房地产经纪人房地产经纪相关知识考试大纲.docx

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房地产经纪人房地产经纪相关知识考试大纲

第四部分

房地产经纪相关知识

第一章法律和消费者权益保护

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对法律、民法、合同法、物权法、消费者权益保护法等基础知识的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节法律概述

一、法律和法规的含义

二、中国现行法律体系

（一）宪法

（二）法律

（三）行政法规

（四）地方性法规、自治条例和单行条例

（五）规章

三、法律的适用

（一）法律的适用范围

（二）法律适用的基本原则

1．上位法优先于下位法

2．新法优先于旧法

3．特别法优先于普通法

4．法律文本优先于法律解释

5．强行法优先于任意法

6．法不溯及既往

第二节民法

一、民法的概念和基本原则

（一）民法的概念

（二）民法的基本原则

二、民事法律关系

（一）民事法律关系的概念

（二）民事法律关系的要素

1．民事法律关系的主体

2．民事法律关系的客体

3．民事法律关系的内容

（三）民事权利

1．民事权利的概念和分类

2．民事权利的取得和变动

3．民事权利的保护

（四）民事义务

1．民事义务的概念

2．民事义务的分类

三、自然人、法人和合伙

（一）自然人

1．自然人的民事权利能力

2．自然人的民事行为能力

3．监护

4．宣告失踪和宣告死亡

（二）法人

（三）合伙

四、民事法律行为

五、代理

（一）代理的概念

（二）代理的种类

（1）委托代理

（2）法定代理

（3）指定代理

（三）代理权和代理行为

六、民事责任

七、诉讼时效

（一）诉讼时效的概念

（二）诉讼时效期间

（三）诉讼时效期间的中止和中断

第三节合同法

一、合同概述

（一）合同的概念和特征

（二）合同订立和履行的基本原则

（三）合同的分类

二、合同的订立

（一）合同的内容

（二）合同的订立程序

三、合同的效力

四、合同的履行

五、违约责任

（一）违约的形式

（二）违约责任的承担方式

六、买卖合同和租赁合同

（一）买卖合同

1．买卖合同的概念和特征

2．买卖合同当事人的权利和义务

3．标的物所有权的转移和孳息归属

4．标的物的风险责任承担

5．房屋买卖合同

（二）租赁合同

1．租赁合同的概念和特征

2．租赁合同的内容和形式

3．租赁合同的种类

4．租赁合同当事人的权利和义务

七、委托合同、居间合同和行纪合同

（一）委托合同

1．委托合同的概念和特征

2．委托合同当事人的义务和责任

3．委托合同的种类

4．委托合同的终止

（二）居间合同

1．居间合同的概念

2．居间合同的特征

3．居间合同当事人的权利和义务

（三）行纪合同

1．行纪合同的概念

2．行纪合同的特征

3．行纪合同当事人的权利和义务

第四节物权法

一、物权概述

（一）物权的概念及与债权的区别

（二）物权的分类

（三）物权的效力

（四）物权的特征

二、所有权

（一）所有权概述

（二）不动产所有权

（三）业主的建筑物区分所有权

（四）共有

三、用益物权

（一）用益物权概述

（二）用益物权的种类

四、担保物权

（一）担保物权概述

（二）担保物权的种类

第五节消费者权益保护法

一、消费者权益的概念

二、消费者的权利

三、经营者的义务

四、消费者权益争议的解决

考试要求

1．了解法律和法规的含义；

2．熟悉我国现行法律体系和法律的适用；

3．熟悉民法的概念和基本原则；

4．了解民事法律关系；

5．掌握自然人、法人和合伙；

6．掌握民事法律行为；

7．掌握代理的概念和种类、代理关系和代理权、代理行为；

8．了解民事责任；

9．熟悉诉讼时效；

10．掌握合同的概念、特征，订立履行的基本原则，以及合同的分类

11．熟悉合同的订立、效力、履行和违约责任；

12．掌握买卖合同、租赁合同，委托合同、行纪合同和居间合同；

13.掌握物权的概念、与债权的区别、分类、效力和特征；

14.熟悉所有权、用益物权、担保物权；

15.熟悉消费者权益的概念；

16．掌握经营者的义务和消费者的权利；

17.熟悉消费者权益争议的解决

第二章建筑和房地产测绘

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对建筑物的认识程度和对建筑构造、建筑设备、建筑识图、房地产测绘等知识的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节建筑概述

