商业还款计划书.docx
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商业还款计划书
双龙集团
盘锦双龙集团
房地产开发有限公司商业计划书
——还款计划书
2013 年 4 月 16 日
序号
指标
单位
指标值
1
方案类
1.1
占地面积
平方米
85474
主要技术经济指标表
双龙集团
盘锦双龙集团房地产开发有限公司商业计划书
——还款计划书
第一章 项目概要
一、项目建设地点
本工程位于大洼新华街南侧，湖滨路以西，通达街以北，利民
路以东，东西长 220m，南北长 440m，是个成矩型的花园式小区。
随着辽宁“五点一线”的开发建设，在相当大程度上，增添本项目
的地理优势。
二、项目建设规模、建设内容
“东湖胜景”项目规划用地面积为 8.5474 万平方米。
总建筑
面积近 26.27 万平方米。
总居住人中约六千人。
规划建设成为一个
5、6、18、24 层的多功能高档住宅小区，其中 90 平方米以下的占
70%以上。
另外，小区中心的集购物、休闲、健身为一体的“东湖
广场”更为该项目增添无限活力。
三、项目建设总投资
项目总投资：
53571 万元。
四、项目经济指标
序号
指标
单位
指标值
1.2
建筑面积
平方米
27.04 万
1.3
容积率
％
3.2
1.4
绿化率
％
30
1.5
建筑密度
％
35
1.6
大平与小平比例
3：
7
2
投资类
2.1
项目建设总投资
万元
53571
3
财务预测类
3.1
项目总销售收入
万元
101739
3.2
全投资角度分析
万元
3.2.1
税后财务内部收益率
13.9%
3.2.2
财务净现值
万元
7868
3.3.1
税前财务内部收益率
22.15%
3.3.2
财务净现值
万元
12490
3.2
回收期
年
5
双龙集团
第二章公司介绍
一企业简介
盘锦双龙集团房地产开发有限公司是双龙集团的一个子企业，
创建于 1999 年，拥有注册资金 1218 万元，固定资产 4800 万元，年
完成总产值近亿元以上。
拥有员工 154 人，其中高级工程师 54 人，
双龙集团
技术员 24 人，中级职员 15 人，高级职员 2 人。
公司的理念是：
认
认真真做事，踏踏实实做人。
在集团领导的精心管理和公司员工的
不断努力下蓬勃发展，形成了一支独具规模的现代化高素质的队伍。
双龙集团房地产开发有限公司着重于住宅开发为主导方向。
“以
质量求生存，以信誉求发展”的原则，独立开发了先建小区、司机
乐小区、天安小区、地税家属楼、明珠家园等房地产项目。
去年开
发的明珠家园在去年底已正式交付使用。
公司拥有较强的经济技术
实力，产品销售实力，具备开发大型房地产项目的能力。
二股权及组织结构
1、公司组织架构
董事长
行政总监运营总监
人
力
资
源
部
财
务
部
各
项
目
部
双龙集团
三、经营范围
盘锦双龙集团是一家综合性企业集团，主要涉及房地产、能源、
物流、建筑、等多行业。
第三章项目介绍及项目环境分析
一、设计理念
设计以人为本，充分尊重居住的行为模式，创造人际交流环境
塑造社区文化；达到居住面积分部合理，规划设计充分体现大洼人
生活习惯。
二、建筑风格
“东湖胜景”小区工程占地面积为 8.5474 万平方米，拟建面积
为 27.04 万平方米的住宅小区，根据本地区的总体规划要求，东湖
胜景小区作为生态型小区建设工程，应采用先进的设计理念，强调
环境与生态意识，体现居住环境的高品质要求，贯彻以人为本的发
展战略，适应居住者的心理和生活行为要求，提高居住空间的领域
感和温馨感。
保证住宅良好的日照和通风，完善公建配套设施和各
项活动场地的规划。
精心设计住宅，控制套型面积标准，提高住宅
使用功能。
注意立面造型和色彩处理，采取现代建筑在布局上的特
点，创造充满活力的建筑群体形象。
营造人景交融，景人合一的社
区。
首先以人为本，在满足使用功能的要求下，完善配套设施。
超
大距离的绿化空间，打造现代居住文化生活的品位，给业主一种新
的生活享受。
双龙集团
基础设施建设按现代城市标准，以智能化满足需求。
主体结构
为框架，内装饰采用环保型无毒、无辐射、无公害的建筑材料。
外
