武汉东湖房地产策划方案.docx

武汉东湖房地产策划方案.docx

《武汉东湖房地产策划方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《武汉东湖房地产策划方案.docx（42页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

武汉东湖房地产策划方案

摘要

房地产开发是一项综合性经济活动，有投入金额巨大，周期性较长，投资收益率高，项目风险偏大，产品附加价值高，产业关联性强等特点。

因此，为了使投资决策更为科学合理，并检验是否达到项目预期经济效果，可行性研究工作便显得必不可少。

东湖之滨项目位于武汉武昌核心区，交通便捷，商区云集，属于武汉市政府重点开发地段之一。

本文基于武汉市总体规划和对未来的预测，通过对武昌核心区的一宗国有拍卖地块的开发经营，通过对而开展项目所在地周边环境及目前市场状况分析，并在研究周边主要同类竞争项目后，挖掘自身优势，提出了项目的可行性与开发经营策划的初步意见。

依据本文的规划方案，项目总建筑面积10980平方米，项目总投资91622.38万元。

通过对项目进行了经济技术评价和敏感性分析，测算项目所得税后财务净现值24151.64万元，项目财务内部收益率30.03%，因此项目在经济上具有可行性。

结合目前房地产可行性研究分析的相关理论，说明了房地产项目可行性研究的一般流程，它可以帮我们做到清晰市场定位、合理技术安排、准确预算资金，加快企业资金利用对于我们在房地产开发过程中避免决策的盲目性。

最后通过分析得到的项目的财务经济指标，并预测本项目的不确定性和风险性，为投资方案提出意见和建议。

关键词:

房地产武汉武昌核心区可信性研究分析技术经济评价

Abstract

Realestatedevelopmentisacomprehensiveeconomicactivity,Thereareahugeamountofinvestment,Periodiclonger,Investmentincomerate,Projectriskistoolarge,high-value-addedproducts,industryassociationandothercharacteristics.Therefore,inordertomakeinvestmentdecisionsmorebranch，Studiesreasonableandverifywhethertheprojectisexpectedeconomicresults,thefeasibilitystudywouldseemessential.

EastLakeshoreoftheprojectislocatedintheinWuhancorearea,convenienttransportation,businessdistrictgathered,belongingtotheWuhancitygovernmentfocusedonopensendoneofthelot.ThisarticleWuhanCityplanningandforecastingforthefuturebasedontheWuchangthroughthecoreareaof​​astate-ownedauctionlanddevelopmentandmanagement,throughthedevelopmentofprojectsandthelocationofthecurrentmarketconditionssurroundingenvironmentanalysisandresearchStudyaftermajorsurroundingcompetingprojects,diggingtheirownadvantages,presentedatthebeginningoftheprojectfeasibilityanddevelopmentofbusinessplanning。

Stepcomments.Basedplanningofthisarticle,thetotalfloorareaof10980Squaremeters,thetotalinvestmentof91622.38Million.Throughtheproject

theeconomicandtechnicalevaluationandsensitivityanalysis,estimateswith

theprojectaftertaxNPV24151.64Millon,theprojectfinancialinternalrateofreturn30.03%,Sotheprojectiseconomicallyfeasible.

CombinedwiththecurrentrealestatefeasibilitystudyanalysisThetheory,illustratesthegeneralflowoftherealestateprojectfeasibilitystudy,itcanhelpusachieveaclearmarketvaluation.Location,reasonabletechnicalarrangements,accuratebudget,toacceleratetheuseofcorporatefundsforusintherealestatedevelopmentprocesstoavoid.Freeblindnessdecisions.Finally,analysisoffinancialandeconomicindicatorsobtaineditems,andforecastuncertaintyoftheproject,Riskandmakesuggestionsandrecommendationsfortheinvestmentprogram.

Keywords:

Credibleresearchandanalysisrealestate;WuhanWuchangcoreareaof​​technicalandeconomicevaluation.

