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操作规范及操作流程

南京众和物业管理有限公司

运行管理部

众和物业

2011/4/8

目录

第一章、概述………………………………………………………

第二章、运行管理部部门职责及各岗位职责……………………

第三章、运行管理部规章制度、操作规范及操作流程…………

3.1机房管理规范……………………………………………

3.2地源热泵系统操作规程…………………………………

3.2.1系统供暖、制冷原理…………………………………

3.2.2系统安全操作规程……………………………………

3.2.3地源热泵系统运行的技术要求………………………

3.2.4地源热泵系统运行的节能要求………………………

3.3地源热泵系统运行维护…………………………………

3.3.1主要设备单机维护保养………………………………

3.3.2末端设备维护保养……………………………………

3.3.3控制系统的维护保养…………………………………

3.3.4地源资源的检测………………………………………

3.3.5设备备品、备件库存计划制度………………………

3.4常规运行调节总体方案…………………………………

3.5项目运行管理规章制度…………………………………

3.5.1工程综合管理制度……………………………………

3.5.2设备综合管理制度……………………………………

3.5.3供电设施管理制度……………………………………

3.5.4运行值班制度…………………………………………

3.5.5电梯管理制度…………………………………………

3.5.6事故报告制度…………………………………………

3.5.7突发事件应急处理预案………………………………

3.5.8技术资料管理制度……………………………………

第四章、附表：

各类运行记录表单………………………………

第一章概述

资源与环境是人类赖以生存和发展的基础，是我国社会可持续发展的保证。

树立科学发展观，积极推进节能减排工作是建设“资源节约型、环境友好型”社会的首要任务。

地源热泵系统作为可再生能源利用的一种重要形式，通过热泵机组将蕴藏于岩土体、地下水或地表水等可再生资源中难以直接利用的低品位热能提取出来，为建筑物供热、供冷，有效地节约了矿物燃料、土地等资源，具有明显的经济、环境和社会效益。

从2000年以来，地源热泵的开发利用在全国得到普遍推广应用，并且每年以10%~15%的速度增长。

据国家地质调查局的资料显示，至2005年末，我国浅层地温能应用面积已达到约3000万㎡。

2005年以来，我国地源热泵的应用明显加快，进入了大规模推广阶段。

在地源热泵技术、生产、使用等快速发展的同时，对地源热泵系统的运行维护需求也在不断加大。

地源热泵系统不仅仅需要优秀的设计、优质的施工，还需要优良的运行管理和维护，才能让系统发挥最佳的使用效果，延长使用寿命，从而大大节省投资费用和运行费用。

众和物业作为丰盛新能源全资子公司，成立运行管理部，

第二章运行管理部部门职责及各岗位职责

一、运行管理部职责

1、建立健全设备和系统操作规程、常规运行总体方案、机房管理规章等相关规章制度；

2、建立健全岗位责任制、专职人员负责、安全卫生制度、运行值班制度、巡回检查制度、维修保养制度、事故报告制度和突发事件应急处理预案等规章制度；

3、组织运行和管理人员认真学习各项规章制度并考核，定期检查有关规章制度的执行情况。

定期召开部门会议，总结执行规章制度情况；

4、招募必要的专职或兼职管理技术人员，建立相应的运行管理和维修班组，购置相应维修设备和检测仪表等，并建立健全管理和操作人员的培训、考核档案；

5、建立完整的技术资料档案。

系统的设计、施工、验收、检测、维修和评定等技术文件以及设备和系统运行记录、事故分析及其处理记录、设备和系统部件的大修和更换情况记录、年度运行总结和分析等资料都有序分类保存；

6、建立完整的系统运行维护保养制度。

建立健全主要设备单机维护制度、末端设备维护保养制度、控制系统的维护保养制度地源资源检测制度及设备备品、备件库存计划制度等。

二、各岗位相关人员岗位职责

运行管理部经理岗位职责：

1、认真贯彻落实运管部服务宗旨，明确运管部的管理目标，领导本部门全体人员，认真履行其职责，做到“热心、爱心、耐心、精心、用心”做事；

2、认真处理每天工作单，妥善及时处理工程中遇到的问题，决策果断，处事严谨。

3、判定运管部人员编制、岗位责任制和工作守则。

负责部门人员的上岗培训，思想教育，行政管理，违纪查处；

4、制定各项设备设施管理要求和操作规程，建立健全岗位责任制、专职人员负责、安全卫生制度、运行值班制度、巡回检查制度、维修保养制度、事故报告制度和突发事件应急处理预案等规章制度，组织部门人员认真学习和考核，并张贴在方便阅读之处，做到人人清楚，时时可见；