墙保温执行国家强制性标准，按节能设计，采用高密度苯板保温，
釆暖使用地热盘管。
三、功能总体布局
结合规划区范围内与周边相关的环境特点，规划设计采用合理
的布局和先进设计构思，强调环境意识和生态意识，营造一个以人
为本的小康社区。
园区路网采用多口人车分流形式，保证业主休闲活动的安全性。
住宅小区中所有户外活动场地均布置在环境优雅宜人的绿地之中。
整个园区用地四周为道路环绕，车行道边配建地面停车场，便于就
近停放车辆。
与绿化系统相结合。
四、环境设计
注重生态环境的保护和营造，总体景观设计与城市道路周边区
域相统一考虑，结合道路网，形成周边硬质城市空间与中间软质绿
化空间的总体风貌。
道路通过断面形式、绿化种植以及周边地块建
筑围合等条件的不同变化形成不同风格、个性的道路景观。
道路两
侧的建长界面均有一定的呼应，同时道路空间的封闭与渗透形成空
间的节奏。
自然生长，是营造社区的最佳状态。
在植物配置方面多选用当
地有特点的植物种类，让植物自由发挥自己的特长，让建筑成为绿
植的配角，让自然的真正含义在这理被重新定义。
地肤、半支莲、
双龙集团
草莓等生命力强的植物，色彩丰富，精致小巧中创造出生命的奇迹。
宅间的迷你花园，小巧别致，共同家园共同设计栽植，体现出和谐、
温馨大家庭。
按小区地理位置，沿小区东西两侧密植乔木，用绿墙
围合出生态空间，将城市快捷奏的步伐阻挡在外。
五、住宅布局
针对盘锦市冬寒夏热的气候特点，建筑采用南北朝向布局，通
过合理的间距，使住宅获得良好的日照和通风。
住宅的布置形式以
行列为主，用绿化分隔式和庭院半围合等各种空间围合形式，形成
良好的邻里气氛，增加安全防护功能。
住宅顶层做坡屋顶处理。
（一）住宅的户型
户型大小根据社会调查的资料来设计的，建筑面积为 47—
145m2 以上不等的多种形式，满足不同阶层的人。
户型从一室一厅
一卫至三室二厅二卫等十五种户型，总的户数在 2063 户左右。
规划
建设成为一个 5、6、18、24 层的多功能高档住宅小区。
根据以往的
顶数都有难出售，价格低等特点，因此在这次规划中有的户型设计
了六层为全越层式住宅，并配置了楼顶花园，建筑立面及屋顶的设
计手法体现了精美的现代主义风格，增添了住宅的文化内涵，形成
了亮丽的城市景观。
（二）住宅的层数
综合考虑用地的经济性、建筑的造价、施工条件、居民生活水
平和居住方便的程度等因素，该小区规划建设成为一个
5、6、18、24 层的多功能高档住宅小区。
双龙集团
六、公建项目
公建布局形式
小区入口处为物业管理用房，为业主提供便利条件。
儿童活动
区域及健身活动区域均设置在人行景观道上，让业主在健身休闲之
余享受如诗如画般的美丽景色。
七、小区道路
道路等级的划分
小区内的道路分为二级，即：
园区道路及宅前小路。
园区道路
幅宽为 6m；宅前路为 3m，建筑后退道路边缘最小为 2.5m。
道路的布置形式
居住小区道路是城市道路的延续。
居民对小区的道路，一方面
希望能顺利的进入城市道路，另一方面，又不愿意无关的车辆与人
流干扰他们的安静和安全。
在本次规划中，通过小区道路的向南北
两个方向延伸，使整个小区溶入城市的大环境中。
八、小区绿地
小区采用不同的植物材料及绿化布置手法，楼间绿地形成了丰
富多彩的绿化系统。
既形成了集中的公共活动空间，又有单独的使
用活动范围，有效的改善了环境和景观，增加了居民的室外活动空
间，增强了居民的良好的邻里气氛，使小区成为现代化的花园式小
区。
九、小区环保及卫生
在入口处布置了两个可移动式垃圾箱，既不影响园区美观又便
双龙集团
于垃圾转运。
小区内布置给水、排水、电力、电讯、采暖管线。
排水经化粪
池处理后，先由园区内管网进入中心路预埋的主管网。
十、小区智能化管理
小区设多处探头，与物业管理办公室相连，各入口配备保安人
员，不定时检查、巡逻，确保小区安全，物业部门认真做好小区环
境卫生，帮助各户解决一些困难。
十一、消防与安全措施
为深入贯彻《中华人民共和国消防法》，提高全民消防意识，推
动我省城市社区消防建设工作的全面开展，切实将消防安全工作落
实到基层，提高城市社区抗御火灾的整体能力，实现城市小区消防
“自我管理，自我教育，自我服务，自我提高”的要求，根据全国