一、建筑的相关概念

二、建筑物的分类

（一）按照建筑物使用性质的分类

（二）按照房屋层数或建筑总高度的分类

（三）按照建筑钠的分类

1.按照建筑结构的一般分类

2.按照建筑物结构类型的分类

（四）按照建筑施工方法的分类

（五）按照建筑物耐火等级的分类

（六）按照建筑设计使用年限的分类

（七）按照房屋完损等级的分类

三、对建筑物的基本要求

第二节建筑构造

一、建筑构造概述

二、基础和地基

（一）基础

（二）地基

三、墙体和柱

（一）墙体

1．墙体的作用

2．对墙体的基本要求

3．墙体的类型

（二）柱

四、门和窗

五、地面、楼板和梁

（一）地面

（二）楼板

（三）梁

六、楼梯

七、屋顶

第三节建筑设备

一、建筑给水系统及设备

（一）给水系统的种类

（二）常用的供水方式

（三）给水管道的布置

（四）消防给水系统

（五）热水供应系统

（六）分质供水系统

二、建筑排水系统及设备

（一）排水系统的分类与组成

（二）污水的抽升与处理设备

三、建筑采暖系统及设备

（一）常用的采暖方式

（二）采暖系统的类型

四、建筑通风和空调系统及设备

（一）通风系统及其分类

（二）空调系统及其分类

五、建筑电气设备

六、燃气供应系统及设备

（一）城市燃气供应方式

（二）室内燃气供应系统与设备

七、电梯

（一）电梯的类型

（二）电梯的设置

（三）电梯厅的位置

八、设备层和管道井

（一）设备层

（二）管道井

九、综合布线系统和楼字智能化

（一）综合布线系统

（二）楼宇智能化

（三）智能化住宅与智能化居住区

1．智能化住宅的基本要求

2．智能化居住区的基本要求

第四节建筑识图

一、施工图中常见的表格和符号

（一）标题栏和会签栏

（二）比例尺

（三）定位轴线

（四）尺寸

（五）标高

（六）指北针

二、施工图的图纸目录

三、施工图的设计总说明

四、建筑施工图

（一）建筑总平面图

（二）建筑平面图

（三）建筑立面图

（四）建筑剖面图

（五）建筑详图

（六）建筑施工图的识读举例

五、结构施工图

六、设备施工图

（一）给排水施工图

（二）采暖施工图

（三）通风施工图

（四）电气施工图

第五节房地产测绘

一、测绘中的基本概念

（一）测绘和房地产测绘

（二）平面位置和高程

1．平面位置

2．高程

（三）丘和幢

二、地形图和房地产图

（一）地形图

（二）房地产图

1．地籍图

2．宗地图

3．房产图

三、土地面积测算

（一）土地面积的概念和种类

（二）土地面积测算的方法

1．几何图形法

2．坐标法

3．求积仪法

4．求积透明膜片法

四、房屋面积测算

（一）房屋面积的种类

（二）房屋面积测算的一般规定

（三）房屋建筑面积的测算

1．计算建筑面积的一般规定

2．计算全部建筑面积的范围

3．计算一半建筑面积的范围

4．不计算建筑面积的范围

5．几种特殊情况下计算建筑面积的规定

（四）成套房屋建筑面积的测算

1．成套房屋建筑面积的内涵

2．成套房屋建筑面积的组成

3．套内房屋使用面积的计算

4．套内墙体面积的计算

5．套内阳台建筑面积的计算

6．分摊的共有建筑面积的计算

考试要求

1．了解建筑的相关概念；

2．掌握建筑物的分类；

3．掌握对建筑物的基本要求；

4．掌握建筑构造；

5．熟悉建筑设备；

6．熟悉建筑识图；

7．了解测绘中的基本概念；

8．熟悉地形图和房地产图；

9．了解土地面积测算；

10．掌握房屋面积的种类、含义及测算。

第三章建筑装饰装修和材料

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对建筑装饰装修风格、室内外装修要求和构造、建筑装修材料等知识的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节建筑装饰装修概述

