用户手册写字楼教材.docx

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用户手册写字楼教材

写字楼

用户守则

TenantHandbook

XXX物业服务公司编制

二零一二年月

目录

一、前言-----------------------------------------------------------------------------P3

二、大厦概况---------------------------------------------------------------------P4

三、物业管理及物业服务中心-------------------------------------------P5-14

四、大厦设施---------------------------------------------------------------------P14-P18

五、用户的权益及责任-------------------------------------------------------P18-P20

六、紧急应变措施---------------------------------------------------------------P20-P22

七、防火指南-----------------------------------------------------------------------P22-P25

八、货物装卸区规则------------------------------------------------------------P25-P27

九、地下停车场规则----------------------------------------------P27-P29

十、附件一［日常费用收费表］----------------------------P30-P31

十一、附件二［成都市常用服务电话一览表］---------------------P32-P33

一、前言

本物业发展商、物业服务中心全体同仁在此热烈欢迎贵司入驻xxxx，并预祝阁

下事业成功。

本守则特为阁下作为xxxxx之用户而编制，旨在为各用户解释其权利及责任并供参考。

内容包括有关本大厦的管理运作资料、管理制度、管理守则及规则，以供各用户遵照执行。

本公司负责解释本守则中的权利及责任。

烦请贵司妥为保存本《用户守则》，以便阁下之雇员能够随时取阅，守则的索引经本部细心安排，以便阁下能快速查阅到所需资料。

本公司将根据现实情况保留随时修改本守则内容的权利，以便能适当地、适时地配合政府政策、法规及大厦方针之改变。

本守则任何部分或文字的修改将不影响各用户权益，亦不与任何政府公告、法律、法规、规章制度有所抵触。

本守则适应于本大厦各业主、租户。

如若阁下对本守则的内容有任何疑问，敬请随时与

物业服务中心联系。

物业服务中心

地址：

电话：

（8628）

传真：

（8628）

邮编：

二、大厦概况

[]

大厦地址：

邮政编码：

（此处可插入项目的地图或项目地图标识方位）

三、物业服务及物业服务中心

1.物业服务

物业服务中心作为设立于[]的物业服务执行机构，力求为各用户提供优质、专业的物业管理服务。

物业服务中心的主要服务项目包括：

1.1保持大厦服务系统正常及有效地运作；

1.2保持大厦所有公共区域，包括大堂、电梯厅、楼梯、走道、盥洗室、大厦外墙等区域的清洁及其附属设备、设施的良好状况；

1.3确保大厦设施设备安全运作及公共秩序稳定；

1.4处理各用户对有关大厦管理的投诉及查询；

1.5联络政府各职能部门并协调相关工作；

1.6保持及不断改善大厦环境，包括适时或在物业服务中心认为必要时提供节日装饰等。

2.物业服务中心

需要大厦资料和帮助的用户或访客，可到设立在首层大堂入口处的问讯服务台询问。

如需垂询请在办公时间内直接与下列各部门联系：

Ø物业服务中心：

周一～周五8:

30～17:

30

电话：

传真：

Ø

电话：

大堂接待处：

周一～周五8:

00～17:

00

周六8:

00～13:

00

Ø租赁办公室：

周一～周五8:

30～17:

30

电话：

传真：

除以上正常办公时间外请与管理中心保安部联系

（周一～周日）二十四小时服务电话：

3.大厦开放时间

办公楼部分：

周一～周五07:

30至19:

00（法定假期除外）

周六08:

00至13:

00（法定假期除外）

商铺部分：

周一～周日10:

00至22:

00

为确保本大厦及用户之安全，任何人士在正常办公、营业时间内进出大厦，敬请出示本人身份证或其他有效证件，并按物业服务中心的规定登记进出。

4.大厦空调供应时间

办公楼部分：

周一～周五08:

00至19:

00（法定假期除外）

周六08:

00至13:

00（法定假期除外）

商铺部分：

周一～周日10:

00至22:

