青岛市南区燕儿岛路项目可行性研究报告57页11255672.docx
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青岛市南区燕儿岛路项目可行性研究报告57页11255672
青岛市南区燕儿岛路项目
可行性研究报告
编制单位：
青岛中建紫锦房地产开发有限公司
编制日期：
二零零九年八月二十三日
一、项目概况
1.1项目背景
1.1.1项目来源
地块位于燕儿岛路与江西路交会处，总占地63亩。
地块原属青岛工人疗养院用地，青岛工人疗养院隶属于山东省总工会。
从2000年起，疗养院因为连年客流稀少，已经全面关停。
疗养院拟通过土地拍卖获取资金，解决目前职工的工资及安置问题。
目前土地已经被青岛土地储备中心收储，预计2009年9月末将以拍卖形式出让。
土地出让金将100%返还青岛疗养院。
1.1.2土地性质
目标地块为国有土地，用地性质为住宅用地，土地使用权70年。
1.1.3权属情况
目前已经被青岛土地储备中心收储，待公开市场以拍卖方式出让。
1.2地块位置、素质及现状
1.2.1地理位置
宗地原址为青岛市工人疗养院，位于市南区燕儿岛路、江西路、古田路的围合区域，近青岛CBD商圈。
宗地距海岸1公里以内，距离香港中路200余米，受CBD核心商圈和青岛金色海岸双重辐射，地理位置非常优越。
青岛行政区划图
宗地区位图
1.2.2四至范围
宗地四至范围图
宗地西邻燕儿岛路，东临古田路，南到泉州路保留建筑，北至江西路保留建筑。
1.2.3宗地面积
出让宗地总面积为42463.09平方米，合63.7亩。
1.2.4宗地现状
目前，宗地内大的树木较多，主要有法桐、银杏、雪松、桂花、紫蔷、黑松、花杨、水杉及其它树种。
1.2.5宗地形状
地块呈西南-东北走向，东西宽218米，南北长236米，形状不规则。
1.2.6地势地貌
宗地地势北高南低，高差12米,可为项目建筑规划及景观设计提供便利。
1.2.7地质水文状况
地质水文状况不详，待进一步勘察。
1.2.8景观资源
现宗地内有较多的绿化树木、植物，为项目造景提供了先天优势；宗地距离海岸仅1公里，具有得天独厚的海景资源。
1.2.9地下情况
地下建筑物基础、各种管线情况不详，待进一步勘察。
1.3周边环境
地块地处青岛CBD商圈，周边各类配套高档，商场、酒吧遍布，内容丰富。
海湾、公园、广场等景观要素遍布周边。
地块向南2公里是青岛市前海风景区的主体，由西向东包括：
团岛湾、青岛湾、汇泉湾、太平湾、浮山湾，自然风光优美。
风景区内八大关、五四广场，中山公园、北京奥帆赛基地等是青岛标志性的旅游观光之地。
1.3.1自然环境
项目地块原属青岛疗养院，虽地处闹市区，但周边香港花园等大型成熟居住社区环绕，城市噪音被自然隔断，闹中取静。
宗地上多年生大树林立，周边树木葱郁，绿化较好，自然环境优良。
1.3.2人文环境
宗地上保留有建国初期前苏联建筑，具有很深厚的文化底蕴。
而宗地西侧有青岛大学城，又具有了优越的现代人文环境。
1.3.3交通环境
交通非常便利，项目分别被西侧的福州南路、南侧的香港中路两条城市主干道环绕。
项目周边公交线路较多，居民出行便捷。
1.3.4商业生活配套
该项目生活配套完善、层次丰富。
地块处于青岛市主城中心商务区，尽享城市最优质的公共景观资源以及都市级最完善的商业、生活配套设施。
商业、银行、酒店、学校、医院等生活配套资源齐全完善。
配套
名称
商业
迈凯乐商场、海信广场、佳世客购物广场、书城、闽江路美食街
银行
中国银行、招商银行、建设银行、青岛银行、交通银行等
酒店
颐中假日、海景花园、丽晶酒店、海情酒店等五星级酒店
学校
基隆路小学、燕儿道路小学、金门路小学、青大附中、青岛5中
医院
东部市立医院、四零一医院、青岛眼科医院
具体分布如下列图片所示：
（1）周边标志性建筑及单位
