精编完整版三环国际郡城项目可研报告.docx

精编完整版三环国际郡城项目可研报告.docx

《精编完整版三环国际郡城项目可研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《精编完整版三环国际郡城项目可研报告.docx（79页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

精编完整版三环国际郡城项目可研报告

（此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！

）

三环·国际郡城

可行性研究报告

二〇一〇年十月二十八日

前言10

第一章概述11

1.1项目名称及性质11

1.1.1项目名称11

1.1.2项目性质11

1.2项目拟建地点11

1.3工程内容与规模11

1.4项目建筑单位12

1.5项目建设年限12

1.6编制目的、依据、原则及内容12

1.6.1编制目的12

1.6.2编制依据13

1.6.3编制原则14

1.6.4投资估算及资金筹措14

第二章项目背景及必要性分析15

2.1项目所在地宏观背景15

2.1.1项目所在地自然背景15

2.1.2项目所在地宏观经济背景16

2.2项目背景16

2.2.1大理市房地产市场现状17

2.2.2大理市房地产市场特点17

2.2.3大理市房地产市场发展趋势18

2.3建设项目的重要性及必要性19

2.3.1提升城市形象，创建园林城市，大力发展旅游产业的需要19

2.3.2是改善民生，不断提高人民生活质量的需要20

第三章市场分析及定位21

3.1大理城市区域环境研究21

3.1.1大理市城市总体规划21

3.1.2大理市宏观经济发展状况23

3.1.3大理市人口及生活状况23

3.1.4大理市房产开发投资24

3.2大理市房地产市场情况24

3.2.1大理市城镇居民住房现状24

3.2.2大理市目前区域房地产开发概况25

3.2.3项目所在区域市场小结26

3.3项目用地分析26

3.3.1地块现状分析26

3.3.2项目交通路网分析26

3.3.3配套设施分析26

3.3.4地块内部分析27

3.4项目研判及定位27

3.4.1项目客群27

3.4.2项目定位27

3.5项目的SWOT分析31

第四章项目建设地点主要条件32

4.1场址现状32

4.1.1地理位置32

4.1.2场址土地权属类别及占地面积32

4.2场址条件32

4.2.1地形、地貌32

4.2.2工程地质、水文地质条件32

4.2.3周边建筑与环境条件33

4.2.4公共设施条件33

4.2.5自然条件33

4.2.6建筑材料及运输条件34

4.2.7环境保护条件34

第五章规划设计方案35

5.1规划依据35

5.2现状条件分析36

5.2.1地理位置36

5.2.2自然地形36

5.2.3规划指导思想36

5.2.4规划原则36

5.2.5初步规划方案36

5.3项目优化38

5.4规划审查意见38

第六章结构设计说明39

6.1设计主要依据39

6.2工程概况39

6.3结构选型及基础选型39

6.4安全等级及抗震设防39

6.5填充墙体材料39

第七章给排水规划设计说明40

7.1设计依据40

7.2生活给水系统40

7.2.1水源40

7.2.2用水量40

7.2.3供水系统40

7.3排水系统40

7.3.1室内排水系统40

7.3.2室外排水系统41

7.3.3雨水系统设计参数41

7.4消防系统41

7.4.1消防用水量列表41

7.4.2消防系统41

第八章通风设计规划43

8.1设计依据43

8.2设计范围和内容43

8.3通风、防排烟系统43

8.4消声、减振44

第九章电气设计说明45

9.1设计依据45

9.2变配电所设计45

9.2.1变配电所45

9.2.2预备发电机45

9.2.3低压柜设置46

9.2.4配电线路46

9.3低压配电系统46

9.4照明系统47

9.5动力47

9.6防雷及接地系统47

9.7电气消防48

第十章环境保护及消防安全49

10.1环境保护49

10.1.1设计采用的法律和环境标准49

10.1.2主要污染物的产生和排放50

10.1.3环境影响分析及污染控制51

10.1.4污染防治对策54

10.2消防安全55

10.2.1消防电气系统55

10.2.2消防联动控制56

10.2.3消防设备电源供电方式57

10.2.4直流电压大小57

10.2.5接地装置57

10.2.6消防设备及线路安装要求57

10.2.7设备、材料要求58

10.2.8漏电火灾报警系统58

10.2.9火灾应急照明59

10.3电气安全59

第十一章节能节水60

11.1能耗分析60

11.2节能措施及效果分析60

11.2.1建筑节能60

11.2.2电气节能61

11.2.3节水62

11.2.4清洁生产63

第十二章劳动安全卫生64

12.1劳动安全卫生64

12.2项目危害分析64

12.3职业危害防护64

12.3.1项目总体布局中的职业危害防护措施64

12.3.2施工过程中的危害防护措施64

