物业管理运作制度.docx
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物业管理运作制度
物业管理运作制度
1. 管理处管理制度
2. 配电房及特种作业人员安全制度
3. 配电设备保养规定
4. 水泵房管理制度
5. 低压配电房操作程序
6. 高压环网柜安全操作
7. 给排水管理制度
8. 财务公开制度
9. 员工工作服管理规定
10. 工程临时用电制度
11. 员工工作指引及行为规范
12. 管理人员培训制度
13. 管理人员奖惩制度
14. 回访制度一、 管理处管理制度
管理处是掌握住宅区安全动态，指挥安全管理工作的重要部位，是管理处工作指挥的中心，其管理十分重要，特订如下制度：
一、管理处是住宅区最核心部位，闲人不得进入。
二、管理处实行24小时值班，值班管理人实行2人3班制，且有足够的机动人员待职。
值班人员不得擅离职守。
三、保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。
四、管理处值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。
五、随时检查各类信号是否正常，并作记录。
如有报警，派警员以最快速度核查报警真伪情况，并随时与管理处联系，以便随时调度，合理处理。
六、管理处各操作手柄放在自动位置，每周作一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。
七、遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员到场处理，并时刻监视住宅区内的各部位呼叫，组织协调方面的配合。
八、如警情较大，应立即与“120、119”等机构通报情况，求援，事后总结事件经验教训。
十一、定期对每种信号、报警做累计、分析，总结工作不足，改善系统工作态势，合理安排管理人员工作岗位，加强管理工作。
二、 配电房及特种作业人员安全制度
一、配电房重地要特别注意安全，未经同意一律不得进入。
配电房要保持清洁卫生，严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。
二、绝缘工具要保持完好，绝缘等级要符合安全要求。
仪表、操作手柄、指示灯、按钮等要保持完好可靠。
接地电阻要符合安全规范，灭火器材要配备到位。
三、特种作业人员要严格执行持证上岗制度，其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。
同时，持证人必须自觉参加年审工作。
四、特种作业人员要严格执行操作规程。
停、送电要执行工作制度，柜背操作、带电操作、登高必须有保护人在场。
严禁违章操作，确保安全。
五、需要机组运行时，机房负责人一定要到达现场，与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。
机组必须处在良好的预备状态，一旦需要即能投入工作。
六、各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度，违反者将视为违反劳动纪律，并负责由此引起的直接责任。
执行中如有异常，必须及时向主管部门提出，以便修正。
三、 配电设备保养规定
一、操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。
二、未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。
三、设备操作人员，必须持有《特种作业操作证》方可上岗。
四、操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。
五、设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。
六、每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。
七、每月按期检查变压器的运行情况，并按计划检修配电设备一次。
八、每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。
九、每年对接地网检查、测试一次。
十、各类开关触头出现不平或毛刺时，将不平处打平、打光。
十一、功率因素补偿低于0.9时，应及时修复。
十二、设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放杂物。
四、 水泵房管理制度
水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。
为管理好水泵房，明确职责，制定如下制度。
一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。
解决不了的问题及时书面报告领导。
二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。
三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半月检查清洗一次。
四、消防泵按定期保养规定进行检查，每旬进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。
五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。
六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。
