三阳镇旧城镇改造项目申请报告.docx

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三阳镇旧城镇改造项目申请报告

第一章总论…………………………………………………………3

1.1项目名称…………………………………………………………3

1.2项目申报单位……………………………………………………3

1.3项目建设地址……………………………………………………3

1.4项目建设单位……………………………………………………3

1.5项目建设投资规模………………………………………………3

1.6项目建设资金来源………………………………………………3

1.7主要技术经济指标………………………………………………3

第二章项目建设容及相关政策支持和项目服务………………5

2.1项目建设容……………………………………………………5

2.2项目政策支持及服务……………………………………………6

第三章拟建项目地建设条件………………………………………9

3.1项目建设地点……………………………………………………9

3.2项目建设条件……………………………………………………9

第四章项目总体规划设计方案……………………………………12

4.1设计依据…………………………………………………………12

4.2工程概况…………………………………………………………12

4.3规划设计…………………………………………………………12

4.4建筑设计…………………………………………………………14

第五章建筑与节能…………………………………………………16

5.1建设项目概况……………………………………………………16

5.2建筑方案设计……………………………………………………16

5.3结构设计…………………………………………………………18

5.4公用设施方案……………………………………………………20

5.5消防………………………………………………………………25

5.6建筑节能…………………………………………………………26

第六章环境和生态影响评价………………………………………28

6.1项目的基本情况…………………………………………………28

6.2评价区域各环境要素质量现状…………………………………28

6.3工程分析及环境影响预测与评价………………………………28

6.4污染防治措施……………………………………………………31

6.5总量控制…………………………………………………………33

6.6结论………………………………………………………………34

第七章结论与建议…………………………………………………35

7.1结论………………………………………………………………35

7.2建议………………………………………………………………35

京山县三阳镇旧城镇改造项目申请报告

第一章总论

1.1项目名称：

京山县三阳镇旧城镇改造项目。

1.2项目申报单位：

京山县三阳镇人民政府。

1.3项目建设地址：

京山县三阳镇。

1.4项目建设单位：

东富汽车（集团）、英驰汽车销售。

1.5项目建设投资规模：

三阳镇旧城镇改造项目，改造后建筑总面积近34447平方米（包括项目实施过程中还建三阳中学1栋四层教学楼，总建筑面积1000平方米），预计项目投资总额7300万元人民币。

1.6项目建设资金来源：

三阳镇旧城改造建设资金，由东富汽车（集团）、英驰汽车销售投资项目中休闲广场建设及临街房屋立面包装改造由三阳镇政府申请县政府返还的项目中商业开发地块国有土地发让金、国有资产处置资金投资建设。

1.7主要技术经济指标：

规划用地面积：

19993.4m2（30亩）

建设用地面积：

16974.1m2（25.46亩）

带征城镇道路面积：

3019.3m2（4.54亩）

商业街道路面积：

1856m2（2.78亩）

总建筑面积：

34447m2

建筑占地面积：

7232m2

绿地面积：

3400m2（含草地砖车位）

容积率：

1.97

建筑密度：

42.6%

绿地率：

20%

第二章项目建设容及相关政策支持和项目服务

2.1项目建设容:

三阳镇旧城镇改造项目之一休闲广场，特色步行街及回归苑高档住宅小区建设容为：

项目申报单位将现镇政府办公用地（约6000平方米），三阳中学闲置一校区用地（约12000平方米），太阳路与香栗街交汇路口以南规划建设用地（约9000平方米）共27000平方米（以实际出让面积为准）土地整体打包给项目建设单位用于三阳镇旧城镇改造项目。

其中：

划拨政府办公用地5000平方米建设休闲广场；拆除现政府办公楼及文化站、督学办、司法所、三阳农行和街道居委会，将现三阳政府宾馆拆除新建政府办公楼及其他单位办公场所。

