德城区胜利街棚户区改造一期项目可行性研究报告.docx
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德城区胜利街棚户区改造一期项目可行性研究报告
德城区胜利街棚户区改造一期项目
可行性研究报告
第一章项目概论7
一、项目名称、承办单位及建设规模7
二、项目可行性研究报告委托编制单位8
三、可行性研究的目的8
四、可行性研究报告编制依据原则和范围9
五、研究的主要过程11
六、产品方案及建设规模12
七、项目总投资估算12
八、工艺技术装备方案的选择12
九、项目实施进度建议13
十、研究结论13
十一、项目主要经济技术指标14
第二章项目建设背景及必要性17
一、项目建设背景17
二、项目提出的理由22
三、项目建设必要性23
第三章市场分析及预测25
一、水产品加工市场现状投资分析25
二、水产品加工市场供求市场研究26
第四章项目选址及建设条件28
一、厂址的选择原则28
二、厂址选择方案28
三、选址用地权属性质类别及场址现状29
四、项目用地利用指标30
五、建设条件31
六、项目选址综合评价33
第五章生产纲领与产品水平34
一、生产纲领34
二、产品水平34
六、项目建设内容与建设规模38
一、建设内容38
二、建设规模39
第七章原辅材料供应及基本生产条件40
一、原辅材料供应条件40
二、基本生产条件41
第八章工程技术方案49
一、工艺技术方案的选用原则49
二、工艺技术方案50
三、设备的选择56
第九章总图、运输及仓库59
一、总图59
二、运输60
三、成品仓库61
第十章环境保护、职业安全卫生及消防62
一、环境保护62
二、劳动保护与安全卫生64
三、消防66
第十一章节能68
一、节能背景及目标68
二、设计依据及用能标准68
三、项目能耗种类和数量分析71
四、项目节能措施84
五、资源综合利用92
第十二章项目组织管理与运行93
一、建设期管理93
二、运营期管理93
第十三章项目建设进度95
一、项目实施进度95
二、进度建议表95
第十四章投资估算及资金筹措96
一、投资估算的范围和依据96
二、建设投资估算97
三、总投资估算99
四、资金筹措与使用计划99
第十五章财务评价102
一、财务评价的依据102
二、生产成本、销售收入及税金估算102
三、财务分析103
四、不确定性分析104
五、财务分析结论105
第十六章研究结论及建议106
第一章总论
1、项目概况
1.1项目名称：
德城区胜利街棚户区改造一期项目
1.2项目承办单位：
德州嘉汇房地产开发有限公司
1.3项目建设地址：
位于德城区胜利街东侧，共青团路以南，天衢小区以北，交通便利，地理位置优越。
1.4项目建设内容及规模：
该项目为德城区胜利街棚户区改造工程。
项目总占地面积87814m2，总建筑面积311735.7m2，其中：
一期建筑面积98000m2，二期建筑面积110000m2，三期建筑面积103735.7m2。
此次为一期工程建筑面积98000m2（含回迁安置60000m2，安置户数600户），其中：
住宅建筑面积85000m2；商业用房建筑面积4000m2；储藏室建筑面积6000m2；架空层（主要为车位）建筑面积3000m2。
该项目全部为高层住宅，户型以中小户型为主，90平方米以下的户型占总面积的78%以上。
符合国家建筑面积90m2以下的小户型占住宅总建筑面积75%以上的要求。
1.5项目实施进度：
建议该项目建设经营期为3年，自2009年1月至2011年12月建成销售完毕。
1.6项目总投资及资金来源：
一期项目总投资18000万元，其中：
建设投资17160万元，占总投资的95.33%；建设期利息840万元，占总投资的4.67%。
项目所需资金分两条渠道筹集：
一是承办单位自筹资金8000万元；二是申请银行贷款10000万元。
2、可行性研究报告编制单位：
德州凯元工程咨询有限公司
工程咨询资格等级：
乙级
证书编号：
工咨乙11820070016
发证机关：
国家发展和改革委员会
