陕西省房产建筑项目可行性研究报告.docx
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陕西省房产建筑项目可行性研究报告
陕西省房产建筑项目
可行性研究报告
西安文海工程咨询有限公司
编制时间：
二零一四年二月
第一章总论
1.1项目简介
1.项目名称：
*****************建设项目
2.项目建设单位：
*************************
3.项目负责人：
4.项目建设地点
5.项目建设内容和建设规模：
6.投资估算及筹措资金
7.可行性研究报告编制单位：
西安文海工程咨询有限公司
1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围
1.2.1编制依据
1.《中华人民共和国城市规划法》
2.《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）
3.某某县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要
4.《某某县土地利用总体规划》和某某县其他有关专项规划
5.《某某县城市总体规划》（2004～2020年）
6.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》
7.其他相关的政策法规和技术规划
8.*****************建设项目提供的相关资料
1.2.2指导思想
1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。
为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。
3.项目建设是按照某某县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。
4. 该设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。
1.2.3可行性研究报告编制的范围
1.项目建设的背景及必要性
2.项目选址及建设条件
3.建设规模与建设内容
4.工程技术方案
5.公用工程和辅助设施
6.环保、节能、安全与消防
7.项目实施计划
8.组织机构与人力资源配置
9.投资估算和资金筹措
10.效益分析
11.结论与建议
1.3项目建设单位简介
1.4研究的主要结论与建议
1.4.1主要经济技术指标
主要经济技术指标
名称
数量
备注
总投资
18300万元
其中：
1、固定资产投资
18250万元
建设期利息350万元
2、铺底流动资金
50万元
正常年份销售收入
5340.7万元
正常年
正常年份总成本
3005.8万元
正常年
利润总额
2326.4万元
正常年
所得税
581.6万元
正常年
税后利润
1744.8万元
正常年
内部收益率（％）
11.6%
税后
财务净现值（万元）
1299.6
税后
静态投资回收期（年）
7.9
含建设期1年
动态投资回收期（年）
10.7
含建设期1年
投资利润率（％）
10.8%
投资利税率（％）
11.0%
盈亏平衡点（产量）
70.5%
第二章项目建设背景与建设必要性
2.1项目建设背景
2.2项目建设必要性
2.2.1建设*****************是发展三产、构建现代经济的客观要求
发展三产，是现代化经济的要求。
关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。
县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。
第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。
在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。
2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。
很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。
某某县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。
*****************的建设，不仅完善某某县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个某某省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动某某第三产业的发展。
鉴于某某县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设*****************具有客观必要性。
2.2.2本项目建设是某某机械工业园发展的需要
2.2.3本项目建设是城市副中心建设的需要
第三章 市场分析与预测
第四章项目建设条件分析和需求分析
4.1项目建设条件分析
4.1.1县域概述
4.1.2县域自然条件
4.2县域经济基础分析
4.3发展优势
第五章建设内容与规模
5.1建设内容与规模
*****************地上总建筑面积36006m2。
地下一层建筑面积1270m2。
主要技术经济指标如下：
总用地面积：
30000m2
总建筑面积：
地上：
36006m2地下：
1270m2
其中项目：
地上：
31683m2地下：
1270m2
贵宾楼：
2160m2（每幢432m2共5幢）
商务楼：
2208m2
建筑密度：
24%
容积率：
1.2
绿地率：
30%
机动车停车数：
100辆
详细技术指标：
序号
项目名称
建筑面积（m2）
备注
一
地上建筑面积
31638
1
底层
5354
1.1
项目大堂
780
1.2
大堂吧
257
1.3
自助餐厅
452
厨房173m2
1.4
商店
36
1.5
风味餐厅
354
厨房75m2
1.6
KTV
477
1.7
棋牌室
11间（面积16～29m2）
1.8
行李房
18
1.9
电话机房
32
1.10
网络机房
38
1.11
前台办公
31
1.12
商务中心
18
1.13
办公
64
2间
1.14
变配电间
212
1.15
消防中心及安保BA
69
1.16
冷库
191
3间
1.17
采购部
25
1.18
收货
27
1.19
营销部
46
1.20
公关部美工室
37
2
夹层
2437
2.1
KTV包房
1083
18间（面积22～151m2）
2.2
办公室
162
4间
2.3
培训中心
86
2.4
职工餐厅
113
厨房98m2
2.5
男更衣室
146
300人
2.6
女更衣室
172
300人
2.7
布草间
126
2.8
瓷器银器库
67
2.9
干货库
42
2.10
面包房
45
2.11
花房
11
2.12
ARTS工作室
21
2.13
总库房
158
2.14
库房
89
2.15
工程部
116
3
二层
4377
3.1
带洗手间餐厅包房
3217
31间（面积19～162m2）
3.2
宴会厅
548
3.3
厨房
547
3.4
备餐
65
4
三层
2868
4.1
会议间
992
14间（面积32～235m2）
4.2
总经理办公室
134
4.3
财务室
148
4.4
项目经理办公室
44
5
四层
1485
5.1
游泳池
511
5.2
健身房
336
6
五层
1267
6.1
男子SPA会所
534
6.2
女子SPA会所
396
7
六至十五层
12670
1267m2/层
7.1
标准间
220间
7.2
套间
10套
8
十六层
1180
8.1
商务客房
8套
8.2
行政酒廊
178
8.3
会议室
42
小计
36006
二
地下建筑面积
1270
1
水泵房
290
2
柴油发动机组
64
3
锅炉房
162
4
冷冻机房
218
5
热交换机房
96
合计
37276
（一+二）
第六章工程设计方案
6.1设计依据
6.2工程概况
6.3建筑设计
6.3.1总体布局与环境设计
6.3.2单体设计
6.4结构设计
6.4.1设计荷载
6.4.2上部结构
6.5辅助工程
6.5.1给排水工程
1.水源
由城市给水管网直接接入，经过DN200给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。
项目生活进水管为DN150。
在总体上设置DN150水表一只，DN200消防水表一只。
2.用水量表
本建筑最高日用水量估为：
950m3/日。
3.给水系统
4.排水
6.5.2电气工程
1.负荷等级与供电电源
本工程项目为四星级标准项目属一类高层建筑，按一级负荷要求供电；商务中心和贵宾楼属三类建筑物，按三级负荷要求供电。
