金含量：

高/低表明公司收益质量良好/差，现金流动性强/弱。

该指标的最近一期行业平均值：

-3204.47%】

★分析：

北辰实业的净利润现金含量在2007年为-815.00%、2008年为-595.66%、2009年9月30日为30.13%：

纵向相比，北辰实业的净利润现金含量大幅度的升高，也就是说企业销售回款能力逐年变强，成本费用逐年降低，财务压力逐年变小；横向相比，该指标的最近一期行业平均值为-3204.47%，北辰实业为30.13%大大的小于行业平均值。

也可以说企业收益质量良好，现金流动性强，在销售回款能力、成本费用，和财务压力方面在行业内极具优势。

2、资产与负债表

〈图二〉

●由〈图二〉（附录一）上面的指标和数字我们可以作出分析：

⑴北辰实业自身资产状况及资产变化说明:

2009年前三季度的资产总额为2581185.69万元、其中的非流动资产合计6,817,557,207.00，流动资产合计18,994,299,654.00

2008年的资产总额为2561929.54万元、其中的非流动资产合计6,301,900,438.00，流动资产合计19,317,394,946.00

2007年的资产总额为2040640.54万元、其中的非流动资产合计5,057,042,831.00，流动资产合计15,349,362,556.00

1从上面的文字资料我们可以看出北辰实业的资产总额在三年内逐步增加，资产的变化中流动资产合计明显大于非流动资产合计，企业的资金的重点在流动资产中的存货，2007年为12,696,675,481元、2008年为13,791,744,445元、2009年13,325,569,723元，也就是说企业的存货虽然在2009年前三个季度相对于2008年有所下降但仍旧不明显，但仍旧从侧面反映了企业的变现能力受到遏制，销售跟不上，销售能力不太理想，对企业的收益能力造成部分影响，应加大其销售力度。

2在北辰实业的非流动资产合计中我们可以看到这样的一组数字:

会计年度

2009-09-30

2008-12-31

2007-12-31

固定资产

1,323,373,151.00

1,387,288,301.00

734,778,418.00

在建工程

3,549,235,374.00

2,916,765,903.00

3,650,968,660.00

〈表二〉

也就是说北辰实业现阶段的在建工程远大与固定资产，企业的变现能力受到了很大遏制，而现实可用的资源跟不上造成一定环节的脱节，不利于企业的现阶段发展。

③

会计年度

2009-09-30

2008-12-31

2007-12-31

长期股权投资

31,128,340.00

21,066,082.00

--

〈表三〉

根据〈表三〉我们可以看出企业是在向好的方向发展，因为北辰实业可以拿出资金作进一步的投资，这样有利于企业的长远发展。

④

会计年度

2009-09-30

2008-12-31

2007-12-31

应收账款

62,115,552.00

55,936,519.00

28,319,572.00

预付款项

246,327,802.00

274,732,445.00

213,512,252.00

〈表四〉

通过以上的表格可以反映一些问题：

企业的应收账款虽然占资产总额的比例不大，但北辰实业还是应当予以重视，因为应收账款的时间越长越容易造成坏账；而预收账款在一定程度上反映了企业有一定的订单，而北辰实业的预收账款数额比较大，也从侧面反映了企业的生产是否没有跟上呢？

望集团予以重视！

2北辰实业自身负债及所有者权益状况及变化说明:

会计年度

2009-09-30

2008-12-31

2007-12-31

资产总计

25,811,856,861.00

25,619,295,384.00

20,406,405,387.00

流动负债合计

7,620,993,279.00

9,114,030,928.00

7,712,021,016.00

非流动负债合计

8,833,833,886.00

7,698,464,733.00

4,207,905,763.00

负债合计

16,454,827,165.00

16,812,495,661.00

11,919,926,779.00

所有者权益（或股东权益）合计

9,357,029,696.00

8,806,799,723.00

8,486,478,608.00

〈表五〉

1由以上表格我们可以清楚看出从负债与所有者权益占总资产比重看,北辰实业的负债合计约占到资产总计的63.75%，而所有者权益仅占到资产总计的36.25%，说明企业资金结构不平衡。

2而2008年企业的流动负债为9,114,030,928.00，2009有一定幅度的下降为7,620,993,279.00，这一定程度上缓解了企业的偿债压力！

3未分配利润2009年（前三个季度）较去年有增长,表明企业当年增加了一定的盈余.未分配利润所占结构性负债的比重比去年也有所提高,说明企业筹资和应付风险的能力比去年有所提高.