七、注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100％良好状态。
八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。
九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处于良好状态。
五、 低压配电房操作规程
一、合闸送电操作规范：
1、非机电组人员不得进行合闸操作作业。
2、合闸前，应断开各分路全部空气开关。
3、确定整个线路无人进行操作，无短路现象。
4、合闸后检查各表指示，并观察五分钟。
二、停电操作规范：
1、断开各分回路的空气开关，拉下各回路刀闸开关。
2、断开低压配电柜总开关。
3、挂好禁止合闸标志
三、维护作业：
1、严禁带电操作。
2、按计划进行维护保养。
六、 高压环网柜安全操作
一、必须由管理处主任批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压环网柜室。
二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。
三、严禁在室内吸烟。
四、操作环网柜前，应仔细阅读环网柜说明书及注意事项。
五、断电后，必须进行接地保护。
六、合闸前，必须断开接地保护。
七、 给排水管理制度
一、给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：
水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。
二、应定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水池以保持卫生。
三、发现水管爆裂时，必须尽快关上相关的阀门，大水管爆裂，则总阀门关闭,并即时发出通告,受影响的住户,立即安排紧急维修。
四、注意水池的保养，预防破裂和渗漏，并且紧盖水池，防止蚊虫滋生。
五、救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，同时严禁使用消防喉作其他用途。
六、经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾，以防止下雨时渠水受阻而水浸。
七、楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。
八、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。
九、安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。
十、楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。
十一、接到供水公司发出的停水通知时，应及时向住户发出通知，使住户有所准备。
十二、化粪池每年进行四次检查，写出书面材料，定出抽粪方案，并做好记录备案。
八、 财务管理公开制度
为了进一步规范管理运作，加强群众监督，依照《辽宁省住宅区物业管理条例》有关物业管理法规、政策，特制订本制度：
一、管理处需定期向全部业主公布的财务帐包括：
管理服务费收入和支出情况。
二、管理服务费的收入包括部分商业用房租金、向业主收取的管理服务费、有偿维修费等其他合法收入；管理服务费的支出包括公用设施、设备和公共场所的日常管理、维修、养护费用、管理处人员津贴、福利及办公费用、公用设施、设备必要的保险费、税费、社区文化活动费用。
三、管理服务费的收支项目，由财务人员依照帐本的实际情况每三个月公布一次，接受有关部门和业主的监督和咨询。
四、财务管理公开采用定期在花园宣传栏内张榜公布，过期到管理处查询的形式。
五、如有重大事项或认为有必要须提前或推后公布财务帐目，须向全体业主书面说明。
六、如有关部门或业主对所公布的帐目有质疑，请到管理处查询。
如需对帐目进行说明或必要的更正，须另行在宣传栏内公布。
九、 员工工作服管理规定
一、新工作服：
凡新到岗人员均发放两套工作服，工作满两年后，可更换新工作服。
二、不得在上班时间以外着工作服，不得将工作服转借给其他人。
三、如因工作原因造成工作服损坏，需由当事人写明损坏原因，书面报告管理处主任，经管理处主任同意后方可更换。
四、非因工作原因造成的工作服损坏，由当事人自行承担购买工作服的费用。
五、冬、夏之交需更换工作服时，需由领用人将工作服清洗干净，交还管理处后，由管理处统一发放。
六、如员工办理离、辞手续时，需将工作服洗净后交回管理处，并作为离、辞人员完善手续之一。
十、 工程临时用电制度
为了加强小区的用电管理，防止用电不当而发生人身安全、设备安全事故，确保小区电力正常运行，特制定此制度。
一、前来联系临时用电者，必须持有合格的电工上岗证方可填写临时用电审批表。
按用电量的多少、时间长短预付用电费用押金。
二、必须装有供电局检验合格的三线四制电度计量表，按负荷大小、长度选择导线、漏电总开关。
用电量不得超过总负荷的20％，线路安装高度不得低于15M。
三、线路不得随地拖动，移动线路必须用多股橡质软电缆。
四、线路必须是三线四制，另外加一条可靠的保护接地，每分支用电线路必须安装不超过10A的可靠空气开关，不得使用金属导线代替保险丝。
五、移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压，不听劝阻者停止供电。
六、使用电动工具时，必须检查其绝缘强度是否达到0.5MΩ以上,不得戴手套，长袖衣服要扣钮扣，违反者后果自负.