12.4职工劳动安全卫生措施65

第十三章项目招标方案67

13.1招标内容67

13.2工程质量67

13.3工期要求68

13.4报名条件68

必须具备相应资质的施工单位及相应承担高层建筑经验及实力的施工企业。

68

13.4.1投标企业68

13.4.2项目经理68

13.4.3交纳投标保证金。

68

13.5资格预审69

13.6中标方式69

第十四章项目实施进度与项目建设管理70

14.1实施原则70

14.2建设工期70

14.3项目实施进度表71

项目71

2010年71

2011年71

2012年71

4季度71

1季度71

2季度71

3季度71

4季度71

1季度71

2季度71

3季度71

4季度71

可行性研究报告71

方案报批71

施工图设计71

土建施工设备安装71

交付准备71

交付使用71

14.4项目建设管理71

14.4.1项目的组织结构71

14.4.2加强项目质量管理，实行“五项管理职度”71

14.4.3加强计财监督管理，严格定期检查制度72

14.4.4加强工期安全管理，按时完成建设计划72

14.5施工管理72

14.6项目监理72

第十五章投资估算及资金筹措73

15.1投资估算内容73

15.1.1本项目投资估算内容和说明73

15.1.2工程项目的其他工程费73

15.1.3在本项目投资估算范围内未包括的资金投入73

15.2投资估算依据73

15.2.1估算编制依据73

15.2.2估算取费依据74

15.2.3其他74

15.3投资估算方法75

15.4建设投资估算结果75

15.5分年投资计划76

15.6资金筹措76

第十六章财务评价77

16.1财务评价的依据和说明77

16.1.1评价依据77

16.1.2基础数据77

16.2收入、税金及利润估算78

16.2.1收入预测78

16.2.2税金及附加预测78

16.2.3利润预测79

16.2.4收入及税金估算结果79

16.3财务盈利能力分析79

16.3.1静态指标79

16.3.2财务指标80

16.4不确定性分析80

16.4.1项目盈亏平衡分析81

16.4.2项目敏感性分析81

16.5财务评价结论81

第十七章社会评价82

17.1项目对社会影响分析82

17.2项目对所在地的互适性分析82

17.3社会评价结论82

第十八章项目风险分析84

18.1项目风险84

18.1.1自然风险84

18.1.2政策和法律风险84

18.1.3经济风险86

18.1.4技术风险86

18.1.5社会风险86

18.1.6内部决策和管理风险87

18.2投资风险的控制87

18.2.1通过加快进度来回避风险87

18.2.2通过市场调查来降低风险88

18.2.3通过加强管理来控制风险88

18.2.4防范房地产行政法律风险88

第十九章研究结论与建议89

19.1推荐方案的总体描述89

19.2推荐方案的优缺点描述89

19.2.1优点89

19.2.2缺点89

19.3结论与建议90

19.3.1结论90

19.3.2建议90

图1：

项目总平图91

图2：

项目交通分析92

图3：

冬至日日照分析93

图4：

效果图一94

图5：

效果图二95

图6：

首层平面图96

图7：

侧立面图97

图8：

地下一层平面图98

图9：

地下二层平面图99

前言

近年来，随着大理旅游业不断发展以及大理所处的滇西经济交通中心的优越地理，目前大理区域内房地产的开发利用、基础设施的建设等领域仍然存在很大的开发空间，因此，在未来的几年内，新的机遇与挑战并存，将大理的旅游、商业、基础设施建设相结合在一起，必定会得到较好的经济利益和社会效益，为此特制定本可行性报告

为加快本项目顺利推进，现就三环·国际郡城项目建设的必要性、工程实施的可行性进行综合论证，并提出相关的建议及意见。

第一章概述

1.1项目名称及性质

1.1.1项目名称

三环·国际郡城

1.1.2项目性质

商住楼

1.2项目拟建地点

本项目位于大理白族自治州大理市下关镇，地处大理经济开发区。

本项目地块位于雄风塔正对面，西临经济开发区主城区，东临凤仪镇。

1.3工程内容与规模

地块长约111米，宽约44米，总用地面积约6033平方米，基地内基本平坦。

项目总建筑面积为50827.44平方米，建筑由地下二层地下车库（可停260辆），一、二层为裙楼商业，3—30层为点式两梯八户的2栋住宅。

整体规划，分两期开发实施。

主要经济指标如下：

地块总用地面积：

6033平方米

项目总建筑面积：

50827.44平方米

其中：

地上总建筑面积：

42376平方米

地下总建筑面积：

8451.44平方米

投资规模：

1.2亿元

机动车停车位：

207辆

规划总户数：

374户

居住总人口规模：

1341人

1.4项目建筑单位

建设单位：

大理三环建筑工程有限公司 

大理三环建筑工程有限公司坚持“以人为本”的建设理念，遵循“创造品质，奉献社会”的宗旨，为营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受而努力。