一、建筑装饰装修的含义

二、建筑装饰装修风格

（一）建筑装饰装修风格的内涵

（二）影响建筑装饰装修风格的因素

三、室内装饰装修风格

（一）传统风格

（二）现代风格

（三）后现代风格

（四）自然风格

（五）混合型风格

四、室内装饰装修流派

（一）高技派

（二）光亮派

（三）白色派

（四）新洛可可派

（五）风格派

（六）超现实派

（七）装饰艺术派

五、室外装饰装修风格

（一）室外装饰装修的原则

（二）室外装饰装修的风格

1.古典主义风格的外立面

2．现代主义风格建筑的外立面

3．后现代主义风格建筑的外立面

4-生态建筑的外立面

第二节外墙装饰装修

一、室外装饰装修的基本要求

二、外墙面装饰构造

（一）抹灰类外墙面装饰

（二）贴面类外墙面装饰

（三）涂刷类外墙面装饰

（四）铺钉类外墙面装饰

（五）清水墙饰面

三、幕墙和玻璃幕墙

（一）玻璃幕墙的组成

1．骨架材料

2.幕墙玻璃材料

3．填缝密封材料

（二）玻璃幕墙的结构类型和构造

（1）全玻式玻璃幕墙

（2）型钢框架结构体系

（3）铝合金型材框架结构体系

（4）铝合金隐蔽框架结构体系

（5）不锈钢索玻璃幕墙

（三）玻璃幕墙构造要求

四、建筑外立面的视觉

（一）统一变化

（二）比例尺度

（三）均衡稳定

（四）节奏韵律

（五）重点突出

五、建筑外立面的色彩

（一）色彩基本知识

1．色彩的要素

2．色调的划分

（二）建筑外立面色彩的影响因素

1．地域因素

2．建筑周边环境

3．建筑功能

第三节室内装饰装修

一、室内装饰装修的基本要求

（一）满足室内各界面功能要求

（二）满足室内界面物理要求

（三）满足审美要求

二、室内装饰装修构造

（一）室内顶棚的种类和基本构造

1．直接式顶棚

2．悬吊式顶棚

（二）室内墙体饰面的作用、种类和基本构造

1．室内墙体饰面的作用

2．室内墙体饰面的常见种类

3．室内墙体饰面的基本构造

（三）室内地面的作用、种类和基本构造

1．室内楼地面的作用

2．室内楼地面的种类

3．室内楼地面的基本构造

三、室内装饰装修色彩与质感

（一）室内装饰装修的色彩要点

（二）室内装饰装修材料的质感与选择

1．粗糙与光滑

2．柔软与坚硬

3．冷与暖

4．光泽与透明度

5．弹性

6．纹理

第四节建筑材料

一、建筑材料的概念和种类

二、建筑材料的性质

（一）建筑材料的物理性质

1．与质量有关的性质

2．与水有关的性质

3．与温度有关的性质

（二）建筑材料的力学性质

（三）建筑材料的耐久性

三、建筑装饰装修材料

（一）建筑装饰装修材料的概念

（二）建筑装饰装修材料的分类

（三）建筑装饰装修材料的功能

1．装饰功能

2．保护功能

3．其他特殊功能

（四）建筑装饰材料的选择

1．满足使用功能

2．满足装饰效果

3．材料的安全性

4．有利于人的身心健康

5．合理的耐久性

6．经济性原则

（五）室内常见装饰装修材料的选择

1．墙面材料

2．地面材料

3．顶棚材料

1．了解建筑装饰装修的概念和风格;

