电大秋季财务报表分析02任务万科A营运能力分析.docx

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电大秋季财务报表分析02任务万科A营运能力分析

02任务-万科A营运能力分析

一、万科基本情况介绍：

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。

1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。

1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。

1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。

1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。

B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。

1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。

2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。

公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

报表情况：

合并资产负债表

编制单位：

万科企业股份有限公司

单位：

万元

币种：

人民币

资产

附注七

2008年12月31日

2009年12月31日

2010年12月31日

流动资产：

货币资金

1

1,997,828.59

2,300,192.38

37,781,693.29

交易性金融资产

2

　-

74.05

-　

应收账款

3

92,277.48

71,319.19

159,402.46

预付款项

4

316,051.90

873,631.95

1,783,800.35

其他应收款

5

349.61

778,580.94

1,493,831.32

存货

6

8,589,869.65

9,008,529.43

13,333,345.80

流动资产合计

11,345,637.32

130,323,277.94

20,552,073.22

非流动资产：

可供出售金融资产

7

16,741.79

16,362.95

40,476.36

长期股权投资

8、9

248,572.53

356,538.30

449,375.16

投资性房地产

10

19,839.48

22,814.32

12,917.62

固定资产

11

126,533.28

135,597.70

121,958.19

在建工程

12

18,858.70

59,320.82

76,428.21

无形资产

13

　-

8,196.63

37,395.19

长期待摊费用

14

2,526.82

3,131.87

3,216.14

递延所得税资产

15

144,948.06

126,564.95

164,315.80

其他非流动性资产

16

　-

　-

105,599.27

非流动资产合计

578,020.65

728,527.54

1,011,681.95

负债及所有者权益

流动负债：

短期借款

18

460,196.83

118,825.61

147,800.00

交易性金融负债

19

169.49

　-

1,505.45

应付票据

20

　-

3,000.00

　-

应付账款

21

1,289,596.28

1,630,004.79

1,692,377.78

预收款项

22

2,394,575.51

3,173,480.12

7,440,519.73

应付职工薪酬

23

51,776.59

80,650.45

141,575.88

应交税费

24

86,198.51

117,687.76

316,547.64

其他应付款

26

996,830.44

925,873.45

1,681,402.93

应付利息

25

21,988.40

12,264.37

12,780.65

一年内到期的非流动负债

28

1,326,437.46

744,041.44

1,530,569.08

流动负债合计

6,455,372.19

6,805,827.98

12,965,079.15

非流动负债：

长期借款

29

917,412.01

1,750,279.83

2,479,049.93

应付债券

30

576,801.60

579,373.58

582,114.45

预计负债

27

4,172.95

3,435.58

4,110.73

其他非流动负债

31

1,264.48

840.81

881.61

递延所得税负债

15

86,779.79

80,246.45

73,899.34

非流动负债合计

1,586,430.83

2,414,176.25

3,140,056.06

负债合计

8,041,803.02

9,220,004.24

16,105,135.21

股东权益：

股本

32

1,099,521.02

1,099,521.02

1,099,521.02

资本公积

33

785,314.43

855,771.66

878,934.40

盈余公积

34

658,198.50

873,784.14

1,058,770.63

未分配利润

35

618,427.80

880,839.87

1,347,028.43

外币报表折算差额

27,730.78

27,672.11

39,013.19

归属于母公司所有者权益合计

3,189,192.53

3,737,588.81

4,423,267.68

少数股东权益

36

692,662.42

803,262.44

1,035,352.29

所有者权益合计

3,881,854.95

4,540,851.25

5,458,619.96

负债及所有者权益总计

11,923,657.97

13,760,855.48

21,563,755.17

合并利润表

编制单位：

万科企业股份有限公司

单位：

万元

币种：

人民币

项目

2008年

2009年

2010年

一、营业总收入

4,099,177.92

4,888,101.31

5,071,385.14

二、营业总成本

3,485,566.33

4,112,244.25

3,958,184.29

其中：

营业成本

2,500,527.45

3,451,471.77

3,007,349.52

营业税金及附件

453,387.30

360,258.04

562,410.88

销售费用

186,035.01

151,371.69

207,909.28

管理费用

153,079.92

144,198.68

184,636.93

财务费用

65,725.33

57,368.04

50,422.77

资产减值损失

126,811.32

-52,423.96

-54,545.10

加：

公允价值变动（损失）/收益

1,926.22

243.54

-1,505.45

投资收益

20,941.14

92,407.68

77,793.12

其中：

对联营企业和合营企业的投资收益

20,973.59

54,186.09

29,170.30

三、营业利润

636,478.96

868,508.28

1,189,488.53

加：

营业外收入

5,745.51

7,067.88

7,172.72

减：

营业外支出

9,995.91

13,833.38

2,585.99

其中：

非流动资产处置损失

233.64

157.76

121.18

四、利润总额

632,228.56

861,742.78

1,194,075.26

减：

所得税费用

168,241.65

218,742.03

310,114.21

五、净利润

463,986.92

