房屋估价报告.docx

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房屋估价报告

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房屋估价报告

地点：

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时间：

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说明：

本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容

房屋估价报告

估价项目名称:

新乡市牧野区二机床家属院周边区域棚户区改造项目房地产拆迁补偿成本及收益情况估算报告

估价委托人：

新乡市牧野区房屋征收服务中心

房地产估价机构：

河南利安达信隆房地产估价有限公司

注册房地产估价师：

钱亚军王振军

估价报告出具日期：

二○一五年七月三十日

估价报告编号：

豫郑利安达评字[2015]070215号

一、致估价委托人函…………………………………………3页

二、估价师声明………………………………………………6页

三、估价的假设和限制条件…………………………………8页

（一）估价报告结论成立的假设前提………………………8页

（二）估价报告使用的限制条件……………………………9页

四、房地产估价结果报告……………………………………10页

（一）估价委托人……………………………………………10页

（二）房地产估价机构………………………………………10页

（三）估价目的………………………………………………10页

（四）估价对象………………………………………………10页

（五）价值时点………………………………………………12页

（六）价值类型………………………………………………12页

（七）估价依据………………………………………………12页

（八）估价原则………………………………………………14页

（九）估价方法………………………………………………13页

（十）估价结果………………………………………………15页

（十一）估价人员……………………………………………16页

（十二）估价作业期…………………………………………16页

（十三）估价报告应用有效期………………………………16页

五、估价技术报告…………………………………………17页

（一）个别因素描述与分析…………………………………17页

（二）区位因素描述与分析分析…………………………19页

（三）市场背景描述与分析………………………………21页

（四）最高最佳利用分析…………………………………22页

（五）估价方法选用………………………………………23页

（六）估价测算过程………………………………………24页

（七）估价结果的确定……………………………………36页

六、附件………………………………………………………37页

（一）估价对象区域位置图

（二）估价对象外部照片

（三）评估委托书

（四）地块修建性详细规划

（五）房屋征收补偿安置方案

（六）估价机构营业执照副本复印件

（七）估价机构资质证书复印件

（八）估价人员注册证书复印件

一、致估价委托人函

新乡市牧野区房屋征收服务中心：

承蒙委托，我们对新乡市牧野区二机床家属院周边区域棚户区改造《北辰悦府》项目按设定的规划条件进行了项目评估。

估价目的：

测算项目在设定规划条件下的征收补偿成本及收益情况，为估价委托人项目决策提供参考依据。

估价对象：

新乡市牧野区二机床家属院周边区域棚户区改造《北辰悦府》项目东至二机床厂大门，西至二机床家属院，南至二机床南自然边界，北至宏力大道，项目建设用地面积37771.78㎡，约合土地56.66亩（具体出让面积以土地部门实测为准）。

被征收房屋基本情况表

规划情况：

根据新乡市规划设计条件通知书（编号：

新规条件2013-301号），本项目所涉及地块为居住用地（R2）兼容商业用地（B）【按《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）为07住宅用地及05商服用地】，其中商业用地占总面积的5%。

评估设定条件：

根据本项目为棚户区改造的实际情况，按牧野区人民政府二机床厂棚户区改造修建性详细规划中的规划控制指标对本项目进行评估。

主要经济技术指标表

价值时点：

根据估价委托人提供的委托书，本次价值时点确定为二○一五年三月二十五日。

估价结果：

估价人员经过实地查勘及市场调查，遵照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》等法律法规和技术标准，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素基础上，产权调换房面积按其合法、有效的房屋建筑面积1:

1.5置换等的前提下，进行了周密的分析、测算和判断，结合估价经验，最终确定委估对象在规划综合技术经济指标条件下的项目评估结果为：

本报告应用有效期自出具之日起为壹年。

法定代表人（签章）：

河南利安达信隆房地产估价有限公司

二○一五年一月十一日

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利害关系，也与当事人没有个人利害关系或者偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》和中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013《房地产估价基本术语规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我公司估价人员钱亚军、王振军已于2015年07月20日-2015年07月25日对本估价报告中的估价对象范围内房屋进行了实地查勘记录和现状拍照，本估价报告仅限于估价对象现时状况。