2．熟悉室内装饰装修的风格和流派’

3．了解室外装饰装修风格；

4．熟悉外墙装饰装修；

5．掌握室内装饰装修的基本要求和构造

6．熟悉室内装饰装修的色彩和质感；

7．了解建筑材料的概念和性质；

8．掌握建筑装饰装修材料的概念、分类、功能和选择。

第四章环境和景观

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对环境、环境污染、景观、景观设计和景观评价等基础知识的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节环境概述

一、环境的概念

二、环境的分类

第二节环境污染

一、环境污染概述

（一）环境污染的概念

（二）环境污染的类型

（三）环境污染源

二、大气污染

（一）大气污染的概念

（二）大气污染物及其危害

1．颗粒污染物及其危害

2．气态污染物及其危害

（三）大气污染源

1．几种主要大气污染源

2．大气污染源情况的影响

三、环境噪声污染

（一）环境噪声污染的概念

（二）环境噪声的类型和危害

1_环境噪声的类型

2．环境噪声污染的危害

（三）环境噪声污染源

1．工业噪声

2．交通噪声

3．社会生活噪声

4．建筑施工噪声

（四）环境噪声标准

四、水污染

（一）水污染的概念

（二）水污染物及其危害

（三）水污染源

1．工业污染源

2．生活污染源

3．农业污染源

五、固体废物污染

（一）固体废物的概念和种类

（二）固体废物的危害

1．城市垃圾及其危害

2．工业固体废物及其危害

六、辐射污染

（一）电磁辐射污染

1．光污染

2．其他电磁辐射污染

（二）放射性辐射污染

1．放射性辐射污染的概念及来源

2.放射{生辐射污染的危害

第三节室内环境污染

一、室内环境污染概述

二、室内环境污染的来源

三、建筑材料的室内环境污染

第四节景观概述

一、景观及棍关概念

（一）景观的含义

（二）景观与园林的异同

（三）景观与环境的关系

二、景观的分类

（一）自然景观

（二）人文景观

三、景观要素与景观功能

第五节景观设计

一、景观设计的内涵

二、景观设计的特点、要素和方法

三、居住区环境景观设计

（一）居住区环境景观设计的原则

（二）居住区环境景观设计的内容

1．绿化种植景观设计内容

2．道路景观设计内容

3．场所景观设计内容

4．硬质景观设计内容

5．水景景观设计内容

第六节景观评价

一、景观评价概述

二、景观评价方法

（一）调查分析法

（二）民意测验法

（三）认知评判法

考试要求

1．熟悉环境的概念和分类；

2．了解生态、生态系统、生态环境的概念；

3．掌握环境污染的概念、类型和环境污染源；

4．掌握大气污染；

5．掌握环境噪声污染；

6．了解水污染；

7．了解固体废物污染；

8．熟悉辐射污染；

9．掌握室内环境污染；

10．熟悉景观的概念和分类；

11.了解景观要素与功能

12.熟悉景观设计；

13．熟悉景观评价。

第五章城市和城市规划

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产所在城市的认识程度和对城市规划等基础知识的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节城市和城市化

