2816GC11设备维修与保养要求.docx

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2816GC11设备维修与保养要求

ZW/GC-11-01

设备维修保养标准与要求

1．目的

通过定期的维修保养，掌握各项设备的运行状态和存在的问题，及时进行整改，并对平时巡检中发现的问题集中处理，确保设备的正常运行。

2．适用范围

适用于各管理处、外地子公司的设备维修保养。

3．要求

3.1各管理处、外地子公司经理牵头于每年12月初由各管理处分管主管设备工程师编制下一年度维修保养计划。

3.2编制维修保养计划要严格按照公司所提供的维修保养标准进行编制，各地可根据各自设备的实际情况进行删减项目。

3.3维修保养计划按各自设备的情况编制维保周期。

3.4每周由设备主管工程师按照管理处、各子公司编写的维保计划，对下一周需要维保项目填出工作单，下发由各专业班长对操作单的项目进行实施。

3.5班长对实施维保的项目进行分工到具体的操作人员，操作人员对实施维保的过程进行填写，按规定的表格要求具体填写相关的操作内容。

3.6各专业主管工程师和班长对维保的过程进行监控，由物业部经理根据年度维保计划的内容对每周的维保项目进行验证，并签字确认维保的质量。

4．检查方式

4.1管理处、子公司定期按照所编制的维保计划周期对设备进行维保。

由管理处经理、子公司经理每月对维保项目，进行抽查确认维保的质量。

4.2工程部将每年不定期对各管理处、外地子公司的设备维保项目进行抽查。

5．物业设备维修保养项目标准

5.1电梯

5.1.1垂直梯

5.1.1.1定期保养

a）舒适性

b）制动器间隙、维持电压

c）制动器滑移量

d）平层状态

e）润滑检查

f）层门装置

g）轿门和自动机构

h）异常声响、振动

i）各回路熔断器检查

j）各紧固件紧固

k）安全保养检查

l）安全回路各开关动作情况

m）长刀检查

n）上下限位极限检查

o）相序试验

p）各功能开关显示器检查

q）紧急急停装置检查

r）光电保护检查

s）曳引机、曳引轮检查

t）曳引钢丝绳检查

u）导靴靴衬检查

v）补偿装置检查

w）限速器检查

x）安全钳检查

y）缓冲器检查

zz）主回路接线端子紧固

aa）充电回路检查

bb）DC-CT检查

cc）TSD的检查

dd）TLP动作检查

ee）电解电容器的检查

ff）AV-VV装置检查

5.1.1.2年检

5.1.2扶梯

5.1.2.1定期保养

a）检查操纵箱按钮

b）安全保护开关检查

c）噪声和振动检查

d）扶手传动辊检查

e）扶手压力辊检查

f）扶手压力辊和扶手带内缘间隙

g）空转链轮检查

h）扶手传动链检查

i）紧固件检查

j）齿轮油油面检查

k）自动加油系统检查

l）制动器动作检查

m）停止距离检查

n）V型皮带的检查

o）制动器制动片间隙检查

p）接地线检查

q）相序检查

5.1.2.2年检

5.2消防

5.2.1火灾报警系统

a）烟感器报警试验（抽检一个回路）

b）手动报警按钮、消火栓按扭报警试验

c）报警控制器各项功能试验（自检、消音、复位、指示灯）

d）报警控制器、联动控制器主备电源检查

e）联动试验（试验广播、警铃、声光报警、风阀等设备联动程序）

5.2.2气体自动灭火系统