注册房地产估价师不承担对估价对象建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。

。

6、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。

7、本估价报告所依据的有关资料由估价委托人提供，估价委托人对资料的真实性负责。

因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

注册房地产估价师注册号签字盖章

钱亚军4119980020

王振军4120110089

三、估价的假设与限制条件

（一）估价报告结论成立的假设前提：

1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

（1）交易双方自愿地进行交易；

（2）交易双方处于利己动机进行交易；

（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价；

2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让；

3、估计对象的基本信息、控制性详细规划及规划综合技术经济指标均来源于估价委托人提供的相关资料，估价师未向有关部门核实，本次估价以其合法、真实、准确、完整为估价前提，因资料不实造成估价结果有误的，估价师及估价机构不承担责任；

4、根据估价委托人的委托及新乡广源置业有限公司征收安置补偿的实际情况，本次估价中的安置补偿状况设定如下：

工业用房全部采用货币补偿，按货币补偿额实际情况测算其征收补偿成本；住宅房屋及附属物全部选择产权调换；商业由于规划条件限制50%选择产权调换，50%选择货币补偿，产权调换房建成后均为1-2层商业。

5、根据本项目征收补偿安置方案的规定，被征收人选择货币补偿的，货币补偿金额在被被征收房屋类似房地产市场评估价格基础上奖励10%的补偿款；选择产权调换的，产权调换房面积按其合法、有效的房屋建筑面积1:

1.5置换。

评估过程中，依此为估价前提。

6、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家和地方法律、法规。

（二）估价报告使用的限制条件：

1、本估价报告按照既定目的提供给估价委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价；

2、房地产投资是一种流动性较低、占用资金量较大的长期投资，房地产市场与宏观经济形势密切相关，对经济波动的反应十分敏感。

本次估价未考虑经济形势、国家宏观调控政策等发生重大变化对房地产价格的影响；

3、本估价报告的有效期限为壹年。

如超过有效期，或价值时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，估价委托人应及时委托房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价；

4、本估价报告专为估价委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；

5、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表；

6、本报告数据全部采用电算化连续计算得出，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终估价结论的准确性；

7、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正；

四、房地产估价结果报告

（一）估价委托人：

新乡市牧野区房屋征收服务中心

（二）房地产估价机构：

机构名称：

河南利安达信隆房地产估价有限公司

法定代表人：

钱亚军

营业执照注册号：

410192100013382

地址：

郑州市金水区经三北路32号财富广场1号楼13层西南户

资质等级：

二级

证书编号：

41010332号

（三）估价目的

测算项目在设定规划条件下的征收补偿成本及收益情况，为估价委托人项目决策提供参考依据。

（四）估价对象：

1、被征收房屋情况

区域范围：

东至二机床厂大门，西至二机床家属院，南至二机床南自然边界，北至宏力大道，项目建设用地面积37771.78㎡，约合土地56.66亩（具体出让面积以土地部门实测为准）。

被征收房屋基本情况表

规划情况：

根据新乡市规划设计条件通知书（编号：

新规条件2013-301号），本项目所涉及地块为居住用地（R2）兼容商业用地（B）【按《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）为07住宅用地及05商服用地】，其中商业用地占总面积的5%。

评估设定条件：

根据本项目为棚户区改造的实际情况，按牧野区人民政府二机床厂棚户区改造修建性详细规划中的规划控制指标对本项目进行评估。

主要经济技术指标表

3、项目背景

城市棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。

新乡市牧野区二机床厂棚户区改造《北辰悦府》项目包括新乡市二机床原厂区和二机床厂家属院。

该区域建（构）筑物多建于上世纪八、九十年代，房龄较长，区域内基础设施不完善，排水设施老化，消防通道不达标，存在严重安全隐患，符合豫政〔2014〕17号、新政办[2011]号和新政办[2011]97号文件规定的棚户区改造条件，被列入新乡市城市和工矿棚户区改造范围。

（五）价值时点

根据估价委托人提供的委托书，本次价值时点确定为二○一五年三月二十五日。

（六）价值类型

房地产市场价值，即假定房地产在进行了适当的营销之后，由懂行、审慎且无被迫的自愿买者和自愿卖者，以公平交易方式在价值时点进行交易的估计金额。

（七）估价依据

1、本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章

（1）《中华人民共和国物权法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《中华人民共和国土地管理法》；

（4）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）；

（5）河南省人民政府关于印发《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干规定的通知（豫政【2012】39号；