3、利润及利润分配

〈图三〉

会计年度

2009-09-30

2008-12-31

2007-12-31

二、营业利润

992,518,137.00

833,395,683.00

699,400,043.00

加：

补贴收入

--

--

--

营业外收入

1,311,814.00

3,798,747.00

9,393,537.00

减：

营业外支出

4,877,433.00

30,508,588.00

13,359,090.00

其中：

非流动资产处置净损失

174,606.00

8,720,785.00

1,079,344.00

加：

影响利润总额的其他科目

--

--

--

三、利润总额

988,952,518.00

806,685,842.00

695,434,490.00

〈表七〉

①.由〈表七〉我可以作出以下利润分析：

A利润总额情况：

2009年（前三个季度）北辰实业实现利润总额98895.25万元，2008年实现利润总额80668.58万元，2007年实现利润总额69543.45万元，三年呈增长趋势。

B利润构成情况其中,营业利润逐年上升，2009年（前三个季度）北辰实业实现营业利润992,518,137.00，占利润总额；2008年实现营业利润万元833,395,683.00，2007年实现营业利润699,400,043.00万元，三年呈增长趋势。

C营业外支出从2008年的30,508,588.00大幅度下降到2009年（前三个季度）的4,877,433.00。

会计年度

2009-09-30

2008-12-31

2007-12-31

主营业务收入

4,235,087,886.00

4,181,270,618.00

4,354,105,323.00

营业外收入

1,311,814.00

3,798,747.00

9,393,537.00

〈表八〉

②由〈表八〉我可以作出以下收入分析：

2007年北辰实业实现主营业务收入4,354,105,323.00，2008年北辰实业实现主营业务收入4,181,270,618.00，2009年（前三个季度）北辰实业实现主营业务收入4,235,087,886.00，与去年同期相比有一定增长,但是幅度不大，说明企业业务规模处于稳定的阶段,应继续提高产品与服务的竞争力,市场推广工作成绩不大,企业业务规模没有太多扩展。

会计年度

2009-09-30

2008-12-31

2007-12-31

减：

营业成本

2,283,404,384.00

2,353,635,367.00

2,712,755,028.00

营业税金及附加

461,775,864.00

387,378,853.00

411,107,315.00

销售费用

147,763,015.00

141,600,130.00

164,437,983.00

管理费用

233,158,556.00

414,017,102.00

332,910,145.00

堪探费用

--

--

--

财务费用

115,682,431.00

39,059,477.00

34,178,668.00

资产减值损失

-2,760,243.00

1,457,225.00

-683,859.00

加：

公允价值变动净收益

--

--

--

减：

营业外支出

4,877,433.00

30,508,588.00

13,359,090.00

其中：

非流动资产处置净损失

174,606.00

8,720,785.00

1,079,344.00

〈表九〉

③由〈表九〉我可以作出以下成本费用分析：

2007年营业成本为2,712,755,028.00，2008年为2,353,635,367.00，2009（前前三个季度）为2,283,404,384.00，逐年递减；但在2009年（前三个季度）我发现财务费用较前两年有大幅度的上升；而营业外支出在2009年（前三个季度）为4,877,433.00，较2008年的30,508,588.00有了大幅度下降。

④利润增长因素分析：

通过①②③的具体分析，我认为北辰实业利润增长的原因在于营业外支出的大幅度下降和营业收入的增加，以及除财务费用外各类费用的减少；

4、现金流量表

〈图四〉

会计年度

2009-09-30

2008-12-31

2007-12-31

经营活动产生的现金流量净额

446,938,008.00

2,465,966,116.00

-5,866,684,167.00

投资活动产生的现金流量净额

-573,590,019.00

-1,344,908,660.00

-1,069,012,776.00

筹资活动产生的现金流量净额

319,518,935.00

1,553,025,873.00

4,261,410,877.00

〈表十一〉

通过〈表十一〉，我可以清楚了解到经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额和筹资活动产生的现金流量净额均逐年下降。