城市小区消防建设工作会议精神，制定相应措施。
第四章产品市场分析
一、市场规模、投资结构分析
1、大洼县概况
大洼县位于辽宁省西南部，大辽河、辽河下游，辽东湾东北部，
是环渤海经济带县份。
大洼县于 1975 年建县，1988 年被国务院确
定为沿海开放县，是辽宁省 15 个县域经济发展重点县之一，全县总
面积 1387 平方公里，下辖 14 个镇，全县总人口 35 万
大洼县东西最宽 60 公里，南北最长 78 公里，土地总面积 1683
平方公里。
全县辖 10 个建制镇、5 个乡、17 个国有农（苇）场、1
个经济技术开发区、29 个社区和 138 个村委会。
大洼县土地总面积
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中包括省科研所、三角洲管委会两块飞地，其面积分别为 2km2 和
101 km2，而所辖乡镇及经济区总面积为 1580 km2。
2、房产投资结构
大洼房产市场供求结构：
受到“五点一线”和“辽东湾经济区”
的双重效应影响，疏港铁路即将通车等利好消息的刺激，以及当前
市场供不应求的特征，未来大洼房地产市场仍将具有较大的发展空
间。
2012 年第一季度大洼房价均价达到 3000 元/平米以上，临湖好
位置达到 3500 元/平米，今年房价在 3800 元/平米左右。
放眼大洼
全县，这里属于增值宝地，是低成本高品质养生度假的最佳选择。
二、客户及目标市场定位与分析
1、目标消费群定位
东湖胜景先前确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高
档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。
由消费群金字塔
的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，
可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中
最头痛的族群。
介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可
能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一
网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：
1.1 客源区域
一级区域：
大洼主城区内；
二级区域：
外阜购房者（全省范围内）；
三级区域：
大洼主城区以外的其它县乡及车程在 1 小时内的周边
城镇。
1.2 客源职业
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私营业主、个体经营者；大洼在外务工者；大洼本地政府公务员；
企业高级管理人员；学校、医院、银行等企事业职工；大洼本地效
益较好的企业职工；富裕进城的农民。
1.3 购房目的
宜居型：
选择环境好，适合居住的人群
新增型：
新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；
改善型：
改善原有住宅环境和居住层次的；
工作型：
因为工作原因来大洼，为了工作方便的人群。
1.4 吸引客源种类
以个体买家为主，集团客户为辅；
立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。
2、主力客源分析
总体量 26 万平方米，客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、
工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。
一期确定以公务员阶层为客
源群体的引导者，以吸引带动主力群体和其他购买力群体的购买，
从而达到提升本项目品质形象和顺利去化目的。
2.1 公务员阶层
×收入状况：
公务员阶层在当地属于中高收入人群
×居住现状：
目前公务员居住环境以单位自建经济适用房和定向
公务员商品房为主，公务员购买享有政府补贴政策.