摘要...............................................................1

Abstract...........................................................2

选题背景...........................................................3

市场背景...........................................................4

1引言.............................................................

1.1房地产项目以及开发商遇到的风险...............................

1.1.1房地产概述...............................................

1.1.2开发商遇到的风险.........................................

2武汉整体房地产概述...............................................

2.1武汉地理人口交通概述.........................................

2.1.1地块分析.................................................

2.1.2人口分布.................................................

2.1.3交通枢纽.................................................

2.2武汉房地产...................................................

2.2.1全市楼盘.................................................

2.2.2房地产政策...............................................

3东湖地块整体描述.................................................

3.1项目简介.....................................................

3.1.1地块分析.................................................

3.2区域周边配套设施.............................................

3.3楼盘具体定位及概况...........................................

3.3.1楼盘概述.................................................

3.3.2楼盘基本信息.............................................

3.3.3楼盘详情.................................................

3.3.4售卖信息及开发方案.......................................

4销售途径与策略...................................................

4.1销售途径.....................................................

4.1.1房地产市场的发展趋势.....................................

4.1.2房价变更模式.............................................

4.2销售策略.....................................................

4.2.1品牌销售.................................................

4.2.2现代化网络销售...........................................

4.2.3渠道策略.................................................

4.2.4定价策略.................................................

5房价优惠方案.....................................................

5.1当前房价总体水平.............................................

5.1.1房价成本控制.............................................

5.1.2成本控制方法.............................................

5.2促销策略与广告宣传...........................................

5.2.1如何促使房价下降.........................................

5.2.2诚信广告宣传.............................................

5.2.3树立企业形象.............................................

结论...............................................................

致谢...............................................................

参考文献...........................................................

选题背景

本课题是做武汉东湖海山金谷小区策划方案，我们已知2015年第四季度，武汉各物业市场表现亮眼。

优质办公楼市场有两个项目竣工入市，带来7.6万方新增供应。

四季度市场新增供应与新增吸纳趋近均衡，总体空置率进一步降低。

仲量联行武汉董事总经理李杰表示，“本季度甲级办公楼供应滞缓不及预期，市场尚有增长空间，租金稳步上升。

”优质零售物业市场新增两个项目，非核心区零售项目青睐社区型商业定位；总体租金受入市新项目影响微调。

高端住宅市场继续攀升，中心城区高端住宅销售表现火爆，去化率创2011年以来最高记录。

第四季度武汉天地企业天地2号楼和光谷国际广场C座入市，共新增供应75,883平方米。

原预计四季度入市的两个甲级项目和两个乙级项目均延期竣工，预计将在2016年第一季度面市。

甲级办公楼的供应滞缓为现有项目提供了更多机会，稳定的吸纳使得全市总空置率环比下降0.3个百分点。

预计办公楼市场将于2016年一季度开始竞争骤然加剧。

2015年10月，央行再次降息降准，改善和投资需求刺激高端住宅市场持续保持高位成交。

四季度，瑞安、万科、复地等知名开发商齐发力，6个高端住宅项目开盘，带来2395套供应。

高端住宅成交量达4652套，环比大涨40.29%，单季度销售套数达历史最高值。

回顾全年，在利好政策的推动下，高端住宅去化12351套，成交量攀升至去年的近两倍。

去化率达45.3%，创2011年以来最高记录。

当然，海山金谷楼盘也不例外，并且销售套数，可以说是突飞猛进。

新入市高端住宅价格高于市场平均水平，本季度高端住宅以均价16999元/平方米收官，环比上升2.0%，同比增长4.4%。

全年开发商拿地热情不减，更多新项目将陆续推出。

预计市场需求仍将高涨，并带动一手和二手高端住宅物业的成交。

未来高端住宅销售价格将稳中有升，武汉整体住宅市场仍然健康向好。

市场背景

本楼盘为武汉市武昌区的中心地带，地段好，就在中北路上，靠近楚河汉街，也靠近4号线，而且公交车也很多，本身也有商业体，写字楼、酒店等等，生活配套比较成熟，不过价格肯定不低。