3、承办单位概况
德州嘉汇房地产开发有限公司隶属于山东嘉汇房地产开发有限公司，山东嘉汇房地产开发有限公司成立于2002年6月，是澳门的三家企业共同投资成立的，注册资本600万美元。
其中，最大的投资方澳门兴华贸易公司占65%的股份，其他两方各占17.5%的股份。
由此成为了济南市首家由澳门独资创办的房地产专业开发企业。
由于看好德州房地产行业的经济发展前景和适宜的招商引资环境，于2008年9月注册成立了德州嘉汇房地产开发有限公司，公司注册资本5000万元，山东嘉汇房地产开发有限公司占90%的股份，济南北斗星商业有限公司占10%的股份。
公司既有多年从事房地产行业丰富经验资深管理人员多人，也拥有来自加拿大、澳大利亚著名大学毕业的海外管理人员2人，还拥有注册会计师，注册造价师、注册结构师等专业人员数十名。
强大的人才团队为高水平的管理打下坚实的基础，公司开发的嘉汇环球广场工程质量得到业主的好评。
下属的环球家俱博览中心运营良好，获得了较好的社会效益和经济效益。
德州嘉汇房地产开发有限公司开发的胜利及米市街凯旋花园项目，属于国家政策支持的棚户区改造项目。
该项目得到了德州各级政府的大力支持。
公司的开发经营按照国家法律规定的开发程序有序推进。
该项目从噪声、水处理、绿化多方面考虑了环保要求。
该项目地处德州市中心区域，区位优势明显。
周围有迎宾市场、火车站、五环体育场、城隍庙市场、共青团路小学、人民医院等公共设施，人流集中、生活便利。
有晶峰玻璃厂、德州监狱、德州市国税局、工商银行等政府金融部门和国有大型企业，购买力较高，具有较强的潜在市场。
4、德州市概况
德州市位于山东省西北部、黄河下游冲积平原，贯黄（河）运（河）而望江海，连鲁冀而衔中原，是山东的北大门。
辖三区、两市、八县，面积10356平方公里，总人口561万。
德州历史悠久、地灵人秀，是大汶口文化的发祥地之一。
秦汉以来一直为历代郡、州、府、县治所，明清时期是全国33个工商业大城市之一，有着深厚的历史文化底蕴。
现存禹王亭、秦汉墓群、东方朔画赞碑、苏禄国东王墓等众多历史古迹。
“三过家门而不入”的大禹、“射日”英雄后羿、“罢黜百家、独尊儒术”的董仲舒、“滑稽之雄”东方朔、大书法家颜真卿、邢侗等都在这里留下了熠熠生辉的印迹。
德州扒鸡、金丝小枣、保店驴肉、德州黑陶等地方特产驰名海内外。
德州区位优越、交通便利。
古运河穿境而过，自古就有“九达天衢、神京门户”之称。
北依京津，南靠济南，西接山西煤炭基地，东连胜利油田，是华东、华北两大经济区的连接带，处在环渤海经济圈之内，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势。
京沪、德石、济邯和在建的京沪高速铁路、德烟铁路在此交汇；京福、济聊、青银高速公路穿境而过，德滨高速目前正在建设之中；5条国道、14条省道纵横交错，形成了四通八达的交通网络。
德州物华天宝、资源丰富。
已探明石油储量1.58亿吨、天然气10亿立方米、煤炭60亿吨。
黄河流经本市62公里，年可引水25亿立方，工业、农业和生活用水便捷充足。
华能德州电厂总装机容量263万千瓦，是全国第二大火力发电厂。
天然地热资源储量大、分布广，具有较高的开发价值。
土地肥沃，农副产品丰富，是全国和山东省重要的粮棉果菜和畜牧业基地。
德州经济发展、充满活力。
是全国城市综合经济实力百强城市，全国城市环境综合评比50强城市。
是著名的“中国太阳城”、“中国功能糖城”和“中国中央空调城”。
拥有皇明太阳能、金麒刹车片、古贝春白酒、亚太空调和泰山体育器材等中国驰名商标和皇明太阳能热水器、亿佳能热水器、巨嘴鸟面粉等中国名牌产品。
民营经济、招商引资是拉动经济发展的两大“天字号”工程。
民营经济增加值占ＧＤＰ比重、民营经济提供税收占地方财政收入、民营经济安置就业占城镇就业人员三个比重达到80％以上；台湾裕隆集团、旺旺集团、日本明治机械、江苏波司登集团、上海光明乳业、河南双汇集团、江苏雨润集团等国内外知名企业在德州投资发展。