公司按照现代企业的管理模式，紧紧围绕跨越式发展战略目标，狠抓经营，强化管理，积极探索与市场机制相适应的经营策略和方针，并在多个新的领域进行投资与项目开发，迈向集团化、多元化经营发展之路。

经营思路：

按照跨越式发展的战略要求，紧紧围绕，以市场为导向，改造提升居住品质，依法经营，滚动发展，又快又好的实现效益最大化。

工作目标：

在开发区管委会的领导下，服从于跨越式发展需要，提高认识，转变观念，更新工作思路和方法，建立和完善内控制度，加大经营管理考核力度。

努力兑现建设项目任务指标，熟练掌握房地产运作模式和经验的积累，加强人才的培养和引进，盘活土地资产，开发具有时代品质的项目。

公司将依据国家政策和在自身条件成熟的情况下，采取多种多样措施，进一步拓展房地产市场，创造出更好的社会效益和经济效益，为跨越式发展及改善城市居民居住质量和环境作出更大的贡献。

1.5项目建设年限

项目建设期为2011年3月至2012年12月，共计22个月。

1.6编制目的、依据、原则及内容

1.6.1编制目的

本可行性研究报告通过充分的调查、研究，在收集、分析资料的基础上，达到如下目的：

论证建设三环·国际郡城项目的必要性和迫切性。

1）对本项目有关的主要因素，如：

对项目投资估算等进行技术可靠性、经济合理性及实施可行性等多方案的综合性研究，进行方案比较和论证。

2）提出财务评价和国民经济评价、效益分析、环境评价等建议。

3）符合国内相关项目可行性研究报告文件编制要求。

通过以上工作，为项目的决策提供科学依据，为工程的初步设计确定原则。

1.6.2编制依据

1）《大理市城市总体规划》

2）《大理市“十一五”城镇化体系建设规划》

3）《大理州建设项目规划管理技术规则（试行）》

4）《城市居住区规划设计规范》

5）《城市居住区公共服务设施设置规定》

6）《住宅设计规范》

7）《住宅建筑设计标准》

8）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

9）《城市道路绿化规划及设计规范》

10）国家、地方及行业的有关法规、规范、条例、规定

11）《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号文）

12）《建筑给水排水设计规范》（GB500l5—2003）

13）《建筑设计防火规范》（GB500l6-2006）

14）其它相关的国家和地方规范、标准、法规等

15）三环·国际郡城项目总平面规划图

16）项目相关批文

1.6.3编制原则

1）严格执行国家及行业的有关标准、规范和政策，符合国家环境保护政策，确保安全和环保。

2）遵循大理城市发展过程中对不同等级住房的需求，结合实际情况，合理确定工程规模，使工程建设和城市的发展相协调，既保护环境，又最大程度地发挥工程效益。

3）采用适宜的、先进成熟的、安全可靠的技术方案和工艺设备，为该项目建设和运行创造良好的条件。

4）通过总体优化，合理布局、减少占地，节约能耗，降低成本，减少工程总投资和运行管理费用。

充分发挥本项目的社会效益、环境效益和经济效益。

5）充分考虑周边环境，重视环境保护。

6）根据国家现行规定，结合大理州、大理市的实际情况进行投资估算和经济评价。

1.6.4投资估算及资金筹措

本项目总投资为1.2亿元，资金来源为单位自筹筹措方式，分为自有资金60%和银行贷款40%。

第二章项目背景及必要性分析

2.1项目所在地宏观背景

2.1.1项目所在地自然背景

大理是我国唯一的白族自治州，面积2.95万平方公里，总人口350万，有13个世居民族，白族占总人口的三分之一。

自治州首府大理市集“国家级历史文化名城”、“国家级风景名胜区”、“国家级自然保护区”、“中国优秀旅游城市”、“中国最佳魅力城市”、“苍山国家地质公园”、“中国十佳休闲旅游城市”、“国际最佳休闲度假胜地”等多项殊荣的著名旅游城市。