× 25 岁以下人群：
一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱，
购买商品房承受能力有限，这类人群大部分暂时没有考虑购买商品
房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需求者，
主力房型需求为二房，面积 90 平方米左右。
双龙集团
× 25－35 岁人群：
一般是事业处于发展和稳定阶段，在父母经
济支持的情况下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，
独自生活。
这类人群不全部是目前的需求者，但是很明显他们具有
更强的购买力，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房和三房，
面积 90-110 平方米。
×最需要关注的人群是 36-45 岁的年龄段群体：
这类人群事业已经
稳定，并有较大的发展，他们已经有了较为牢靠的经济基础，开始
打算购买商品房以改善目前的居住条件，因而这部分人群是现实的
主流需求者，主力房型需求为三房，面积 110-120 平方米。
×另一较为值得关注的人群是 46 岁以上人群：
他们多在国家机关
部门担任领导职务，家庭年收入一般在 4 万元以上，收入水平在大
洼属于高层阶级，二次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为
强烈，主力房型需求为三房以上，面积 130 平方米以上及大户产品。
2.2 富裕阶层：
收入状况：
富裕阶层包括私营主、事业单位领导、中层干部和效
益好企业的领导、中层干部等。
居住现状：
企事业领导及中层干部居住环境以单位自建房为主，
为改善居住环境，现已有相当数量的企事业领导及中层干部购买了
商品房。
私营主自建房屋和与父母同住比例较高，为追逐更高生活
品质，购买商品房的比例逐年增加。
未来居住需求：
企事业领导家庭年收入一般在 4 万元以上，二
次甚至多次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力
房型需求为三房以上，面积 130 平方米以上及大户产品。
企事业中
层干部收入相对已步入稳定期，因此存在购买大面积户型的经济实
力，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，
双龙集团
因此不确定因素较大，从而导致在对购买商品房的面积及户型需求
上相对均匀分布。
其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比
重稍大，面积 110-130 平方米。
私营主家庭年收入 3 万元以上，由
于年龄结构及收入的不等，需求户型也不尽相同。
25-35 岁区间相对
需求户型以三房为主，面积 110 平方米左右；36-45 岁区间相对需求
户型以三房及以上为主，面积 110-120 平方米及以上。
少数私营主
会考虑购买大户。
2.3 工薪阶层
收入状况：
工薪阶层年收入 1-3 万元，包括企事业单位基层员
工、教师、退休职工等。
居住现状：
目前工薪阶层绝大部分居住环境以经济房为主，居
住品质较低。
政府 2013 年加薪后对工薪阶层商品房的需求较强。
未来需求：
工薪阶层鉴于家庭收入的不足，需求主力户型以二
房及三房为主，面积 90-120 平方米。
单身人群 ：
由于家庭人口单一以及购买力约束的问题，相应的
对户型及面积要求相对较主要集中在二房户型，面积需求主要集中
在 90 平方米左右区间。
新婚夫妇家庭：
购买力较单身人群稍胜一筹，该类家庭人口以
生存为主因此面积需求不大，需求下等，但部分家庭考虑到今后不
久的时间内存在由于生儿育女使家庭人口有扩展的可能，因此该类
家庭对户型及面积需求上也有一定向上扩展的要求。
另一部分家庭
由于家庭成员年纪较轻总体收入不高，受总价约束，在户型面积需
求上也存在向下缩小的空间，综合而言，该类家庭对面积的需求主
