拆迁安置房建设规划项目可行性研究报告.docx
《拆迁安置房建设规划项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《拆迁安置房建设规划项目可行性研究报告.docx（63页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
拆迁安置房建设规划项目可行性研究报告
1.1基本情况
1.2业主简介
1.3编制依据及研究范围
1.4主要技术经济指标
1.5简要结论
2项目建设的背景及必要性
2.1项目建设背景
2.2项目建设必要性
3项目市场分析
3.1项目定位
3.2项目前景分析
4建设内容与规模
4.1建设内容
4.2建设规模
4.3主要建设规模指标
5项目场址条件
5.1建设场地现状
5.2场地建设条件
2.
2.
3.
4,
5.
5.
11
13
13
14
1.6
16
16
16
18
18
18
6.1规划设计理念及原则
21
6.2设计构思
22
6.3平面布置
22
6.4建筑单体设计
23
6.5结构设计
24
6.6公用设施设计方案
26
6.6.5消防设计
31
7节能、绿化及环保
35
7.1节能
35
7.2绿化
35
7.3环保
36
8机构设置与人力资源配置
42
8.1项目建设管理机构
42
8.2项目人员配置
42
9项目建设进度
44
9.1建设工期
44
9.2建设进度计划
44
9.3项目实施进度表
44
10工程招投标方案
45
10.2资质要求
45
10.3招标信息发布
45
10.4招投标工作组织
46
11投资估算与资金筹措
47
11.1投资估算
47
11.2资金筹措
49
12经济评价
50
12.1经济分析的依据、原则和方法
50
12.2基础数据
50
12.3财务评价
51
13社会评价
53
13.1社会效益
.5.3
13.2社会影响分析
53
13.3社会风险分析
54
14结论与建议
55
14.1结论
55
14.2建议
56
附表
57
1.1基本情况
1.项目名称：
磁8地块拆迁安置房建设项目
2.项目性质：
新建
3.建设地址：
重庆市沙坪坝区童家桥街道童新一村
4.项目业主：
重庆富源新农村建设投资有限公司
5.业主地址：
沙坪坝区西永微电子产业园
6.法人代表：
杨枫
7.建设规模及内容:
总用地面积4273.4平方米（约6.4亩），总建筑面积16347平方米，其中住宅建筑面积13500平方米，公共活动用房800平方米，商业面积547平方米，地下车库及设备用房1500平方米。
8.项目建设工期：
20个月（2009.9-2011.4）
9.总投资:
项目开发建设总投入5080万元，其中：
工程费用2965万元（包括建安工程费2745万元，市政设施配套费220万元），工程建设其他费用1670万元，预备费226万元，建设期利息167万元，期间费用52万元。
10.资金筹措:
资金来源：
企业自筹资金1580万元，占总投资的31%;申请银行贷款3500万元，占总投资的69%，银行贷款偿还资金来源全部为当地财政资金。
1.2业主简介
本项目的业主是重庆富源新农村建设投资有限公司，该公司由沙坪坝区人民政府于2007年12月组建，注册资本金5亿元人民币，是沙坪坝区国资局管理的全民所有制事业单位，实行企业化管理，是具有独立法人资格的国有独资有限责任公司，经营范围为土地整治储备及存量建设用地开发利用；利用自有资金从事城乡统筹发展基础设施建设项目、社会公益项目和相关产业项目的投资。
主要负责沙坪坝西部地区交通等基础设施建设，是沙坪坝区四大新型投融资建设平台之一。
积极参与西部八镇小城镇建设；引导、实施农民集中居住区的建设，促进土地资源开发利用，功能完善；促进农业产业化；积极开发生态旅游业产品；完成区委、区政府交办的其他任务。
1.3编制依据及研究范围1.3.1编制依据
1.《关于印发沙坪坝区危旧房改造工作实施方案的通知》（沙委发〔2008〕10号文）；
2.重庆磁器口历史街区保护规划与设计;
3.沙坪坝区用地规划;
4.《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
5.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
6.业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然
条件等基础性资料;
7.本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。
132研究范围
根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。
1.4主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
项目
计量单位
数值
备注
-一一
主要技术指标
1