00

用户如若在上述空调供应时间以外进入大厦进行办公或经营活动，同时需要服务中心提供加时空调服务时，应根据物业服务中心规定提前提交书面申请，并承担加时空调费及其它可能产生的额外管理费用。

物业服务中心有权根据实际需要或政府对节假日之规定、通告，调整大厦开放空调时间，唯需事先通知各用户。

5.物业服务人员

5.1物业服务中心拥有一组资深专业的物业管理人员，为大厦全体用户提供优质、规范的物业管理服务。

物业服务中心所有工作人员在工作时间内必须穿着统一制服并佩带相应的员工工作铭牌，以便用户识别。

5.2用户请勿要求物业服务中心员工为其提供与本大厦物业管理事务无关的服务，亦勿直接奖惩物业服务中心员工。

用户如果对物业管理人员提供的服务有任何意见或建议，可直接向物业服务中心提出。

5.3各用户无须提供额外的服务小费或好处予物业服务中心员工，如若物业服务中心员工在提供服务后索取小费，敬请立即通知物业服务中心。

6.管理费及其它费用

6.1各用户应按时向发展商支付管理费，管理费收入主要用于维持大厦在正常开放时间内的良好运作，包括：

大厦开放时间内的公共区域照明、空调和设备运行的水、电费用；公共设施的维修及保养（不包括大修）费用，公共区域的绿化布置等费用；

6.1.1大厦开放时间内的公共区域清洁、垃圾清运及灭虫服务；

6.1.2大厦管理人员（包括管理、保安、维护、行政、财务、清洁及园艺等人员）的薪金和福利；

6.1.3聘用管理、维护、金融和法律事务专业顾问的费用；

6.1.4物业服务中心的行政费用及通讯、办公用品等其它开支；

6.1.5大厦公共区域及设施设备的保险费用，如财产一切险、公众责任险等；

6.1.6公共区域的节日装饰开支；

6.1.7物业管理公司酬金。

6.2支付方式

用户应于每月X日之前以现金、支票、电汇及国际电汇等形式向物业中心财务部缴纳当月管理费，并由物业中心财务部出具正式发票或收据。

6.3逾期支付

所有用户应当按时支付管理费，逾期支付将每天按照所欠管理费的3‰加收滞纳金。

若用户拖欠管理费逾期一个月，发展商有权取消该用户使用水、电等权利，并通过法律程序索赔，同时不承担由此而产生的任何不良后果。

逾期付费的用户，发展商有权披露其公司名称并且终止该用户应该享有的本守则内规定的各项权利。

只有当用户缴清欠费并支付大厦管理人员为行使其权利而支付的费用（包括但不限于重新接驳水、电等配套工程之款项）后，方可重新享有《用户守则》规定的各项权利。

6.4管理费调整

发展商有权根据大厦实际开支情况调整管理费收费标准，唯发展商须就此调整措施提前至少一个月书面通知各用户。

6.5其它费用

用户在使用车位、电话线路、电力、燃气、用水、开路电视、名牌制作、加时空调、有偿服务等服务时均需支付相应的费用，在办理入驻手续时亦需就有关设施的使用支付初装费及保证金等。