要集中在 90-110 平方米这个需求空间，户型主要需求为二房或小三
双龙集团
房，但受今后家庭发展空间的影响在 110-130 平方米这个面积范围
内也存在一定需求。
子女未独立家庭：
该类家庭由于主要家庭成员工作及收入相对
稳定，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支
出，因此不确定因素较大，从而导致该类家庭在对购买商品房面积
及户型需求上相对均匀分布。
其中由于家庭人口的要求该类家庭对
三房需求比重稍大。
子女已成家的家庭：
由于子女已经成年并独立成家，原有之家
庭进入了空巢期，多数家庭的人口又回复至两人，因此受居住人口
减少及退休后收入减少的影响，该类家庭户型需求主要集中在 110-
130 平方米区间。
2.4 具体房型的目标客户：
一居室：
新婚夫妇、单身一族、老年夫妇等；
二居室：
经济较好的企事业职工、私营企业职员、一般公务员；
三（四）居室：
经济收入超高阶层、追求家居舒适型及两代同
堂家庭的家庭。
3、东湖胜景产品分析及定位
3.1 品质定位
根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定
位为中高档品质，中高级物业管理，中档偏上价格的商品房；
3.2 形象定位
政务别苑——针对公务人员，新政务中心的后花园，形象正面、
高贵，又不失浪漫主意情调。
文化宅苑——针对富裕阶层，利用其对“权利、文化”的特殊
情结，满足其“与官亲近、附庸风雅”的心理需求。
双龙集团
都市花园——针对工薪阶层，迎合普通民众的“趋同、攀高”
心理，糅合现代、时尚元素，营造都市、花园的新生活空间。
精神家园——针对劳务输出阶层，在前期产品形象饱满、丰富
的基础上，利用已经形成的家园氛围，为其带来强烈的“自豪感、
满足感和归属感”。
3.3 形态定位
开发高层为主，多层为辅，多层以 6+跃层为宜，高层 18-24+跃
层。
为了小区的环境优美，日照充足，应适当降低建筑密度，把容
积率控制在 3.0，建筑的层数要结合天际线美观错落设计。
3.4 功能定位
由于建筑体量较大，功能上以居住为主，商业为辅，可以选择
性的适当放大商业面积，内部商业以背靠背的形式，与车库相结合，
商业与住宅分离。
道路和停车系统：
进入小区后的机动车在小区主环道上行驶，
分流到支路上进入各组团。
绿化景观环境：
原则是努力改善小区的生态环境。
小区绿地分
三个层次，即庭院绿地、组团绿地和中心绿地。
社区生活理念：
“文化、阳光、自然、金色生活”
与企业文化和开发理念高度契合：
营造都市中的纯自然空间，
现代化舒适家园，人与自然和谐相处，人与人之间礼貌关怀，人与
自我协调统一的有着浓郁文化气息的高品质社区。
3.5 品牌定位：
“阳光化”的生活
由于气候的原因，区域居民对住宅的朝向要求较高，因此我们
在产品概念中，应该营造出一种“阳光化”的生活，在建筑单体设
双龙集团
计时，可以设置一些公共阳光会客室、阳光书房等设置，另外在底
层（一层）部分与宅前绿化结合，营造阳光花园环境；顶层（阁楼）
适当面积设置露台，让住户享受更多阳光，打造空中花园概念。
优美的人文环境 百花汇聚，唐诗宋词景观小品营造古典文化意
境。
在我们的调查中了解到，区域居民对小区的人文环境要求较高，
大家认为小区居民的层次要大致相同，小区的环境、配套都要满足
居民“人性化”的要求。
但现在区域的楼盘基本没有在这方面做的
比较好的，导致区域居民不知道什么是好的人文环境，我们要做的
就是告诉我们居民：
什么是“好的生活”，什么是“高品质生活”。
我们在小区的环境建设时，应重点提倡社区的文化营造，给居民足
够的活动空间和交流空间，用大面积的绿化、清新的空气、充足的
阳光、邻里之间浓浓的友谊，打造一种好生活、好文化的理想居家
环境，提供住户一种高品质的生活。
提供大众运动空间、创造健康生活
社区居民提供开放的运动场地，把健康的群众体育、运动、休
闲开展在自家庭院，倡导现代人健康文明的新生活。
4、总体规划构思
小区的规划及建筑设计以创建 21 世纪居住水准为目标，充分体