本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电机房、项目大堂、宴会厅、餐厅、项目管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、货梯电力，项目的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。
根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入项目一层变电所。
商务中心和贵宾楼的电源由项目变电所引来。
项目设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时项目照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。
2.负荷估算
项目地上部分按100W/m2计算电容量，地下部分按35W/m2计算电容量，考虑需要系数0.68，功率因数补偿达到0.9等因素。
商务中心电安装容量按160KW计，需要系数按0.7考虑；每幢贵宾楼电安装容量按20KW计，需要系数按0.7考虑。
项目计算有功功率：
2181KW
商务中心计算有功功率：
112KW
贵宾楼计算有功功率：
70KW
总计算有功功率：
2363KW
总计算视在功率：
2626KVA
选用变压器2×1600KVA，容量为3200KVA，负荷率82.1%。
应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30%考虑，按800KW设置。
3.防雷接地
本工程地处某某地区，项目按二类防雷建筑物考虑，商务中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。
在项目屋面装屋顶避雷。
防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。
电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于1欧姆。
4.保安及接地措施
低压保护系统采用“TN-S”接零保护系统。
一般插座贿赂均设置漏电保护开关。
各低压配电方式一般为放射式配电方式。
照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。
5.电信工程
项目建立800门程控用户交换机房，机房设在项目一层电话主机房内，机房设备主要有：
数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2个2兆口。
各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用50欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。
商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入，商务中心设置100门容量的程控用户交换机。
酒电组建两套计算机网络：
项目营业网和客房网。
项目营业网供项目管理、项目办公等使用，客房网主要供客人上网使用。
6.5.3暖通工程
1.按全空调设计，其参数：
室外设计参数：
夏季干球温度35℃，夏季湿球温度28.2℃，夏季风速2.3M/S，冬季干球温度-5℃。
室内设计参数
大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房：
夏季温度26-28℃，相对湿度<70%，冬季温度20-22℃，相对湿度>30%，新风20～50M3/PH。
2.通风换气次数
地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：
地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，厨房40次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：
地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房20次/h，厨房35次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房等为5次/h。
对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。
3.空调冷热源
冷热负荷：
本工程项目裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为32908平方米，空调建筑面积约为31638平方米。
总冷负荷约为4200KW，冷指标为133W/m2。
总热负荷约为2050KW，热指标为65W/m2。
4.冷、热源
第七章环境影响分析
7.1周边环境现状
7.2环境影响分析
7.2.1项目施工期间的主要环境问题
1.空气环境
项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。
2.废水
项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。
3.固体废物
项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。
4.噪声
项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。
7.2.2项目运营期间的主要环境问题
1.空气环境
项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。
2.废水
项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。
3.固体废物
项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。
4.噪声
项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。
7.3环境保护措施及治理效果
7.3.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果
7.3.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果
第八章节能
8.1 设计依据
1.《公共建筑节能设计标准》
2.《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》
3.《民用建筑热工设计规范》
4.《旅游旅馆空调及热工节能设计标准》
8.2节能措施
8.2.1建筑专业
1.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km≤0.7；
2.外墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为Km≤1.0；
3.底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km≤1.0；
4.地面地下室外墙热阻限值≥1.2；
5.外窗的气密性等级，气密性不低于Ⅱ级。
6.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。
外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求。
8.2.2设备专业
1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；
2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。
项目顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；
3.热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；
4.项目设楼宇自控系统（BAS），对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；
5.过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却；
6.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；
7.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失；
8.加强能量的有效利用，以节约用电量；
9.变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；
10.照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；
11.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；
12.所有电机选用Y型节能型高效率电机；