总建设用地面积
m'
4273.4
约6.4亩
2
居住人数
人
768
每户按3.2人计算
3
总建筑面积
m'
16347
100%
3.1
住宅建筑面积
m'
13500
全部为安置房
3.2
商业面积
m'
547
可对外发售
3.3
管理与公共活动用房
m'
800
3.4
底下车库及设备用房
m'
1500
4
停车泊位
个
50
4.1
地面
个
10
4.2
地下
个
40
5
容积率
3.5
6
绿地率
%
35
7
建设工期
个月
15
二
主要经济指标
1
项目开发建设总投入
万元
5080
1.1
其中：
自筹资金
万元
1580
占总投资31%
1.2
银行贷款
万元
3500
占总投资69%
2
销售收入
万元
438
3
销售税金及附加
万元
24
4
利润总额
万元
—4666
1.5简要结论
本项目所在地位于历史文化旅游区
磁器口古镇与红色旅游
区一一歌乐山烈士陵园之间，与两地相距甚近；该地块作为磁器口古
镇的风貌协调区，北临磁童路，南临双菱皮鞋厂，西临212国道，东临清水溪，交通条件优越。
地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。
本项目建设规模较小、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。
项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。
项目建成后，将为240多拆迁户提供居住保障，大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保
障，为进一步提升沙坪坝的城市形象做出一定贡献；有利于促进磁器口古镇风貌协调，美化古镇核心区周边形象。
因此本项目具有较好的社会效益。
在经济效益方面，由于拆迁安置成本较大，收支缺口达到4666万元，本工程属于政府民生工程，需要政府给予资金补助与支持保持收支平衡。
2.1项目建设背景2.1.1重庆市社会经济发展状况
自直辖以来，重庆市充分发挥直辖优势，紧紧抓住西部大开发这
一历史性机遇，努力发展，经济社会发展取得了巨大成就。
2000年
开始，重庆市国内生产总值的快速增长直接推动了人均
GDP的高速
14.13%，超过GDP
市人均GDP增长两
倍，城乡居民收入整体上增加1倍多，经济实力、
综合竞争力和人民
]GD总值（亿元）7_增长幅度
增长。
虽然在05年和06年连续出现了增幅回落，但增速仍保持在13%以上，2000-2006年间的平均增幅更是达到同期平均增幅（13.82%）（图2-1），直辖十年,
图2-11998年一2007年重庆市国内生产总值和同比增幅
城乡居
随着重庆市经济的快速发展，居民生活水平的不断提高,民收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。
预计到2010年,人均GDP预计将达到18000元，年均增幅保持在10%左右。
到2020年，力争达到人均8000美元以上，重庆即迈入小康社会。
收入是消
费和投资的前提，是社会经济循环中的重要组成部分，近年来，重庆市经济高速增长，人均收入随之大幅度提升，整体消费、购买能力大大加强，消费方式不断增多，品质追求越来越高，直接拉动了国民消费需求对各行业的刺激，极大地推动社会经济的快速发展。
2008年重庆市受国家宏观调控、金融危机影响，GDP增速放缓,前三季度重庆GDP3419.56亿，同比增长15.3%，预计2008年GDP
增速在15%左右。
2008年前三季度城镇居民人均可支配收入为11865元；人均消费性支出为8346元，增速回落4个百分点。
居民购买能力受到一定影响。
但是随着2008年10月出台的国十条政策进一步扩大内需促进经济平稳较快发展，无疑对今后提高民众信心，提振经济
起到极大的推动作用。
从国家扩大内需效果来看，全国2009年经济增长保8有望，重庆市前三季度增长率达到12%.5，发展势头强势。
因此基于重庆历年社会经济发展良好的基础积累，可以乐观预计在2009之后一段时期，重庆乃至全国范围内社会经济发展仍将保持在一个比较稳定的水平。
2.1.2主城区空间结构规划
为更好地维护和发展重庆特有的多中心组团式”布局结构，《重庆市城市总体规划（2005-2020）》提出了一城五片、多中心组团式”
空间结构。
五片”指中部、北部、西部、南部和东部片区。
多中心”为一个城市中心和六个城市副中心，城市中心包括渝中半岛、江北城、弹子石在内的重庆CBD地区，六个城市副中心由上轮总体规划中的观音桥、沙坪坝、杨家坪、南岸中心区及新增的西永（即西部新城）、茶园中心区组成。
2005版城市总体规划在98版的基础上进行了四个方向的扩展,
1.向北拓展
跨过内环线向北拓展。
经土地适宜性分析，可发展区域的适宜城市建设用地约为338平方公里。