随着国家启动天津滨海新区和环渤海经济圈战略的实施，良好的投资环境和巨大的发展潜力，将使德州的优势更加突出，活力更加充足，成为环渤海经济圈中最具吸引力的投资热土之一。
德州以“德”为名，自古就有尊德、尚信的历史传统。
德州人民勤劳质朴、诚信尚德，海纳百川、礼仪谦让，形成了德州人所特有的“包容精神”，成为德州这片热土最宝贵的人文财富。
德州全力打造“政策洼地、服务高地、安全宝地”的优良环境，叫响了“厚德载物、创业之州”的环境品牌。
5、可行性研究依据
5.1国家、省有关法律、法规及相关房地产政策规定要求
5.2国家现行有关建筑技术设计规范和标准
5.3国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求
5.4德州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要
5.5德州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要
5.6承办单位提供的基础资料
6、可行性研究范围
6.1项目建设的背景及必要性
6.2市场分析
6.3项目建设地址及条件
6.4建设方案
6.5环保、消防及节能
6.6项目进度建议
6.7投资估算与资金筹措
6.8效益分析
6.9结论及建议
第二章项目建设背景及必要性
1、项目建设的背景
近几年，德州市房地产业保持了健康发展的运行态势，投资增势平稳快速，开发规模继续扩大，商品房销售市场日趋活跃，房地产业逐渐发展成为国民经济新的增长点和消费热点。
房地产业的发展,极大的改善了居民的居住条件，提升了城市形象，也对行业结构和相关产业产生了重要影响。
近几年以来,国家陆续出台了稳定房地产市场的一系列宏观调控措施,德州市房地产业出现投资快速增长、规模不断扩大、结构基本合理、价格基本稳定的运行特点
1.1房地产开发投资快速增长
房地产业作为一个新兴行业虽然在德州市兴起于90年代，但真正形成一定规模却是近几年的事。
2001年德州市房地产业开发投资额也只有9.15亿元，占全社会固定资产投资比重仅为6.8%，从2002年开始，德州市房地产开发投资额以每年平均高于30%的速度持续增长，到2006年达到39.69亿元，为2001年的4.3倍，年均增长34.1%；07年1-5月份完成开发工作量14.35亿元，增幅37.3%。
其中完成住宅投资13.16亿元，比上年增长44.7%，比2001年增长3.8倍，年均增长41.5%；办公楼、商业营业用房和其它投资1.19亿元，比上年减少4.7%。
房地产开发投资成为德州市固定资产投资构成中较活跃的因素之一，有力地加快了德州市经济建设发展步伐。
与此同时，房地产业的发展带动了建筑业、装修材料、房地产物业管理、中介服务等相关行业的发展。
1.2房地产业规模不断扩大，经济成分呈多元化
德州房地产开发公司从2004年的68家迅速扩大到2006年的152家，增加了1.2倍。
从投资主体看，明显呈现多元化趋势，非国有经济投资快速增长，所占比重进一步提高。
全市房地产开发中，2006年国有企业完成投资仅为3.04亿元，比2001年减少68.4%，所占比重为7.5%，比2001年下降了22.5个百分点；非国有企业完成投资达34.93亿元，比2001年增长4.87倍，年均增长62.7％。
其中，私营、股份制、港澳台商和外商企业投资增长较快，有限公司和股份有限公司房地产开发企业完成投资已占全市总量的77.2％，私营房地产开发企业占9.6%。
国有，私营、股份制、港澳台等各类投资主体共同推进德州市房地产市场快速发展。
1.3小区成片开发成为主流，设计建设水平不断提高
德州市房地产业坚持高水平人性化设计、高标准建设、高效能管理的建设战略，全面完善城市功能，提升城市品位，提高居民的居住水平和生活质量。
在目前的旧城改造和新区开发中，小区成片开发以其优良的设计方案、规模优势和良好的物业管理成为有实力的开发商的首选并得到消费者的青睐。
目前,规划城区内10万平方米以上的新建住宅小区已达20多个。