所有费用均在本守则附件一[日常费用收费表]中详细列明。

各用户应根据物业服务中心有关规定按时交付，逾期则按上述6.3条款处理。

发展商保留在必要的时候调整以上收费标准的权利。

7.清洁及灭虫

7.1大厦公共区域的清洁及灭虫服务

大厦公共区域的清洁及灭虫服务由物业服务中心指定的清洁公司承担。

如有任何有关清洁方面的建议或投诉，物业服务中心亦将即时跟进处理，并督促清洁及灭虫公司及早整改。

7.2用户室内清洁服务

用户单元内之清洁服务可聘请本大厦指定清洁公司及承包公司代为提供，唯费用需要用户自理。

用户亦可自聘全职直属员工负责清洁，但不得另行聘请其它清洁公司或兼职清洁工，以确保大厦的正常秩序并避免不必要的误会及纠纷发生。

8.保安

8.1大厦保安

大厦的保安工作由一支优秀的保安队伍担当并配以高科技保安系统，例如闭路电视监视系统和通讯设备等。

所有自动系统的开通及大厦人工巡逻工作均为全天候24小时运作，并由大厦自动监视系统集中监控。

此外，物业服务中心职员

将密切控制并指挥保安队伍为各用户提供规范、专业的服务，并对任何投诉作出积极、有效的处理。

8.2用户单元内的附加保安人员

为了更为系统地管理及协调相关工作，如用户希望在其单元内自行聘用保安人员，敬请遵守下列条例：

8.2.1用户必须以书面形式通知物业服务中心有关自聘保安人员的人数、姓名及工作时间等资料。

8.2.2自聘保安人员除物业管理部特别批准以外，不得穿着制服进出本大厦公共区域，并只可在用户单元内履行其相应的工作职责。

8.2.3自聘保安人员的工作内容、职责范围、日常规范等，如与物业服务中心的相关规定有所违背，将以物业服务中心的实行之条例为准。

8.3用户的合作

物业服务中心希望各用户能遵守物业服务中心的有关规定，确保大厦保安系统能全面、周到地维护所有用户的利益。

此外，如用户发现任何可疑的人物或物件，请立即通知物业服务中心加以处理。

9.有偿维修服务

为提供优质、全面的管理服务，物业服务中心将向各用户提供有偿维修服务，有关维修项目及备品备件价格可向物业服务中心查询。

10.指定/核准的承包公司

物业服务中心规定，对于部分装修工程及清洁工作，用户必须聘用物业服务中心指定/核准的承包公司负责。

有关操作指南请参阅[装修手册]。

11.守则

以下的守则摘要了用户须遵守的部分规范。

物业服务中心保留在适当时候调整大厦守则的权利。

11.1更改或加建工程

用户进行装修时，不得擅自进行任何涉及大厦结构、公共区域及大厦设备系统的更改、移动或加建等工程。

所有类似工程必须事先向物业服务中心申报并在获得物业服务中心书面同意后方能进行。

具体操作指南请参阅《装修手册》。

如若因未经允许而私自施工导致大厦公共区域的结构、附属设备设施遭受损毁或干扰，用户应承担相应责任并赔偿一切损失。

11.2清洁及垃圾清运

11.2.1物业服务中心将负责大厦生活垃圾的清运工作，但用户必须将日常办公垃圾用垃圾袋封装，并放于指定的垃圾桶内，不可随意弃置于本大厦公共区域。

如用户违反以上规定，物业服务中心将派人清理并向该用户征收相关费用。

11.2.2由于大厦通风条件所限，用户必须及时清除或妥善处理散发臭味或异味的物品及废物。

11.2.3大厦公共清洁服务并不包括各用户单元内部清洁，用户产生之日常商业垃圾、废料（如馊水、纸板箱、木板等）亦需由用户自行负责清理。

11.2.4用户单元内部清洁或商业垃圾、废料等可自费聘请本大厦指定清洁服务公司代为清洁，或自聘全职直属员工清洁；但不得另聘其它清洁公司或兼职清洁工，以确保大厦安全秩序并避免不必要的纠纷和误会。

11.2.5有关垃圾清运安排，物业服务中心将根据政府卫生部门的通告，不断与各用户沟通，告知有关收集垃圾的形式及时间，敬请各用户留意，并予以充分配合。

11.3煮食

除在物业服务中心特别允许的情况下，用户不可进行煮食或准备煮食的任何工作。

11.4使用电梯

所有用户，包括其职员、委托人、访客等均不可以携带大件行李、大件物品、手推车、危险物品进入载客电梯，如要运载以上物品，必须使用载货电梯，且事先必须向物业服务中心提出申请，获批后方可通行。

11.5物品运送

11.5.1用户搬运物品时只可使用载货电梯，并应尽可能安排在非办公标准时间/营业时间内。

11.5.2用户预计搬运时间较长或物品体积较大时，应提前至少一个工作日通知物业服务中心，并请详细注明搬运时间、物品种类、规格、尺寸、重量及具体负责人，便于物业服务中心能做出相应安排，指示运送路径并派遣专人指挥、调度，以维护各用户的财产安全、大厦秩序稳定并避免不必要争执的产生。

