中指研究广州月报.docx
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中指研究广州月报
广州
房地产市场监测月报
中国房地产指数系统
中国指数研究院
2010年8月
目录
第一部分：
管理层摘要5
1.2010年8月广州房地产市场运行现状5
1.1当前市场的成交及价格情况5
1.2当前市场的销售速度和去化周期6
1.3当前热销项目7
2.未来市场走势分析9
2.1土地市场9
2.2住宅市场11
3.未来市场潜力12
第二部分：
广州房地产市场新开盘项目监测情况14
2010年8月份商品房新开盘项目14
第三部分：
广州房地产市场需求数据15
2009-2010年新建商品房交易量分布15
2010年1-8月商品房全部交易用途分布16
2010年1-8月商品房及分物业供销比走势17
2009-2010年商品住宅交易量分布18
2009-2010年商业用房交易量分布19
2009-2010年写字楼交易量分布20
第四部分:
广州商品房交易价格数据21
2009-2010年8月商品房及物业交易价格走势21
第五部分：
广州房地产市场供给数据22
2009-2010年商品房批准上市量22
2010年8月批准上市商品房用途比较23
2009-2010年商品住宅批准上市量分布24
2009-2010年8月写字楼/商业用房批准上市量分布25
第六部分：
区县商品房及商品住宅批准上市、交易和价格26
2010年8月批准上市商品房区县分布26
2010年8月批准上市商品住宅区县分布27
2010年8月商品房交易区县分布28
2010年8月商品住宅交易区县分布29
2010年8月各区县商品住宅价格分布30
第七部分：
广州广告投放分析31
项目投放TOP1031
广告投放媒体分布32
各媒体投放金额分布33
广告投放物业分布34
广告投放区域分布35
第八部分：
宏观经济及房地产开发经营数据36
2010年7月全国社会经济运行情况36
2010年7月广州市社会经济发展情况38
2010年1-7月广州房地产开发投资39
第九部分政策法规和市场动态40
第一部分：
管理层摘要
1.2010年8月广州房地产市场运行现状
1.1当前市场的成交及价格情况
刚性需求集中入市，住宅成交量回升至新政前的水平：
因亚运期间广州工地将暂停施工，不少开发商率先在本月推出新货，因此8月开始广州迎来住宅供应高峰。
8月广州（十区两县市）住宅新批量大幅增加，平时供应较少的南沙、萝岗、荔湾、越秀区都有新项目取证。
成交方面，经过4个月的观望等待，刚性需求买家终于开始购买适合自己心理价位的单位，住宅成交出现较大幅度的回升。
全市（十区两县市）签约6674套/70.27万平方米，环比分别增加61.09%和55.60%。
8月，除黄埔、萝岗和越秀区因供应有限致成交减少外，其他各区的签约量都有一定程度的增加，其中从化、番禺和南沙都翻倍增长，白云、海珠、荔湾和天河的增长幅度超过五成。
图1：
2008-2010年8月广州住宅签约情况
数据来源：
CREIS中指数据
广州住宅整体报价继续下降，项目促销折扣多：
自4月新政的出台后，近三个月来广州楼价总体未出现较大的波动。
不过，经过几个月的低迷成交后，8月广州十区两市在售楼盘价格降至14297元/平方米，不少项目出现较大幅度的折扣。
但部分项目降价的原因是将装修价换成了毛坯价。
图2：
2009-2010年广州商品住宅平均报价走势
数据来源：
CREIS中指数据
1.2当前市场的销售速度和去化周期
8月中心六区的库存有所减少，出清周期相应缩短：
8月中心城区多个大型项目成交不俗，中心六区的网签量为1979套/21.01万平米，环比上涨超过五成，约占总量的三成。
而新增供应方面，保利春天里、金湖花园、岭南新世界、颐景华苑、中海锦榕湾、信华花园、宝翠园等项目都已取得预售证。
不过，因供应增加量小于成交的增量，因此中心城区可售量减少至124.09万平方米。
出清周期方面，虽然中心城区楼盘价格暂未见松动，但在各种优惠折扣的带动下，8月中心城区的签约量也大幅增加，因此，住宅出清周期相应缩短，不过仍接近5个月。
图3：
2008-2010年广州中心城区住宅销售速度、出清周期走势图
数据来源：
CREIS中指数据
8月商品住宅市场供销比为1.19：
2010年广州住宅供应高峰提前，8月广州（十区两县市）新批预售量达83.83万平方米。
而成交方面，随着刚性需求买家的入市，8月广州楼市签约大幅反弹，月度成交再次达到70多万平米。
当月广州住宅供销比为1.19，住宅供应再次大于成交量。
从政策出台的4月至今的住宅供应和需求来看，4-8月广州住宅有389万平米的新批量，签约量则只有266万平米，即自政策调控以来，广州楼市整体上处于供大于求的状态，置业者可选择空间比较大。
进入9月，在尚无其他政策出台、楼市成交有所好转的前提下，开发商将抓住中秋、国庆这两个假期进行楼盘的销售推广，不少项目更是选择避开旅游高峰而提前推货，9月广州住宅将出现供需两旺的局面。
图4：
2008-2010年广州商品住宅供销比走势图
数据来源：
CREIS中指数据
1.3当前热销项目
1.3.1住宅销售套数排行榜
TOP10项目成交比重下降，热销楼盘继续齐聚郊区：
8月TOP10项目总成交2441套，成交比重为36.57%，TOP10项目成交比重与7月相比有所减少。