（2）周边大商场及酒店（3）周边500米商业娱乐业态
（4）周边金融机构（5）周边教育机构
1.3.5治安情况
目标地块位于城市核心区，区域内社区多为大型高档社区，居住人群整体素质较高，治安状况良好。
1.3.6空气状况
目标地块距海滨不到1公里，海洋性气候显著，空气湿润清新，空气质量优良，适宜居住。
1.3.7各类污染情况
区域周边为成熟生活区，无工厂、垃圾处理厂等废气、废水、废物排放源及污染源。
1.3.8各种危险源
项目周边无危险源。
1.3.9周边土地用途规划
项目周边目前是市南区成熟住宅小区，短期内没有新增土地供应。
1.4市政配套设施
地块处于城市发展成熟区域，大市政配套成熟，市政管线接口位于泉州路与燕儿岛路交汇处。
1.5项目宗地分析结论
经过对目标地块所处区位、地块本身及周边情况的调查了解，综合判断：
目标地块所处区域青岛市南区CBD区域，土地具有高度的稀缺性；地块景观资源较好，闹中取静，且具有优良的海景资源；地块周边交通便利，商业生活配套完善。
该宗地具有很高的开发价值。
1.6、项目获取方式
宗地现已被青岛土地储备中心收储，2009年9月将以拍卖方式出让，价高者得。
《青岛市国有土地使用权出让和转让试行办法》青岛土地出让程序如下：
（一）土地使用权的公开拍卖，是指在指定的时间、地点、公开叫价、应价，价高者获得土地使用权的一种方式。
（二）公开拍卖前，市土地管理局发出土地拍卖公告。
（三）竞标者应在公开拍卖五日前，持有关证件，到指定地点购买有关文件和资料，缴纳竞买保证金，领取竞投牌号。
（四）参加竞投的应是有意使用土地者本人或该组织的法定代表人。
委托他人参加竞投的必须出具委托人的授权委托书和被委托人的身份证明或其他法定文件。
（五）公开拍卖时，由拍卖主持人宣读土地使用权拍卖须知，公布见证律师、公证人员名单，介绍土地使用权公开拍卖地块的概况，公布底价，竞投人手举牌号应价。
（六）通过竞投，价高者获得土地使用权，即时与市土地管理局签订土地使用合同，并交付出让金总额百分之二十的定金。
（七）土地使用者应在合同签订后六十日内到市土地管理局缴付出让金。
（八）土地使用者缴付全部出让金后，办理土地使用权登记，领取土地使用证。
（九）竞投价格低于底价时，拍卖主持人有权停止该地块的拍卖。
1.7、项目投资主体
综合考虑中建品牌的形成、项目的投资及后期管理等因素，建议以山东中建为投资主体。
1.8、实施方式
考虑中建地产在山东的战略和中建品牌的建设，建议以山东中建的名义进行土地摘牌。
总公司和中建楷昕的持股比例为60%：
40%。
二、市场调查
2.1青岛市城市经济发展情况
2.1.1青岛市城市人口
2008年，青岛人口总数762万，市区人口270万，城市化水平只有52%，与GDP水平对应，青岛市的城市化依然滞后于工业化。
按照城市化发展的规律，青岛城市化水平应在65％以上，至少落后国际标准13个百分点。
根据国务院已经批准的《山东半岛城市群总体规划》，至2020年青岛城市总人口将突破1200万，市区人口达到500万，城市化率达到70%。
城市化进程及人口的增长为房地产业的发展奠定了基础。
2.1.2青岛市经济总量
青岛是国家计划单列市，2008年GDP总额突破4000亿，在全国城市GDP排名中排在第11位。
受金融危机影响，初步核算，青岛2009年一季度实现生产总值968.35亿元，同比增长7.2%，涨幅有所回落。
2006年青岛人均GDP已经突破3000美元，2008年突破7000美元。
国际城市以及我国长三角城市的发展轨迹表明，人均GDP3000美元是大都市区形成和发展的时点。
青岛在中心城市要素和职能不断向外围地区扩散的过程中，中心城市与周边地区的联系日益密切，并逐步形成具有高度社会经济一体化倾向的城镇功能组合体。
周边区域经济的发展以及与市中心经济联系的日益紧密，为中心区域房地产市场的发展提供强有力支撑。