通过公开招拍挂方式出让国有建设用地22000平方米（含拆除现镇政府办公楼所在地面积约1000平方米），建议特色步行街及“回归苑”高档住宅小区。

休闲广场、特色步行街及“回归苑”高档住宅小区建设项目总投资6800万元，整个工程分两期进行。

一期工程投资3800万元，于2011年底完成镇政府办公楼改造、休闲广场、特色步行街及三阳中学闲置一校区约10000平方米小高层住宅小区开发建设任务。

二期工程3000万元，于2012年底完成9000平方米特色步行街及高档住宅小区建设。

三阳镇旧城镇改造项目之二“三阳集镇主街道部分临街房屋立面仿古包装改造”建设容为：

项目申报单位委托项目建设单位根据大洪山地域文化特点，有机融合“两汉”建筑元素，按照明清（徽派）风格为主进行集镇临街房屋立面包装改造。

三阳城镇主街道临街房屋立面仿古包装改造工程预计投资500万元，计划于2011年底正式启动，2013年6月底前完成包装改造工程。

2.2项目政策支持及服务：

根据京山县人民政府《三阳镇旧城镇改造项目专题会议纪要》和《县长办公会议纪要》（2010）28号相关精神，县政府确定三阳镇为京山县旧城镇改造试点镇，将改造区域土地出让金净收益及国有资产处置资金用于三阳旧城镇改造配套基础设施建设，全力支持项目建设成为市县旧城镇改造样板工程。

对三阳旧城镇综合改造项目实施中的有关具体问题，一是坚持“先还建后拆迁”原则，确保学生“有教室上课，有地方住宿”。

优先还建中学教学楼1栋（四层，总建筑面积1000m2），使用土地出让金解决镇小学学校区土地征用问题，努力化解镇中学债务。

三阳镇小学新征5亩建设用地由国土部门按公益事业用地落实，其土地征用费用由三阳镇政府承担，校舍建设资金由县教育局向上争取项目筹集。

二是司法、文体等站所统一移至政府综合办公楼办公，不办理独立土地证，上级考核所需的土地证按变通办法办理：

三阳镇政府出具承诺站所权益的会议纪要，县国有资产监督局证明。

三是三阳镇政府协助农行按照经营安全的有关要求，提前做好三阳农行拆迁改造必要的临时经营网点选址建筑等工作，确保农行业务正常开展。

四是确保社会稳定。

做好拆迁户工作，确保拆迁户合法权益。

项目申报单位负责建设区域土地规划调整上报，将政府办公用地调整为广场建设用地，将学校公用事业用地调整为商住开发用地，并完成所开发地块整体打包办理出让的前期相关手续上报等工作。

正式合同签订后七日向项目建设单位提供土地用地红线图。

项目申报单位成立三阳镇旧城镇改造项目领导小组和工作专班，全力服务项目建设。

积极配合项目建设单位妥善处理涉及建设区单位用房、居民住房拆迁、安置、还建及争议处置等事宜；做好拆迁单位文体服务中心、督学办、司法所、居委会和三阳农行等单位及其主管部门的支持配合工作，并向县政府提请召开项目专题协调会，争取部门支持配合，落实相关优惠政策；为项目建设单位提供政策围有条件开展的其他项目服务。

为保障项目建设单位投资利益，项目申报单位承诺在三阳镇旧城镇改造项目正式合同签订后2年，不在城镇建设规划区再批准其他小型房地产开发项目（新农村建房除外）。

在项目实施期间，项目申报单位为项目建设单位协调提供建筑材料堆放场地、用水用电、道路交通等便利，并确保建设工地治安环境及人身财产安全。

第三章拟建项目地建设条件

3.1项目建设地点：

京山县三阳镇。

3.2项目建设条件：

3.2.1项目区社会经济状况：

京山县三阳镇地处京山县北部边陲，大洪山南支许家寨东侧，跨东径112°43’-113°29’，北纬30°42’-31°27’，东抵家河与坪坝镇相望，南临雷家岗与宋河镇交界，西至许家寨与绿林镇接壤，北与随州市三里岗镇毗邻。