（6）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）。

2、本次估价采用的技术规程

（1）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）；

（2）《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）；

（3）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）

（4）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号）

3、估价委托人提供的有关资料

（1）委托书；

（2）地块修建性详细规划

（3）新乡市二机床家属院周边区域棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案

4、估价机构及估价人员掌握和收集的有关资料。

（1）估价人员现场勘查资料；

（2）估价人员市场调查资料；

（3）省市有关工程造价管理文件；

（4）新乡市二机床家属院周边区域棚户区改造项目相关资料；

（5）新乡市人民政府《关于印发新乡市推进棚户区改造实施方案的通知》（新政文【2010】29号）；

（6）新乡市人民政府办公室关于《印发关于加快城中村（棚户区）改造建设的会议纪要的通知》（新政办【2011】97号）；

（7）新乡市人民政府办公室《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》（【2014】125号）。

（八）估价原则：

本次估价遵守独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。

1、独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、最高最佳利用原则

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

（九）估价方法：

根据《房地产估价规范》，在房地产估价中，应根据估价目的及估价对象的特点，分别采取不同的估价方法，估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法四种。

比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或潜在收益性的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分且不适宜采用比较法、收益法进行估价的情况下；假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价。

本项目为棚户区改造项目的征收成本及收益情况估算，其不同于房地产价值的个案评估。

本次参照成本法的估价技术思路，根据估价委托人的委托，按项目主要经济技术指标及被征收房屋的实际情况对估价对象的征收成本及收益情况进行估算。

计算公式为：

项目征收补偿成本=项目征收补偿费用+货币补偿费用+产权调换及廉租房屋建设成本+投资利息

项目利润=项目总销售收入-项目征收补偿成本-项目开发成本-取得土地尚需缴纳的费用

（十）估价结果：

估价人员遵循科学客观、独立公正、公平合理的工作原则，按照国家规定的技术规范和估价程序，在现场勘察核实、市场行情调查的基础上，对估价资料进行了深入分析研究，采用合理估价方法，产权调换房面积按其合法、有效的房屋建筑面积1:

1.5置换等的前提下，经过认真分析和测算，最终确定委估对象在规划综合技术经济指标条件下的项目评估结果为：

（十一）估价人员

注册房地产估价师注册号签字盖章

钱亚军4119980020

王振军4120110089

（十二）估价作业期：

二○一五年一月四日至二○一五年一月十一日。

（十三）估价报告应用有效期：

自本报告出具之日起一年内有效（即从2015年01月11日至2016年01月10日）。

河南利安达信隆房地产估价有限公司

二○一五年一月十一日

五、估价技术报告

（一）个别因素描述与分析

区域范围：

东至二机床厂大门，西至二机床家属院，南至二机床南自然边界，北至宏力大道，项目建设用地面积37771.78㎡，约合土地56.66亩（具体出让面积以土地部门实测为准）。

被征收房屋基本情况表

规划情况：

根据新乡市规划设计条件通知书（编号：

新规条件2013-301号），本项目所涉及地块为居住用地（R2）兼容商业用地（B）【按《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）为07住宅用地及05商服用地】，其中商业用地占总面积的5%。

评估设定条件：

根据本项目为棚户区改造的实际情况，按牧野区人民政府二机床厂棚户区改造修建性详细规划中的规划控制指标对本项目进行评估。

主要经济技术指标表

3、项目背景

城市棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。

新乡市牧野区二机床厂棚户区改造《北辰悦府》项目包括新乡市二机床原厂区和二机床厂家属院。

该区域建（构）筑物多建于上世纪八、九十年代，房龄较长，区域内基础设施不完善，排水设施老化，消防通道不达标，存在严重安全隐患，符合豫政〔2014〕17号、新政办[2011]号和新政办[2011]97号文件规定的棚户区改造条件，被列入新乡市城市和工矿棚户区改造范围。

（二）区位因素描述与分析：

新乡市地处河南省北部，南临黄河，与HYPERLINK"\t"_blank"省会郑州、古都HYPERLINK"\t"_blank"开封隔河相望；北依太行，与HYPERLINK"\t"_blank"鹤壁、HYPERLINK"\t"_blank"安阳毗邻；西连煤城HYPERLINK"\t"_blank"焦作，与晋东南接壤；东接油城HYPERLINK"\t"_blank"濮阳，与鲁西相连，是河南第三大城市，豫北的经济、文化和HYPERLINK"\t"_blank"交通中心，HYPERLINK"\t"_blank"中原城市群城市之一。