自然条件良好，可拓展用地较大，依托城市建成区发展，没有大山大水的地形阻隔，拥有机场、码头、火车站等交通枢纽，区位条件良好，同时可依托北部新区的政策优势,有较强的发展动力；但用地海拔相对较高，地形以丘陵为主，用地相对较破碎。
2.向西拓展
跨过中梁山向西，发展中梁山、缙云山之间的区域。
可发展区域的适宜城市建设用地约为293平方公里，西部新城也由此而生。
西部用地平坦，条件较好，可拓展用地较大，具有区域辐射能力，能够辐射市域西部城镇及加强与成都方向的联系；但跨山发展，交通投入较大，生态环境比较脆弱，在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。
如今过山隧道已经打通，与主城连通，出入十分便利，基础设施也已进入全面建设阶段。
3.向东拓展
跨过铜锣山向东，发展铜锣山、明月山之间的区域。
可发展区域的适宜城市建设用地约为390平方公里。
处于城市下游区域，用地条件较好，生态环境影响较小，适宜发展工业，但跨山发展，交通投入
较大，城市向北发展动力不足。
尤其是鱼嘴以北的地区，由于该地区远离城市中心，且位于御临河上游地区，为生态涵养的重要区域，城市建设活动限制条件较多，发展门槛高，使得该地区虽然用地条件较好，但城市发展动力较差。
因此，该区域未来城市发展区域主要在鱼嘴以南的地区。
4.向南拓展
跨过内环线，发展中梁山、铜锣山之间的南部地区。
可发展区域的适宜城市建设用地约为79平方公里，用地少，不宜作为城市未来的主要发展区域。
因此，重庆主城区面积由原来的600平方公里放量为2737平方公里。
都市圈面积由原来的2500平方公里放量为5473平方公里。
2.1.3磁器口古镇旅游发展现状
近年来，沙坪坝区按照打造优秀旅游目的地的思路，着力景区开发建设，使全区旅游得到了快速发展，2007接待游客量近925万人
次，已成为全市名副其实的旅游大区。
磁器口作为重庆的历史文化名片”旅游核心区域之一，旅游地位不可撼动。
磁器口古镇三山相依，两溪环绕，区位极佳，是重庆主城区规模最大、保存最完整的传统建筑格调的历史文化街区。
在政府的大力保护、开发下，磁器口旅
游日益兴旺，游客数量与日俱增，历年游客数量见表2-1。
此外，沙区将红岩联线延长至磁器口古镇，实现了歌乐山烈士陵园与磁器口古镇红色旅游的资源整合，红'与绿'勺有机结合，互为补充，交叉吸
引游客，今后吸引游客数量定将大大超过当前水平。
表2-1磁器口古镇历年游客量
年份
2001
2002
2003
2004
2005
2006
人数（万人）
190
264
262
280
350
400
虽然拥有400多万的旺盛游客量，但磁器口古镇旅游业呈现出的不足也显而易见，即有人气、有市气但缺财气”；社会效益明显，但
经济效益微弱等，在经济增长方式上表现为高投入、低消费、不协调、低效率”。
究其原由，结点在于古镇的商业配套不足，难以满足多元化，多层次的消费需求。
古镇街内部商业均以小商铺构成，经营规模、档次较低，吸引力不够强，实现消费能力较差，对如此丰富的游客资源形成很大的浪费。
同时古镇外部，商铺均沿干道分布，长度接近1公里，商业形态比较单一，主要以特色餐饮为主，缺乏必要的休闲娱乐业态支撑，但是除了少数几家中高档次门店之外，其余绝大部分档次依然较低，这就大大缩小了游客消费选择的范围，造成大量中高层以上水平消费人群的流失，而这一层次的消费才是拉动旅游经济发展的主动力之一。
鉴于以上问题，目前沙区政府正着力规划，在5-10年内将磁器
同时不断
口全力打造成集旅游商品街、老重庆民俗风情餐饮街、休闲娱乐街、创意产业街和码头文化休闲街五大区域主题布局的新古镇,提升磁器口的档次和文化品味，解决当前政府高投入保护开发，却获得低旅游消费收入的局面，强力带动整个区域的旅游经济发展。
2.1.4本项目提出的理由
为进一步提高改善人民群众的生活居住条件，2008年重庆市对
万平方米的危旧房拆迁规模，五年内完成全部改造任务。
拆迁、改造量空前巨大，使城市建筑、空间布局更为科学合理，人居环境得以提
2009年到
升，很大程度上美化了城市形象。
另外，2009年重庆将会启动危旧住房改造第二个五年计划，根据重庆的经济发展状况，从2010年，改造的面积起码达到过去5年的总和，拆迁改造力度进步扩大，住房改造的升级，至少让10万户市民受益。
目前重庆城市改造的速度迅速加快。
作为经济强区、科教文化名城，沙坪坝区是全市改造任务最重的区域之一，其拆迁改造的重点是围绕严重影响居住安全、所处地点比较密集、位于主干道两侧和窗口地区四个方面的地块。
但是目前沙区政府面临着拆迁改造迫切和拆迁改造范围广、体量大、财力耗费过大等问题之间的矛盾。
如何提高拆迁效率，尽量减少政府拆迁的财力改造投入，是本项目积极研究探讨、并很好实施完成的根本目标。
2006年底磁器口古镇荣获国家4A级旅游景区的称号，根据磁器口古镇旅游发展规划，2010年前，将磁器口要打造成为国家历史文化名镇。
10年内，古镇磁器口将不再是如今的弹丸之地，将打造成占地32.5公顷、涵盖功能更广更全的新型古镇。
目前的磁器口除了提升档次，提高品味外，更要求扩大空间。
