昆山国际商务城人才公寓可行性研究报告.docx
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昆山国际商务城人才公寓可行性研究报告
昆山XX国际商务城人才公寓
可行性研究报告
建设单位：
昆山XX国际商务城资产经营有限公司
编制单位：
XX建设集团有限公司
第一章项目概况
第二章项目建设基地条件
第三章规划设计方案
第四章环境保护、节能及消防
第五章技术经济
第六章投资效益评价
第七章项目的结论
附件：
1、昆山市计划经济委员会号文“关于同意昆山XX国际商务城人才公寓地块建设内容及投资单位”的批复。
2、昆山市规划局号文核发昆山XX国际商务城人才公寓建设用地规划许可证的通知。
昆山XX国际商务城人才公寓
可行性研究报告
委托单位：
昆山XX国际商务城资产经营有限公司编制单位：
XX建设集团有限公司证书编号：
项目负责人：
总建筑师：
总工程师：
编制日期：
二00八年三月
概述
项目名称：
昆山XX国际商务城人才公寓
建设单位：
昆山XX国际商务城资产经营有限公司项目位置：
江苏省昆山市XX开发区项目性质：
公寓、商业用地面积：
15443.5平方米总建筑面积：
61475.77平方米总投资：
16954.2万元项目评价：
可行
第一章项目概况
1.1项目名称本项目的名称为：
昆山XX国际商务城人才公寓
1.2建设单位建设单位即项目法人为：
昆山XX国际商务城资产经营有限公司地址：
法定代表人/负责人：
公司类型：
有限责任公司注册资金：
万元
1.3建设地点本项目位于江苏省昆山市XX开发区
建设用地面积：
15443.5平方米。
1.4项目建设内容本项目建设地点为昆山市XX国际商务城核心区东北角A-22地块，建设用地面积：
约15443.5平方米。
昆山XX国际商务城人才公寓，总建筑面积：
61475.77平方米，其中：
A楼地上建筑面积30422.66平方米，地下建筑面积1488.91平方米。
B楼地上建筑面积28195.2平方米，地下建筑面积1369.0平方米。
1.5项目建设进度本项目前期咨询工作已于2008年初开始，本项目建设周期计划为24个月，其中现场施工周期为20个月，计划在2008年12月开工，于2010年11月底全部竣工。
1.6项目投资估算本可行性研究对工程建设投资进行了估算，经估算：
本项目建设总投资为16954.2万元，投资分配表单位：
万元
序号
项目
投资数
备注
1
工程建安费用
13289.4290
2
总体及设备工程
622.8622
3
其它费用
2234.5697
4
基本预备费
807.3430
5
建设工程项目总费用
16954.2040
本建设项目所需建设资金由项目法人自筹16954.2万元作为项目全部资本金。
1.7项目可行性研究报告编制依据及范围1.7.1.编制依据国家、地方相关的法令、法规、政策、技术标准、规范、定额、税费等有关文件国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》第三版建设单位提供的有关技术基础资料设计单位提供的初步建设方案1.7.2.编制范围项目的主要建设规模及建设内容项目总体建设方案
项目投资估算和项目资金筹措项目经济效益分析项目社会和环境效益分析
第二章项目建设基地条件
2.1概况
本项目为高级人才公寓一期，整体用地面积28764.88m2，其中一期为15240.3m2，一期总建筑面积约为61475.77m2；整体形象要求现代简洁，可识别性强。
设计原则贯彻以人为本，促进社区的交流与和谐、合理保护和利用原有景观。
用地内建设完善的服务，休闲设施。
2.1.1.项目建设区域现状项目位于昆山市XX国际商务城核心区东北角A-22地块，东临徐公桥，南靠光明路，北临沪宁高速，东临徐公河。
2.1.2.工程内容及规模本项目为XX国际商务城核心区东北角A-22地块拟建高层公寓两幢。
总建筑面积：
61475.77平方米，其中：
A楼地上建筑面积30422.66平方米，地下建筑面积1488.91平方米。
B楼地上建筑面积28195.2平方米，地下建筑面积1369.0平方米。
2.2自然条件2.2.1气象条件属北亚热带南部季风气候区。
气候温和湿润，四季分明，光照充足 ，雨量充沛 。
年平均气温 16.5℃ ； 年降水量1447毫米,年日照时间1697小时，全年无霜期239天。
4.2.2地震本项目所在地昆山市抗震设防烈度7度。
第三章规划设计方案3.1技术经济指标技术经济指标
项目
指标
单位
用地面积
15443.5
m2
总建筑面积
61475.77
m2
建筑面积
A楼
地上
30422.66
m2
地下
1488.91
m2
B楼
地上
28195.2
m2
地下
1369.0
m2
占地面积
3165.37
m2
容积率
3.80
%
停车位
55
辆
3.2建筑设计
3.2.1建筑设计依据
1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
2、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95
3、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
4、相关法律、法规
3.2.2总平面设计
基地是平行四边形，本案包括两栋塔楼，临徐公桥路向南北布置，在西北侧，设置主要机动车出入口，并沿北侧道路安排地面停车55辆，供业主及访客停车，一期公寓两幢单体，分别为A座、B座，高度72米，层数21层，建筑退界及间距满足规划要求。
3.2.3功能配置
本方案A楼二十一层，其中三层~二十一层为高级员工宿舍，B楼二十一层，其中二~二十一层为高级员工宿舍，在首层设置大堂，分别通向两塔楼交通核心。