643,000.75

883,961.05

归属于母公司所有者的净利润

403,317.00

532,973.77

728,312.70

少数股东损益

60,669.91

110,026.98

155,648.35

六、每股收益

（一）基本每股收益

0.000037

0.000048

0.000066

（二）稀释每股收益

0.000037

0.000048

0.000066

七、其他综合收益

3,935.44

6,237.08

657.73

八、综合收益总额

467,922.35

649,237.84

884,618.78

归属于母公司所有者的综合收益总额

407,252.44

539,210.86

728,970.43

归属于少数股东的综合收益总额

60,669.91

110,026.98

155,648.35

合并现金流量表

编制单位：

万科企业股份有限公司

单位：

万元

　币种：

人民币

2008年

2009年

2010年

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金

4,278,325.70

5,759,533.35

8,811,969.45

收到的其他与经营活动有关的现金

147,858.80

188,979.22

297,604.72

经营活动现金流入小计

4,426,184.50

5,948,512.57

9,109,574.17

购买商品、接受劳务支付的现金

3,021,806.77

3,456,021.26

6,664,589.53

支付给职工以及为职工支付的现金

231,945.11

119,752.12

184,882.78

支付各项税费

786,312.67

653,731.25

938,158.53

支付的其他与经营活动有关的现金

389,535.13

793,672.82

1,098,217.79

经营活动现金流出小计

4,429,599.68

5,023,177.44

8,885,848.62

经营活动产生的现金流量净额

-3,415.18

925,335.13

223,725.55

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资所收到的现金

104,032.40

21,042.19

28,245.43

取得投资收益收到的现金

7,641.46

39,206.04

36,776.93

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额

568.78

14,245.05

46.22

处置子公司或其他营业单位收到的现金净额

354.77

11,916.48

1,717.92

收到的其他与投资活动有关的现金

29,844.11

30,471.44

203,285.73

投资活动现金流入小计

142,441.51

116,881.20

270,072.23

购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金

21,528.37

80,606.22

26,193.86

投资支付的现金

136,621.36

157,746.75

218,384.81

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

268,705.52

297,594.29

136,405.62

投资活动现金流出小计

426,855.25

535,947.26

489,238.16

投资活动产生的现金流量净额

-284,413.74

-419,066.06

-219,165.93

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

47,293.65

82,908.47

197,902.14

其中：

子公司吸收少数股东投资收到的现金

47,293.65

82,908.47

197,902.14

取得借款收到的现金

1,432,598.09

2,073,151.67

2,707,009.06

发行公司债券收到的现金

575,998.17

-

-

筹资活动现金流入小计

2,055,889.91

2,156,060.14

2,904,911.20

偿还债务支付的现金

1,169,059.51

2,164,051.10

1,198,537.47

分配股利、利润或偿付利息支付的现金

300,196.33

294,874.57

403,920.76

其中：

子公司支付给少数股东的股利、利润

17,005.23

12,763.37

63,854.10

筹资活动现金流出小计

1,469,255.84

2,458,925.66

1,602,458.22

筹资活动产生的现金流量净额

586,634.06

-302,865.52

1,302,452.98

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

-5,627.00

-954.65

2,403.46

五、现金及现金等价物净增加额

293,178.13

202,448.90

1,309,416.05

加：

年初现金及现金等价物余额

1,704,650.46

1,997,828.59

2,200,277.49

六、年末现金及现金等价物余额

1,997,828.59

2,200,277.49

3,509,693.54

营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以应较少的投入获取较高的效益。

下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力。

一、短期资产营运能力分析

1、存货周转率。

存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。

由于万科业务规模扩大，存货规模增长速度大于其销售增长的速度，因此存货的周转率逐年下降若该指标过小，则发生跌价损失的风险较大，但万科的销售规模也保持了较快的增长，在业务扩大时，存货量是充足货源的必要保证，且存货中拟开发产品和以完工产品产品比重下降，在建开发产品比重大幅上升，存货结构更加合理。

因此，存货周转率波动幅度在正常范围，但仍应提高存货管理水平和资产利用效益，注重获取优质项目，加快项目的开发速度，提高资金使用效率，充分发挥规模效应，保持速度的增长速度。

2、应收账款周转率。

7年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升，原因是主营业务的大幅上升，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。

年份2006年2007年2008年2009年

应收账款周转率13.9016.0023.7628.07

二、长期资产运营能力

固定资产周转率急剧上升是由处置，核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致，说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率，同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。

总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低，该指标近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降，但其毛利率，应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小，万科要提高总资产周转率，必须改善存货的管理。

年份2006年2007年2008年2009年

总资产周转率0.620.690.600.57

总的来说，万科资产运营能力较强，尤其是应收账款、固定资产的运营能力非常优秀，堪称行业典范。

但近年来的土地储备和在建工程的增多，存货管理效率下降较为明显，因此，造成了总资产管理效率降低，管理层应关注存货的管理。