a）火灾探测器报警试验

b）手动启动、紧急停止功能试验，声光报警，“放气勿入”灯检查

c）联动控制功能试验

5.2.3防火卷帘门

a）紧固电线接头，清洁控制箱内电器

b）传动部位上油，导轨润滑

c）手动操作实验，检查上、下限位，手拉链

d）消防联动测试

5.2.4消火栓系统

a）开关系统阀门

b）消火栓箱外观检查、配件检查

c）将水带展开交换摺边后重新卷

d）用水龙带联接消火栓与水枪

e）联动试验

5.2.5消防、人防送排风机

a）消防柜清洁、保养

b）检查电机绝缘性

c）轴承加润滑油

d）调整皮带松紧

5.2.6自动喷水灭火系统的保养

a）开、关系统阀门

b）水流指示器、湿式报警阀功能试验

c）联动试验

5.2.7消防风阀

a）风阀内部清洁

b）机械部分润滑上油

c）接线端子清理紧固

d）联动试验

5.2.8应急照明和疏散指示灯

a）外观完好性检查

b）清洁外观

c）充、放电试验

5.2.9气压给水

a）校验压力表

b）控制柜清洁、保养

c）功能试验

5.3给排水

5.3.1生活水泵、消防泵

a）电机电流检测

b）电机绝缘检测

c）电机轴承加油保养（委外工作）

d）水泵年度大修（委外工作）

e）切换检查

f）泵组件检查（伸缩节、止回阀、闸阀）

5.3.2清洗水箱、水池

a）清洗水箱水池（委外工作）

b）投放消毒剂（委外工作）

c）水质化验（委外工作）

d）浮球阀保养

e）进出水阀检查

f）水箱脱水试验

5.3.3管道、阀门、管件

a）管道保温检查维护

b）管道油漆防腐检查

c）阀门阀杆及管道加油保养

d）阀门油漆防腐分色

e）压力表的校验（委外）

f）跑冒滴漏检查

g）阀门严密性检查

h）疏水器的清理

i）水管井热水管道保温检查

j）水管井阀门开关检查灵活性或更换

5.3.4地漏、退层、排水口、窨井、化粪池

a）清理各卫生间地漏

b）清理各天台、退层地漏

c）清理地下室窨井地漏

d）窨井检查清理

e）化粪池检查清理

f）隔油池检查

g）污水井

h）人防集水坑检查

i）车道集水沟检查

j）食堂油污排水管道保养、疏通

5.3.5卫生洁具

a）检查调整冲洗阀，水咀出水时间调整（8-10秒）

b）检查调整面池水嘴出水量、时间

c）清洗面池水嘴滤网

d）坐便器盖紧固

e）冷热水混合阀调整

f）冲洗阀解体清洗

g）检查清理下水弯管

5.3.6潜污泵

a）泵的检测

b）泵电流检测

c）潜污泵的保养（水密封）

d）电器的检查

e）液位控制阀的检查

f）泵的切换检查

g）潜污泵水密封检查

h）潜污泵水密封更换

5.3.7生活热水装置

a）容积式热水器外部保温检查、内部清洗。

b）快速热水器温度计、温压表传感器检查

c）电热水器内部温度传感器检查

5.3.8生活污水处理装置（本体）

a）抽吸2号罐内的污泥

b）污水调节池清淤（委外）

c）曝气风机

d）添加轴承润滑油

e）换齿轮油

f）清洁消音器

g）紧固连接件

h）检测电机电流、绝缘

i）调整皮带或更换

5.3.9气压罐

a）检查增压泵运行状况

b）检查气压罐供水状况

c）检查各阀门完好情况

d）检查控制部分状况

5.4空调

5.4.1供冷系统

5.4.1.1冷却塔

a）检查减速机皮带

