业主临时规约.docx

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业主临时规约

X业主临时管理规约

简介

根据中华人民共和国及上海市有关的房地产法律、法规、结合X（以下简称“小区”）的实际情况，为维护小区各业主和住户/租户/用户的合法权益，明确各自的权利、义务或责任，确保小区的管理能够达到高标准，特制定《X业主临时管理规约》（以下简称“本规约”）。

本规约对小区全体业主、住户/租户/用户及管理者均具有约束力，本规约内涉及之发展商、管理者及业主均包括其受让人、继承人、合伙人、接办人、承租人、使用人或占用人等相关人士。

本规约泛指本规约及其附件，及依据本规约赋予之权利而订立的各项规则、守则。

本规约是为各业主之利益而设置，各业主均须遵守和履行规约所载之义务和责任及受本规约之约束，各业主均对其单元拥有处分权，包括使用、出售、转让、抵押、出租或以其它合法方式处分之权利，但其处分须对其承让人或使用人适当地履行及遵守规约的条款负责，即各业主应保证其所有房屋的受让人、继承人、承租人、使用人等相关人士承诺遵守本规约、附件及管理规则、《住户手册》等（相关人士所做承诺作为本规约的附件）。

第一章定义

除本规约文义中另有要求、解释外，下列用语应具有如下含义：

·地块：

指根据上海市土地使用权出让合同而取得的位于X之土地。

·小区：

指座落于中国上海市X之红线内包括建筑物、公共设施、绿化、道路等在内的所有区域。

小区四至范围为：

。

·发展商：

指X有限公司。

·公共区域：

指发展商根据本规约确定小区内的公共地方及发展商按照本规约第三章

（一）条第4款划为额外的公共区域，其中包括小区之各出入口、道路、园地、行人道、通道、电梯大堂、绿化区、访客车位及升降机、走火通道、走廊、梯台、公用卫生间、垃圾通道、楼层电梯厅、电表房、后备发电机房、泵房、水箱、电机房、自动洒水系统及消防设备控制室、弱电机房、升降机房等供全体业主使用及为公众利益而安装的设备用房及为该小区的业主、住户/租户/用户及访客共同使用而设立之其它区域或范围，但不包括任何业主拥有独立使用权的专有区域及发展商保留之区域。

·公共设施：

指为该小区的公众在小区所属地块内装设的各种器械、设备、装置及种植物，包括但不限于中央空调系统、给排水系统、通讯系统、消防系统、电子监察保安系统、IC卡一卡通系统、各类门禁系统、宽带网络系统、楼宇自控系统、升降机、自动扶梯、卫生间设备、外墙、照明系统、供电系统、污水处理系统、下水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之设备、装置、种植物、告示板及其它机械、卫生设备。

上述所列之各类设备、装置等不论是设置于公共区域或保留区域内，均属公共设施之一部分，但只供个别业主或住户/租户/用户使用的则不包括在内。

·公用设备：

指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、住户/租户/用户共同使用的中央空调供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、卫星电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。

