家居商场可行性报告.docx
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家居商场可行性报告
家具、家居、家装调研分析报告
一、家具、家居、家装市场现状
目前家居、具、装市场属于利润较大行业（订单行业），平均利
润额在 30%-50%之间。
少数高档品牌利润额可达 100%以至更高。
目前哈市家居、具（家装）拥有近 300 个品牌，500 余家销售
商、店、公司。
（目前已掌握其中近 70%-75%的资源）其中近 45%的
品牌集中于红旗家具城、百利家具城、新吉家具城、海城市场、百
安居等 9-10 家相对专业化市场内。
另近 35%的品牌则分布于曼哈顿、
东方家园等 6-7 家非专业化市场内。
近 20%的品牌选择了门市店或
样品间进行经营。
同时哈尔滨近年的家居、具、装商圈格局也发生了巨大变化。
2004 年起从哈尔滨香坊区到动力区，从南岗区到道外。
有多处家具
和装饰材料商铺的开发和招商，已经让许多家具经销商处于两难境
地，不进驻害怕丢失市场份额，进驻又很难承受过多的租赁费用。
哈尔滨市家具道里区商圈的优势现已经不存在。
而哈尔滨南岗区的
房地产开发商投资家具、装饰材料的经销格局，呈现出明显的家具
为主导，相关家居、装材料为附属的多业态、多种类，相配套的态
势。
道外区的红旗家具装饰材料城和道外区的以黎华家具装饰材料
城为租赁企业，正通过对外扩张来力保已有的经营优势和格局。
例
如，2004 年红旗家具城在动力区乐松广场，出资兴办 1.7 万平方米
的乐松精品家居广场。
对我方冲击最大的还有围绕在红博世纪广场的信恒家居 3.2 万
平方米的卖场、东方家园近 3 万平方米的卖场和其所拥有的近三十
个家具品牌，以及先锋路的拥有品牌五十余个的百利家居广场！
同
时对我方产生部分影响的还有位于开发区高档社区的 3 万平方米星
河国际家具城、优盛宏成家具城和南岗区海城街的海城装饰材料市
场等。
二、周边家具商场租金及费用情况
1、东方家园
F1 东方家园代销商品；F2 租金 90—180 元/m²月；F3 家纺 1
户 110 元/ m²月，家饰 120 元/ m²月；国税、地税和工商不超过 6
元/ m²月；保证金：
200 m²以上 2 万元，200 平以下 1—1.5 万元。
2、红旗家具城
F1—五金类 120—150 元/m²月（含三税）；F2—F3 民用家具
120—160 元/ m²月（含三税）；F4 办公家具 80 元/ m²月（含三税）；
质保金 5000—10000 元（五金类 5000 元、家具 10000 元）。
3、百利家居
F1 家具 100—130 元/ m²月；F2 家具 140—150 元/ m²月；F3
家具 130—140 元/ m²月；F4 家具 100—130 元/ m²月；家饰 130—
180 元/m²月。
租金一月一交,保证金为一个月的租金,免一年的税
金。
4、名流家具
负一层办公类 98 元/ m²月（含三税）、F1家具 130 元/ m²月、
F2家具 120 元/ m²月、F3家具 75 元/ m²月、合计 83 户、保证
金 80 元/ m²。
5、新吉家具
负一层：
办公家具 80 元/ m²月、F1 民用家具 120-180 元/ m²
月、F2 民用家具 110 元/ m²月、国税 10 元/ m²月、工商 5 元/ m²
月。
6、曼哈顿负一层、四层家具
租金 70—180 元/ m²月、国税 30 元/ m²月、地税 20 元/ m²月、
工商 80—120 元/ m²月。
三、现对我方自主招商或自营做如下分析
我方合作定位应在面积、环境方面突出舒适、安逸等硬件优势！
配合以品牌、诚信、服务等软件优势及合理的租金或扣点价位。
给
哈市各家居、家具、家装厂、商一个全新的经营环境。
（一）、我方自主招商
A、优势：
1、我方的诚信形象已在哈市消费者中得到广泛认可。
2、强大的广告宣传及雄厚的经济实力。
3、超前的经济运营思维。
4、shoppingmall 多业态的销售拉力。
众多主力店纷纷进驻，如：
家乐福、国美电器、香港华夏大地院线公司、屈臣氏、麦当劳、肯