11.5.3在物品运送过程中，应小心轻放，确保大厦环境整洁及附属设施、设备免遭损坏。

11.5.4如若违反上述规定，物业服务中心有权立即终止该运送工作，并保留向相关用户追究相应责任及索偿损失的权利。

11.6宣传及兜售

禁止在大厦内进行任何形式的宣传或兜售活动，各用户应配合并防止此类事件发生。

如若发现以上情形，请立即通知物业服务中心。

11.7大厦外观

未经物业服务中心书面批准，各用户不得在本大厦外墙上安装任何伸出物或结构（例如：

遮蓬、旗杆、招牌、空调机或其它固定设施等），亦不得损坏大厦外观之统一观瞻。

11.8宠物

用户不可携带宠物进入本大厦，如需携带导盲犬，需事先征得物业服务中心同意。

所有用户亦不得在所属单元内饲养任何家禽、动物或宠物。

11.9危险物品

用户不得在大厦任何地点存放任何易燃、易爆或其他危险物品。

11.10滋扰行为

用户不可以制造或容许可能影响其他用户正常工作的噪音、气味等干扰行为。

11.11非办公时间进入本大厦

为确保大厦及各用户人身及财产安全，任何人士在非标准办公/营业时间进出大厦，均须出示其本人身份证明并按物业服务中心的规定登记进出。

11.12使用者的权责

在任何情形下，用户不得更改其单元用途或将其单元用作大厦管理规定及物业土地批文中限制的经营用途，用户也不可使用本大厦或其室内进行任何违反国家法律、法规或社会公德的活动。

11.13住宿

严禁用户或其雇员在其租用单元内留宿，或利用其室内作住宿用途。

任何人士均不得在大厦内留宿过夜。

11.14紧急进入用户之单元

如发生紧急事故（诸如火灾、水浸等），而有关用户不在单元内，物业服务中心为减低大厦及所有用户人身/财产受损程度并避免因等候相关用户延误抢险时机而蒙受更大损失，将保留使用任何方法破门进入有关单元或受其影响单元的权利，采取相应抢救措施。

物业服务中心将对由此而引致用户的一切损失不承担任何责任，但将向引发事故的当事人及其所属公司追究相关责任和损失。

11.15阻塞公共区域

为确保大厦的整洁、美观及公众安全，严禁将货物、杂物等放置于公共走道、电梯大堂、楼梯及其他公共区域，以免阻塞公共通道，违反消防条例。

物业服务中心一旦发现上述阻塞公共通道或占用公共地方的情况，有权在不通知物主的情况下清理该物品，并对由此产生的损失不承担任何责任，同时保留向用户追索包括但不限于清理费用等的权利。

11.16保险

11.16.1物业服务中心已购置物业结构、公共区域、公用设备、设施及公众责任保险等险种。

但用户仍需自费购置其所属单元的有关保险（如水险、火险、财产险等）,以免意外发生时蒙受重大损失。

11.16.2如若由于用户做出的任何行为或发生的事故而引致大厦或其他用户单元的保险成为无效保险或令该等保险的保费提高，则相关用户必须承担全部责任并赔偿一切损失。

11.17迁入手续及程序

11.17.1用户与发展商签署全部租赁合约后,将获得发展商发出之迁入通知。

11.17.2用户请携带迁入通知前往物业服务中心办理收楼手续并缴纳应付物业服务中心的全部费用（详见[日常费用收费表]）并领取所属单元的钥匙（如有）。

11.17.3用户迁入前如需进行内部装修，敬请详阅[]《装修手册》，并按有关手续及规定向物业服务中心办理装修手续。

11.17.4用户可与物业服务中心联系办理用户名牌制作手续。

11.17.5用户迁入时，应保证其委托的搬运公司/人员遵守物业服务中心指示，从指定路径进入本大厦并保证道路畅通；同时，在货物搬运时亦应注意保护大厦公共区域的设备、设施。