·绿化区域：

指根据国家、上海市有关法律、法规、规章、规范性文件等在小区所属地块上开辟的绿化地区。

·保留地方：

指发展商拥有或仅供发展商使用之小区部分，包括裙楼天台、顶层天台、结构转换层和其它小区内之非单元及非公共区域。

·管理者：

指X有限公司。

·专项维修资金：

指管理者根据本规约第四章第

（二）条第4款第1项约定收取的、用于小区公共设施、公共区域保养及维修的资金，该资金专款专用。

·管理规则：

指本规约及《住户手册》内之一切条款或规则及发展商或管理者按本规约授权制定之各项小区管理规章制度。

·业主：

指根据上海市房屋土地资源管理局颁发的房地产权证上所载之房地产所有权人，即为该房屋单元的业主。

·单元：

指业主在小区内拥有房地产所有权的单元或其中部分。

·外墙：

指小区内所有建筑物、构筑物的所有或部分外立面、幕墙。

·土地出让合同：

指上海市房屋土地资源管理局授权有偿出让小区所占地块之土地使用权的土地使用权出让合同。

·住户手册：

指发展商或其授权的管理者根据本规约而制订供各业主及住户/租户/用户在使用其所拥有的单元、公共区域及公共设施时所需要遵守的细则。

·小区图则：

指存放于管理者处有关小区所有建筑物楼层之平面图。

各业主如需查阅，可于办公时间至管理者处按照查阅规定进行查阅。

·住户/租户/用户：

指通过合法方式实际使用单元者。

·管理费：

指管理者根据本规约确定的数额及发展商根据本规约授予之调整管理费权利而调整的数额向业主收取的、用于小区管理的费用。

第二章业主

（一）业主之权益

1.对其名下的单元拥有占有、使用、收益、处分的权利，但单元已设定抵押等权利限制的情况除外；

2.在业主出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或以其它合法方式处分单元时，其名下所占的业权及根据该业权所产生的权益随之处分，但处分时该等业权及根据该业权所产生的权益也可保留（业主未表示放弃的情况除外）；

3.在不影响单元所在建筑物建筑结构、外貌及单元内部结构情况下，对其名下单元实施内部装修工程；

4.可与其他业主按本规约规定共同使用小区的公共地方和公共设施，以及小区所有的保安设施、卫生设施，以便适当使用及享用其名下单元；

5.可根据本规约维护自身的合法权益；

6.可根据本规约条款监督管理者及管理人员的工作。

但业主无权直接惩戒管理人员，任何投诉可向管理者提出，由管理者采取其认为合适的行动；

7.除本规约已约定的内容外，对小区的各项重大管理决策拥有投票权。

（二）业主的义务

1.业主在行使上述权利和使用其名下单元时，须遵守本规约的规定；

2.业主须依照本规约的规定，负责及按时缴纳其名下应分担的管理费及其它资金款项；业主另须依管理者公布之标准和方式承担其享用额外有偿服务的费用（此费用不包括在管理费中）；

3.业主须共同负责维修小区内与其单元所有权有关的建筑物主要结构、外墙、公共区域及公共设施等；

4.业主须依时缴纳其名下单元需付的税项、水、电、天然气、电话、网络、有线电视、卫星电视、车位服务等费用及有关公共设施费用；

5.业主须遵守本规约、《住户手册》、《装修指南》及发展商或其授权的管理者所订立的其它规章制度；

6.业主行使本章第

（一）条第2款权利时，应履行以下义务，以维护小区物业管理的正常进行。

（1）以出售、转让、赠与、遗赠或其他方式变更产权的，必须立即告知管理者有关受让人的姓名、地址及交接日期，并要求该受让人在受让有关单元的同时签署承诺书，承诺履行和遵守本规约、《住户手册》及管理者制定的其它规章制度；

（2）出租、出借或者委托他人管理、使用有关单元的，必须告知管理者有关使用人的姓名、地址及使用日期，并将本规约、《住户手册》及管理者制定的其它规章制度文件提供给使用人，敦促其履行和遵守。

若业户怠于履行上述义务，则应对受让人、使用人违反本规约及其它规章制度的一切违约行为承担连带责任，无论其是否仍在单元居住，亦无论其单元产权有无变更。

7.根据沪房地资物（2000）167号的通知精神：

“严重违反物业管理法规或拒不履行业主应尽义务的。

”不能竞选加入业主委员会，如有拒缴物业管理费行为的业主只有投票权。

8.业主应自行为其单元房产购买保险如财产一切险等，保险手续可自行办理或委托物业管理者代为办理。

若业主或住户/租户/用户未及时为其单元房产购买保险，则由此引发的一切后果将由该单元业主负责。

9.业主应当向管理者提供联系地址、通讯方式，如有变更，必须立即告知。

（三）业主/租户的责任

1.不得改变楼宇的结构，不得更改承力墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；不得改变小区任何部分的外貌；不得变更各独立单元面向公共区域及/或公用部分门窗、墙体以及阳台范围内门窗、墙体的颜色等，不得在该等门窗、墙体上安装任何物件；不得在楼宇外墙上安装任何空调室外机、雕塑品、遮光帘、遮蓬、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其它任何伸出物、禁止擅自安装卫星接收设施，亦不得堵塞或封闭任何窗户阳台，须保持建筑原貌。