另外，从本月上榜的项目看，排行前十项目的成交均超过百套，而位列前五的金山谷花园、碧桂园凤凰城、金地荔湖城、金域蓝湾和锦绣香江成交更是超过200套。
由此可见，8月广州不少项目成交良好，热销项目不再局限于少量几个楼盘。
从项目情况看，位居榜首的是位于华南板块、较大规模且以别墅为主的金山谷花园，不过它在8月份则是以成交443套的洋房单位入榜的，成交均价仅为9313元/平米，具有一定的价格优势；排第二的是碧桂园凤凰城，其以规模和低价优势称霸市场，一直处于领先位置；季军金地荔湖城也以价格赢得市场，8月项目共成交297套。
从区域看上榜的项目，8月中心城区仅有2个白云区的项目上榜，其余项目均是郊区盘。
从销售价格看，销量排前的楼盘以中低端项目为主，其中售价在万元以下的共有7个。
表1：
2010年8月广州商品住宅销售套数排行榜
排名
项目名称
区县
销售套数
（套）
销售面积
（㎡）
销售金额
（万元）
销售价格
（￥/㎡）
1
金山谷花园
番禺
443
45749
42608
9313
2
碧桂园凤凰城
增城
337
39588
34123
8620
3
金地荔湖城
增城
297
28824
16004
5552
4
金域蓝湾
白云
265
22534
32123
14256
5
锦绣香江
番禺
232
19842
32084
16170
6
花都雅居乐花园
花都
193
17453
12224
7004
7
富力金港城
花都
185
17526
10396
5932
8
锦东花园
花都
168
17516
14672
8376
9
天湖峰境
花都
163
15094
8992
5958
10
岭南新世界
白云
158
13695
17537
12806
数据来源：
CREIS中指数据
1.3.2住宅销售金额排行榜
销售金额TOP10项目成交总金额增八成，成交均价升至12671元/平方米：
8月销售金额TOP10的项目总成交金额为27.63亿元，环比增长87.07%。
成交均价为12671元/平方米，环比也出现12.80%的涨幅，这是因为热销项目除郊区低价盘外，中心城区的高端楼盘销售情况也较好。
本月上榜的10个项目签约均价在2万元/平方米以上的有2个，其中均价最高的仍是具有教育资源优势的豪宅盘——汇景新城，签约均价为26597元/㎡；签约均价低于1万元的楼盘有3个，销售面积都超过2.5万平米；其余5个项目签约均价在1-2万元之间，其中锦绣香江虽位属近郊区，但项目属大规模楼盘，且已发展多年，内部配套完善，因此销售价达到16170元也能保持畅销。
从以下数据表可以看出，在中心城区楼盘售价超过万元/㎡,郊区项目价格暂未出现大松动的情况下，销售金额靠前的项目还是以万元以上区段的楼盘为主。
表2：
2010年8月广州商品住宅销售金额排行榜
排名
项目名称
区县
销售套数（套）
销售面积
（㎡）
销售金额
（万元）
销售价格
（￥/㎡）
1
金山谷花园
番禺
443
45749
42608
9313
2
汇景新城
天河
67
15476
41162
26597
3
碧桂园凤凰城
增城
337
39588
34123
8620
4
金域蓝湾
白云
265
22534
32123
14256
5
锦绣香江
番禺
232
19842
32084
16170
6
逸翠湾
荔湾
50
8774
22686
25856
7
中海锦榕湾
海珠
90
10022
19647
19604
8
逸彩新世界
荔湾
144
13553
18335
13528
9
岭南新世界
白云
158
13695
17537
12806
10
金地荔湖城
增城
297
28824
16004
5552
数据来源：
CREIS中指数据
2.未来市场走势分析
2.1土地市场
2.1.1土地市场供应情况
8月广州挂牌出让4宗住宅用地，总建筑面积高达50多万㎡：
8月底广州挂牌出让荔湾、天河的4宗住宅用地，可建设用地达到19.58万平方米，总建筑面积达54.72万平方米。
其中荔湾区3宗块是继荔湾龙溪高尔夫球场A、B地块在6月底溢价出让后推出的，竞得A、B地块的中铁建负责人曾表示想一并拍下这3块地，连成一片进行开发。
不过，需要注意的是此次推出的D、E、F地块限定了不同程度的户型比例，位置也无A和B地块好，F地块更是靠近武广铁路。
天河地块则是广氮厂区南部地块，根据规划将成为未来广州新居住板块，目前该区一手住宅均价约15000元/平方米。
不过值得注意的是广氮地块将面临土壤污染带来的潜在负面影响。
图5：
2009-2010年广州新推住宅用地占地面积情况
数据来源：
CREIS中指数据
表3：
2010年8月广州住宅用地供应情况
土地位置
土地用途
用地面积（平方米）
容积率
建筑面积（平方米）
挂牌价（万元）
出让时间
荔湾区旧龙溪路高尔夫球场F地块
二类居住用地
35491
3
106473
44719
2010-9-19
荔湾区旧龙溪路高尔夫球场E地块
二类居住用地
54218
2.8
143791
63268
2010-9-19
天河区广州氮肥厂地段
二类居住用地
56713
2.8
158796
76222
2010-9-19
数据来源：
CREIS中指数据
2.1.2土地市场成交情况
8月番禺二宗地块竞争激烈，越秀地块涉及问题太多，低价成交：
8月，番禺南区4-2地块经过25轮竞拍，最后被城建以23.8亿元的价格竞得，楼面地价
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