3.2.4立面造型：
本案所处位置十分重要，为立面要求提出了较高要求，为避免版式高层的沉闷感，设计通过体块的切割和穿插创造现代而简洁的体积感，通过天际线处理及丰富的立面细部处理使建筑更加充满活力，创造令人激动的视觉效果，同时结合阳台、共享空间等建筑功能特有空间，创造亲切、适宜的立面尺度。
3.2.5水平与垂直交通
1、A、B楼地下室除设备用房外均为自行车库，各分为二个防火分区，每防火分区均设两个疏散口，地下室最远疏散距离<40米，满足消防疏散要求。
2、A、B楼，每幢设6部电梯，其中A楼设2部消防电梯，B楼设1台消防电梯
3、交通分流：
A、B楼设疏散楼梯二部，满足消防疏散要求。
3.2.6建筑用材：
1、机动车道：
素土夯实；100厚道渣，200厚C25砼地面（每6米设分仓缝）。
2、人行道、自行车道；素土夯实，100厚道渣随捣，100厚砼地面
3、广场、通道铺地，中档广场地砖铺地。
4、墙体：
-4.2—±0.00的墙体：
外墙、消防水池：
250厚钢砼墙体。
抗渗等级S6，外铺Au3防水卷材。
±0.00以上：
外墙为200厚加气的砌块，内墙为200、100厚加气砌块，筒体、柱子、剪力墙均为钢砼、外墙采用聚苯挤塑沫板保温。
5、屋面：
1）不上人屋面：
现浇砼板随捣随抹，水泥砂浆找平。
Au3防水卷材二层，聚苯挤塑板保温层，纤维隔离层，40厚卵石保护层。
2）上人屋面：
现浇钢砼板随捣随抹，20厚水泥砂抹找平，Au3防水卷材两层，粘贴挤塑泡抹板保温层，20厚水泥砂浆找平，干铺油毡一层，40厚细石砼，内配ф4@200
6、门窗
外门窗：
1厚铝合金门窗，双层中空玻璃。
内门：
1）户门为钢木防盗门，内门为硬木夹板门
2）公共部分内门硬木夹板门
3）地下室内，配电间，水泵房，屋顶消防电梯机房门，为甲级防火门
4）楼梯间，电梯间前室门均为乙级防火门，管道井为丙级防火门
7、建筑装饰
1）外装饰
裙房：
双层玻璃，石材
主楼：
双层玻璃，白色涂料，铝合金百叶
2）内装饰
墙体，涂料，公共部分设1.8米高瓷砖墙裙
地面
厨、卫
防滑地砖
公共部分
花岗石材
变配电
塑胶地面
住户地面
地砖
机房层
水泥砂浆
3.2.7主要特征
备注
耐火等级
一级
建筑类别
一类高层
抗震设防裂度
七度
主要结构形式
框架剪力墙
建筑层数
二十一层
建筑层高
A楼一层5.4米
二层4.2米
三~二十一层，层高3.3米
于一楼板顶设结构转换层
于二楼板顶设技术转换层
B楼一层，层高6米
二~二十一层，层高3.3米
一层含2.1米高技术夹层，于夹层顶板设技术转换，于底板设结构转换
3.3结构设计
3.3.1设计依据
主要设计规程及规范如下：
1、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
2、《建筑结构荷载规范》（2006年版）GB50009-2001
3、《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008
4、《地基基础设计规范》GB50007-2002
5、《建筑抗震设防分类标准》（2008年修订）GB50223-2004
6、《建筑抗震设计规范》（2008年修订）GB50011-2001
7、《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
8、《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002
9、《地下工程防水技术规范》 GB50108-2001
《工程建设标准强制性条文》房屋建筑部分
3.3.2设计采用的主要荷载标准值
1、活载
楼梯2.5千牛/平方米
消防楼梯3.5千牛/平方米
电梯机房7.0千牛/平方米
健身房4.0千牛/平方米
餐厅、厨房4.0千牛/平方米
宿舍2.0千牛/平方米
上人屋面2.0千牛/平方米
不上人屋面0.5千牛/平方米
2、恒载
钢筋混凝土 25千牛/立方米
200厚加气砼块2.0千牛/平方米
200厚砼小型砌块3.2千牛/平方米
3、风压荷载
基本风压值：
0.45千牛/平方米
地面粗糙度为B类
风荷载体型系数1.4
3.3.3主要结构材料
1、混凝土强度等级：
基础～10层墙柱为C50，其余梁板墙柱为C30。
地下室底板、外墙的混凝土抗渗等级为S6.
2、钢筋采用HPB235热轧钢筋（fy=210Pa）和HRB335热轧钢筋（fy=300Pa）HRB400热轧钢筋（fy=360Pa）
3.3.4抗震设计
1、本工程安全等级为二级；结构设计使用年限为50年。
2、抗震设防烈度：
7度，Ⅲ类场地，第一组。
设计基本地震加速度为0.10g，设计特征周期为0.45s。
建筑抗震设防类别为丙类。
3、本工程为钢筋混凝土框支剪力墙结构，框架抗震等级为二级，剪力墙抗震等级为二级。
3.3.5计算程序
结构计算主要采用中国建筑科学院编制的PKPM系列软件，上部结构采用PMCAD和SATWE，PMSAP；基础及沉降计算采用JCCAD。
3.3.6基本地质情况
根据岩土工程勘察报告，本场地地基土属中软土，可不考虑场地地基土液化影响。
3.3.7结构设计基本概况
1、基础设计概况
本工程为1层地下室，地上21层，采用直径500预应力混凝土管桩，桩长42米。
2、上部结构概况
构件断面尺寸详见各层结构平面图，楼板厚度一般为120mm。
3、结构主要技术参数
本工程已采用SATWE软件进行计算，主要结构特征参数如下：
建筑物主要结构参数一览表
结构参数
A楼
B楼
工程概况
地下层数
1层
1
地上层数
21层
21层
高度
72.3米
72.0米
桩形
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