房地产核心成本构成会计处理详解.docx

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房地产核心成本构成会计处理详解

房地产成本的组成

1.1房地产行业成本费用组成

一级成本科目

二级成本科目

比例

项目开发成本

土地成本

5%-20%

前期工程费

不超过6%

建安工程费

40%左右

基础设施费

5%-10%

公共配套设施费

5%-10%

开发间接费

5%-10%

销售费用

5%-10%

管理费用

不超过2%

财务费用

贷款利息

根据贷款规模

表1我国商品房价格构成

　　1、土地费用

土地出让金，

土地征用费（拆迁安置补偿费）

协议出让或招标出让、拍卖出让的费用

　　2、前期工程费

前期规划费用

设计费

可行性研究费

地质勘查费

“三通一平”费用。

他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

　　3、建筑安装工程费

建筑工程费用

设备及安装工程费用

约占整个成本的40%左右。

4、市政公共设施费用

　基础设施建设费主要指

道路

自来水

污水

电力

电信

绿化等建设费用。

公共配套设施建设费

学校，幼儿园，医院，派出所

各种营利性的配套设施（粮店，菜市场等商业网点）

煤气调压站

变电室

自行车棚等室外工程

在房地产开发成本构成中，该项目所占比例一般在20%~30%左右。

　　5、管理费用

管理人员工资

差旅费

办公费

保险费

职工教育费

养老保险费等。

在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

　　6、贷款利息

利息

其他融资成本

与融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

　　7、税费

一部分是税收

房产税

城镇土地使用税

耕地占有税

土地增值税

两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）

契税

企业所得税

印花税，

另一部分是行政性费用

征地管理费

商品房交易管理费

大市政配套费

人防费

煤气水电增容费

开发管理费等。

在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。

　　8、其他费用

销售广告费

各种不可预见费等

在成本构成中一般不会超过10%。

房地产成本会计的具体工作

　　一、首先要弄清房地产成本的组成。

　　二、要掌握开发成本核算的项目。

开发成本的核算项目有：

　　1、土地征用及拆迁补偿费：

指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

　　2、前期工程费：

指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

　　3、基础设施费指：

土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

　　4、建筑安装工程费：

指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

　　5、配套设施费：

指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

　　6、开发间接费：

指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　三、正确核算区分开发成本和期间费用

　　1、房地产开发企业的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。

如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。

　　2、管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。

它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。

同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。

　　3、因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。

房地产成本的核算

　　一、开发成本的核算

（一）、房地产开发成本的组成内容

　　为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

　　要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。

开发产品成本按其用途，可分为如下四类：

　　1、土地开发成本：

指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

　　2、房屋开发成本：

指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

　　3、配套设施开发成本：

指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

　　4、代建工程开发成本：

指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

　　以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

　　1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：

指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

　　2、前期工程费：

指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

　　3、基础设施费指：

土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

　　4、建筑安装工程费：

指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

　　5、配套设施费：

指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

　　6、开发间接费：

指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　从上可以看出：

构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。

如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。

管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。

它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。

同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。

因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。

（二）、房地产开发成本核算程序

　　房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程

　　开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。

其一般程序是：

　　1、归集开发产品费用

　　由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。

对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。

但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。

在这种情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。

相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。

本文以为：

应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。

（1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

（2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

　　（3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。

　　通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。

　　2、正确划分成本项目

　　客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。

按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。

选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。

而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。

　　为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：

（1）“4301开发成本”账户。

　　本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。

本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。

借方余额反映未完开发项目的实际成本。

本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。

（2）“4302开发间接费”账户。

　　本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。

月末本账户无余额。

本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。

　　按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，本文认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。

该原则要求：

企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。

比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。

　　3、计算并结转已完开发产品实际成本

　　计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。

并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

　　4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。

　　即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。

　　房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。

可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。

如何解决这个问题，本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。

由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。

　　（三）、房地产开发成本的确定

　　对于房地产开发公司来说，根据《企业所得税暂行条例》第六条、第七条、《企业所得税暂行条例实施细则》第八条、《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四条、第六条、第八条、第九条，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

　　那么，对于房地产开发企业来说，其销售成本应如何确定呢？

　　1、根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条第

（二）项的规定，已销开发产品的计税成本。

当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。

　　2、至于广告费列支的问题，根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费支出可以在税前列支的部分确实应该在销售（营业）收入2％以内据实扣除。

但是后来，国家税务总局在2001年8月又下发了《关于调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知》（国税发[2001]89号），根据该《通知》第一条的规定：

自2001年1月1日起，制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出。

另外，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数；新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

　　3《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条第

（二）项第十二、十三款是这样分别规定的：

开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除；成本对象报废和毁损损失。

成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

　　4、借款利息支出，按照下列方法对成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除：

（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

　　（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

　　二、土地开发成本的核算

（一）、土地开发支出划分和归集的原则

　　房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：

一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。

前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。

　　现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。

企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。

如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。

如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。

待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”账户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。

（二）、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

（1）土地开发成本核算对象的确定

　　为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：

　　1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；

　　2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。

　　成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

（2）土地开发成本项目的设置

　　企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。

因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。

企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。

对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。

根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；

（2）前期工程费；

　　（3）基础设施费；

　　（4）开发间接费。

　　其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。

但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。

开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。

前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。

基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。

开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。

土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。

　　（三）、土地开发成本的核算

　　企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。

　　为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。

对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。

发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。

应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

　　（四）、举例说明土地开发成本的核算

　　如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：

商品性土地

自用土地

支付征地拆迁费

78000元

72000元

支付承包设计单位前期工程款

20000元

18000元

应付承包施工单位基础设施款

25000元

18000元

分配开发间接费

10000元

合计

133000元

108000元

　　1、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

　　借；开发成本——商品性土地开发成本　　78000

　　　　开发成本——自用土地开发成本　　72000

　　　　贷：

银行存款　　150000

　　2、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

　　借：

开发成本——商品性土地开发成本　　20000

　　　　开发成本——自用土地开发成本　　18000

　　　　贷：

银行存款　　38000

　　3、将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

　　借：

开发成本——商品性土地开发成本　　25000

　　　　开发成本——自用土地开发成本　　18000

　　　　贷：

应付账款——应付工程款　　43000

　　4、分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：

　　借：

开发成本——商品性土地开发成本　　10000

　　　　贷：

开发间接费用　　10000

　　同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。

　　（五）、已完土地开发成本的结转

　　已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地