德基等，多业态组合会强力拉动家具的销售。
5、红博商贸集团的品牌效应在东北地区以及深圳、广州等城市已深
入人心,从而使红博更具品牌号召力。
B、劣势：
1、周边专业家具、家装市场的竞争与抵制，迫使消费分流。
2、哈市家具、家装市场现趋于饱和。
3、传统的家具市场已深入人心，给消费者造成消费的固有模式。
对
于红博家具商场的认可进程减慢。
4、对于家具行业的生疏，导致对商家的管理、服务不到位。
C、初步建议：
1、宣传方面：
招商前期的宣传口径要切合实际，后期跟进及时有效。
2、管理方面：
凸现以人为本，经营为重的原则。
借鉴哈市其他运营
好的家具市场的管理经验，并融入我方的管理优势，形成优势互补，
从而实现科学、规范的管理。
3、服务方面：
例如可参照现红旗家具城，以商场的名义给已消费的
顾客提供免费配送业务，以此来解决商家的后顾之忧。
4、租金方面：
租金价位要一致（可参照上述哈市其他商家收费标准）
，好的品牌及大厂、商可适当在其它方面给予优惠（如优惠期、广
告位、库房等）。
5、招商方面尽量引进 20%哈市没有的品牌，以新品牌来冲击哈市家
具市场现有的品牌（因为目前哈市各家具商场经营的品牌多数重复），
给哈市消费者带来全新的消费选择，以此吸引消费者。
但要考虑外
来品牌的适应性。
（二）、我方投资分析：
商场方面：
（家居连锁企业租用房地产商的通用费用）
以下数据借鉴深圳好百年家居、广东金海马家居的费用比例综
合：
现二期家居商场可出租的建筑面积为 50000m²，如果通用利用
率按 60%计算，因此使用面积为 30000 m²。
我方费用支出（按每天每米计算）：
装修费：
深圳好百年家居的实际装修分摊费用为 750 元/m²，广
东金海马家居的实际装修分摊费用为 680 元/ m²，综合为装修费用
715 元/ m²，因此二期家居商场的公建装修费为：
715 元/ m²*20000
m²=1430 万元。
经过调研得知家具没有进货折扣，均为厂家直接定价。
家具的
加价空间根据产品的档次有所不同，一般来说产品的档次越高，加
价越大。
但大的厂家对加价也有所控制，并设监督人员对价格进行
检查，发现违规，厂家处罚。
一般来说，厂家允许的加价为 进货价
格 * 0.5—1.3（系数）。
经销商根据此比例进行加价，但无论是打
再低的折扣，经销商也会保证 30%-50%的利润。
注：
极个别的高档
品牌甚至能达到 80%-100%以至 200%。
（三）、具体实施方案：
我方前期共掌握家具品牌资源近 230 个，并已形成明细储备。
根据二期家居城的面积及设计要求，估算使用面积为 30000 平米。
要求入住品牌 100 户左右。
1、从八月十五日起开始全面联络、约请已掌握的品牌资源，
并划分重点。
预计此项工作十至十五天完成。
2、力争八月末完成全部招商准备工作，明确品牌入驻意向及
数量。
3、于九月十日前对所有有意向的品牌进行深层次的考察（包
括经营面积，产地，价位，利润空间，销售情况等）形成明细汇总
上报。
4、对二期家居城进行全面规划（包括经营面积、动线、品牌
功能区分布、公共设施的位置分布等），形成初步的位置规划图。
5、参考哈市各大家具市场的租金及相关费用的收费标准，结
合我方的实际情况，拟定收费标准，上报。
家居、具、装调研分析报告
地板：
地板主要分为实木地板、竹地板、实木多层地板、强化复合地
板等几类。
产地主要为广东，上海，北京，苏州等地。
实木地板为
传统的木质地板，优点是保持了原木天然的纹理，外观华贵，脚感
好。
但缺点是容易受外界影响变形，不宜打理，价格较贵。
竹地板
也是传统地板之一，优点是外观美观，竹子内在的特性不宜起拱变
形。
缺点是不宜打理，表面强度低，隔凉性差，价格较贵。
实木多
层地板，强化复合地板为新型地板，也是目前市场上的主流。
优点
是耐磨性能好，不宜起拱变形，易于打理，外观新颖。
缺点是脚感
稍差，传统观念认为不够高档。
目前市场上的地板价格从几十元到五百余元/m²不等，主流价位
在 100—260 元之间。
（实木多层、实木地板-规格宽度 90-125mm
长度 910-1210mm。
