二手房交易全集上海篇.docx

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二手房交易全集上海篇

1、买方看房

2、产权调查

3、谈房价-付款方式-违约责任-定金

6、卖方偿还银行贷款

5、交付首期房款或定金

4、签买卖合同

7、卖方注销房地产抵押登记

8、买方申请公积金、商业贷款

9、签公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同

12、卖方将房产屋交付给买方

11、申请过户，并取得收件收据

10、买方支付二期房款（是合同定）

13、买方领取房地产权证

14、银行放款

15、买方支付末期房款

挑选二手房源注意五个因素

[提要] 想要挑选到称心如意的房源，不仅要综合考量房屋的地理位置、户型、周边环境、物业服务等基本情况，还应注意以下几个重要因素，以免在交易中产生纠纷。

想要挑选到称心如意的房源，不仅要综合考量房屋的地理位置、户型、周边环境、物业服务等基本情况，还应注意以下几个重要因素，以免在交易中产生纠纷。

一是应认真审查房主资格，查实卖方是否具备交易资格，是否对房屋拥有所有权；二是应认真审核房屋是否存在共有人，房屋所有权人的共有人（一般是其配偶）是否对交易行为知情并有书面授权认可；三是应查实交易房屋是否有承租人或第三人居住，居住的承租人或第三人是否有优先购买权；四是应仔细审核交易的房屋是否存在所有权纠纷，是否被法院、房产部门查封，是否存在**行为导致房屋无法交易；五是应事先调查交易房屋能否办理户口迁移手续，以防止房屋购买后户口无法迁入。

挑选到合适的房源后，买卖双方还应在签订购房合同时认真审核合同条款，并对条款进行明确。

首先，在合同中应明确付款方式和房屋交付方式，并对房屋交付期限予以明确。

其次，交易中应注意“定金”和“订金”的区别，定金是指付款的担保，买方在签订合同后付给卖方的定金，是作为将来付款的担保，如果买方不履行合同，卖方可以不退还定金，如果卖方按照合同履行了交房义务，定金便折为房款，如果卖方没有按照合同履行供货义务，则应当承担双倍返还定金的责任。

而订金一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对买方形成约束，即买方对卖方的保证。

若卖方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若买方违约，卖方有权把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。

最后，还应事先对任何一方的毁约行为做出明确约定，就毁约赔偿事宜达成一致意见，并在合同中以书面形式予以明确。

买房看房选房时经典十看十不看

[提要] 如何挑选一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。

一般情况下，在确定购房前，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。

如何挑选一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。

一般情况下，在确定购房前，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。

不看白天看晚上

入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。

这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

不看晴天看雨天

下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、窗体顶端天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。

尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。

不看建材看格局

购买二手房时最好是看空房子，因为空二手房房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。

比较理想的格局是，打开大门先进入窗体顶端窗体底端客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。

如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。

各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。

不看墙面看墙角

查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。

而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

不看装潢看做工

好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。

因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往容易被忽视。

如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。

不看窗帘看窗外

要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。

检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

不看冷水看热水

如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。

检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。

如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。

不看电梯看楼梯

市区内许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。

看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。

不看地上看天上

除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。

如果有，表示有可能漏水。

可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。

不看屋主看警卫

可以和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

买方如何进行二手房产权调查

[提要] 在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？

购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。

下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。

众所周知，在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？

购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。

下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。

二手房产权确定方式

要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。

例如：

商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。

其它证件是指：

出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。

查验的具体方式是：

查验产权记录。

包括：

１、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；２、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；３、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；４、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；５、其它内容，如房屋平面图等。

第三步是查验房屋有无债务负担。

房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。

至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。

包括：

抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。

另外，购房者还需了解的内容有：

所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。

因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后５年之内不得上市交易；５年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。

如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

如何看房产证

学会看房产证是二手房交易一门必修课。

房地产权证最常见的是偏黄色和绿色版本。

随着售后公房与商品房的并轨上市交易，这两种版本的产证效力已经相同。

《上海市房地产权》第一页系扉页；第二页由以下内容组成，

（1）上海市房地产权证中英文文字，

（2）房地产权证编号，该编号一般由“沪房地（所属行政区简称）字（年份）第}号”的内容组成，反映房屋的所在地和发证时间，（3）验证条形码，（4）登记日，一般为核准办理该产证的时间，在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花，证明权利人已经缴纳国家相关税费；第三页系上海市房屋土地资源管理局对该份房产证的说明，证明其为国家所有土地上的房地产权利凭证，并加盖市局公章。

第四、第五页系最重要的权利记载页，记载了权利人、房屋坐落、土地状况和房屋状况四项内容。

其中重要的有：

权利人，即房屋所有人，在较早的绿色产证中，一般只有一个房地产权利人，其他权利人大多列在共有人一项中，新版本的房地产权证则将全体房屋所有人都记载在权利人一项中；房屋坐落一般记载房屋所在地的路名、弄号和栋（幢）号；土地状况记载了房屋所占使用权土地的基本情况，其中包括土地使用来源、用途（住宅、非住宅和综合）和使用期限；房屋状况记载了房屋的室号、部位，建筑面积、类型、用途，结构、竣工日期等基本情况，在该页中由当地房地产登记部门加盖公章确认。

特别值得注意的是在房屋类型中单体独立别墅的交易税费和上非住宅基本相同，3％契税和5％综合税或相应增值税。

认定是单体独立别墅一般须将房屋类型和第六页的地籍图结合起来辨别。

房屋类型虽然注明是花园住宅或别墅等的，但是在地籍图中该房屋并非单体独立，四面临空，则不被认定为单体独立别墅，交易时应按照普通住宅纳税。

第七、第八页是房屋的地籍（宗地）图和房屋平面图，该两页须注意是否有当地房地产登记机构的骑缝章。

三种颜色四种类型不同颜色产权证的含义

根据１９９６年３月１日起施行的《房地产登记条例》，上海市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，对房地产权利人颁发统一的房地产权证。

房地产权证分三种颜色，四种类型。

房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地。

二手房交易必修课：

学会如何看房产证

[提要] 学会看房产证是二手房交易一门必修课。

房地产权证最常见的是偏黄色和绿色版本。

随着售后公房与商品房的并轨上市交易，这两种版本的产证效力已经相同。

学会看房产证是二手房交易一门必修课。

房地产权证最常见的是偏黄色和绿色版本。

随着售后公房与商品房的并轨上市交易，这两种版本的产证效力已经相同。

《上海市房地产权》第一页系扉页；第二页由以下内容组成，

（1）上海市房地产权证中英文文字，

（2）房地产权证编号，该编号一般由“沪房地（所属行政区简称）字（年份）第}号”的内容组成，反映房屋的所在地和发证时间，（3）验证条形码，（4）登记日，一般为核准办理该产证的时间，在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花，证明权利人已经缴纳国家相关税费；第三页系上海市房屋土地资源管理局对该份房产证的说明，证明其为国家所有土地上的房地产权利凭证，并加盖市局公章。

第四、第五页系最重要的权利记载页，记载了权利人、房屋坐落、土地状况和房屋状况四项内容。

其中重要的有：

权利人，即房屋所有人，在较早的绿色产证中，一般只有一个房地产权利人，其他权利人大多列在共有人一项中，新版本的房地产权证则将全体房屋所有人都记载在权利人一项中；房屋坐落一般记载房屋所在地的路名、弄号和栋（幢）号；土地状况记载了房屋所占使用权土地的基本情况，其中包括土地使用来源