东西距17.3公里，南北距31.6公里，版土总面积233.8平方公里。

镇政府驻地三阳店南距县城新市镇50公里。

是一个典型的丘陵山区镇，因境有太阳山、太阳寺、太阳石而得名。

全镇辖30个行政村，一个社区居委会。

2010年底总户数10171户，总人口34977人。

2010年，三阳镇完成工业总产值24386.6万元，工业增加值8627万元，全社会固定资产投资总额25460万元；二、三产业完成固定资产投资24640万元；实际地方财政总收入511.15万元，实现财政一般预算收入273.31万元。

3.2.2项目区气候环境

三阳镇属亚热带季风性气候，四季分明，春暖夏热，秋凉冬寒。

据京山县气象局提供的历年气象资料显示。

京山年平均气温16.4℃，三阳比京山低1-3℃。

中部三阳店平均气温七月最高，达28℃，一月最低-3.1℃。

1980年以来，极端最高气温41℃，极端最低气温-10℃。

年平均降雨量1059.7mm，夏季（6-8月）降水量约占全年的45%。

降水年际变化较大，据三阳雨量站1980-2006年资料，1980年降水1537.7mm，而2005年仅为992mm。

南北气候差异大，且1980年至2006年气候变暖，灾害性天气增多，旱、涝灾害同年发生的现象已不罕见。

3.2.3项目区地质情况

3.2.3.1工程地质

根据项目周边区域的相关岩土工程勘察报告，项目建设区位于新华夏系汉江断坳中，地岩岩性主要为冲积、淤泥的粉质粉土、粉尘、粉砂、细砂等组成。

建设区为同一地貌单元，同一工程地质单元。

地基土层强度较低，压缩性大，厚度大，工程地质条件一般。

场地平坦、无沟坎、无其他特殊岩石，场地地质构造稳定。

3.2.3.2水文地质

项目建设地质粉砂层为透水层，粉砂、细砂层为透水含水层，粉质粘土层为微透水层，地下水为大气降水下渗补给，还受侧向地下水补给。

根据地质勘察报告水质分析结果，地下水为弱酸性，结合场区环境地质条件判断，该处地下水对混凝土无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性。