5、制定、审定各项工作计划，各专业设备、设施维修保养计划，提出设备购置、更新、维修、改造等方案和年度、月度预算报告，监督调查计划执行情况；

7、协调本部门和外部之前的关系，相互合作，及时处理好投诉；

8、负责审核购置、更新改造、维修保养合同，外协加工等预算，监督合同执行情况，搞好竣工验收。

严格审批备品，备件申购，控制库存和费用支出；

9、负责、督促建立健全工程设备技术档案，分类装订成册，并专门保管。

做好本部门人员的档案，及案例的收集和整理工作；

10、健全运管部有关消防制度和安全制度，对不安全的隐患，提出整改时间和措施，确保人员、设备安全；

11、搞好能源管理与控制，做好费用和能耗报表的分析，每周进行一次评议。

跟踪所有能耗消耗，制定切实可行的节能措施；

12、搞好宣传教育，定期组织学习，注重监督检查，结合实际对下属进行业务培训，提出岗位培训具体要求，年终进行业务考核；

13、主持召开部门工作例会，小结每日工作，对工作作出实事求是地分析评估，下达次日工作任务；

14、负责本部门的人员管理、工作安排、人员调动、班次调动。

运用奖惩手段，不断激励员工的工作热情；

15、坚持动态管理，坚持巡视检查制度，及时消除事故隐患。

不定期抽查各班组值班记录，人员遵守规则制度以及卫生工作等情况；

16、每月评议编报的各项工作计划落实情况，与相关人员分析讨论每年度任务完成情况并写出书面总结呈报部门经理；

17、随时接受领导下达的特种工作指示和其他部门提出的工作，积极并组织实施。

参加公司安排的和外面的培训，提高自身素质和能力。

资料保管员岗位职责：

1、直接对工程部主管负责，完成主管布置的各项工作；

2、管理运管部办公室业务，收发文件、信函，并及时整理登记归档统计并使之保管妥善有序；

3、编制每月办公用品、设备材料计划，并做好领用发放和管理；

4、做好部门各种会议准备和记录，并根据会议精神或总监有关指示，为主管草拟有关文件、通知等文件；

5、负责打印、草拟业务发文，对外信函，做到文字通顺，内容规范；

6、负责运管部所有图纸、技术资料的保管、建账及借阅工作；

7、做好每月人员出勤统计，考勤报表及工资奖金报表，并做好奖金福利领取、发放工作；

8、有义务参加公司安排的培训，尽快提高自身素质和能力。

尽快熟悉和掌握本部门相关岗位工作及知识；

9、完成领导交办的其它工作任务。

暖通运行工岗位职责：

1、负责小区地源热泵机组等设备运行，做到“热心、爱心、耐心、精心、用心”做事；

2、按规定进行定期巡视检查，根据外界天气变化及时进行空调机组工况调节，努力使空调区域的温度、相对温湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录；

3、必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告值班工程师或专业工程师，发生紧急故障，应立即停机，报告值班工程师或专业工程师，组织力量及时处理；