（二）运用财务比率分析法对北辰实业近三年（2009年前三季度）各方面的财务能力做出分析

下面我将用财务比率分析法对北辰实业在：

【偿债能力：

反映企业偿还到期债务的能力；】【资产管理能力（即营运能力）：

反映企业利用资金的效率；】【获利能力（即盈利能力）：

反映企业获取利润的能力。

】【成长能力】四个方面的能力进行分析。

我知道上述这四个方面是相互关联的。

例如，盈利能力会影响短期和长期的流动性，而资产运营的效率又会影响盈利能力。

因此，财务分析需要综合应用上述比率。

而财务比率最主要的好处就是可以消除规模的影响，用来比较不同企业的收益与风险，从而帮助投资者和债权人作出理智的决策。

它可以评价某项投资在各年之间收益的变化，也可以在某一时点比较某一行业的不同企业。

由于不同的决策者信息需求不同，所以使用的分析技术也不同。

1、反映偿债能力的财务比率：

①短期偿债能力：

短期偿债能力是指企业偿还短期债务的能力。

短期偿债能力不足，不仅会影响企业的资信，增加今后筹集资金的成本与难度，还可能使企业陷入财务危机，甚至破产。

一般来说，企业应该以流动资产偿还流动负债，而不应靠变卖长期资产，所以用流动资产与流动负债的数量关系来衡量短期偿债能力。

★所用计算公式：

流动比率=流动资产/流动负债

速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产－存货）/流动负债

现金比率=现金及现金等价物/流动负债=（货币资金＋有价证券）/流动负债*100%

由此我可以计算出北辰实业的流动比率速动比率现金保付率，如下表格：

财务指标（单位）

2009-09-30

2008-12-31

2007-12-31

流动比率

2.4923

2.1195

1.9903

速动比率

0.7438

0.6062

0.3439

现金比率

0．69

0.55

0.30

〈表十二〉

通过上面的表格和图表我们可以知道：

【流动比率】：

流动资产既可以用于偿还流动负债，也可以用于支付日常经营所需要的资金。

所以，流动比率高一般表明企业短期偿债能力较强，但如果过高，则会影响企业资金的使用效率和获利能力。

究竟多少合适没有定律，因为不同行业的企业具有不同的经营特点，这使得其流动性也各不相同，理论上一般认为流动比率指标应保持在2：

1较为合适。

另外，这还与流动资产中现金、应收帐款和存货等项目各自所占的比例有关，因为它们的变现能力不同。

为此，可以用速动比率（剔除了存货和待摊费用）和现金比率（剔除了存货、应收款、预付帐款和待摊费用）辅助进行分析。

一般认为流动比率为2，速动比率为1比较安全，过高有效率低之嫌，过低则有管理不善的可能。

而北辰实业的流动比率在2007年度为1.9903，2008年度为2.1195，2009年（前三个季度）升到2.4923，也就是说北辰实业的短期偿债能力逐年变强；但是，我们也应该看到，在2008年度和2009年（前三季度）北辰实业的流动比率都超过了理论值2，所以企业自身可能存在着企业资金的使用效率和获利能力逐年下降的潜在危险！

★对不同行业流动比率指标的实例比较分析:

理论的一般定义“流动比率在2：

1左右比较合适”。

但如今大多数企业的流动比率指标均达不到2、或者是大于2。

下面几个有代表性的行业和比较典型的企业为实例，进行比较分析。

房地产开发企业：

房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业；主要包括：

土地开发、房屋开发、基础设施开发、代建工程开发、维修及管理。

房地产业在我国尚属于成长期行业，起步于上世纪80年代中期，仅有20年的历史，具有很大的发展潜力。

通过一些资料，我们可以看出对房地产开发项目来说，2：

1流动比率的理想值在这里没有得到应验。

因为房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于中长或短期借款。

流动比率的大小，最重要的是取决于存货比率大小，房地产开发企业的存货一般高达75%甚至更高。

此外，房地产开发项目通常采取预售期房（预收账款）的方式筹集资金，且营业周期较长，前期开发一次性投入较大。

这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额也较大，故流动比率相对较低。

建筑安装（装修）企业：

建筑安装工程业是指专门从事各种建筑物及构筑物的勘察、设计与施工建造的物质生产部门，是从事建筑产品生产经营或提供建筑劳务、具有法人地位的经济组织；是建筑业的基本组成部分，构成建筑业的主体。

建筑安装业一般工程承包额和垫资量巨大，资金占用多、周转慢、生产周期长、工程量大，经营状况受不确定因素的影响大；对建筑安装企业的经营能力与实力要求较高，所以流动比率指标也相对较低。

酒店、餐饮等服务型企业：

进入21世纪以来，酒店、餐饮、旅游等服务行业以年均20%的增长速度，成为了国民经济中发展最快的行业之一。

该行业的营业周期较短，几乎没有应收账款，且不需要大量的存货储备；流动资产的主要组成部分为货币资金和为变现能力较强的必要周转存货，因而其流动比率非常低。

通过以上分析，我们可以看出：

由于企业的行业、地域差异及企业所处的经营周期不同，其流动比率指标也不尽相同，但基本围绕着上述分析的区间均值波动。

同时由于行业、地域、所处经营周期的不同，企业经营周转所需的资金必然存在着差别，所以其合理的流动比率也不尽相同。

通常制造业较其他行业高、交通不发达地区较发达地区高、经营旺季比淡季高。

所以判定一个企业流动比率是否合理只有与同行业平均流动比率、本企业历史流动比率进行比较。

由于财务比率中的流动比率存在着一个缺点：

流动比率大并不代表企业有足够现金支付债务，单凭这种经验判断也并非可靠，虽然有时流动比率较高，但短期偿债能力未必很强。

因为可能是存货积压或滞销的结果，而且，企业也很容易伪造这个比率，以掩饰其偿债能力。

所以在观察企业的短期偿债能力是我们还应该借助其他财务比率方法。

【速动比率】

速动比率，是指一定时期内企业的速动资产除以流动负债的比率。

速动资产指现金和易于变现、几乎可以随时用来偿还债务的那些流动资产，一般由货币资金、短期投资、应收票据、应收账款等构成，但不包括存货、待摊费用。

存货的流动性较差，其变现不仅要经过销货和收款两个环节，所需时间较长，而且，存货中有可能存在冷背残次商品；而待摊费用本身是费用的资本化，不能变现。

因此，用流动资产扣除了存货等流动性较差项目而计算出来的速动比率，代表了直接的偿债能力。

速动比率与流动比率相比，在对短期偿债能力的分析考核上，向具体化迈进了一大步，其更加稳妥可信。

一般认为，速动比率等于或稍大于1比较合适。

而北辰实业的速动比率在2007年度仅仅为0.3439，2008年度升至0.6062，到了2009年（前三季度）又平稳上升到了0.7438，可以说企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负