七、烧电焊前须检查周围是否有可燃物品。
电焊时必须两人以上同时作业，至少配备1211灭火器一个。
八、电焊作业完成后，必须详细检查周围环境，是否有遗留火种，确定无热源后方可离开现场。
违者重罚并赔偿经济损失
十一、 员工工作指引及行为规范
（一）管理人员守则
一、总则
1、热爱祖国，拥护共产党领导，遵守国家法律、法规和各项政策，遵守公司规章，维护国家尊严。
2、遵守社会公德，讲究职业道德，讲究文明礼貌，热爱本职工作，维护公司声誉，遵守劳动纪律。
3、敬业乐业、积极进取、刻苦学习专业知识、不断提高业务水平和工作能力、提高服务质量。
二、忠于职守
1、按时上、下班，工作时间不得擅离岗位，不得迟到早退，下班后未经允许不得在小区内逗留。
2、上、下班必须行走员工通道，进入岗位必须穿工作制服。
3、工作时间不得打私人电话，不得陪带亲友到工作区域参观游逛，操作人员不得会客。
紧急的私人电话则由所在部门或人事部接收转告。
4、在工作岗位上不准吃东西、不准阅读书报、不准聊天、唱歌、听收录音机。
5、未经部门主管指派，员工不准进入本岗位工作区外。
6、不准与客人争辩、不准用粗言秽语对待客人与同事、不得讥讽或嘲笑客人、不允许存在不理睬客人的怠慢行为、不得在公共场合与人争辩或大声喧哗。
7、在工作（服务）岗位，要热情、礼貌、周到接待客人，与客人和同事交谈要使用敬语。
当值时要按公司要求的标准姿式站立服务，不准倚靠墙壁或家私，不准高声谈话或聊天，不许当着宾客的面做不雅观的动作，如：
梳理头发、掏耳朵、触摸鼻孔等。
8、公司员工不得利用职权给亲友以特殊优惠。
三、工作态度
1、礼貌。
礼貌是公司员工最起码的准则。
无论对待客人还是对待同事都要以礼相待，使用敬语。
在对客服务时，还要做到：
迎客要问候声、离别客人要有致谢声、工作出现差错和失误要有致歉声。
2、微笑。
微笑服务是公司对员工的基本要求。
微笑自然、得体、要发自内心，使客人感到宾至如归、温馨和谐、轻松愉快。
3、效率。
做任何事情都讲效率，说到就要做到，对工作不推诿、不拖拉，接待客人要善始善终，交接工作要清楚。
4、责任。
对各项工作要有责任心，要有对客人、对公司高度负责的精神。
5、诚实。
诚实、可靠、正直、不循私情、不行贿受贿、不贪图别人的钱财和物品、不向客人索要小费。
6、细致。
认真、耐心、细致、兢兢业业、一丝不苟。
四、仪表仪容
1、员工进入岗位必须穿着工作服，并保持工作服干净、整洁，领花、袖口要扣好，衬衣要将下摆放入裤（裙）内，西装要系领带，皮鞋要保持光亮，袜头不可外露，不可穿破损的袜子，衣裤的纽扣要扣好，拉链应拉紧。
2、保持身体清洁、勤洗澡冲身，勤更换内衣、勤洗头剪发、勤修剪指甲；工作期间不吃异味食品，保持口腔卫生。
3、不准梳留怪异发型，女员工不准披头散发，头发长度不宜过肩；男员工头发发脚不遮耳部，发长不盖衣领，每天须剃胡须，不准烫发、不准留小胡子、不准留大鬓角。
4、站立要端正，挺胸、收腹、抬头、两眼平视。
男子两臂自然下垂于体前交叉，右手放在左手上。
女子将双手背于背后；男子双脚开立与肩同宽，脚尖向前；女子双脚呈＂Ｖ＂字形，膝和后脚跟要靠紧。
5、就坐姿式要保持上体挺直，两肩放松，下巴向内收，胸部挺起，使背部与臀成一直角，双手自然地放在膝上，坐在椅子面积的三分之二处为宜。
6、行走要轻松稳健、挺胸抬头、两眼平视、步距要符合标准。
7、在岗位上行为要规范。
不准在客人面前打喷嚏、打哈欠、伸懒腰、挖耳鼻、梳头发、剔牙、打饱咯、挖眼屎、搓泥垢、修指甲；不准交头接耳；不准说笑聊天。
五、电话接听：
电话铃声响三声之内必须接听，先说“您好，九嘉物业公司某某部门或管理处”，然后再询问对方有什么可以帮助的。
不得使用不礼貌或粗鲁的语言。
六、言谈：
与客户交谈时，应不卑不亢，两眼平视对方，不时点头，以示在认真倾听。
七、服从上司
1、各级员工必须有强烈的服从意识。
每一位员工必须明确自己的直接上司，切实服从上司的工作安排和督导，按时完成本职任务。