4、按保养规程做好机房内分管设备、阀门、管道、水泵日常及月度保养工作，确保重点设备处于良好的技术状态，防止跑、冒、滴、漏现象存在；

5、设备开、停必须及时转换运行状态牌，尤其是接到维修停止通知后，应立即挂检修牌，若因没有挂上牌造成事故，追究当班责任；

6、当班人员必须对所有运行记录表检查并签名，除清楚记录运行参数外，必须记录清楚巡检范围内的设备开、停时间，停台修理原因和停台开始及恢复正常状态时间。

每天向值班工程师上报运行情况并累计当天设备运行台时；

7、当班人员必须严守岗位责任，服从指挥，不得擅自开机，严守操作规程，不得擅自离守，上班不准打瞌睡和干与工作无关的事情；

8、做好水质检测的器具、药品，太阳能防冻液等的使用保管工作；

9、严格按照设备操作规范进行操作，严禁设备带病、超温、超压、超时、超负荷工作。

10、请假、不休需提前向领导报告，并由领班安排合适的替班人，经主管批准方可生效。

上班时按规定做好值班室内外的清洁卫生工作；

11、完成上级交办的其它工作。

电气运行工岗位职责：

1、严格执行电气运行管理规程，按程序操作电气设备，保持设备运行正常，做到“热心、爱心、耐心、精心、用心”做事；

2、遵守公司内的各项规章制度，同时接受有关劳动纪律、专业知识、技能的督导检查；

3、负责小区内所有电气设备、设施的定期和不定期的巡视、检查、维修、清扫工作；

4、负责小区内公共区域照明办公区域照明及泛光照明，巡视检查及维修工作；

5、对待工作认真负责，对所管辖设备设施做到心中有数，控制范围清晰了解，以备在紧急情况下有条不紊的进行工作；

6、供电系统发生紧急停电，值班人员需保持镇静，按规程执行操作；

7、因特殊原因停电而影响业主用电时，须先请示经理，批准后方可进行工作。

8、如因外部原因造成停电，应及时向上级领导报告，同时向有关用户解释。

9、根据指令和工作表的要求，填写操作表和执行操作任务；

10、在工作现场工作时，应遵守有关规定和工作程序，工作完毕清理工作现场，因客观原因暂停工作时，需告知有关部门和本部门主管；

11、紧急情况需带电作业时，应有监护人和足够的空间穿戴绝缘防护用具，确认安全后方可进行作业；

12、认真填写各种记录、报表，字迹清楚、整洁，并做好交接班工作；

13、努力做好三电工作，即计划用电、安全用电、节约用电，提高配电系统的功率因数；

14、变配电室内的各种安全绝缘用具，检修工具、仪表等摆放整齐，每班交接清楚，不准外借；

15、在设备突发故障时，需全力投入抢修，并报告上级领导，不能有任何怠慢或延误；

16、完成上级交办的其它工作。

暖通维修工岗位职责：

1、定期对暖通系统和设备进行检查、保养，发现问题及时处理；

2、严格按程序要求进行计划检修，确保检修工作的质量和安全；

3、认真仔细地做好每天的维修记录；

4、严格遵守公司的各项制度，坚守岗位，不做与工作内容无关的事情；

5、努力学习本专业知识，熟悉设备结构，性能及系统情况，不断提高维修水平；

6、尊重领导服从安排，完成上级主管交代的其它工作。

电气维修工岗位职责：

1、完成各机房的电气设备及照明线路用具的巡视、检查、维修工作；

2、完成各机房电气设备的维护、保养、照明器具的更换工作；

3、完成电气设备的安装工作；

4、完成日维修工单的维修任务，当日工作当日完成；

5、严格遵守各项操作规程和规则制度；

6、完成上级领导指派的其它工作。

第三章、运行管理部规章制度、操作规范及操作流程

3.1机房管理规范

1、机房内上墙文件齐全。

岗位职责、上岗证书、操作规程、岗位责任制度等文件上墙。

2、设备房门处须设置挡鼠板，挡鼠板应为500mm高金属材质。

3、指定人员进行机房管理，并定期打扫、清洁，物品摆放整齐无杂物。

4、参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入、并且签字登记。

5、机房内应配备温度计，各种计量仪按规定定期检测，保证表处于完好状态。

6、设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完好，文件有效，记录清晰、完整。