b）轴承加油

c）清洁填料

d）冷却系统过滤网清理

e）检查冷热水盘

f）检查保养电动机

g）本体的除锈刷漆

h）金属零部件定期涂装以防生锈

i）电控柜清洁紧固

j）风机叶片防腐保护

k）风机叶片与轮毂的紧固及叶片高度检查

l）布水装置清洗

m）进水浮球阀门的检查维保

n）集水盘内部清洁处理

o）集水盘水量调节

5.4.1.2水泵

a）电机绝缘检查

b）检查泵的运行状况

c）检查水泵的振动及噪音是否正常

d）泵前过滤网的清洁

e）进出水阀门的加油维保

f）接线端子的紧固检查

5.4.1.3新风机组

a）内部结水盘检查，是否渗漏水

b）新风机叶轮偏心度检查

c）新风机电机绝缘测试与运行电流测试

d）风机电机电源线防腐检查与电源线外部检查

e）新风机电机皮带轮与皮带松紧检查

f）新风机散热次片清洗

g）新风机加湿装置检查

h）新风机整体外部装置检查与风管外部保温检查

i）风机轴承与电机轴承检查与更换

j）风阀的调节度进行检查

k）检查电磁阀动作情况、机组震动、噪音等状况

l）检查过滤网清洁情况并定期清洗

5.4.1.4分、集水器

a）查有无跑冒滴漏

b）阀门阀杆加油保养

c）温度计、压力表的检查（委外）

5.4.1.5变风量机组

a）电器箱检查清洁

b）机组电动机绝缘检测

c）机组电动机电流检测

d）皮带检查松紧是否正常

e）各连接螺丝防震装置检查

f）轴承加油保养

g）风阀的灵活性，牢固准确性检查

h）风管保温的检查

i）风管软接头的检查

j）风机叶片与轮毂的紧固及叶片是否变化

k）表冷器清洗

l）接水盘及冷凝管疏通清洁

m）放空阀的清洗维保

n）过滤网清理

o）温度计、压力表的检查

p）进出水阀门的保养

5.4.1.6空调管道系统

a）阀门检查保养

b）管路系统水处理（委外）

c）保温破损情况检查

d）膨胀水箱补水箱浮球阀保养

e）膨胀水箱补水箱清洁

f）检查放气阀

g）补水泵检查维护

5.4.1.7风机盘管

a）清洗过滤网

b）托水盘清洁

c）进出水阀门检查

d）风管检查

e）风机检查

f）电气检查

g）保温检查修补

5.4.1.8冷水机组

5.4.1.8.1离心式冷水主机

a）离心压缩机的电机运行电流测试、高、低压力现场核实

b）冷冻油的油质进行检查与油温进行检查

c）离心机导叶控制进行检查与试动作

d）离心机内部二次控制弱电原件清洁处理，内部接线检查

e）冷水机总控制柜内部交流接触器线圈检查与触点进行检查试动作

f）离心机安全阀组进行检查与试动作

d）离心机所有压力温度传感器进行检查与调动作

e）离心机回油过滤器、齿轮和轴承进行检查

i）对更换的干燥器芯进行识别，根据油视境内的色差进行确认

j）清洗冷凝器、蒸发器水室，清洗管内壁水垢进行通炮，并清洗各温度探头

k）检查油压与油压调节阀的灵敏度

l）检查油位、油路系统情况

m）检查机组防震装置、油泵、排、吸气温度情况

n）检查系统的渗漏情况

5.4.1.8.2活塞式冷水机

a）检查油压及油压继电器情况

b）检查机组的运行记录对运行参数进行分析

c）检查高压油分离器、油位，油质、压缩机顶温情况

d）检查膨胀阀、电磁阀动作情况，进行通电动作试验

e）检查电气自控系统的动作情况

f）对压缩机的安全防护装置进行动作试验