3.2.4交通状况

三阳镇境交通方便，省道“应随”公路、“随岳”高速公路贯穿南北，“坪客”公路横贯东西。

三阳距长荆铁路不足50公里，乘车1.2小时可达汉口火车站和天河机场。

3.2.5施工条件

项目所在地环境实现三通（水通、路通、电通），施工条件具备，交通方便，建筑材料运输便捷，便于机械作业，连续作业，多断面同时作业。

第四章项目总体规划设计方案

4.1设计依据：

1）京山县城市规划编制地形图及用地红线图；

2）三阳镇人民政府关于旧城改造回归苑建设的意见；

3）《城市居住区规划设计规》（2002）GB50180-93；

4）《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

5）《住宅设计规》（2003）GB50096-1999；

6）《住宅建筑规》GB50368-2005；

7）《建筑设计防火规》（2006）GB50016-2006；

8）《商店建筑设计规》JGJ48-88；

9）《办公建筑设计规》JGJ67-2006；

10）《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95等国家现行建筑设计规标准。

4.2工程概况：

本工程为三阳镇旧城改造项目之一的三阳镇回归苑小区建设项目，位于三阳镇政府及三阳中学区域地块，东临绿林路，南临太阳路，北临香栗街，西临老街。

地块朝向南偏东十五度，地理位置优越，周边环境良好，地势相对平坦。

4.3规划设计

4.3.1规划指导思想：

立足于把本项目建成高起点、高质量、高品位的绿色生态商业休闲居住区，成为三阳镇标志性高档居民点，打造宜居、宜业的新社区。

坚持因地制宜，以人为本，强化空间和环境设计，营造良好的居住交往，休闲购物、运动健身空间。

4.3.2建设规划

本项目规划总户数168户（共18.5个单元，其中小户型7个单元56户；中户型10.5单元100户；大户型1个单元12户。

户型比33%：

60%：

7%）。

规划建设商业铺面9400m2，其中1#、2#、3#楼临主干道，一、二层为商业铺面，4#、5#、6#、7#楼临步行街，一层为商业铺面。

新建五层行政服务中心（镇政府办公楼），新建四层政府招待所。

规划建设平行于太阳路，贯通绿林路与老街的商业步行街。

规划建设5000m2市民广场。

围绕市民广场及步行商业街合理布置七栋商住楼，一栋住宅楼（8#），两栋公建。

为获得最佳居住朝向和确保建筑节能，大部分居住建筑规划为南北朝向。

同时为兼顾城镇主干道绿林路的城镇景观，布置少量东西向建筑，并与南北向建筑成为一体，丰富和完善道路交叉点及临城镇道路的景观。

4.3.3道路规划：

为满足城镇主干道绿林路景观，同时为满足消防要求及大型市民广场的开放感。

从绿林路拐点处引入主入口，结合单体建筑功能，主入口为11-11.5m。

沿广场四周设计6M环型通道，并结合广场车位。

市民广场四周东南西北方向结合消防要求各设一出入口，为了成四通八达的开放型广场。

步行商业街规划宽度为12m。

给排水、电力设计：

该建筑用水主要为生活用水和消防用水，水源接城镇自来水管网，污水经化粪池消毒处理后排入城镇弱水系统，并进行雨污分流。

沿步行商业街设两处，广场设四处室外消火栓，管径150mm，设计用水量按10-15L/s计算。

小区供电由已设变压器引入配电室，各住户按10km负荷设计，每户设置闭路电视系统、宽带网络、系统及楼宇通讯系统。

4.4建筑设计

依据设计委托书要求结合场地规划，本项目单体设计户型组合为四种：

两室两厅、两室半两厅、三室两厅、四室两厅。

面积分别为90m2、105m2、125m2、150m2。

户型设计为全明住宅，各功能房间均对外通风采光，动静、洁污分区明确，设南北双阳台。

功能齐全，屋顶平坡结合，阁楼设储藏间。

空调室外机隐藏布置，设计集中水、电表磁卡控制，采用胶粉聚苯颗粒，外墙保温，中空玻璃。

屋面40mm厚聚苯板保温，楼梯顶部及局部平台设太阳能系统，达到建筑节能及环保要求。

住宅单体设计中贯彻以人为本的指导思想，以现代家庭的居住行为方式为依据，综合考虑用地条件，群体组合和空间环境。

提高住宅功能质量和居住环境质量，创造一个符合人们生活、生理、心理、社会交往及精神需要的高质量居住空间环境，注重住宅室外之间的关系，在最大限度利用景观的同时，兼最好的朝向布置，并能形成穿堂风，加大居住者与室外环境的接触面，把景观引入室。

4.4.1建筑造型：

采用后现代建筑风格，结合传统（马头墙、坡屋顶、瓦屋面、青灰砖、构架等）与现代生活模式、创造高尚社区、顶部平坡结合、丰富空间效果，整体建筑各造型构件与功能空间密切结合，浑然一体。

商住建筑物底层及顶层腰线设计为青灰色墙面砖，加强建筑物稳重感，墙身乳白色外墙涂料，屋顶白色构架，坡顶青灰色水泥瓦。

建筑色彩典雅大方，增加建筑物高贵气质，具备强烈的生活气息与大洪山居民风貌。

行政服务中心采用对称布置，底层为便民服务大厅，中间各层为各机关办公场所，顶层为大会议室。

色彩为暖色调，体现公建的庄重个性，并与周边建筑物形成色彩对比。

结构形式：

办公楼、招待所为框架结构，商住楼底框结构，其中1#、2#、3#为两层底框，上部四层为砖混结构，4#、5#、6#、7#为一层底框，上部五层为砖混结构，8#为六层砖混结构。