现“以人为本”的设计理念，创造出具有良好居住环境、配套设施
齐全的“百花汇聚，诗情画意”的住宅社区（以四季不同的观赏性
花卉和寓意唐诗宋词的景观小品，以及大面积的绿化构成景观体系）
。
住宅室内外功能齐全的环境综合体，使“人、建筑、环境”这三
者有机统一。
考虑区域实际的消费模式及习惯，根据区域的气候条
双龙集团
件，结合我们对住宅建设发展潮流、趋势的研究与判断，总结确立
了以下几条设计原则：
4.1 以人为本
贯彻“以人为本”的思想，以建设生态型居住环境为规划目标，
创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，
具有文化内涵的住区。
注重居住地的生态环境和居住的生活质量，
合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居
环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。
充分
考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐，经典高尚
的居住环境。
4.2 尊重自然
贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想。
贯彻生态原则、
文化原则与效益原则，强调绿脉与居民生活活动的融合。
以点状的
组团绿地、带状的林荫步行道和局部集中块状的绿地为主的居住区
绿化系统，最大限度地发挥了绿地的均好性功效，满足不同层次的
居民活动的需求，将住宅群与绿色和水活动空间融为一体，贯穿可
持续发展原则。
4.3 经济开发
规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵
活性，使规划设计便于分期实施和房地产的经营，形成良性循环、
滚动发展的机制。
4.4 人文内涵
通过景观以百花汇聚，唐诗宋词景观小品节点营造使小区赋予
厚重的文化内涵。
唐宋是中国古典文化的全盛时期，这一阶段留下
的诗词作品数量丰富，内容包罗万象，是中华民族文化的瑰宝。
通
双龙集团
过寓意唐诗宋词的景观小品，和四季不同的观赏花卉，塑造风花雪
月、诗情画意的意境，使项目的人问内涵饱满，充满张力。
4.5 科技生活
强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，适
应时代的发展和科技的进步，e 生活（宽带等）不仅是一种时尚，
且已上升为必需，小区内按照国标进行智能化配备为此提供基础。
4.6 安全节能
为居民提供健康、舒适、安全的居住和活动空间，同时在建筑
全寿命周期中高效的利用资源，最低限度地影响环境。
此外，在建
筑材料的选择上，选用那些占地少、排污少、安全又环保的建材，
减少建筑耗能，以及对环境资源的破坏。
4.7 配套完善
项目所在区域目前的配套设施较少，因此功能齐全、高起点的
配套设施将成为我们打败竞争对手的王牌之一。
根据大洼市民的生
活特点，在项目内配备商业、娱乐、休闲、文化、养生、餐饮等一
系列的功能建筑，为客户提供舒适、便捷的生活环境。
硬件：
在小区内安装红外线周界和可视系统；并在每栋楼的入
户口安装对讲系统，确保安全。
管理公司的提前介入：
在项目开发的前期即选择一家在区域内
或是国内有声誉的物业管理公司作为管理顾问，提早物业管理的介
入时机，同时也借助其品牌优势，强强联合，提升项目附加值和市
场形象。
在整个项目中还兼顾：
×多样性：
双龙集团
在小区建筑规划设计中贯穿多样性原则：
小区品质体现文化多
元化；住宅类型多样化；住宅形式多样性；小区功能多样化，包括
围绕居住生活的娱乐、休闲等系列化的功能；环境设计多媒体化，
包括建筑媒体、绿化媒体、水域媒体、音乐媒体、光媒体等。
×合理性：
合理性原则体现在对小区功能区块分析，路网的布置设计，对
户型的精心调整，对造型时尚的分析和重新创作等诸多方面，对各
项感性及理性指标综合进行量化的理解贯彻，由理性途径到达合理
性目的。
合理规划商业、会所、幼儿园、居住等
升级会员 