小区的整体占地面积比较大，公共设施比较完善，交通还比价方便，公摊面积一般，不算很大，户型结构还不错。

与此同时，与本楼盘距离最近的一个小建筑还属“海山古玩城”，此地的宗旨是发扬民族传统，发掘文化内涵；搭建古玩艺术品交易平台，促进文化产业对接；展示中华传统艺术精品魅力，拓宽文化合作领域；推动艺术品业内交流，促进和谐共赢。

以“弘扬中华优秀文化，促进文化产业合作发展”为主题，以“加强艺术品业内交流、繁荣文化产业”为宗旨，本着“搭建展示交流平台，丰富城市文化内涵，促进行业快速发展”的总体思路。

繁荣湖北省文化产业、旅游产业和会展业，丰富武汉市民的业余文化生活，提升海山古玩城知名度，并且还有爱好收藏的朋友们，可以参考一下，对本楼盘的选择 。

再者，还有一个方面，海山古玩城面积近20000平方米，预计观众及买家将达万余人；同时，组委会拟组织本省有收藏爱好的企业家预购团及外省市友好参观采购团计20个。

展会集中设在海山古玩城外围中北路、东湖西路广场、艺术品街区及古玩城内负一楼。

所以说此楼盘对于买房者来说，是一个相当不错的选择，但是价格上，的确有点贵，也请广大市民慎重考虑，不可以盲从，根据自己的经济实力，以及自身的喜好，再作打算，说白了，买房花费的不是一笔小数目。

广大市民朋友可以将此楼盘作为参考，此楼盘邻近武汉中央文化区，可以让你视野开阔，更多了解新鲜事物，当然了，在房价的问题上，一定要仔细权衡。

1引言

房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。

在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。

1.1房地产项目以及开发商遇到的风险

1.1.1房地产概述

房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。

房地产开发必项目须严格执行城市规划。

按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。

对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。

房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。

取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件。

1.1.2开发商遇到的风险

现阶段我国的房地产市场出于起步阶段，各种开发与交易还不够规范，从项目立项到结束自始至终都伴随着风险，房地产纠纷和诉讼案件此起彼伏、接连不断。

（1）征地与拆迁困难

有的开发商对征地与拆迁工作没有足够的重视，以致于遇到困难后措手不及被陷入遥遥无期的说服动员工作中，贻误了预定工期。

征地与拆迁是实施开发工作的第一道门槛，一方面要做出双方都能接受的经济补偿，另一方面又要做好说服动员工作。

遇到钉子户，风险就会更大，钉子户不搬迁就直接影响了房地产建设工作的进度。

（2）建设工期的风险

开发商选择的建筑公司是否能保质保量按时完工，对开发商以后的商品房销售起着重要作用。

但事实上，大多数建设工程都不能按期完工，有的拖延几个月，甚至几年。

造成这种风险的原因多种多样，如来自开发商的自身原因，如资金不足、图纸更改、更换合作伙伴等；或者是来自建筑商的原因，如技术问题、违法转包分包等。

防范这种风险应以预防为主，在初期就应选择信誉技术过硬的设计单位、监理单位和施工单位。

在建筑材料的选择和购买方面一定要认真谨慎。

还有应当选择理想的合作伙伴，应落实资金来源渠道。

所有这些都要用法律文件予以确认，用完备的合同来约束所有参与工程建设各方的行为。

（3）联建风险

在房地产投资开发中，经常有几家投资单位共同投资的情况。

形成这种情况的原因主要有以下几种情况：

某一家投资单位经济实力有限，需要与其他单位合作开发；或者是有土地的一方没有资金，需要与有资金的一方合作；或者有资金的一方没有土地，需要与有土地的合作；或者有资金的