2.1.3青岛市固定资产投资情况
2008年，随着基础设施投资规模加大，青岛全市规模以上固定资产投资2019亿元，增长23.5%，固定资产投资占到GDP的50%，表明青岛经济靠固定资产投资拉动的增长模式比较明显。
2009年一季度，青岛固定资产投资完成290亿元，增长20.2%，三次产业的投资构成比例为0.8：
54：
45.2。
2.1.4青岛市居民收入与消费情况
2008年，青岛城市居民人均可支配收入20464元，增长14.6%；人均消费支出14999元，增长12.1%；城市恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）37.4%。
2009年一季度，城市居民人均可支配收入5850元，增长8.1%，人均消费性支出4062元，增长8.2%，受经济下滑影响有所下降。
2.1.5青岛市人均住房面积
随着商品住宅开发的深入，青岛人均居住面积得到了较大提高。
2008年，青岛市人均居住面积达到了26.8平方米，较前三年提高了3平方米的人均住房面积。
与建设部公布的小康住宅目标人均居住面积35平方米，尚有一定差距，这为青岛房地产的发展创造了需求条件。
2.2青岛城市的规划发展方向
2.2.1青岛市总体规划
青岛2006-2020城市总体规划，确定“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的空间发展战略。
（1）依托主城
主城，即青岛市的中心城区，构建“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”的现代化城市框架。
（2）拥湾发展
城市空间拓展，重点强化胶州湾沿岸团岛－老港区、四方李沧西部地区、临空经济区、高新技术产业新城区、胶州沿海地区、红石崖地区、石化产业区、前湾港地区、海西湾地区等中心组团的协调发展和对外辐射能力。
依托环胶州湾地区，积极辐射和带动外围地区，构建以环胶州湾地区为核心圈层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度及临近的海阳、莱阳、高密、诸城为外圈层的多圈层拥湾发展格局。
（3）组团布局
重点建设中心城区和胶南、胶州、即墨城区以及外围的平度城区、莱西城区，科学规划建设滨海沿线的琅琊组团、鳌山组团、田横组团，合理引导城镇组团的有序发展，积极发展重点镇。
（4）轴向辐射
以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴向外辐射拉动，实现区域协调发展，形成由中心城区向外轴向辐射、点轴分布的网络状城镇空间布局结构。
依托济青高速、胶济铁路，形成中心城区－胶州－平度－济南发展轴。
重点发展胶州市、平度市，并与半岛城市群的潍坊、淄博、济南市相协调。
依托蓝烟铁路、青威高速、烟青一级公路，形成中心城区－即墨－莱西－烟威发展轴。
重点发展即墨市、莱西市，并与半岛城市群的烟台、威海市相协调。
依托同三高速、204国道，形成中心城区－胶南－日照发展轴。
重点发展胶南市，并与半岛城市群的日照市相协调。
2.2.2市南区片区规划
（1）市南区中部片区规划
规划范围：
市南区中片区位于青岛市市南区中部偏北，东临福州路，西面、北面至市南区与市北区的分界线，南到江西路，总用地面积4.1平方公里。
主体功能及人口规模：
区域的主体功能为居住、科研教育和商务服务综合片区，规划人口13万人。
项目地块
东部片区
中部片区
（2）市南区东部片区规划
规划范围：
东部片区规划范围为福州路以东、江西路以北、台湾路以东、东海路以北，东至崂山界、北至市北界，总用地面积524.34公顷。
主体功能及人口规模：
规划区含两个街道办事处和21个社区居委会。
现常住人口约32600户，89000多人（不含规划区各单位职工及流动人口）。