如有损毁，有关用户必须承担一切责任，包括但不限于相应的赔偿责任。

11.17.6用户迁入后，应向物业服务中心提供该公司主要负责人及其钥匙持有人的名单及具体联络办法，以备紧急情况下联络之用。

同时,如果上述名单或联络办法有所更改，敬请及时通知物业服务中心更改登记资料，以免突发事件发生时，因无法联络而造成不必要的损失。

11.18迁出手续及程序

用户如需迁出本大厦，请提前不少于一个月连同发展商发给的书面同意迁出书通知物业服务中心，注明迁出日期并按下列程序办理有关手续，否则物业服务中心将拒绝单元内家具、设备设施等搬出本大厦。

11.18.1申请办理撤销租用设备、设施服务合约（若有），包括但不限于电话直线、分机、宽带、车位等。

11.18.2用户退场前必须退还从物业服务中心借取的一切财物。

11.18.3用户退场前，必须缴清一切应付账项（若有），包括但不限于管理费、电费、电话费、停车费及其它租用设备设施服务费等。

用户迁入时，应保证其委托的搬运公司/人员遵守物业服务中心指示，从指定路径进入本大厦并保证道路畅通；同时在搬运时亦应注意保护本大厦公共区域的设备、设施。

如有损毁，有关用户必须承担相应的责任，包括但不限于赔偿责任。

11.19修订《用户守则》

发展商或物业服务中心有权根据需要随时修改、删除或增加此《用户守则》内任何条款以确保本大厦管理工作能保持高质水平，并保障所有用户及业主的共同利益。

唯发展商或物业服务中心需及时通知用户垂注。

四、大厦设施

1.电梯

1.1大厦裙楼商场共设置自动垂直电梯X台；办公楼设置高区自动垂直电梯X台、中区自动垂直电梯X台和消防电梯X台。

1.2大厦向用户提供电梯运行服务，并区分为客用电梯和客货电梯，以确保使用者的人身安全及大厦公共秩序稳定。

1.3客用电梯仅供用户和访客使用，严禁物品运送及装修/清洁工人使用。

1.4客货电梯用于物品运送及装修/清洁工人之用。

1.5敬请各用户和访客正确使用电梯，爱护电梯，保持电梯内部清洁。

1.6用户在使用电梯过程中严禁随身携带装载超长、超重、超宽的物品。

1.7用户在使用电梯过程中遇有问题或异常情形，可通过电梯内警铃对讲系统直接与大厦消防监视控制中心联系或事后通知物业服务中心，以便对电梯采取必要的维修保养及处理措施。