”根据2008年5月1日施行的《重庆市磁器口古镇保护暂行办法》规定，磁器口古镇将扩展至东临嘉陵江、南接沙坪坝区中心城区、西界童家桥、北临石井坡的区域。
本项目地块位于国道和城市干道两侧，同时处于千年文化名镇
磁器口对面，根据磁器口古镇发展规划，将整体打造古镇风貌协调，全面提升古镇周边物业配套形象，促进古镇旅游产业的提档升级。
因此本项目的提出一方面积极响应贯彻重庆市拆迁改造、美化城市计划，一方面满足、对应磁器口古镇的发展规划，该项目的宏观建设背景十分利于项目的推进。
2.2项目建设必要性221项目的建设，利于提升城市形象
本项目地块的现状是建筑陈旧落后，内外部环境脏、舌L、差，已
经跟城市发展非常不协调。
由于该地块的特殊位置，一方面紧邻212国道，一方面处于磁器口古镇历史文化街对面，不仅有损于沙坪坝区甚至重庆市的城市形象，而且很大程度上破坏了磁器口古镇的千年历史文化形象。
本项目通过拆迁改造，根据发展规划，重新科学合理构建，使整个地块面貌焕然一新，融入整个古镇的风格之中，提升磁器口古镇以及城市建设形象。
2.2.2可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件
地块内现有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不平，内部配套等居住条件十分不便。
另外绝大多数房屋年久失修，墙壁斑驳，土木构件有不同程度的损坏，居住的安全性较差，急需改造革新。
同时当地居民拆迁改造的意愿比较强烈，迫切希望改善生活居
住条件。
基于以上种种原因，通过本项目的拆迁，重新规划建设，将会大大改善提高当地居民的生活环境。
223盘活土地资产，充分利用土地资源
般拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地
资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。
该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积城中村”土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。
2.2.4促进磁器口古镇风貌协调，美化古镇核心区周边形象
文化”是沙区旅游发展的王牌，而千年古镇磁器口”更是王牌中
的王牌。
磁器口的古”必然对周边的建筑风貌提出了古”的要求，以求达到更完整和谐的古镇风貌，更好地促进古镇旅游发展。
该项目处于古镇风貌协调区，营造与古镇相仿建筑风格，对扩散古镇气息，美化古镇核心区周边形象有一定的配套作用。
综上所述，本项目的建设是很必要的。
3项目市场分析
3.1项目定位3.1.1项目目标定位
鉴于本项目是旧城改造项目，具有拆迁安置的特殊社会属性，因此从城市、地方区域、拆迁户、公司的角度出发考虑项目开发的目标定位为以下方面:
通过危旧房区域的拆迁改造、提升城市区域形象;
通过拆迁、还建安置拆迁住户，大幅度改善其居住生活条
件;
顺应磁器口旅游景区的提档升级，协调磁器口古镇整体风
貌打造;
充分利用有限的土地资源，将土地价值最大化利用;
3.1.2项目业态定位
项目地块临近城市主干道、紧邻磁器口旅游核心区，通过综合解析地块，地块周边环境以及本项目自身独有特点，寻找项目业态。
经调查研究，分析得出以下二种业态为项目的发展方向少量临街商业+普通住宅。
临街商业为临街一层门面，主要以中高档品牌餐饮、娱乐为主,餐饮要突出地方特色，娱乐内容要丰富新颖；同时在商业二层及安置
房下面配以一定比例的小区管理及公共活动用房，以满足小区内管理、活动需求。
住房全部按照约定作拆迁安置，档次定位中等稍偏低档次。
3.2项目前景分析
项目周边的磁器口古镇和歌乐山烈士陵园在重庆市乃至全国的旅游景点中具有较明显的影响力，而且近年来游客数量逐步上升。
而本项目酒店、商业的良好运行很大程度上要依托于磁器口古镇历史文化旅游与歌乐山红色旅游的巨大旅游人气，主要是以吸引磁器口古镇
旅游客源为主。
磁器口旅游人气旺盛，2008年旅游人数继续稳定在400万以上，随着沙区政府对古镇旅游开发建设的投入力度加大，预计今后旅游人次逐年大幅度攀升，这无疑是今后本项目商业的光明市场前景的稳定保障。
321项目临街商业市场前景分析
磁器口商业基本上集中在正街内部和磁童路沿线。
正街内部商业形态均为小街铺，包罗特色餐饮、地方小吃、旅游工业品等，档次偏低；磁童路两侧街铺沿线排布大约700米，均为2-3层建筑，商业面积有一定规模，但是档次依然偏低。
两者基本饱和了中低消费市场,使得该旅游区域中高档商业消费人群大量流失，因此为本项目的中高档次、少体量的商业放量提供了大好机会。
本项目临街商业走差异化路线，寻求中高档层次这一市场空缺,
旺盛的旅游人气加交通的便捷性是人流量的强有力保证。
预计消费人
群构成比例:
本项目与很多商业有明显的不同,
其所拥有的旅游人流量、交通、
1.