东部片区功能定位以综合居住和高科技研发区为主，辅以休闲疗养及旅游服务功能。
该区域已经形成了一定的科研氛围，不少高科技单位已经入住市南软件园。
（3）市南区西部片区规划
项目所处区域为青岛市南区西部片区，是青岛的中心商务区。
随着东部和西部片区规划的落实实施，项目所处区域的核心地位日益突出。
同时，由于东部及西部的高端定位，大量教育科研和商业人事高收入群体的导入，必定增加对本区域高端住宅的需求。
2.3青岛市土地市场状况
2.3.1青岛市土地市场状况
（1）土地供应情况
2003年以来，每年土地供应量都呈上扬趋势，2006年更是突出达到416.3万平方米，在2007年土地供应量大幅下降为242.6万平方米后，2008年土地供应量又继续上升到642.02万平方米，同比上涨165%。
2003-2008年青岛市各区土地供应中，城阳区土地供应面积排在首位，为650.85万平方米，共计126幅；其次为黄岛区供应面积359.98万平方米，共计81幅；市内四区中李沧区供应面积最大为159.3万平方米，共29幅，市南区供应最少,出让的单宗面积也是最小。
（2）土地成交情况
随着房地产市场的快速发展，土地供应的放量，2003年以后土地成交量也总体也呈上升之势。
2006年迈上了300万平方米的台阶后，之后在200-460万平方米之间徘徊。
2007年政策调整政府控制土地推量，成交量有所下降；经过一年小幅回落后，于2008年达到了453.93万平方米的峰值。
成交区域分布来看，城阳区最多，为500.29万平方米，共计96幅；黄岛区位列次席，出让总量达到245.8万平方米；市北区、李沧区、四方区和市南区成交量总体相差不大，市南区08年仅有2宗地成交，成交面积2.44万平方米；而崂山区位列各区之尾。
（2）土地成交价格情况
楼面价以2005年为界总体分为两个阶段，2005年前以市内四区核心区土地为主，楼面价较高。
2005年后李沧、四方、胶南等大量土地上市，拉低了均价，但2006年后价格仍保持快速上升态势。
从表中来看，2008年七区土地成交价格小幅上涨，但如果剔除小麦岛成交地块的影响，08年七区的楼面价为1350元/平方米，每平方米同比大幅下降525元，低迷的楼市对于土地出让价格产生了较大的影响。
2.3.2市南区土地市场状况
与整个青岛市土地供应逐年供应放量的趋势不同，市南区由于是传统市中心区域，土地稀缺性特征尤其明显，从2003年到2008年仅有29幅，55.56万平方米土地出让，供应量极小；而成交面积则只有49.8万平方米，年均成交量8.3万平方米。
有土地供应来看，后市商品住宅供应量十分有限，供求关系决定了市南区后市产品价格具有刚性支撑。
2009年4月，市南区有两宗土地成交。
其中，东海西路45、47号地块，世贸股份和青岛世奥是唯一竞拍方，以底价竞得，世贸股份和青岛世奥分别占该项目75%和25%的股份。
青岛世奥是青岛城投集团的全资子公司，主要承担房地产开发经营管理业务，而青岛城投集团为青岛市政府成立的国有投资公司，该集团主要从事投资城市基建、旧城改造、房地产开发等领域。
与2005年海信广场16000元的楼面地价相比东海西路45号、47号地块4250元的成交价要低得很多。
整合资源，采取正确的拿地策略以降低楼面地价，在青岛尚有一定发挥空间。
2002年-2009年青岛市南区成交土地统计如下：
项目地块
芝泉路28号，
2.4青岛市房地产市场状况
2.4.1青岛市住宅市场状况
（1）供应情况
2008年，市内四区商品住宅新增供应量为128.8万平方米，同比2007年增长33.51%，主要原因是2007年拿地高峰后，经过一年的开发，部分项目进入预售阶段。
2008年新增供应套均面积为89.3平方米，较2007年的100平方米下降近11平方米，70/90政策影响逐渐显现，中小户型已成为商品住宅市场供应的主要户型。
2009年上半年，在市场回暖带动下，供应量大增。
