保障性住房政策对房地产市场及其价格的影响分析.docx

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保障性住房政策对房地产市场及其价格的影响分析

THEORY

&

PRACTICE•本刊专论

陈西宜

保障性住房政策对房地产市场

及其价格的影响分析

内容提要：

近几年，政府为解决低收入人群的住房问题，出台了保障性住房政策。

保障性住房的人量入市势必会改变房地产业现有供求格局，对房地产价格产生重犬影响。

本文重点研究保障性住房政策对房地产价格的具体影响，并对房地产企业的发展策略提出建议。

关健词：

房地产价格保障性住房政策影响分析

近几年来，国家为了平抑房价，减轻群众购房负担，出台

了一系列保障性住房政策。

在国家新近公布的四万亿投资计划中，明确提出要加快建设保障性安居工程。

保障性住房政策的出台以及由此带来的保障性住房人量入市，势必对房地产业发展产生深远的影响。

一、保障性住房政策内容及实施现状

保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供

的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用

住房和政策性租赁住房构成。

从

2007年开始，各级政府把工作重心向保障性住房转

移，廉租住房、经济适用房和两限房建设进展较快。

2007年

8

月，国务院颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干

意见》；2007年

11月

26□,建设部、发改委、国土资源部等

九部委联合制定的《廉租住房保障办法》；2007年

11月

30

口，建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七部门联合发布了新的《经济适用住房管理办法》；2008年的《政府工作报告》也明确提出要抓紧建立住房保障体系，解决城市低收入群体住房难，建设廉租住房和经济适用住房；帮助中等收入家庭解决住房难问题。

根据建设部等部门提出的初步方案，在

2009-2011年三

年期间，政府扩大保障性住房投资建设主要包括四项内容：

一是新建或购置廉租住房约

290万套，投资

2165亿元；二是

加快

222万户国有林区、煤炭、垦区等棚户区和危旧房改造，

投资

1025亿元；三是新建经济适用住房

400万套，投资

6000亿元；四是建设公共租赁住房

300万套，投资

3000亿

元。

以上四项总投资

12190亿元，年均投资

4063亿元。

其中

前两项已列入国家

“扩人内需十项措施

”中。

为确保保障性住房政策的实施，国家也相继出台一系列支持保障性住房的政策法规。

其中，财政部、国家税务总局

《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》中指出，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半

征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、

房产税；对个人出租住房所得减征

10%的个人所得税。

各地住房保障工作也取得一定进展。

例如，《上海市

2009年住房建设计划》中，规定经济适用住房和廉租住房分布，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地；《广州市住房建设规

划》中，提出

2009年将计划供应

保障型住房用地

0.8-1.01平方

公里，规划建筑面积

158-200

万平方米；珠海市政府出台

《2008-2010年珠海市解决城市低收入家庭住房困难总体规

划方案》，决定在未来

3年，推出

1899套廉租住房，新建

5072套经济适用住房：

2008年

2月，北京市建设委员会正式

公布《限价商品住房管理办法（试行）》。

所有这些政策划规,

都将有利地推动我国保障性住房体系的建设。

二、保障性住房政策对房地产市场格局的影响从目前来看，保障性住房政策对房地产格局的影响主要

表现在以下方面：

（一）保障性住房大量入市影响房地产供求关系

受国际金融危机、国内经济增速滑坡和房地产业自身发展周期性因素影响，我国房地产市场销售量持续下降，供过于求的矛盾比较突出，房价回落的压力相当大，市场走势处于复杂敏感期。

按照建设部的投资计划，经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量将超过

600万套，平均每年供应量

逾

190万套。

据了解，

2007-2009年全国住房销售人致维持

在

550万套左右的规模。

业内人士预计，如果未来

3年住房

成交量稳定，那么经济适用房将再分流商品房市场超过

30%的份额。

经济适用住房，主要向有一定支付能力的低收入家庭出

售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可以回收和循环使用。

经济适用房拥有独立产权，可以直接出租或按规定条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，直接影响到商品房市场的供求关系。

特别是在一些发达城市，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本上是一致的。

因此，政府人规模投资建设经济适用房，可使普通

商品房市场的需求相对减少，等同于增加了市场供给。

廉租住房，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地

方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿投入（廉租房租金往往还不够支付房屋维修费用）。

现在各地实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建，或直接从商品房市场购买（以发达城市为多）。

政府人规模新建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场的需求。

公共租赁住房，主要按政府规定的租金标准向符合条件

的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人11出租，由政府给予土地、信贷政策支持，政府性基金和社会力量投资建设。