g）检查异常的噪音及震动进行排除

h）检查膨胀阀的感温包的介质与捆扎点进行确认

i）检查干燥过滤器并每年进行更换

j）检查冷凝器、蒸发器结垢状况并进行清洗

k）检查电机绝缘、各阀门、各类表具等正确状况

l）检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整理

5.4.1.8.3风冷热泵

a）检查压力与温度传感器的灵敏性

b）检查控制面板各参数的设定值

c）检查电气自控系统的接线端接线紧固情况

d）检查高压油分离器、油位，油质、压缩机顶温情况

e）检查膨胀阀、电磁阀动作情况，进行通电动作试验

f）对压缩机的安全防护装置进行动作试验

g）检查主机散热风扇电机绝缘、运行平稳、轴承

h）风扇电机的温度，排气温度、吸气温度进行测量

i）风扇电机的固定支架、排气面罩进行检查

j）风扇电机的连接线进行绝缘测试与更换

k）检查异常的噪音及震动进行排除

l）检查膨胀阀的感温包的介质与捆扎点进行确认

m）检查干燥过滤器并每年进行更换

n）检查冷凝器、蒸发器结垢状况并进行清洗

o）检查电机绝缘、各阀门、各类表具等正确状况

p）检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整

5.4.1.8.4溴化锂冷水主机

a）检查蒸汽执行阀、电磁阀、凝结水系统阀是否动作灵敏

b）检查各换热设备溶液的液位、温度是否正常

c）检查液位控制器、温度传感器、压力传感器、各继电器的动作状况

d）检查真空度、真空泵、真空油是否在正常状态下

e）检查机组的各系统是否有渗漏现象

f）检查发生泵、溶液泵、冷剂泵的绝缘

g）检查各泵的叶轮与回液管的液位与温度状况

h）检查冷剂水的污染状况，确认是否再生

i）检查真空隔膜阀密封老化程度确认是否更换，要求每周对密封性能进行检查

k）检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整

5.4.1.8.5直燃式冷水机

a）点火棒之间的距离、电极、污染程度检查调整并清洁

b）油、气喷嘴、过滤器检查并清洁、检测

c）风量调节阀、火焰扩散器、光电管检查、调整清洁

d）油泵，风机绝缘、叶轮进行检查

e）油路，风道进行检查，自控系统进行检测

f）检查蒸汽执行阀、电磁阀、凝结水系统阀是否动作灵敏

g）检查各换热设备溶液的液位、温度是否正常

h）检查液位控制器、温度传感器、压力传感器、各继电器的动作状况

i）检查真空度、真空泵、真空油是否在正常状态下

j）检查机组的各系统是否有渗漏现象

k）检查发生泵、溶液泵、冷剂泵的绝缘

l）检查各泵的叶轮与回液管的液位与温度状况

m）检查冷剂水的污染状况，确认是否再生

n）检查真空隔膜阀密封老化程度确认是否更换，要求每周对密封性能进行检查

o）查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整

5.4.1.9阀

a）丝杆、齿轮加注润滑脂

b）清洁除锈

c）填料的添加和更换

5.4.1.10膨胀水箱

a）浮球阀的检查

b）水位计的检查

5.4.1.11放气阀

a）清洁放气阀

b）检查放气阀的工况

5.4.2供暖系统

5.4.2.1除氧器

a）清洗表盘玻璃

b）排放储水箱,冲洗全部沉淀物.