上半年，市内四区商品住房批准预售面积93.45万平方米，同比增长23.76％，批准套数为9266套，同比增长13.68％。
其中6月份批准预售面积13.54万平方米。
（2）需求情况
从近几年成交情况来看，青岛四区的商品住宅需求量在100万平方米左右。
2008年青岛市内四区商品住宅共成交69.7万平方米，同比下降43.1%，市场陷入谷底。
2009年上半年，市场迅速升温，市内四区新建商品住房销售8000套，已超过去年全年水平，有望达到近四年的新高。
青岛无忧房网
（3）供需对比及价格情况
2008年市场供应128.8万平方米，而需求锐减到69.7万平方米，供需比为1.85；2009年上半年，市内四区供需比0.77，上半年，消化了部分历史存量。
近几年，青岛市内四区商品住宅成交均价稳步上扬，尤以2008年增长最快，2008年市内四区商品住宅成交均价同比2007年增长18%，增幅超过上一年9个百分点。
2009年上半年，青岛市内四区新建商品住宅平均成交价格为8301元/平方米，同比下跌7.50％。
（4）房价收入比
房价收入比处于不断上升趋势，2006年出现跳跃式增长，房价存在一定泡沫因素，但经政策调整房价总体仍呈现上升趋势，预计未来两年随经济形式的好转，青岛房地产市场将进入平稳上升阶段。
2.4.2青岛市高端住宅市场状况
综合目标宗地条件等因素，目标项目势必成为青岛市的代表性高端项目。
因此，对青岛高端住宅市场进行分析研究。
（1）青岛高端住宅发展阶段
时间段
阶段特征
代表项目
第一阶段94-96年
随着东海路的全面开发，区域内由于产品的稀缺性（别墅）和绝佳的观海资源而呈现高端定位，普通公寓售价在7000元/平米左右，购买的人群多为青岛的外资集团，弄海园直至今日仍是青岛滨海住宅的一个代表性项目。
弄海园
银都花园
第二阶段99-01年
东海路、香港中路同时开发，该区域的产品多为多层、小高层，个别项目为别墅。
这其中不乏一些装修房，投资客为其主要客源。
不少项目在社区规划、建筑立面及景观营建方面代表了当时青岛楼盘的最高水平。
海丰花园
银都景园
第三阶段02-04年
第四阶段06年至今
香港东路、香港中路同时开发，产品以电梯公寓、超高层、大盘为代表，整体的产品也提升了一个档次，建材、装修和景观成为主要卖点，由于产品品质的不断提高，项目最高价达到30000元/平米。
东海路9号
麦岛金岸
青岛的高端项目最早都是出现在东部沿海一线，以海景为主要的卖点。
由于一线海景土地供应的逐渐减少，高端项目开始向北发展。
区位
主要资源
次要资源
一线海景区
自然属性（一线海景）
城市属性（紧邻城市核心区）
核心繁华区
城市属性（城市核心区）
自然属性（部分海景与山景）
城市腹地区
——
城市属性（靠近城市核心区）
浮山风景区
自然属性（浮山风景）
自然属性（部分海景）
（2）青岛沿海高端住宅类型
城市型：
主要出现在市南区南部滨海一线，属于城市传统配套齐全的地区,兼有城市成熟便利与海景资源；
景观型：
出现在青岛公认最宜居住的浮山前地区，具备最优越的山海资源，是纯居住的社区板块；
商务型：
此类产品的出现则是由于政府崂山商务区的规划，商务区南部的沿海住宅开始出现商务特色的豪宅，承担一部分商务功能。
（3）青岛各类型高端住宅特征
2.4.3市南区住宅市场状况
（1）市南区房地产板块划分
项目地块
科教人文板块
CBD板块
历史风貌板块
历史风貌板块
包括团岛及八大关居住区域，是青岛传统历史居住区，八大关是解放前德国人居住区域，至今大量德式建筑保留完好。
历史风貌板块一地难求，目前没有在售房地产项目。
CBD板块
项目地块所在板块，生活市政配套完善，是青岛的核心区域，市政府所在地，青岛豪宅聚集区，目前也是一地难求，在售项目已经接近尾声，主要是青岛知名的几个豪宅项目：
东海路9号、香港置地、凯悦中心，以及中海银海一号。