一、城市的概念

二、城市的类型

（一）按照城市规模的分类

（二）按照城市职能的分类

（三）按照城市行政等级的分类

（四）其他分类

三、城市的地域范围

四、城市功能分区

五、城市土地利用类型

六、城市化

（一）城市亿的概念和衡量指标

（二）城市化的类型

1.向心型城市化与7心型城市化

2．外延型城市化与飞地型城市化

第二节城市用地评价

一、城市用地评价概述

二、城市用地自然条件评价

（一）水文及水文地质条件

1．地下水位

2．城市水源

3．城市防洪

（二）工程地质条件

1．地基承载力

2．地震

3．工程地质病害

（三）地形条件

（四）气候条件

1．气温

2．日照

3．风象

4．降水与湿度

第三节城市规划常用术语和控制指标

第四节城乡规划体系

一、城乡规划体系概述

二、城镇体系规划

三、城市规划

（一）城市总体规划

（二）城市详细规划

第五节城市居住区规划设计

一、城市居住区的规模与规划布局形式

二、城市居住区的组成要素与用地构成

（一）居住区的组成要素

（二）居住区的用地构成

三、城市居住区规划布局的有关内容

（一）居住区住宅的规划布置

（二）居住区公共服务设施的规划布置

（三）居住区内道路的规划布置

（四）居住区内绿地的规划布置

四、城市居住区综合技术经济指标

考试要求

1．了解城市的概念和类型；

2．了解城市的地域范围；

3．掌握城市的功能分区；

4．熟悉城市土地利用类型；

5．掌握城市化的概念和衡量指标；

6．掌握城市化的类型；

7．熟悉城市用地评价；

8．掌握城市规划常用术语和控制指标；

9．熟悉城乡规划体系；

10.熟悉城市居住区规划设计。

第六章房地产市场和投资

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场、房地产投资等知识的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节房地产市场

一、房地产市场概述

（一）市场和房地产市场的概念

（二）房地产市场的基本要素

（三）房地产市场的作用和特点

（四）房地产市场的分类

二、房地产市场竞争

（一）房地产市场竞争的概念

（二）房地产市场结构

1．完全竞争市场

2．垄断竞争市场

3．寡头垄断市场

4．完全垄断市场

三、房地产市场波动

（一）房地产市扬周期

（二）房地产“泡沫”

第二节房地产供给与需求

一、房地产需求

（一）房地产需求的概念

（二）决定房地产需求量的因素

（三）房地产的需求曲线

二、房地产供给

（一）房地产供给的概念

（二）决定房地产供给量的因素

（三）房地产供给曲线

三、房地产供求平衡

四、房地产供求弹性

（一）弹性的概念

（二）房地产需求弹性

（三）房地产供给弹性

（四）弹性数值的类型

第三节资金的时间价值

一、资金时间价值的概念及存在原因

二、单利和复利

（一）利息和利率的概念

（二）单利的计算

（三）复利的计算

（四）单利与复利的换算（单和与复利的可比性）

三、名义利率和实际利率

（一）名义利率和实际利率问题的产生

（二）名义利率下的本利和计算

（三）名义利率与实际利率的换算（名义利率与实际利率的可比性）

四、资金时间价值的换算

（一）资金时间价值换算的基本说明

1．资金时间价值换算中的符号及其含义

2.资金时间价值换算中的假设条件

3.资金时间价值换算中的基本关系

（二）资金时间价值换算的各种公式

1．将现值转换为将来值的公式

2．将将来值转换为现值的公式

3．将等额年金转换为将来值的公式

4．将将来值转换为等额年金的公式

5．将等额年金转换为现值的公式

6．将现值转换为等额年金的公式

7．将按一定数额递增的年金转换为现值的公式

8．将按一定比率递增的年金转换为现值的公式

9．将永续等额年金转换为现值的公式

10.将不规则年金转换为现值的公式

第四节房地产投资分析

一、房地产投资的概念

二、房地产投资项目经济评价概述

三、现金流量分析技术

（一）现金流量的概念

（二）现金流量图

（三）现金流量表

四、房地产投资项目经济评价指标和方法

（一）财务净现值

（二）财务内部收益率

（三）投资回收期

考试要求

1．了解房地产市场的概念和基本要素；

2．掌握房地产市场的作用、特点和分类；

3．熟悉房地产市场竞争和波动；

4．掌握房地产的需求、供给和供求平衡；

5．了解房地产的供求弹性；

6．掌握资金的时间价值的概念及存在原因；

7．掌握单利和复利的概念及计算；

8．掌握名义利率和实际利率；

9．掌握资金时间价值的换算；

10.熟悉房地产投资分析。

第七章房地产价格和估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价值和价格的种类、影响因素以及房地产估价的三大基本方法等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节房地产价格概述