5.4.2.2软水器定期保养

a）水质定期化验

b）各进水阀门与内部树脂进行检查

5.4.2.3锅炉

a）热交换器检查并清洗

b）燃烧效率测试分析

c）炉膛检查并清扫

d）人孔、烟管、烟道检查并清扫

e）保温层检查并修补

f）点火棒之间的距离、电极、污染程度检查调整并清洁

g）油、气喷嘴、过滤器检查并清洁、检测

h）风量调节阀、火焰扩散器、光电管检查、调整清洁

i）油泵，风机绝缘、叶轮进行检查

j）油路，风道进行检查，自控系统进行检测

k）空气开关、高、低压开关、压力传感器、停、启炉传感器、回水温度传感器的检测

l）高温保护，缺水保护、各类阀门、自控系统进行动作

5.4.2.4安全阀、压力表

a）安全阀的校验

b）压力表的校验

5.4.2.5锅炉给水泵

a）轴封检查,视情况更换

b）轴承的润滑和易损件的更换

5.4.2.6热水泵

a）电机绝缘检查

b）检查泵的运行状况

c）检查水泵的振动及噪音是否正常

d）泵前过滤网的清洁

e）进出水阀门的加油维保

f）接线端子的紧固检查

5.4.2.7阀门

a）丝杆、齿轮加注润滑脂

b）清洁除锈

c）填料的添加和更换

5.4.2.8管路

a）清洁疏水器

b）管路的除锈刷漆

5.4.2.9分体式空调

a）室外机清洁检查维护

b）检测泄漏补液

5.5强弱电

5.5.1母排插接箱及母线槽连接部件的清洁紧固（配电主干系统检查、维护）

a）各层强电井

b）弱电机房

c）电梯机房

d）屋面风机控制箱

e）空调风机房、主机房

f）水泵控制室

5.5.2低压电气柜

a）低压电气柜触点的清理

b）检查并紧固电气柜接头更换损坏部件并进行全面除尘

c）检查清洁中心各种控制箱

d）电气控制柜外观检查

e）低压电气柜安全状况检查

5.5.3电表箱的保养

5.5.4检查照明配电箱照明线路并记录用电负荷情况

5.5.5清洁公共部分的灯具

5.5.6强弱电井的日常维护和清洁

5.5.7户外照明灯线路、灯具

a）线路绝缘测量

b）接头及开关防水检查

c）灯具安装牢固检查

5.5.8各分户开关箱检查，螺丝紧固

5.5.9应急双电源切换实验

5.5.10室内照明

a）各种整流器是否异响

b）专柜电器安全检查

c）楼道内的应急灯定期充放电试验

5.5.11饮水机安全检查

a）各班组电动工具的安全检查

b）洗手间烘手器安全检查

c）照明配电箱三相电流平衡调整

5.5.12监控系统的保养

a）对系统进行一次维护：

b）检查各控制系统（矩阵、视频分配器、视频切换器、录像机和硬盘录像机等）设备外部除尘清洁，检查接插件接触是否良好；

c）电视屏幕墙监视器和显示器外部除尘清洁，检查接插件接触是否良好；

d）录像机和硬盘录像机：

检查录像状况，检查录像回放；

e）检查摄像机防尘罩，并清洗干净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距；

5.5.13对讲、防盗报警系统的检查

a）报警器检查：

布防、撤防试验，报警试验；

b）远红外探头检查：

外壳除尘清洁，检查探测状态正常；

c）对讲机主机检查、外部除尘清洁，

d）对讲机天线维护：

检查固定螺栓安装紧固，接地线连接可靠，阻值＜4Ω，信号线连接紧固；

e）对讲设备箱清洁紧固

5.5.14卫星闭路电视系统维护

a）卫星接收器安装牢固，底脚无锈蚀；

b）馈源安装紧固，无松动；连接电缆接触良好，屏蔽层无裸露；

c）信号处理设备：

多路功分器、数字接收机、信号解码器、调制器、多路混合器等设备工作电源稳定、正常，状态指示灯指示正常，机柜接地连接可靠，阻值＜4Ω，清洁除尘，散热风扇工作正常、无噪音；