以新城市花园、金都花园、嘉诚名居、高地世纪城住宅小区、阳光花园、南龙国际等为代表的一批新建住宅小区，设计水平高，配套设施全，环境优美，居住舒适。
1.4房屋销售价格运行平稳，房屋销售旺盛
近几年，国家连续出台的各项宏观调控措施对德州市产生积极影响，房屋销售价格涨幅明显回落，商品房销售旺盛。
08年1-5月份，德州市商品房销售延续了2007年的旺盛态势，销售面积达到58.36万平方米，同比增长54.8％，比去年同期高出6.2个百分点。
从销售方式看，期房销售量快于现房的销售。
1-5月份，全市期房销售面积37.80万平方米，所占比重为64.8％，增幅为60.6％；现房销售步伐更快，销售面积为344.85万平方米，同比增长13.8％。
但与上年同期相比，房屋销售价格上涨0.8%左右，同比涨幅回落2.1个百分点。
近年以来，德州市房地产市场继续保持稳定运行态势。
地理位置好、楼盘好的房价上涨，但总体房屋销售价格呈平稳趋势。
房屋销售平均价格在全省处于偏低位，升幅也是偏低。
5月份房屋销售平均价格为2166元/平方米（加权平均），比全省房屋销售平均价格低1238元/平方米。
1.5投资资金到位情况较好，对房地产投资增长形成支撑作用
截至08年五月底，全市房地产投资到位资金约20.74亿元，比上年同期增长10.2％。
在国内贷款、预算内资金大幅下降的情况下，德州市积极加强招商引资步伐，1-5月自筹及其他资金9.38亿元，增长15.3％，其他资金5.93亿元，增长19.7%。
从整体上看，资金到位情况有所好转，资金对投资的制约作用有所减轻，为今后发展留下空间。
德城区胜利街棚户区为建成于七十年代的平房居住区，现居住户主要为城市低收入家庭。
由于该棚户区房屋年久失修现象较为严重，多数已成危房，给居民日常生活带来极大安全隐患，严重影响市容市貌，同时一定程度上也影响到德州市整体形象的提升。
如今周边优美整洁的小区环境与此处低洼破旧的住房条件极不协调，居民要求改善居住条件的呼声也越来越高。
为贯彻落实德州市第十五次常务会议精神和《德州市人民政府关于加快城区城中村（居）旧住宅区和棚户区改造的意见》（德政发【2008】9号文），对胜利街棚户区进行改造。
该项目所处区域拥有优越的地理位置，良好的人文环境，加以市场化运营模式，项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程。
正是在此背景下，德州嘉汇房地产开有限公司响应区委区政府对该项目的建设构想，参与了胜利街棚户区改造项目。
2、项目建设的必要性
2.1项目建设符合产业政策与发展规划
该项目符合由山东省建设厅、山东省发展和改革委员会、山东省财政厅、山东省国土资源厅、山东省物价局等五部门制定的《山东省安康居住工程实施方案》。
近年来，德州市以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加速工化业、城镇化和信息化进程，加快产业结构调理，积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会。
根据国家产业政策和未来走向，结合德州市实际情况，未来15年德州市投资战略重点之一是以旧城改造、经济适用住房、廉租住房建设、小区建设为主体的房地产业。
该项目的开发符合市政府文件规定的棚户区改造政策，以“居者有其屋”为主要目标，配合国家住房保障政策精神，本着“密度适中、环境优美、有利生产、方便生活”的原则，实现住宅建设小区化、小区规模化。
2.2是德州市进一步完善城市建设的需要
预计到2010年，德州市区将成为人口达到100万人的中型城市，人民生活达到小康水平，跨入全省中等发达行列。
近年来，德州市城市建设尤其是房地产业得到迅速发展，德州城区的建设更是日新月异，随着城市经济的发展，该项目的建设正是推进城市建设步伐，完善城区建设，促进当地经济更好更快发展的需要。
该棚户区作为德州市的老城区，以其深厚的历史沉淀，一直承载着城市中心区功能。
随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。
旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。
加快旧城改造，将棚户区改造建设纳入城市建设的长远规划，可使城市功能布局更趋合理。
2.3加大城区的建设力度，建设普通住宅小区，提高市民居住水平
德州市正处于大发展的起步阶段，老城部分小区建设相对落后，居民居住水平相对较低。
随着德州市经济的发展，城镇居民人均可支配收入也得到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈,加之城市化进程的加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对德州市城的居住、教育、卫生等各项关系民生问题的设施提出了更高的要求。
该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现德州市城市建设规划、提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。
综上所述，该项目符合国家产业政策，建成后将大大改善该棚户区居民的住房条件，缩小城市不同群体之间的住房差距和生活差距，提高城市基础设施配套水平，实现城市土地资源的优化配置。
具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。
第三章市场分析
1、需求预测
据有关资料预测，未来2到3年内，德州市区总体住宅需求量可能会超过500万平方米。
1.1人口增长带来的自然需求
据统计，近三年以来，德州市每年新增非农业人口90,000人左右，按每人住房面积15平方米计算，每年新增住房需求135万平方米。
随着城市化进程的不断加快，人口总量呈加速度增长，住房标准不断提高，对住房的需求日益扩大。
预计到2010年，尚需新增住房700万平方米。
1.2房改公房的换房需求
随着住房改革的逐步完成，原先陈旧的房改公房的产权已陆续过度到个人全部产权。
这些房产的所有权人大都是各行政、企事业单位的具有正式工作和稳定收入的人员。
随着房地产业的迅速发展，新房新社区的不断涌现，使这部分人群产生了对新型住房的消费需求。
由于该部分人群具有较好的消费能力，因此成为新型住宅小区的主力消费群体。
1.3以旧换新、以小换大的推动需求
近两年，德州市二手房交易市场的逐步建立，二手房交易数量明显增加，加之国家对购房贷款支持力度的进一步加大，普通百姓贷款买房已成时尚。
通过贷款改善居住条件，完成以旧换新、以小换大的住房需求，对房地产的持续发展也起到了较大的推动作用。
1.4购房投资的市场需求
随着人们投资意识的不断增强，部分人把购买房产作为闲置资金的投资渠道，这也在一定程度上扩大了社会对房地产的需求。
2、供给预测
截止2007年5月，德州市房屋施工面积160.44万㎡，比上年同期增长40多万㎡，竣工面积28.5万㎡，房屋销售面积28.8万㎡。
（一般规律下半年销售情况比上半年好），据统计，待销售住宅建筑面积达200多万㎡，还有拟开工项目陆续投入市场，市场供给容量很大。
3、价格预测
据市场资料显示，德州市城区中心房价自去年至今上涨近400元／㎡。
德州市政府从2003年起实行经营性土地挂牌拍卖政策，德州市区可供开发的土地越来越少，相应的土地价格也日益趋高，城市建设用地的日益紧张，进一步显示了土地的升值潜力，势必从根本上促进房价的上涨；再加上最近钢铁、水泥等基本建筑材料的价格上扬，也导致建筑安装工程成本攀升，这些因素是房地产价位上涨的有力支撑。
4、市场定位
4.1市场调研
为充分了解德州市房地产市场供需和价格趋势，确定目标客户群，明确项目定位，开发出被市场所接受的产品，实现项日投资效益最大化，根据业主意向以及项目前期立项建议、批准规划等条件，做了相应的市场调研和论证。
采用电话预约、随机取样、设立集中市调点、知名企业中高层定向约访等形式，重点对区域内居民、企业职工、个体经营业主以及政府企事业单位等进行了调查，行业涉及居民、公务员、医生、职员、私营业主、工人、中高层管理者等十几个层面。