13.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；
14.采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗；
第九章消防与安全卫生
9.1消防
1.消防给水水源由室外给水管网二路DN300给水管接来，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；
2.按《高层民用建筑设计防火规范》，本工程建筑属一类建筑，耐火等级为一级；
3.总体消防车道呈环通布置，项目主楼东、北面均直接落地，沿此面设消防车停靠扑救场地。
室外按规定设置室外消火栓；
4.主楼设有三座防烟疏散楼梯，均从地下室通至大屋面，主楼设一座上下贯通的消防电梯，整个建筑在裙楼设有二部消防电梯，裙房地上设八座疏散楼梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯；
5.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；
6.大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火；
7.安全疏散距离均符合规范要求。
主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于15M，位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不大于30M。
8.火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。
9.办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；
10.本工程项目属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。
本工程设置一套火灾报警及消防联动系统（FAS）。
在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。
9.2 劳动安全
1.土建安全
本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架——剪力墙结构，地上南北两部分为板块——剪力墙结构。
该工程按抗地震6度设防。
饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。
2.防火防爆
本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见"建筑防火设计"。
有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。
3.电气安全
本工程采用TN-S接地系统。
全楼采用等电们联结。
对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。
澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。
建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。
本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。
变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。
变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。
对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。
项目客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。
对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。
4.防雷措施
按《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。
本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。
9.3 卫生防护
本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。
饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。
会议及商场部分也设立了开水供应处。
餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足《饮食建筑设计规范》中一级餐馆的要求。
1.生活给水
采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下三层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。
对生活用水加装了紫外线消毒设施。
蓄水池内衬瓷砖，全封闭。
水池上部无排水管道通过。
2.排水
生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。
生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。
3.空调、通风及采暖
本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24-28℃之间，冬季一般在16-20℃之间。
在所有空调场所均设有新风补给设施。
其中最小的新风量为：
饭店客房为120立方米/h/室，餐厅内25立方米/h/人，宴会厅、会议室、酒吧、卡拉OK厅等为40立方米/h/人，健身房为80立方米/h/人，美容院为30立方米/h/人，走道、大厅为7立方米/h/人。
上述设空调场所，换气次数为8-15次/h。
对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置，采暖温度为低于16℃。
4.振动防治及噪声控制
振动防治：
本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。
电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。
噪声的控制：
本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。
饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。
风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。
饭店客房设在5-8层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。
对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及排风管道采取了消声处理措施。
第十章项目的组织机构与运作方式
10.1 组织机构
实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。
依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。
10.2 部门职能
10.2.1董事会
1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；
2.执行股东大会决议；
3.决定公司的经营计划和投资方案；
4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案；
5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；
7.拟定公司合并、分立、解散的方案；
8.决定公司内部管理机构的设置；
9.聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。
10 .制定公司的基本管理制度。
10.2.2总经理
1.执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议；
2.直接向董事会负责，组织领导项目的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理项目日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；
3.根据市场发展趋势，结合项目实际，研究制定项目
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