7、配备足够的灭火器和应急灯，通风良好、消防报警设备完好。

8、机房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。

流体要有流向标识。

管道保温完好。

重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。

3.2地源热泵系统操作规程

3.2.1系统供暖、制冷原理

冬季供暖原理图：

夏季制冷原理：

3.2.2系统安全操作规程

电源控制操作要求：

1、主电源的电压应符合380/220±10%，3ph50hz的要求，三相电压的不平衡度≤1%。

2、电源的机序要符合黄、绿、红的要求，避免压缩机出现发转现象。

3、系统首次开机时，请预先通电24小时以上，以使压缩机内的润滑油得到充分的加热。

4、只有所有压缩机全部关闭后才可以关闭电源，以免造成机组的长期不可自动恢复的损害，影响系统下次运行。

5、机组在长期不使用时请保持控制电源带电，以使潜水泵得到自动防锈蚀控制和冬季的水系统自动防冻控制。

6、机组在长期不使用时可以将润滑油加热器的断路器和压缩机保护器的熔断器断开，以防出现误操作，最大程度保证安全。

7、主电源和备用电源互相切换时，务必要正确操作进行切换。

启动前准备工作：

（1）电源检查，必须符合电源控制操作要求。

（2）检查冷冻水系统各阀门开启正常位置，启动冷冻水泵，检查水系统压力正常（表针不应剧烈抖动）。

（3）检查地源侧水系统各阀门开启正常，启动地源侧水泵，检查水系统压力正常（表指针不应剧烈抖动），夏季进水不应低于25度，冬季进水不应低于5度。

在夏季热失衡时，应根据记录数据及时开启冷却塔，以确保机组正常运行。

（4）机组制冷系统检查，压缩机油电加热器应预热8小时以上并油高于环境温度15~25℃；机组制冷系统阀门的开启情况检查；机组制冷系统温度对应压力及高低压平衡检查；机组整天外观无漏点、无障碍物、无松动等检查；机组监控计算机无报警，冷冻水温度设定检查，设定温度点一般制冷不应低于7℃、制热不应高于43℃；

启动时的检查：

（1）除检修外，不应将压缩机设置于手动开启状态运行机组；

（2）将机组开关置于开机位置；计算机自动启动压缩机2分钟内，计算机根据蒸发压力控制制冷剂回路通段以防液击，观察高低压建立情况。

压力稳定后，高压在12~19bar，低压在3.5~5.5bar.压缩机油位应在油视镜1/3以上，振动和噪声无异常。

（3）满载时冷冻水进出温度差应在4~4.5℃，冷却水进出温度在25~35℃之间，冷却水进出水温差在4~4.5℃。

定时巡检和数据记录：

（1）每小时巡视检查机组运行情况，记录机组运行数据，包括：

机组高压、低压、机组工作状态、排气温度、冷冻水进出水温度、冷却水进出水温度、冷却水泵进出口压力、冷冻水泵进出口压力、流量、环境温度等。

（2）当机组保护性停机时，应及时查阅报警记录，并记录内容。

（3）对于机组报警的复位应谨慎处理，不得随意复位报警。

停机：

（1）将机组开关置于停机位置后，机组计算机自动根据程序停机。

（2）在机组停止后方可停止地源侧水泵。

（3）停机后不应断开机组主电源，以维持压缩机油加热器的工作。

（4）季节转换需长期停机时，放掉水管及机组管热器内的水以防止冰冻。

3.2.3地源热泵系统运行的技术要求

（1）对热泵机组的制冷剂泄漏定期检查，有报警装置的应定期检测和维护，与末端系统联锁的应保证联动正常，保证系统安全、正常工作。

（2）地源热泵系统设备的电气控制及操作系统应安全可靠，电源符合设备要求，接线牢固，接地措施符合标准，无过载运转现象。

（3）地源热泵机组的水流开关应定期检查，确保工作正常。

（4）地源热泵机组、水泵和风机等设备的基础应稳固，传动装置运转正常，轴承冷却润滑良好，无过热现象，轴封密封良好，无异常声音或振动现象。

（5）电驱动的地源热泵机组，要定期检查机组的安全阀、压力表、温度计、液压计等装置以及高低压保护装置、电动机过载及缺相运行保护、冷凝器断水保护、低温防冻保护、排气温度保护、油压保护等安全装置必须齐全，定期校验，确保正常工作。