4.1.1置业意向和动机
在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为61.2％，其次是购买婚用的占25.5％，用于投资和本地拆迁仅占5.1％。
在此之中，属于二次置业的占多数，达54.1％，第一次置业的占39.8％，多次置业的占到6.1％。
4.1.2可接受购买价格、总价分析
调查数据分析，购房者最可能购买的房价平均值范围在1800元／㎡至2800元／㎡之间，买房者的最高能力均值在2900元／㎡，认为质量保证最低线均值1500元／㎡，所能承受买房范围最小值1500元，最大值3400元。
购房者愿意花费的总房款均值在20万元—26万元之间，被调查者认为质量保证的最低金额均值不低于14万元／套。
能够承担最高房款金额均值为25万元／套。
据此分析，德州市居民所能承担的总购房款在15万—30万元／套之间。
4.1.3面积需求分析
被调查者中需求面积在70㎡以下的占19.8％，70—80㎡之间的占38.3％，80—90㎡之间的占34.4％，90㎡平方米以上的7.5％。
由此可知，在70—90㎡之间的户型总份额占到72.7％，最为广大消费者所青睐。
4.1.4楼型需求分析
在人们对期望楼型的选择上，选择多层的占60.2％，其次是小高层为25.5％，别墅占9.2％，高层仅占5.1％。
因为德州市经济发展速度正逐步加快，目前经济尚不发达，人均经济收入不高，人们受传统居住习惯的影响，尤其是小高层居住成本高，而相对高层和小高层，多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较轻松的承担物业管理费，所以对多层依然偏爱，同时也有一部分中高层收入者，因小高层广阔的视野，高档的物业形象和现代化的配套设施，对其表现出一定的青睐。
4.1.5户型平面偏好
对户型性质来说，选择传统平层的居多，占55％，错层、复式占33.7％。
人们比较接受传统的平层设计，同时，新的错层户型也得到很多人垂青。
4.1.6功能分区需求
人们期望的卧室数量中，选择三室的最多，占总量的61.2％，选择二室的占35.7％，选择四室的仅占3.1％。
对卧室的面积需求中，都希望保证主人房的舒适度，主卧面积最集中，52％的人希望在15-20㎡，30.6％的人希望在20㎡以上。
人们对厅的面积要求比较集中，选择一厅的份额占15.3％，选择两厅的份额占84.7％。
在厅的面积选择中，人们对厅的面积要求差异不大，除选择小户型者外，80％多的消费者希望客厅的面积在25-32㎡。
在厅的朝向选择中，要求差异很大。
消费者对卫生间的需求调查看，选择三室的消费者中62％选择二卫，选择一卫的占38％。
对阳台面积的需求，同卫生间的选择相似，选择三室的消费者中58％选择两个南向阳台，选择一个南向阳台的为42％。
由以上分析可见，目前总房款接受度集中在20—30万元，房价接受度集中在1850-2500元／㎡之间，三室两厅两卫房型最受青睐。
4.1.7配套设施要求及购买决策调查分析
通过调查分析，消费者购房时所考虑的因素，按重要性排序为：
建筑质量、物业管理、价格、区位、户型、交通、区内配套、区内景观、教育、区外人文自然环境、楼型、区外配套、品牌。
在对社区内配套设施要求上，大部分人希望社区内有绿地，占份额的60％，运动器机械占40％，大树、座椅占27％，花坛占22％，街灯、喷泉各占21％，儿童乐园占19％，特色地面铺装占17％，水池占15％，特色路灯、背景音乐各占13％，凉亭占12％，城市雕塑占10％，瀑布占6％。
这充分说明消费者越来越理性，已不仅仅是满足基本的居住需求，入住楼盘的问题点，主要集中在建筑质量、物业管理及小区环境上。
因此，我们应在这些调查的基础上，对项目合理设计，以满足消费者需求，提升
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