磁器口旅游客源
60%
2.
本地附近居民
30%
3.
两侧道路过客及其他
10%
地段等关键资源依托优势是很多一般商业所无法比拟的，配以磁器口古镇商业商场中高档消费市场缺乏的切入，保证了日后商业门面经营兴旺，会吸引大批的投资与经营者前来。
因此本项目的商业若是自主经营，则人气旺盛，生意兴隆；若对外发售，与其他一般商业比起来,发售更为容易。
综合上述分析，本项目的临街商业市场前景很好。
322项目住宅前景分析
根据与磁8地块所有拆迁户达成协议，本项目住宅全部为安置房，不存在销售问题。
4建设内容与规模
4.1建设内容
本项目是磁8地块拆迁安置工程，根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目以安置房建设为主，辅以少量商业门面。
4.2建设规模
总用地面积4273.4m2（约6.4亩）。
总建筑面积16347m2（地上建筑面积14847m2，地下建筑面积1500m2），其中住宅建筑面积13500平方米，小区管理及公共活动用房800平方米，商业面积547平方米,地下车库及设备用房1500平方米。
4273.4m2
16347m2
4.3主要建设规模指标
总用地面积
总建筑面积
（其中：
地上建筑面积
14847m2
地下建筑面积
1500m2）
其中：
住宅
13500m2
商业
547m2
管理及公共活动用房
800m2
停车泊位
地下车库及设备用房
1500m2
50个
其中：
地上停车位
10个
地下停车位
40个
道路及活动场地
1200m2
绿化面积
1500m2
容积率
3.5
可容纳住户
240户
5项目场址条件
5.1建设场地现状
拟建地点：
位于重庆市沙坪坝区童家桥街道童新一村。
场地描述：
本项目地块位于历史文化旅游区
磁器口古镇与
红色旅游区——歌乐山烈士陵园之间，与两地相距甚近；该地块作为
磁器口古镇的风貌协调区，北临磁童路，南临双菱皮鞋厂，西临212国道，东临清水溪，交通条件优越。
地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业氛围较浓。
场地内无珍稀动植物及文物古迹分布,地上原有的建筑物将被拆除，区域交通便捷，环境宜人，适宜本项目建设需要。
项目总用地面积4273.4m2（约6.4亩）。
5.2场地建设条件
沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江，西抵缙云山，幅员面积396.2平方公里。
磁器口位于歌乐山下之嘉陵江畔，境内小山脉和小溪相间，具有典型的山城山水特色，而形成明显的冲沟地形。
1.地形地貌
沙坪坝区地貌归属于川东平行岭谷低山丘陵区的一部分，全区呈丘陵、台地和低山组合的地貌结构。
中部歌乐山海拔高度在550〜650米之间，最高峰歌乐山云顶寺海拔680.25米。
2.地质构造
该场地地处新华夏系第三沉降褶皱带内的川东南弧形构造带的华莹山带状褶皱束与宣汉一重庆平行褶皱束的交接地区，出露地层主
要以侏罗系中、上统沙溪庙组紫红色泥岩为主夹薄层砂岩，砂质泥岩。
第四系地层零星分布，为最新地层。
据区域地质资料并结合本次调查分析，场地内无断层及构造破碎带通过，场地内构造裂隙不发育。
3.地质灾害危险性评估根据调查结果表明：
拟建地块内未见崩、滑、泥石流等不良地
质现象，现状稳定；工程建设可能诱发的地址灾害为填土的不均匀沉降及填土边坡开挖岩等边坡滑塌、掉块，其规模小〜中等，危险性小〜中等。
用地范围适宜本项目建设。
4.气候气
升级会员 