科教人文板块
是青岛核心东扩的第一站，该区域高校林立，人文气息浓厚，包括青岛大学、青岛大学师范学院、青岛大学国际商学院、中国海洋大学。
该区域有一定土地放量，海信麦岛金岸一期开发1500亩土地，后期还将有大量土地储备。
目前在售项目有：
海信麦岛金岸、亚麦山城、御景峰。
该区域进一步发展将与崂山石老人片区接壤。
（2）板块分析
御景峰
亚麦山城
麦岛金岸
凯悦中心
香港置地
银海一号
项目地块
✧CBD板块分析
CBD板块由于地段的稀缺性，惜售现象比较明显，以实现单价最高为目的。
中海银海一号以较低价格入市，实现了资金的迅速回笼。
从另一侧面反映出市场对这一板块房地产产品的强烈需求。
充分利用海景资源，实现价值的最大化。
凯悦中心、香港置地毛坯海景公寓价格在26000元/平方米，毛坯非海景公寓价格18000元/平方米。
价格相差较大，主要是发展商利用此区域仅有的一点海景资源实现利润最大化。
CBD板块主要项目情况表
楼盘名称
中海-银海一号
香港置地
凯悦中心
建筑面积
23万方
10.2万㎡
10.4万方
户型
85-195㎡，120-160为主力户型
40-180㎡，大小户型各半
公寓80-380㎡，公寓部分以114-143为主力户型。
单价范围
9500-12000元/㎡，地下车位13万/个。
报价海景公寓部分28000元/㎡，含装修2500元/㎡。
非海景公寓部分21000元/㎡（含装修2500元/㎡）
海景公寓部分含2800元/㎡装修价格（对方报价）26000元/㎡，非海景公寓部分含装修价格（对方报价2500元/㎡）为21000元/㎡。
写字楼21000-28000元/㎡，非装修。
写字楼均价24000元/㎡
总价范围
90万-200万，主要集中在180以下。
90万以下及500万以下
200万以下及1000万以下。
销售状况
2009年4月开盘，当天回笼资金5亿。
2009年5月16号一期二批开盘。
目前销售火暴。
接受预定，尚未开盘
公寓基本销售完毕，写字楼销售3/4
✧科教人文板块分析
该区域以140以上中大户型为主力户型，主要是考虑其客户群体为改善型多次置业群体，总价承受能力较高（240万至400万之间），对产品舒适性要求较高。
部分客户为外地客户。
麦岛金岸为一线海景住宅，亚麦山城和御景峰为二线海景住宅。
一线和二线海景住宅单价相差2000元/平房左右。
科教人文板块主要项目情况表
楼盘名称
主力户型
均价
容积率
建筑形式
绿化率
御景峰
150-240平
17000元/平米（含装修）
1.8
多层、小高层、高层
41%
亚麦山城
140-180平
15000元/平米
1.44
小高层、多层、高层
56%
麦岛金岸
160-250平
17000元/平米
1.43
小高层、多层、高层
47.01%
2.5可比楼盘分析
2.5.1项目周边可比楼盘
根据宗地区位及自身属性特点，以周边13个高端楼盘作为项目的参考楼盘，探求高端楼盘市场情况。
区位
案名
建筑类型
装修类型
均价
（元/平方米）
主力面积
（平方米）
主力总价
（万元）
一线海景区
万丽海景
高层住宅、酒店公寓
商业
装修
未定
预计约30000
海景公寓550、224、170、180、120
酒店公寓55左右
——
一线海景区
东海路9号
高层住宅、商业
装修
27000
18层以下145-210
18-49层250-320
18层以下391-567
18-49层675-864
核心繁华区
香港置地
高层住宅、酒店公寓
装修
均价24000
总裁官邸：
110-180
酒店式公寓：
40-100
总裁官邸：
264-432
酒店式公寓：
96-240
核心繁华区
凯悦中心
写字楼、高层住宅
大型商业
装修
23000
一房77-92
二房100-160
一房177-212
二房230-598
浮山风景区
御景峰
多
升级会员 