2、不得顶撞上司，不得无故拖延、拒绝或终止上司安排的工作，若遇疑难或不满可按正常程序向领导或人事部门投诉。
3、若在工作中出现意外情况而自己的直属上司不在场，又必须立即解决时，可越级向上级主管请示或反映。
八、合作精神
公司和各项物业管理服务工作，依赖于多个部门或岗位共同合作。
各部门的工作都是为着一个共同的目标。
员工必须树立合作的意识，在做好本职工作的同时，还要为下一岗位或部门创建条件，保证业主（住户）对我们工作的满意。
九、工作行为与规范
公司对每个岗位的工作都制定了工作程序和规范，作为约束和指导员工的工作步骤。
一般情况下，员工不可随意更改，如需变更，须征得有关部门的同意，由公司管理部门通过一定的程序进行更改。
十、服务准则
业主至上，宾至如归，使业主（住户）对我们的服务无可挑剔，是公司全体员工的共同准则。
十一、上、下班及签到
1、员工必须按时上下班。
在工作时间内未经主管批准，不得无故早退，员工必须按部门主管编排的时间表进行工作，若需对值班时间做出调整或更改，必须事先得到主管的批准，否则均按旷工论处。
2、员工上、下班必须按规定签到。
3、代人或托人签到，均属舞弊行为，将会受到公司的严厉处分。
十二、证件及工号牌、员工工作证
员工证是员工当值的证件和标志，仅供员工当值使用，不准借给他人，员工证和工号牌如有遗失，应立即向管理部报告并办理补领手续。
员工离职时应将员工证交回管理部。
十三、员工工作制服
1、新员工入职后，公司将根据员工的工作岗位需要，按规定提供统一工作制服，所有工作制服均属公司财产，员工必须按照公司规定的程序签领并按照公司的制服管理规定进行使用和保管。
2、员工在上岗当值期间必须按规定着装，并保持工装整洁、端庄。
除在公司规定范围内的因公或批准外，不准穿着或携带制服离开公司。
3、员工离职时，必须将制服交回公司，并按规定办清退还手续，如有遗失或人为损失，则需按规定赔偿。
十四、公司财物
1、爱护公司财物是每位员工的义务，每一位员工必须养成节约用电、节约用水和节约使用其它易耗品的良好习惯。
2、未经批准员工不得擅自取用公司内的各类物品作个人自用，否则，以偷盗论处。
员工如因蓄意疏忽或恶意而引致公司的财产损失，将会受到所损坏物价值之10倍的索赔，并受到严厉的处分。
3、如果员工犯有盗窃财物行为，将会被立即开除职务并送公安部门查办。
十五、人事资料
员工入职后为了便于公司考察、使用，需要填交各种人事资料。
员工填交的各种表格必须真实，不得隐瞒伪造，如有隐瞒或伪造，一经发现公司立即作出严厉的处理，并保留追究行政责任的权力。
十六、拾遗
员工在小区范围内，拾到任何财务，都应即时送交部门主管或转送公司管理部，并将详细情形记录在拾遗本内。
若拾遣不报，据为已有，则以盗窃论处；拾金不昧者，则将受到奖励。
十七、员工通道
员工上下班，必须行走指定的员工通道，行走员工楼梯或通道。
十八、员工餐厅
1、员工当值期间必须在公司员工饭堂用膳，并执行公司规定的就餐规则，不得在饭堂以外的地方进膳。
（经管理部门批准者除外）
2、员工进膳必须按部门主管安排的时间进行。
用餐时应出示餐卡，接受饭堂有关人员的核实。
3、员工每月将获公司颁发餐卡一张，餐卡只限持卡员工个人使用，不得转借他人，若有遗失，应即上报部门主管并知会管理部，办理补领手续，并按规定补交费用。
十九、保密
未经公司批准，员工不得向外界透露、传播或提供公司的内部资料，公司的一切有关文件、档案和资料不得交给无关人员，如有查询，可请查询者通过正常手续与管理部联系。
（二）管理人员职业道德规范
职业道德，就是从事一定职业的人，在工作中所遵循的与其职业活动紧密联系的准则和规范。
员工的职业道德，就是员工在接待业主（住户）时所应遵循的职业行为准则。
它的核心是为业主（住户）服务，并通过全体员工的一言一行，表达出企业对业主（住户）的服务精神，反映出企业的精神面貌。
物业管理公司员工职业道德规范的内容，包括对员工在思想基础、服务精神、经营作风、工作态度以及职业修养等方面的规范要求。