楼板及坡顶为全现浇钢筋混凝土板。

框架结构采用加气混凝土砌块，砖混结构采用蒸压灰砂砖。

6度抗震设防。

第五章建筑与节能

5.1建设项目概况

项目总规划用地：

19993.4m2，总建筑面积34447m2，其中：

商铺9472m2，住宅面积20343m2，办公2782m2，招待所850m2，还建三阳中学教学楼1000m2，容积率1.97。

5.2建筑方案设计

5.2.1设计依据

A．工程设计合同

B．地块规划用地红线图

C．京山县规划管理局规划设计通知书

D．甲方提供的相关设计要求

E．《中华人民国城市规划法》1990.01.01

F．《中华人民国建筑法》1998.03.01

G．《城市居住区规划设计规》GB50180-93（2002版）

H．《住宅设计规》GB50096-1999（2003年版）

I．《民用建筑设计通则》GB50368-2005

J．《建筑设计防火规》GBJ16-87（2001年版）

K．《城市道路和建筑物无障碍设计规》J6J50-2001

L．《汽车库建筑设计规》JGJ100-98

5.2.2建筑方案总体构想

项目基地四边均与城镇道路相连、交通发达。

在建筑文化、环境文化的营造上力求新颖，注重与当地浓厚的历史文化氛围相结合，在充分利用自然环境的基础上，形成自身别具一格的建筑环境。

5.2.3平面设计

建筑平面充分利用地形，提高使用率。

室功能分区明确，落实以人为本的设计理念。

5.2.3.1功能性

在户型的设计上，力求功能分区明确、实用，考虑目标消费者的家庭构成及活动特点，做到干湿分区、动静分区、功能分区，并注重细节的实用性。

为了满足不同客户对不同居住条件的要求，本项目提供了不同定位的住宅户型。

同时严格执行“国六条”。

户型设计注重实用和舒适型，厨房和卫生间全部可以自然采光通风，强调通风的顺畅。

住宅地层架空，用于停放机动车或作为杂物房；顶层结构坡屋顶作为阁楼，充分利用上部空间，提高户型空间使用率并且有利于改善屋顶夏季的隔热问题。

5.2.3.2节能性

本地区属于夏热冬冷地区，设计上严格控制建筑体形数和各方位窗墙面积比，以及外窗的气密性等级，围护结构的传热系数等，以达到节能的要求。

5.2.3.3经济性

在户型的设计上，不浪费多余的空间，力求每一寸空间都能为消费群体所用，满足消费者的购房需求。

5.2.3.4创新性

结合时下流行的户型设计的同时，应适当的创新，满足消费者不同的个性化需求。

5.2.4立面设计

立面造型表现建筑立面四周的外部形象，设计出体型完整、形式与容统一的建筑立面是立面设计的主要任务。

本项目立面设计中，采用简洁、明快的处理手法，力求多样化及功能与形式的统一。

建筑外部设计时，充分利用材料的肌理、光影效果及建筑的形体组合来塑造建筑物的个性，大量采用浅色，色彩素雅，以独特的气质与周围建筑形式及色彩形成对比，即富有地域气候特点，又充满强烈的时代气息。

整个立面设计力求探索与创造出具有当代特色的高品位建筑风格。

5.2.5公共建筑设计

A．小区设一层商铺，可适应多种商业用途的要求，为小区居民提供便利。

B．公共活动场地为居民提供休闲和健身的场所。

5．3结构设计

5．3．1设计主要依据

A．现行的国家有关结构规、规程及规定。

（1）《建筑结构荷载规》（GB5O009-2001）

（2）《建筑抗震设计规》（GB50011-2001）

（3）《混凝土结构设计规》（GBJ50007-2002）

（4）《建筑地基基础设计规》（GBJ50007-2002）

（5）《建筑结构制图标准》（GB/T50105-2001）

（6）《地下工程防水技术规》（GB50108-2001）

（7）《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2004）

（8）《建筑桩基技术规》（JGJ94-94）

（9）《高强结构施工指南》（HSCC93-2）

B．建筑及其他有关专业提供的图纸、资料和数据。

C．甲方提出的符合有关法规、标准与结构有关的书面要求。

D．本工程地处省京山县三阳镇，抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值为0.05g；基本风压Wo=0.35KN/m2（50年一遇），地面粗糙度属B类。