d）干线传输同轴电缆与线路放大器、分配器、分支器等设备接触良好，无松动；

e）楼层内的线路放大器、分配器、分支器等设备安装牢固、无松脱；

5.5.15避雷设备的维护：

a）避雷针、避雷带等接地线连接可靠，阻值＜4Ω；

b）弱电系统、消防系统、通讯系统检查独立接地装置，阻值＜5Ω；

5.5.16升降机电控部分检查：

钥匙开关，升降按钮，电源线；

5.5.17升降机安全部分检查：

安全锁销不缺、围栏牢固；支撑脚旋转自如，支撑可靠；底脚滚轮旋转自如，无裂损；

5.5.18升降机传动部分：

升至10米再降下，无异常响声和抖动；导槽和传动链条除脏、除锈、加润滑油；

5.6变配电

5.6.1变压器和高压柜保养

a）检查变压器外观（年保养）扫尘，色标清晰，整体完好无损

b）检查绝缘电阻值（年保养）检查高压侧对地、零，低压侧对地、零绝缘良好

c）检查零地接线端子（年保养）压接良好，牢固可靠

d）检查母线排（年保养）压接良好，牢固可靠

e）检查绝缘子（年保养）扫尘、整体完好无损

5.6.2低压配电柜保养

a）检查配电屏（月保养）清洁

b）检查电器仪表（月保养）外表清洁，显示正常，固定可靠

c）检查继电器、交流接触器（月保养）外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音

d）检查控制回路（月保养）压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化

e）检查指示灯、按钮、转换开关（月保养）外表清洁，标志清晰，固定可靠，转动灵活

f）检查绝缘设备（鞋、手套等）（月保养）在指定位置放好，完好无损

g）检查母线排（年保养）压接良好，色标清晰，绝缘良好

h）检查配电屏对地测试（年保养）接地良好

5.6.3直流屏

a）检查蓄电池（月保养）清洁

b）检查控制回路（月保养）压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化

c）检查蓄电池容量（月保养）有无衰减

d）检查电器仪表（月保养）外表清洁，显示正常，固定可靠

e）检查电池（月保养）有无爬碱和漏液

5.6.4电容补偿柜

a）检查补偿电容（月保养）有无异常

b）检查冷却风扇（月保养）运行状况无异常

c）检查仪表指示（月保养）外表清洁，显示正常，固定可靠

d）检查控制回路（月保养）压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化

e）检查控制器（月保养）功能正常，无过热现象

5.6.5柴油发电机

a）检查发电机外部清洁（15日保养）用抹布擦锄油污

b）检查发电机燃油、机油量、冷却用水量（15日保养）存0#柴油够运行24小时，机油位接近油尺，不够加补，水箱水在水盖下50毫米，不够加满

c）检查电瓶（月保养）检查电瓶电解液高出极板10~15毫米，不足加蒸溜水补齐，用比重计测试读值是1.28（25℃）

d）检查机油滤清器（250运行小时）更换机油滤清器2个

e）检查燃油滤清器（250运行小时）更换燃油滤清器2个

f）检查水滤清器（250运行小时）更换水滤清器1个

g）检查空气滤清器（250运行小时）拆下吹净，太阳晒后在装上

h）检查机油（250运行小时）更换专用机油

i）检查水箱水（250运行小时）换水后加防锈水

j）检查空气滤清器（500运行小时）更换空气滤清器1个

k）检查断路器、电缆接点（年保养）拆开发电机侧板，对断路器4个固定螺丝紧固，发电机电源输出端与电缆线耳锁合螺丝进行紧固

5.6.6高压进线电缆

5.6.6.1高压电缆电井检查（月保养）检查电缆外护套无破损

5.7房屋本体

5.7.1对大楼墙体、墙面（大理石、条砖、瓷面砖、喷涂、玻璃幕墙、墙纸）进行检查

5.7.2对楼梯、扶手、进行检查

5.7.3对公共门窗进行检查保养（木门、铁门、防火门、铝合金窗百叶窗、换气窗、水泥门）

5.7.4对屋面隔热层、防水层进行检查

5.7.5天台扶栏进行检查和保养

5.7.6房屋标识检查（层次号、单元号）

5.7.7停车场各种标识的检查与维护（停车线、分道线、车位号、指示标识等）

5.7.8室外建筑标识牌的维护

5.7.9楼板、地面砖的检查与修复

5.7.10设备房的检查与维护

5.7.11道路的检查和维护

5.7.12拼花砖、水泥地面、路牙检修

5.7.13踏步、台阶的检查和修补

5.7.14雨、污水、电缆井盖的检查与刷漆

5.7.15明暗沟的检查与修补

5.7.16岗亭、值班室检查和保养

5.7.17垃圾房、中转站（含门锁）的维保

5.7.18对食堂进行维护保养

5.7.19屋面防雷接地检查

6．记录表格

QR/GC-01-06设备全年维保工作安排计划表

QR/GC-01-13公共设施设备维修保养过程记录表

QR/GC-01-20系统设施检查记录表

ZW/GC-11-01

设备完好标准

1.目的

通过定期对各项设备的完好率进行统计，掌握各项设备的运行状态和存在的问题，及时进行整改，确保设备的正常运行。

2.适用范围

适用于各管理处、外地子公司的设备完好率统计。

3.要求

3.1各项设备通用完好标准：

a、生产厂家标识标牌要完好；b、设备箱体盖板、零配件齐