复合地板-规格 1218mm×123mm×12mm）知名厂
家的产品主流价位多在 200 元左右，多为实木粉碎后压模成型。
并
负责免费铺装。
市价 50 元以下的地板多为小工厂产品，质量难以保
障，多为刨花、纤维物等杂物粉碎压模后成型。
目前地板市场产品
良莠不齐，小加工点产品以次充好，假冒伪劣现象较普遍。
瓷砖：
目前，市面上的陶瓷瓷砖产品按使用的材料和制作工艺主要有
分为以下几类：
马赛克 主要分为玻璃马赛克（原材料为玻璃）和陶瓷马赛克两
种。
主要用于装饰墙面。
釉面砖 这种瓷砖是由瓷砖底胚和表面一层釉面构成，即在陶瓷
土胚上施釉经过高温高压烧制而成，瓷砖的釉面主要是起增加陶瓷
美观的作用。
釉面砖按照使用地点分为地面砖和墙砖。
根据其光洁度度分为
哑光釉面砖和亮光釉面砖。
目前，地面材料用哑光的釉面砖的比较
多。
玻化砖（或称抛光砖）是使用土胚（或土胚加入一些矿石粉末）经
过高温高压一次性烧成，其表面和底胚所使用的原料基本上完全一
样（特殊工艺的玻化砖除外，如玻化砖中的新品填釉系列）。
玻化砖属于全瓷的陶瓷产品。
其耐磨性和抗折强度都很高，吸
水率底（玻化砖的吸水率小于 1‰）。
玻化砖主要用于地面材料，以
前，玻化砖作为墙面材料主要用于高档宾馆酒店、办公场所，但现
在，随着生活水平和消费者消费水平的提高，家中使用玻化砖为厨
卫墙面材料的家庭也越来越多。
2）按瓷砖的吸水率分为主要以下三种：
陶质：
指陶瓷的吸水率≥6%的陶瓷产品，主要用于墙面装饰。
半陶半瓷：
指陶瓷的吸水率≥3%而<6%的陶瓷产品。
全瓷：
指陶瓷的吸水率<3%的陶瓷产品，可以广泛的墙地面装饰。
3）按使用场合不同可以分为以下几种：
内墙砖：
使用于室内墙面的陶瓷材料；
地 砖：
用于地面的陶瓷产品；
外墙砖：
用于建筑外墙面以及阳台的陶瓷材料；
广场砖：
用于户外大型广场以及人行道等场合的陶瓷产品。
当然，
这种分类方式也不是完全的，如玻化砖可以作为地砖，也可以用于
内墙，甚至于外墙，但是釉面内墙砖是不适合用于地面，主要是耐
磨性较差。
目前哈市的瓷砖销售主要集中在道外太古街一带，哈市市场上瓷砖
主要产地为广东，其他如唐山等地，哈市不生产瓷砖。
其价位从几
元到几十元/片不等。
规格分为 30X30cm，30X60cm，60x60cm,
60x90cm,80x80cm 等。
流行在市场上的知名品牌如诺贝尔、大将军、
马可波罗、金意陶等等。
另购买瓷砖，商家负责免费铺装。
卫浴：
主要是指洗手间内的卫生洁具用品。
包括浴房、浴柜、浴缸、
龙头、花洒、手盆、蹲便器、座便器、小便器、妇洗器等等。
浴缸：
目前按照材料分为铸铁、钢板搪瓷、压克力三种。
规格
从 1 米到 1.9 米，多种尺寸，从方形到圆形各种款式，从普通到按
摩多种功能。
价位集中在 2000 元—12000 元。
浴柜、浴房：
多为按延长米计算价格，材质不同价格相差很大。
主要差别在型材和喷洒装置上。
功能从普通洗浴到按摩功能。
价位
集中在 3000—10000 元。
厂商负责免费安装。
涂
料
涂
料
的
分
类
以
其
主
要
成
膜
物
质
为
基
础
将
涂
料
划
分
为
几
类
按
某
些
特
定
的
性
能
来
分
建
筑
涂
料
通
常
分
为
1
、
按
涂
料
的
形
态
分
类
固
态
涂
料
即
粉
末
涂
料
液
态
涂
料
溶
剂
型
涂
料
水
溶
性
涂
料
水
乳
型
涂
料
2
、
按
涂
料
的
光
泽
分
类
高
光
型
或
有
光
型
涂
料
丝
光
型
或
半
定
型
涂
料
无
光
型
或
亚
光
型
涂
料
3
、
按
涂
刷
部
位
分
类
内
墙
涂
料
外
墙
涂
料
地
坪
涂
料
屋
顶
涂
料
顶
棚
涂
料
等
4
、
按
涂
料
涂
层
状
态
分
类
平
涂
涂
料
砂
壁
状
涂
料
含
石
英
砂
的
装
饰
涂
料
仿
石
涂
料
等
5
、
按
涂
料
的
特
殊
性
能
分
类
建
筑
涂
料
防
腐
涂
料
汽
车
涂
料
防
露
涂
料
防
锈
涂
料
防
水
涂
料
保
湿
涂
料
弹
性
涂
料
等
我们接触到的应用最为广泛的是内墙装饰材料。