一方没有土地，需要与有土地的一方合作；或者既有资金又有土地的一方，没有房地产开发经营权，需要与有房地产开发经营权的房地产公司合作。

另外，按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件：

1.经建设工程质量监督机构核验合格。

商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。

2.住宅房屋所属的楼盘必须取得了住宅交付使用许可证。

住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。

未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。

3.办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称"大产证"。

实际上只要取得"大产证"，就必须具备一、二条所列条件。

没有取得"大产证"的，开发商不能办理交房手续，若开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。

2.武汉整体房地产概述

2.1武汉地理，人口，交通概述

2.1.1地块分析

先对武汉的地理位置有个详细了解，武汉位于江汉平原东部，有十三个辖区，武汉西与仙桃市相接，东与鄂州市、黄石市接壤，南与咸宁市相连，北与孝感市相接，形似一只自西向东的蝴蝶形状。

武汉市是湖北省省会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。

2.1.2人口分布

统计数据表明武汉总人口978万，国土面积8497平方公里，城市化水平90%。

是中部六省人口规模最大的城市。

外来常住人口过百万；人口密度为882人/平方公里。

各区中，黄陂区人口最多，达到111万，汉南区人口最少，仅10.7万人；江汉区人口密度最大，有1.78万人/平方公里，江夏区则最少，仅301人/平方公里。

2.1.3交通枢纽

在对武汉交通地位作个了解，武汉铁路局是中国18个铁路局之一。

武汉是中国铁路枢纽之一，也是四大机车检修基地之一。

高速铁路有：

京港

高铁、沪汉蓉快速客运通道、西武高铁、武福高铁、武广高铁和武汉至麻城市城际铁路；武汉位于京广铁路、汉丹、长荆、武九、武麻铁路交汇处，京九铁路从市东北角的新洲区穿过。

武汉还是是华中地区航空中心。

2.2武汉房地产

2.2.1全市楼盘

2015年武汉商品房成交2350万平方米，较2014年上升32.43%；成交金额达到2156亿元，商业、办公面积总计199万平方米，同比增长15.03%。

去年武汉市场全年火热，最终完美收官，全年成交创新高，市场总量也跻身全国前三。

从总价段来看，2015年武汉市场成交主力是100万以下的刚需产品，共成交15万套，但占比正在逐年减退，2015年较2013年下降了14个百分点。

相比之下，100-300万元的中高端需求占比正逐步上升，因为房价快速上涨，武汉的商品住宅市场出现明显的“中高端化”趋势。

2.2.2房地产政策

2016年2月初，央行和银监会联合发布通知，再降非限购城市房贷门槛。

在实施不“限购”措施的城市，首套房、二套房首付款均有所降低。

昨日，记者走访武汉各大商业银行发现，新政发布半月来，武汉部分商业银行已落地，但仍有银行处于观望状态。

那么，新政对哪部分购房人群最为有利?

业内人士称，房贷首付款比例的再次下调，势必会加速一部分刚需群体入市。

但首付款比例降低，只是降低了购房者的门槛，其贷款还款压力并未减轻。

最主要的原因是房地产宏观调控政策和信贷政策宽松，不再限购限贷，首套房首付比例降低至20%，贷款利率水平也降至历史低位，房地产市场交易活跃。

加之税政改革政策刺激，2016年2月22日起，房地产交易环节契税、营业税优惠政策调整正式实行，相当于取消了所谓的“豪宅税”，多项政策利好刺激了改善型购房需求的释放，不少人卖小房换大房。

此外，不动产“营改增”政策从5月1日起实施，首次涉及自然人缴纳增值税征管，税负小幅度下调，导致办证不足两年的次新房因交易成本降低，愿意入市交易，也在一定程度上导致交易量增加。

3东湖地块整体描述 

3.1项目简介

该地块地处国家4A级东湖风景区北岸，紧邻徐东、汉街、水果湖、中南等繁华商圈，交通便捷，配套丰富。

用地面积约为211万㎡.

3.1.1地块分析

由文化旅游和生态社区两大板块组成。

以“生态，文化，欢乐”为目标，引入现代服务业成