热泵机组的冷冻油应油标醒目，油位正常，油质符合要求。

（6）地源热泵机组的运行不得有超温、超压现象。

定期检查、记录热泵机组冷凝器和蒸发器的水流阻力，若发现其数值超过机组额定阻力值，应及时采取清洗措施。

3.2.4地源热泵系统运行的节能要求

（1）运行管理部每年进行一次地源热泵系统能耗和供热（冷）量统计。

电驱动地源热泵机组满负荷及部分负荷制冷（热）性能系数（COP）应符合《公共建筑节能设计标准》的要求。

（2）地源热泵系统的使用功能和符合分布发生变化时，或热泵系统存在明显的温度不平衡时，运行管理部应对热泵水系统平衡调试。

（3）多台并联运行的同类设备（包括地源热泵机组），应能根据实际符合情况，自动或手动调整运行台数，使输出的容量（如冷量、热量、水量、风量、压力等）与要求其提供的参数相匹配。

（4）具备调速功能的设备，应使其输出能力可自动随控制参数（如供冷量、供热量、供水量、压力等）等的变化而变化。

（5）地源热泵系统地源水（地表水、地下水和中间循环介质）的水泵宜采取变流量措施，以减少单机运行时水泵无谓消耗电能。

（6）当地源热泵系统为间歇运行方式时，应根据每天的天气情况末端符合情况，在充分考虑建筑蓄热性能的条件下，确定合适的开停机时间。

（7）地源热泵系统在供冷工况下，应避免将冷水出水温度调在7℃以下运行。

当主机负载不大，满足系统冷量需要的条件下，可适当提高热泵机组的出水温度，以提高制冷机效率。

（8）加强管路保温措施的检查和维护，以减少冷、热量的损失。

对技术落后、老化、低效率高能耗的设备，逐步实施淘汰。

3.3地源热泵系统运行维护

3.3.1主要设备单机维护保养

压缩机制冷压缩机的主要作用是从蒸发器中抽吸气态制冷剂，以保证蒸发器中具有一定的蒸发压力和提高气态制冷剂的压力，从而使气态制冷剂在较高的冷凝温度下被冷却剂冷凝液化。