一、房地产价格的概念和形成条件

二、房地产价格的特征

第二节房地产价格和价值的种类

一、价值、使用价值和交换价值

二、投资价值和市场价值

三、成交价格、市场价格和理论价格

（一）成交价格

（二）市场价格

（三）理论价格

四、总价格、单位价格和楼面地价

（一）总价格

（二）单位价格

（三）楼面地价

五、名义价格和实际价格

六、现房价格和期房价格

七、起价、标价、成交价和均价

八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价

九、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值

（一）买卖价格

（二）租赁价格

（三）抵押价值

（四）保险价值

（五）计税价值

（六）征收价值

十、基准地价、标定地价和房屋重置价格

十一、补地价

十二、市场调节价、政府指导价和政府定价

第三节房地产价格的影响因素

一、房地产价格的影响因素概述

二、人口因素

（一）人口数量

（二）人口结构

（三）人口素质

三、居民收入因素

四、物价因素

五、利率因素

六、汇率因素

七、房地产税收因素

（一）房地产开发环节的税收

（二）房地产交易环节的税收

（三）房地产保有环节的税收

八、城市规划因素

九、交通管制因素

十、心理因素

第四节房地产估价基本方法

一、市场法

（一）市场法概述

（二）搜集交易实例

（三）选取可比实例

（四）建立比较基准

1．统一房地产范围

2．统一付款方式

3．统一价格单位

（五）交易情况修正

（六）市场状况调整

（七）房地产状况调整

（八）求取比准价值

二、收益法

（一）收益法概述

（二）报酬资本化法的主要计算公式

1．收益期限为有限年且净收益每年不变的公式

2．收益期限为无限年且净收益每年不变的公式

3．净收益在前若干年有变化的公式

4．预知未来若干年后的价格的公式

（三）房地产净收益的求取

（四）报酬率的求取

（五）直接资本化法

三、成本法

（一）成本法概述

（二）房地产价格构成

（三）成本法的基本公式

（四）房地产的重新购建价格

（五）建筑物折旧

1．建筑物折旧的概念和内容

2．求取建筑物折旧的年限法

考试要求

1．了解房地产价格的概念和形成条件

2．了解房地产价格的特征；

3．掌握房地产价格和价值的种类；

4．熟悉房地产价格的影响因素；

5．掌握房地产估价的市场法；

6．熟悉房地产估价的收益法、成本法。

第八章房地产金融和保险

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对金融、房地产贷款、住房置业担保等知识的了解、熟悉和掌握程度。

重点考察应考人员对个人住房贷款中声额计算的熟悉程度。

考试内容

第一节金融概述

一、金融的概念和职能

二、金融机构

三、货币和汇率

（一）货币的概念、起源和发展

（二）货币的职能

（三）汇率

1．汇率的概念和标价方法

2．汇率的主要种类

3．汇率的决定和变动

四、信用和利率

（一）信用的概念以及本质和特征

1．信用的概念

2.信用的本质

3．信用的基本特征

（二）信用形式

（三）信用工具

1．信用工具的概念

2.几种典型的信用工具

3．金融衍生工具

4．信用工具的特征

（四）利率

1．利率的主要种类

2．决定利率水平的因素

第二节房地产贷款

一、房地产贷款概述

（一）房地产贷款的概念

（二）房地产贷款的种类

1．土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款

2．信用贷款和担保贷款

3．固定利率贷款和浮动利率贷款

4．短期贷款、中期贷款和长期贷款

（三）房地产贷款中的主要参与者

（四）房地产贷款的主要风险及其防范

1．房地产贷款风险的概念和分类

2．影响较大的几种主要房地产贷款风险

3．房地产贷款风险的防范

二、个人住房贷款

（一）个人住房贷款的种类

（二）个人住房贷款的特点

（三）个人住房贷款中的几个主要术语

（四）申请个人