2.单元外露之门窗不得改变原有色彩，以维护楼宇外貌整齐美观；不得破坏房屋外貌；不得变更各独立单元面向公共区域及/或公用部分门窗、墙体以及阳台范围内门窗、墙体的颜色等。

3.负责其单元内部整洁及维修，保持浴室、厨房等排水系统畅通完好，以免溢水后对其他住户造成影响或损失。

4.不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分之水、电、天然气或电话、网络等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施。

5.各单元的业主，只能按其单元购房合同规定的用途使用，不得将其名下单元作其它用途，或非法用途，或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项；不得将单元作为经营场所，如发现前述情况，管理者有权向政府有关主管机关反映，并有权采取人员进出管制、签发停止该等行为通知等措施，同时可将该等通知张贴于告示栏内。

6.除获得政府批准之书面许可证件外，不得在单元内饲养家禽牲畜或任何宠物。

7.不得在单元内举行葬礼、宗教仪式、舞会、音乐会或其它类似足以妨碍或侵扰其他业主的活动。

8.不得在建筑物内进行任何足以引致楼宇投购之保险全部或部分失效或引致保险费增加等行为；不得在单元内储存易燃易爆危险品。

9.不得妨碍他人合法使用公共区域及公共设施；不得任意占用和未经批准变更、损毁公共区域和公共设施；不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物。

10.除向管理者申报并获批准外，任何业主或住户/租户/用户不得擅自更改、迁移或增大或减少电表、水表和天然气表的装置和负荷。

11.违反本规约规定的业主或住户/租户/用户，就其所引致之损失应负责赔偿及支付一切有关费用。

12.违反本规约规定的业主或住户/租户/用户，或其家属、雇员等就其所引致之损失应负责赔偿及支付一切有关费用，该单元业主应承担连带责任。

各单元访客就其所引致之损失应负责赔偿及支付一切有关费用，业主/住户/租户/用户应承担连带责任。

第三章发展商的权利

（一）发展商保留以下的权利

1.在其认为合适的情况下更改小区的名称，而无须对各业主或其他拥有该小区权益的人士因小区更改名称而引致的任何损失、赔偿、费用或开支负责，但发展商需于更改小区名称前提早不少于一个月发出书面通知给各业主，并张贴告示于告示栏中，各业主因任何原因未收到书面通知的，自告示张贴之日起一个月后应视为已收到书面通知。

2.为检查、维修及保养小区，包括公共区域、公共设施或为履行管理者对小区的管理责任，发展商及/或管理者及其各自的承建商、代理人及其他经许可的人有权携带一切必须的设备、机器及材料进入小区某一部分；如有必要，可进入小区的任何单元，但除紧急情形外，均应事先通知有关的业主或其住户/租户/用户，但发展商在使用此项权利时，不得妨碍其他业主使用其所属的单元。

3.除紧急情况外，发展商及/或管理者在发出合理通告后，有权暂时停止任何设施运行以进行维修。

4.将其在小区范围内部分或全部拥有房屋所有权的区域（包括保留区域）在其认为适当的时间内，划作额外的公共区域，同时向各业主公布，并将由管理者负责该等额外地方的保养及维修；并可根据经营范围自行确定一切服务收费标准。

5.取消或更改本章第

（一）条第4款所规定由发展商指定的额外公共区域，而无须其他业主或其他对小区享有权益人士的同意。

6.业主同意发展商有权对小区内其任何所有权、使用权及未转让的部分、公共区域、公共设施及保留地方安装、架设、更改招牌（包括霓虹灯管招牌）、广告、天线、桅杆、照明及翻新、保养、拆除其它各种固定设施，并有权在事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外）于一切合理时间带同或不带同工人及/或设备进入小区任何部分，以便进行上述有关工程及按发展商认为适当的条款准许或批准或授权其他人进行上述工程，但上述工程不可不合理地妨碍其他业主使用其所属的单元，而任何安装于天台或小区其它区域之招牌，不可阻碍或干扰升降机之