压缩机的日常检查维护：

（1）检查机组运行情况，查阅运行记录及机组报警内容；

（2）检查压缩机外部情况，压缩机底座是否固定；

（3）检查压缩机润滑油油质，必要时更换润滑油；

（4）清洗或更换润滑油过滤器；

（5）清洗压缩机油底壳；

（6）检查和清洁压缩机吸气滤网；

（7）检查系统干燥情况，更换干燥过滤芯；

（8）检测压缩机的绝缘电阻值及运行电流值，运行后检查压缩机、水泵运行电压、三相运行电流值；

（9）校验螺杆压缩机喷液温度传感器。

压缩机的保养：

（1）压缩机的外观检查，目测压缩机外观，检查压缩机进出口阀门的链接可靠性，是否有泄漏情况；实验时应该注意压缩机运行的声音来判断是否正常；

（2）电压及电流测量，用钳形电流表工作电压，运行电流。

测量运行电流时电缆应位于测量环路的中心。

运行电压范围为380V（±10%），运行电流不应该大于电机铭牌的额定输入电流；

（3）绝缘电阻的测量，在机组切断电源的情况下，用兆欧表检测压缩机的三相对地阻值是否符合标准。

如果机组长时间未启用，则应该先将机组的曲轴箱电加热启动，加热机组的油腔，使机组油内的氟利昂蒸发，提高测量电阻的准确度。

注：

严禁在真空状态下测量绝缘度，防止绝缘层被击穿引起事故。

压缩机电机的绝缘标准为不低于500兆欧，实际测量值应大于100兆欧为合格，热态和冷态下绝缘值大于8兆欧才允许运行；

（4）油品的测定方法：

、从机组内提取少许冷冻油装入容器，取一滴装入酸试剂瓶观察酸度，与比色卡进行对照。

符合比色卡对照颜色的不需要更换冷冻油；

、从机组内提取少许冷冻油装入容器，尽量减少在空气中暴露时间，然后用PH试纸判别油的酸碱度。

符合油酸碱度要求的不需要更换冷冻油；

、用吸水纸检查油中的杂质，如有碳析出或其它杂，应更换冷冻油。

冷凝器冷凝器的清洁保养工作非常重要，应保持冷却水质良好，冷却水应该定期进行化学处理，保证传热管内不结垢，保养可以分机械清洗保养和化学清洗保养。

机械清洗方法：

1、关闭冷却水进出口阀门；

2、拆开冷凝器前后端盖；

3、清理冷凝器端盖、水室腔内结垢和锈蚀；

4、用管路清洗机清洗传热管路；

5、清洗完后用清水冲洗，直到达标准，然后盖好端盖。

保养标准：

保养后水室、传热管目测整体干净，管壁无明显结垢。

注意事项：

1、采用什么方式清洁，要根据冷凝器换热管形式来确定，防止内肋管损坏；

2、化学清洗一定要均匀；

3、清洗剂的浓度和清洁时间要按照厂方说明书；

4、用清水冲洗时一定要干净，彻底，不要有残留；

蒸发器壳管式蒸发器主要有以下几种维修保养情况：

1、蒸发器外漏

现象：

系统漏氟导致高低压压力偏低，在泄漏处往往有油渍，容易产生低压报警；

主要原因：

蒸发器氟侧垫片不严或损坏；蒸发器法兰垫片或损坏；蒸发器中心内六角螺栓密封破坏；

处理：

先采用紧固的方法，如果紧固后仍然没有效果，只能针对性的更换垫片；如果中心螺栓漏，先退出内六角螺栓加紧铜垫片紧固；

2、蒸发器内漏

现象：

由于多系统机组共用一个蒸发器，在内漏的情况下，会导致一个系统的制冷剂被压入到另一个系统，往往表现为压力不稳定，一个系统压力整体偏高，另一个系统压力偏低；

主要原因：

蒸发器氟侧垫片中间隔离带破坏，导致2个独立系统串通；

处理：

更换氟侧垫片；注意：

一般情况下，任何垫片被拆动后，无论表面看上去是否有损伤，都需要更换。

3、蒸发器漏水

蒸发器漏水往往会导致制冷系统进水，是危害最大的故障，对整个系统有严重的影响，因此，维修的重点是保证堵住漏点和干燥处理，这种故障产生时的应急处理应该是：

保护压缩机和系统尽量少受水的浸泡；特别提醒，应防止冬季时水冻结破坏系统其他部件。

现象：

蒸发器运行时压力一般在300kpa-550kpa，当冷媒水压力大于上述压力时，水会直接进入系统有可能造成：

视液镜颜色指示发黄；

膨胀阀冰堵造成低压报警；

压缩机吸气侧滤网冰堵造成低压报警；

压缩机绝缘低下；

当冷媒水压力小于蒸发器压力时，先导致制冷剂泄漏，机组低压，然后开始进水；

主要原因：

传热铜管损坏：

水系统流量过大，导致铜管振动损坏；水系统杂质磨损铜管损坏；

铜管胀接端松脱；

产生腐蚀泄漏；

处理：

如果铜管的破坏数量在总数5%以内，采用堵头封堵；如果超过5%以上，只能更换同型号的蒸发器芯或整台蒸发器；

3.5项目运行管理规章制度

3.5.1工程综合管理制度

（一）仓库管理制度

1.总则

为了规范仓库内各种材料、备品、备件的储存和使用，特制订本制度

2.采购与登记

（1）保证每月的材料供应。

库管员应及时提出采购计划和建议。

（2）登记材料入库和领用情况。

建立各种账目包括出、入库记录，做到账物相符。

（3）设置备品、备件、材料物资、工具的明细账。

每月按出库、入库记录，定期进行核对，并做好出、入库报表。

每月定期进行盘点，填写“库存物品盘点表”，将结果报工部门经理并存档。

3.管理

（1）仓库内各种材料、备品、备件，应按专业、规格、大小分门别类上货架、货台并且摆放整齐。

（2）材料摆放位置应粘贴或悬挂制作好的卡片，货位应有材料标签注明，库存应设有平面布置图。

（3）维修更换及损坏的物品应交回库房，并由库管员与公司采购部门共同处理。

（4）库房钥匙必须由专职人员负责掌握，禁止其他人员拿钥匙到库房取物。

未经库管员同意，任何人禁止进入仓库。

（5）任何人不得将公用财产据为己有。

发现材料丢失或人为损坏时，应及时报告经理，按有关规定进行处理。

（6）库房内严禁吸烟，并配置灭火器，保持库内整洁。

4.领用

（1）工具设备按工作要