HYPERLINK"\t"_blank"新乡新乡市区人口120万，建成区114平方千米，辖四区两市六县，拥有中国最佳生态宜居城市、中国国家森林城市、HYPERLINK"\t"_blank"中国优秀旅游城市、国家卫生城市、中国可持续发展城市等多项荣誉

新乡地处HYPERLINK"\t"_blank"中原大地，河南北部，是豫北地区唯一的国家级交通运输枢纽城市，铁路南北大动脉HYPERLINK"\t"_blank"京广铁路和太石铁路在此交汇，HYPERLINK"\t"_blank"京港高铁客运专线石武段、新月二线正在建设，107国道及京港澳、大广、济东高速穿境而过。

新晋高速、鹤辉高速正在修建。

新乡与省会郑州隔HYPERLINK"\t"_blank"黄河为邻，新郑国际机场至新乡新乡市区80公里。

平原新区作为全省6HYPERLINK"\t"_blank"大新区之一，是对接郑州、建设“复核”城市的桥头堡，目前已初具规模。

主城区到“三区五城”8条快速路（双向六车道HYPERLINK"\t"_blank"一级公路）和新乡大外环（双向六车道，全长112Km）建成通车，30分钟同城HYPERLINK"\t"_blank"经济圈初步形成。

全市公路总里程达到12735公里，高速公路通车里程达306公里，市内市、县基本上实行一级公路连接，乡镇基本实现二级以上公路连接。

开通了新乡市内到各县城际公交和新乡-郑州、新乡-开封、新乡-许昌、新乡-鹤壁、新乡-安阳、新乡-焦作市际公交。

各县公路客运站均达到了二级以上。

牧野区位于新乡市市区中北部，东西横穿整个新乡市区。

现辖王村镇、牧野镇2个镇和新辉路、卫北、北干道、花园、荣校路、东干道、和平路7个办事处，共58个行政村和31个社区居委会。

全区总面积100平方公里，总人口32.9万人。

。

经过近几年来的快速发展，牧野区已形成自己的特色产业、行业优势，成为豫北地区全方位开放的经济强区。

以项目带动加速工业，逐步形成了电池电源、车辆及汽车零部件两大特色产业和轻钢结构及新型建材、食品加工、包装印刷、白色家电四大支柱产业。

2014年，全区地区生产总值完成68.7亿元（区本级），增长11%；固定资产投资完成138.6亿元，增长17%；公共财政预算收入完成5亿元；规模以上工业增加值完成39.9亿元，增长14.7%，其中高新技术企业增加值完成20.5亿元，增长20%；社会消费品零售总额完成67.6亿元，增长12.7%。

估价对象为位于东至二机床厂大门，西至二机床家属院，南至二机床南自然边界，北至宏力大道，其具体区域状况如下：

交通条件：

估价对象北至宏力大道、南有中原路、西至和平大道、东至畅岗路，交通通达度高；附近有15路、23路、31路等公交线路停靠点，公共交通便捷；

生活服务设施：

估价对象周边有新飞大酒店、天然居烤鸭店、新亚手机连锁、中国银行、新乡银行、超市、中国移动、中国联通等商服网点，生活较方便；

教育配套设施：

估价对象所在区域内分布有新乡市AAA实验幼儿园、新飞大道小学、新乡市第二中学等学校，就近入学方便，教育配套设施较齐全；

环境质量：

估价对象所在区域建筑密度一般，绿化率低，噪音污染程度一般，卫生条件一般。

（三）市场背景描述与分析

市区内现有棚户区72片，建筑面积531万㎡，其中，城市棚户区47片，建筑面积377.6万㎡，工矿棚户区25片，建筑面积153.8万㎡。

从2011年起，计划用五年时间，基本完成全部工矿棚户区和城市棚户区的改造任务。

其中：

至2013年完成拆迁改造任务的50%，2015年完成拆迁改造的全部任务。

1、城中村及棚户区规划原则

（1）统筹规划，分步实施。

坚持以人为本，以建设和谐新乡、促进经济社会协调发展为目的，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象。

（2）市场运作，政府支持。

充分发挥个人、企业等多方面的积极性，以棚户区居民为主，多渠道筹措资金，政府在政策与资金上给予必要的支持。

（3）多方结合，综合开发。

棚户区改造要与廉租房建设、经济适用住房建设、城市危旧房改造、城中村改造、城市建设用地挖潜结合起来，注重改善城市发展环境，注重提升城市形象，充分调动各方面积极性，鼓励综合开发。

（4）整体推进，配套建设。

按照“全面规划、合