1.8为防止意外发生，当电梯处于维修状态时，除维修人员以外，其他任何人士严禁使用电梯。

1.9凡因违反上述规定而导致任何后果，物业服务中心将不承担一切责任，更将向有关当事人追索因此而产生的损失和相应的责任。

2.空调及照明设备

2.1本大厦采用XX空调机组，由先进的电脑系统控制中央空调、通风系统等设备，并在每个单元内设置独立的温度调节装置及红外线温度感应装置。

2.2中央空调系统工作时间与标准办公/营业时间略有不同，详细内容烦请参阅本守则第6页的相关内容。

2.3用户如若在非标准办公/营业时间内需临时使用空调，敬请提前24小时向物业服务中心递交书面申请，并加盖公司公章。

经批准后，物业服务中心将做出相应安排。

同时物业服务中心将根据规定收取因额外提供加时空调服务而产生的该部分费用以弥补额外管理支出（有关费用详见《日常费用收费表》）。

2.4中央空调运行季节，供冷：

每年5月-10月；供热：

每年12月-次年3月。

（其中每年的4月、11月为空调系统保养期）。

同时物业服务中心可根据天气变化进行调整空调设备的实际运行情况及维修保养要求适当调整该供应时段。

3.大厦自动系统

本大厦主要服务项目包括供电、供水、防火设备、中央空调、保安及电梯，以上各项服务均利用设置于物业服务中心的中央自动监控系统来确保大厦各子系统合理、有效地运作。

4.闭路电视（CCTV）

大厦在各主要的公共位置均设有闭路电视监视系统，包括但不限于所有入口/出口/地下停车场/电梯及商场等。

5.防火系统

大厦拥有自动喷淋、消防火栓、烟雾传感探测器等消防灭火系统，并请专业单位负责按期调试，确保其正常运作。

如有突发性事故发生，中央自动监控系统即会自动发出警报，并启动相应的灭火装置，进入自救状态。

6.保安巡逻系统

大厦设有全面的保安巡逻及通讯系统，物业服务中心将安排保安员定时巡逻，对大厦进行24小时的监控管理。

7.通讯设备

大厦铺设先进的综合布线系统、电脑网络系统。

可接驳互联网并可配合电视会议等系统，可接收开路电视及卫星资讯信号等。

8.电力供应

本大厦每个楼层均已提供主要及分路配电箱，用户可根据实际需要向物业服务中心申请接驳电力及安装电表，经物业服务中心核定用电量后，即可开通，供用户使用，详情请查阅《装修手册》。

所有电力装置改动工程必须由物业服务中心指定的承包商或具有资质的电力承包商承包施工。

9.地下停车库自动系统

9.1地下停车库共设有262个泊车位，并有指定之卸货区域。

地下停车库使用电脑自动化收费系统进行日常管理。

9.2大厦为用户及其访客提供有偿停车服务。

用户如需办理固定停车服务手续，敬请与物业服务中心联系，在与发展商签订租用协议并由租用人缴清全部费用后，该用户即可至物业服务中心领取停车证及地下停车库使用规定。

物业服务中心将在该固定车位上做出标示，用户请勿将车辆停泊在非专用停车位或车道上，否则物业服务中心将扣押违章车辆，并向当事人追究相应责任并索偿相关费用。

10.盥洗间

本大厦除地下停车库及首层外，每层均设有男女及供残疾人士使用的盥洗室。

11.用户招牌

11.1大厦首层大堂设有用户名称告示牌，每一用户只可使用一栏，字体、规格等保持一致，并由物业服务中心根据用户申请统一制作、安装，同时收取相应费用。

11.2首层大堂及各层电梯厅设有各公司名牌，用户请按下列程序申请办理：

11.2.1首先，用户向物业服务中心提出书面申请，填写有关表格，并附上公司中英文名称、公司标示及公司营业执照复印件一份。

11.2.2向物业服务中心确认公司名牌制作费，由物业管理部统一制作、安装。

11.2.3如若由于用户自身原因需要更换名牌，请按上述程序重新办理相关手续，并承担由此产生的制作、安装费。

11.3未经物业服务中心书面同意，禁止在办公室外部或大厦其他公共区域陈列或摆设任何标志、信号、广告（不论是否闪亮）等物品。

用户被严格禁止在单元间隔内或大厦可见外墙部分的任何位置添加任何标志（不论是否闪亮）。

五、用户的权益及责任

1.各用户均有权享用大厦各公共区域及其附属设备、设施。

2.各用户在不违反国家政策、法律法规及本大厦相关规定的情况下，可不受任何干扰，享用其租用单元，并可按照租赁合同的规定享有物业服务中心提供的相关物业服务。

3.用户应准时缴付其应缴的一切费用，并负责赔偿因迟交或欠交而造成的一切损失。

4.各用户不得做出与本《用户守则》相违背而使大厦保险无效或令保费提高的行为。

如有发生，则该用户须承担全部责任并赔偿与此相关的一切损失。

5.各用户须自行购买已租用之单元保险，以免发生意外时蒙受重大损失。

6.各用户因本身的疏忽引致水、气、烟等外溢，损害他人人身或财产安全而产生之诉讼、索偿事件，应由该用户承担全部责任并赔偿与此相关的一切损失。

7.各用户应对其代理人、雇员、访客及其他使用者等的行为、疏忽和错误向物业服务中心及其他用户负责。

如因上述情况而产生诉讼、索偿，应由该用户与直接责任人负连带赔偿责任。

8.各用户及