5．3．2重要设计参数

A．本工程建筑结构的安全等级为二级，设计使用年限为50年。

B．本工程抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值为0.05g。

抗震设防类别属乙类。

5.3.3基本荷载取值

基本风压：

0.35KN/m2

基本雪压：

0.40KN/m2

地面粗糙度：

B类

5.3.4楼板

楼板均采用全现浇钢筋混凝土板。

5.3.5主要结构材料

5.3.5.1混凝土强度等级：

C25～C35。

5.3.5.2钢筋：

HPB235，fy=210N/mm2，HRB335,fv=300N/mm2，

CRB550，fy=360N/mm2。

5.3.5.3钢结构型钢、预埋件等均采用A3钢，焊条采用E43、

E50。

5.3.6新材料与新技术

（1）填充墙拟采用加气混凝土小型砌块，以减轻结构自重，降低能耗。

（2）对直径≥22mm的钢筋，采用等强镦粗赶螺纹接头，以确保接头质量。

（3）对受力较大的梁、柱，拟选用HRB400级钢筋，以节省钢材用量。

（4）楼面板受力钢筋采用冷轧带钢筋（CRB550）

5.4公用设施方案

5.4.l给排水

5.4.1.1设计依据

《建筑给水排水设计规》GB50015-2003

《民用建筑设计防火规》GBJl6-87（2001版）

《住宅设计规》GB50096—1999（2003版）

《建筑灭火器配制设计规》GB50140-2005

相关专业提供给本专业的工程设计资料。

建设方提供的有关部门认定的工程设计资料，建筑方的设计要求。

5.4.1.2给水系统

考虑该小区居住人口和商铺，按人均生活用水定额250L.d并考虑道路绿地浇洒、管网漏失及未预见水量，小区最高生活总用水量为400m3/d。

项目区市政供水压力能全部满足住户用水要求，主干管管径DN200。

市政给水管道满足小区室外消防用水量及水压要求，干管管径为DNl50。

干管上每120m设室外消防栓一个。

5.4.1.3排水系统

排水体制采用雨污分流制。

项目区生活污水排水定额按生活给水定额的85％计。

雨水设计重现期为2年。

根据竖向设计地势特征，污水及雨水采用重力自流方式汇集，就近排水市政污水及雨水管网。

5.4.2电气

5.4.2.1设计依据

《民用建筑电气设计规》JGJ/T16-92

《1OKV及以下变电所设计规》GB50053-91

《住宅设计规》GB50096-1999（2003年版）

《住宅建筑规》GB50368-2005

《建筑设计防火规》GBJl6-87（2001版）

《低压配电设计规》GB50054—95

《建筑物防雷设计规》GB50057-94

《火灾自动报警系统设计规》GB50116-98

《汽车库建筑设计规》JGJ100-98

《汽车库、修车库、停车场设计防火规》GB50067-97

《人民防空地下室设计规》GB50038-2005

《人民防空工程设计防火规》GB50098-98

《建设工程设计文件编制深度规》

相关专业提供给本专业的工程设计资料。

建设方提供的有关部门认定的工程设计资料，建设方的设计要求。

5.4.2.2变、配电系统

经测算，因小区住户和商铺数量较多，拟建变、配电设施，供应住户和商铺。

5.4.2.3应急电源系统

各应急照明、疏散指示照明、公共照明采用蓄电池作为第二电源。

5.4.2.4照明系统

A.照明包括普通照明、应急照明。

根据我国照度标准确定各主要房间照度不低于以下标准：

照明系统照度标准表

房间名称

照明标准（LX）

房间名称

照明标准（LX）

走廊、厕所

5O-1OO

消防控制器

300-500

楼梯间

30-75

水泵室

1OO

门厅

l00-200

变、配电室

200

停车库

75

发电机