内墙涂料优点
是施工简单、有多种色调、较适合民用。
并宜在其上点缀各种装饰
品，装饰效果简洁大方。
居室内墙常用涂料可分为四大类：
一类是低档水溶性涂料，是聚乙烯醇溶解在水中，再在其中加
入颜料等其他助剂而成。
为改进其性能和降低成本采取了多种途径，
品牌很多。
目前常见的涂料，均具有价格适中、无毒、无臭、施工
方便等优点。
但大部分中档品牌由于其成膜物是水溶性的，所以用
湿布擦洗后总要留下些痕迹，耐久性也不好，易泛黄变色。
但其价
格便宜，施工也十分方便，目前消耗量仍最大，多为中低档居室或
临时居室室内墙装饰选用。
第二类是乳胶漆，它是一种以水为介质，以丙烯酸酯类、苯乙
烯-丙烯酸酯共聚物、醋酸乙烯酯类聚合物的水溶液为成膜物质，加
入多种辅助成分制成，其成膜物是不溶于水的，涂膜的耐水性和耐
侯性比第一类大大提高，湿擦洗后不留痕迹。
并有平光、高光等不
同功能。
第三类是目前十分风行的多彩、多功能性涂料，该涂料的成膜
物质是硝基纤维素，以水包油形式分散在水箱中，一次喷涂可以形
成多种颜色花纹并具备耐磨、修补墙体等更加全面的使用效果。
第四类仿瓷涂料，其装饰效果细腻、光洁、淡雅，价格不高，
只是施工工艺繁杂，耐湿擦性差，民用较少。
购买一定数量以上，厂商负责免费喷、涂。
家具：
按家具的材料分，可分为：
六类
1、实木家具：
用材多为秋木、榆木、橡木、水曲柳、红木等，有的
实木家具也采用实木切片在家具表面覆贴。
2、板式家具：
用材多为中密度，高密度等板材，款式时尚新颖多样。
3、金属家具：
由不锈钢、铸铁、铜等金属材料制造的家具。
市场上
此类家具较少。
4、藤和竹家具：
用料天然，清新环保、怀旧。
5、软体家具：
充气家具、布艺家具、皮家具等。
6、塑料家具：
塑料家具物美价廉，色泽丰富，款式多样，无论是使
用、携带还是贮存起来都很轻便，在青年中被广泛地使用。
按家具的结构分，可分为：
六类
1、折叠式家具：
可放可收，易于携带，不占地方，对小空间尤其合
适。
2、框架式家具：
指那些一次定型，不可拆分的家具，目前已不是很
常见。
3、板块式家具：
如在国外已流行多年拆装式家具即构件家具，可由
消费者自己像搭积木一样的自由组合。
4、支架家具：
支架家具分支架（金属或木制）和柜橱、搁板等部分。
它可支撑在地面上或悬挂在墙上。
这种传统家具是单件的，由于风
格各异不易形成统一和谐的格调，因而产生了色彩、线脚、装饰相
同或相似的配套家具。
5、组合家具：
是由若干个标准零件或家具单元组合而成的，例如组
合沙发与组合柜，此外还有标准柜橱桌椅等组成的组合体。
6、插接式家具：
它是由骨架和板材所组成的。
骨架由各种规格的钢
管和塑料管制成，连接管材的是特制的插接件。
板材为各种人造板、
木板和玻璃等。
骨架和板材在连接处都钻孔，并以专用连接件进行
连接。
按家具的功能分，可分为：
两类
1、办公家具：
近些年，随着 S0ll0 一族的出现，越来越多的人在家
里办公，因此，办公家具并不只是在办公室里才使用，越来越多的
家庭需要购买家庭办公家具，它与正式的办公家具比起来，有着多
功能、款式亲切、小巧灵活等特点。
2、家用家具：
泛指家庭各区域，如厨房家具、客厅家具、卫生间家
具、小孩房家具等，我们在这本书中就是要按各区域来介绍家具。
从家庭装修的角度分，可分为：
两类
1、入墙式家具：
入墙式家具，通常又称为“固定家具”。
在家庭装修
中，凡是由工人现场制作、安装后不能移动的家具，都是固定家具。
与户主自己购买的家具相比，固定家具能够真正实现“量身定做”。
这些家具都是设计师根据装修的整体风格进行设计的，功能上充分
考虑到户主的使用，尺寸上与住宅“严丝合缝”。
由于是单独设计、
制作，因此固定家具在款式上能够充分体现户主的个性和喜好。
2、可移动家具：
从家具市场直接购买的家具，可随意改变放置位置。
适合喜欢改变，喜欢新鲜的消费者。
购买家具厂商均负责免费送货，安、组装。
调研人:
周振中\谷志新\王旭
调研时间:
2005 年 7 月 20 日—8 月 12 日
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