政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于増加住房供给，

思考篇

相对减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场的需求产生影响。

（-）保障性住房大量入市会拉低房地产价格

国际经验表明，当保障住房占比不足

50%时，难以对住

房价格形成有力的约束，如

1966年以来的日本（占比

44.7%）和

1980年以来的英国（占比

20%）；保障住房占比超

过

50%时，住房价格明显受到抑制，如

1961年以来的新加

坡（占比

90%）,1950-1959年的英国（占比

68.2%）。

2008-2012年，全国重点城市保障性住房占比约

23%

-29%,对住房价格中长期影响有限。

从国家统计局最新数据来看，截至

2008年

11月末，全国商品房空置面积

1.36

亿平方米，同比增长

15.3%,增幅比

1-10月的平均值提高

2.2个百分点。

其中，空置商品住宅

7084万平方米，同比增长

22.9%。

以

2008年的平均销售量来计算，我国主要城市商品住

宅

2008年的库存，其加权平均的吸纳周期为

17-21个月。

而考

虑到

2009年的新增供应，其加权平均的吸纳周期为

34-40个

月，在最乐观的预期卞，其加权平均的吸纳周期也为

23-27个

月。

假设

2009-2011年经济适用房平均每年投资为

2000亿元，

那么

2009年住宅开发投资将达到

17622.43-18309.29亿元，

住宅市场结构将发生改变，商品住宅所占比例由

95.83%下

降至

88.65%-89.08%；不考虑其他因素，住宅市场的平均价格将由此下降

3.68%-3.45%o

（三）保障性住房大量入市影响房价上涨预期

保障性住房有町能影响房价上涨预期，引起市场销售量

继续下降。

业内人士认为，

9000亿元投入保障性住房会加重

中低收入者的观塑心态。

尽管政府对保障房的目标群体进行了明确的定位，但现在能承受

4000多元

/平方米平均售价

的购房者，可能也是商品房的有效需求者。

政府扩大保障性住房投资建设，将给房地产市场带来供给增加、需求减少的预期。

2008年

11月初，中国青年报社调中心通过新浪网新

闻中心对

14493名公众调查结果显示：

81.0%的公众认为

2009年房价还会降，其中，

41.7%的人认为房价将

“有所下

降”，39.3%的人认为会

“大幅下降

”。

此外，

8.3%的人认为房

价会

“维持现状

”，7.7%的人认为

“略有上涨

”。

大量保障性住

房的上市会加重公众对房价卞降的预期。

在这种心理预期的驱动下，房屋价格将进一步卞滑，如果没有人的外部环境的

变化，这种趋势不会在短期内扭转。

三、对房地产企业发展策略的建议

在房地产泡沫被部分挤出，地产价格逐渐趋于理性的今

天，我国房地产如何顺应市场需求，抓住市场中的新机遇，充分发挥自身竞争优势，扬长避短，进而取得新的发展，便成为我国房地产企业所必须考虑的课题。

本文针对这一问题，结合当前市场状况和政策因素，给出了几点参考建议：

（一）加强市场细分，准确把握市场定位

突遇降温的房地产市场其实已经进入了细分化时代，消

费者理性购买，要求房产商根据特定人群的多样化需求制定房产开发策略。

住房的消费能力取决于家庭收入，我国城镇家庭收入阶

层化特征明显。

按国家统计局分组方法，将城镇家庭收入水平依户人均可支配收入分成七组，并且各阶层的贫富差距有逐年拉大的趋势。

住房需求可划分为五个层次

:

一是遮蔽需

求，要求有起码的遮风扌当雨的生活空间；二是功能需求，要求

有一套功能齐全的住房；三是环境需求，要求较好的内部环境（装修、布局等

）和外部环境

（小区坏境、配套设施、交通等

）;

四是服务需求，要求小区有完善的配套服务；五是品位需求，通过住房来反映个人的生活和文化品位。

这五个住房需求层次与上述的收入层次有很大的关联度。

合理分层是住房保障合理供给目标实现的基础和前提。

政府只为最需要的人提供住房保障

，保障性住房的标准为满

足基本住房需求。

依据国外住房保障经验和我国的实际

冲

等收入及以上群体

（占

60%左右

）的住房改善需要依靠市场

解决

（见表

l）o准确的市场细分是帮助房地产企业锁定顾客

的最好方法。

（-）在房地产开发上，采取多种方法降低成本

2009年的房价依旧会保持理性回归的趋势。

因此，房地产企业必须充分研究商品房销售价格的区位空间，适度卞调商品房特别是住宅商品房的销售价格，以便在激烈竞争的商品房销售市场上立于不败之地。

房地产企业应从工程图纸设计入手，按照经济、实用、美观的设计原则选择设计方案。

在房屋拆迁安置阶段，要和拆迁主管部门紧密配合，对拆迁户进行合理适度的拆迁补偿。

在开发建设项目工程招、投标阶段，要选择施工质量优、报价低、经验丰富、组织设计合理、工期短的施工单位进行施工。

同时配合质监人员抓好建设工程质量，加强企业成本控制和财务管理，以质优价廉的商品、言而有信的信誉贏得顾客。

（三）塑造房地产企业品牌，打造特色企业文化

对房地产企业而言，项目开发是有时限的，企业品牌却是永久的、不受地域限制的。

以往消费者在购买住房时，考虑的因素不外乎地段、价格、产品类型。

随着房地产市场的发展，越来越多的购房者开始将项目开发商的实力、商誉纳入到自己的考虑范围内。

所以，房地产企业不能把目光停留在项目管理阶段，而是要从战略的角度出发，通过产品来彰显个性，提高企业品牌形彖。

具体来讲，可从以下方面着手：

一是产品设计。

差异化产品的设计一定要体现创新。

二是施工建设保证质量。

“产品质量就是生命”，这句话的意义在房地产业里显得尤为重要。

三是进一步加强物业管理。

房地产企业应该转变物业管理观念，将物业管理提升为物业服务，坚持以

“服务

”为一切物业管理活

动核心的理念。

参考文献：

[I]梁云芳

，高铁梅

•中国房地产价格波动区域差异的实

证分析

[J]•经济研究

2007（8）

[2]周春宇

•对我国房地产市场健康发展的几点思考

[JJ-

价格理论与实践

2009

（2）

（作者单位：

河南师范人学）

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