这是调节员工在其工作中如何正确处理各种关系的行为准则。
一、思想基础方面的规范要求
首先要树立热爱本职，忠于职守的思想。
热爱本职，主要是指热爱自己所从事的职业，维护本职业的利益，在技术上精益求精，力求掌握最好的职业技能；忠于职守，主要是指要认识到自己从事的职业对社会、对他人应履行的义务，具有高度的职业责任感，发扬职业献身精神。
二、服务精神方面的规范要求
物业管理行业是服务行业，其根本宗旨是为业主（住户）服务。
因此，所有员工必须本着全心全意为人民服务的精神，主动、热情、耐心、周到地为业主（住户）服务。
要努力提高服务质量。
应逐步建立规范服务，即正常服务、多功能服务、专项服务、现代技术服务的质量要求。
正常服务就是在物业管理过程中热情、公平、周到、负责；多功能服务就是提供与物业管理相关的连带服务以满足多种需要；专项服务就是为服务对象提供特殊的需要；现代技术服务就是随着商业技术装备的逐步改进，扩大科学技术服务。
要热爱业主（住户），把他们当亲人，要以平等的态度接待他们，一视同仁，不厚此薄彼，不以衣帽取人，做到生人熟人一个样，大人小孩一个样，职务高低一个样。
三、经营作风方面的规范要求：
社会主义社会条件下的一切经营活动，都是为人民日益增长的物质文化需要和社会主义现代化建设服务。
因此，每一个员工必须端正经营作风，做到＂信誉第一，诚信无欺＂。
四、工作态度方面的规范要求
廉洁奉公，公私分明，这是社会主义职业道德的本质要求。
每一个员工必须严于律已，清正廉洁，不损公肥私。
要敢于同贪污、盗窃等违法行为做斗争。
要始终把集体利益放在第一位，个人利益放在第二位，个人利益服从集体利益。
五、职业修养方面的规范要求
要树立崇高的理想和信念。
要树立正确的人生观，人生观解决人为什么活着，怎样活着的问题，是指导人们思想言行的＂总开关＂。
人生的目的、理想和信念，对人生起着精神推动力的作用。
要努力学习业务技术。
光有为业主（住户）服务的思想是不够的，还必须有为业主（住户）服务的本领。
这就要求员工必须抓住一切机会和时间努力学习业务技术，不断提高业务水平和服务技能。
要有高度的正义感和社会责任感，敢于抵制一切违反社会主义职业道德的行为，做到不敷衍，不放任，不采取自由主义态度，为整个社会风气的好转做出自己的贡献。
十二、 管理人员培训制度
一、培训宗旨：
向管理要效益、向培训要人才
通过短期密集培训及中长期培训，多出人才，快出人才，出好人才，造就新型的适合金欣小区智能化物业管理的高素质人才，为行业造就一批精通管理与现代技术的专业队伍。
二、培训目标：
100％的持证上岗率
成功掌握2－3门相关专业
通过2－3年造就一批现代物业管理的高素质队伍
三、培训内容：
1．各岗位培训，特种工种操作及新技术、技能培训；
2．服务质量服务技巧培训；
3．企业形象及住户满意系统ＣＳ培训；
4．金欣小区管理模式培训；
5．电脑基本操作技能培训；
6．法律、法规、物业发展动态培训。
四、培训方式：
集中密度的短期与中长期培训相结合，自办培训与联办、代训相结合，知识结构原理培训与具体实践操作相结合。
五、培训机构建立、监督、奖罚办法及培训经费
培训由公司领导专职负责，专设培训部、层级落实，统筹安排。
入住前期培训：
每日培训、周末考评
入住后期培训：
每周培训，月月考核
管理人员的培训与考核将作为工作业绩的重要考核依据之一，严格按照优秀、及格、不及格等级别处以不同程度奖罚，不合格者将予以调换岗位甚至辞退。
在所有培训的管理人员中，实行10％的淘汰率，能者上，庸者下，力争通过培训，提高各级管理人员的综合素质，将物业管理推向更高的境界。
培训经费：
聘请老师、场租、书籍等费用，原则上由管理服务费中提取，根据实际情况可由被培训人员补充部分不足经费。
十三、 管理人员奖惩制度
为增强管理人员服务意识，鼓励其积极性、创造性并对违反劳动纪
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