大理历史悠久、文化灿烂。

大理是云南古代文化的发祥地之一。

远在新石器时代，白族、彝族的先民就在这里繁衍生息。

汉武帝时期，在大理设置了郡县，唐宋时期先后建立的“南诏国”、“大理国”地方政权延续595年，一度成为云南政治、经济、文化的中心。

据美国历史学家马克瑞研究发现，公元1000年时，大理曾经是世界上14个大城市之一。

元代意大利著名履行家马可波罗和明代旅行家、地理学家徐霞客在游记中对大理的美景和辉煌都有详细的描述。

数千年岁月，给大理留下了足以傲世的历史遗存：

屹立千年的“崇圣寺三塔”，作为大理历史文化主要载体的“大理古城”，被誉为“西南敦煌”的石宝山石窟，享誉南亚、东南亚的佛教圣地鸡足山，沙溪寺登街这个茶马古道上的最后一个集市，被世界建筑物基金会列入世界濒危建筑遗址目录。

分布在苍山之麓、洱海之滨的太和城遗址、元世祖平云南碑、喜洲白族居民建筑群等历史古迹，既是大理发展史的鲜活见证，又是大理辉煌灿烂的历史文化的代表。

大理白族文化和谐包容，以白族为主的大理人民，不仅用自己的勤劳智慧创造了独特的本主文化，同时与佛教、道教、伊斯兰教、基督教、天主教5大宗教同存共荣。

大理山水秀丽，气侯宜人。

被称颂为最适宜人类居住地区之一的大理，相生相伴的下关风与上关花、交相辉映的苍山雪和洱海月，构成了大理最为浪漫迷人的“风、花、雪、月”四景，征服了无数的中外宾客。

大理风光壮美，首推“银苍玉洱”，终年积雪的苍山峰岭峻拔，丽日晴空下晶莹夺目;清澈如镜的洱海碧波万顷，粼粼水光中点点帆影;苍山洱海珠联璧合，如镶嵌在云岭横断山脉的一颗高原明珠。

大理的旅游风景名胜区有130多处，主要有苍山洱海、鸡足山、石宝山、巍宝山、茈碧湖五大精品景区，有演绎传奇爱情的蝴蝶泉、享誉海内外的大理古城洋人街、“世外桃源”茈碧湖、大理伊甸园南诏风情岛……

大理民风淳朴，多姿多彩。

大理以白族为主的民族风情浪漫迷人，其流光异彩之处令人不胜枚举。

暗喻“风花雪月”四景的白族服饰鲜艳、轻快；“一苦二甜三回味”的三道茶蕴含深刻的人生哲理；白族的狂欢节“绕三灵”，对歌缠绵的石宝山歌会，奔放豪迈的彝族打歌和彝家跳菜；“一街赶千年、千年赶一街”的大理三月街；古朴清幽的大理古城，“三坊一照壁”、“四合五天井”的白族民居建筑镶嵌在银苍玉洱间，构成了一幅幅美伦美奂的画卷。

2.1.2项目所在地宏观经济背景

年增长11.5%人均生产总值25969元，比上年增长9.16%，其中:

第一产业增加值为126236万元,增长5%；第二产业增加值为787524万元，增长13.33%;第三产业增加值为672673万元,增长10.68%。

全年财政总收入完成191930万元，比上年增长15.67%。

地方财政一般预算收入完成122855万元，比上年增长18.14%；

2.2项目背景

大理白族自治州有房地产开发企业90家，物业管理企业30家，专业房地产中介服务机构6家，从业人员近2500人。

目前大理有30多个待建或在建楼盘，大理白族自治州，这个向来以旅游资源为外界熟知的地方，短短两三年的时间里吸引了天城屋业、银海、银冠、城建股份等诸多知名地产品牌企业先后进入。

2.2.1大理市房地产市场现状

大理的房地产市场目前处于从政府提供公共住宅向市场提供商品住房的转型，为大理房地产业发展带来了良好的发展机遇。

城市居民住房消费观念的转变，为大理房地产业发展带来了一场根本性的转变，居民已经适应从过去依赖政府供给住房转向到市场找房，成为房地产消费主力。

由于大理当地居民的住房消费正处于转型期，而且旅游产业所带来的外来人口也呈不断上升趋势，大理的房地产市场呈现供需两旺的态势，今年价格在3500元/平方米以下的商品房占大理州市场供应总量60%左右，市场价格体系运行平稳有序。

大理下关的商业形态主要以沿街为市，零散杂乱为特点，主要经营的商品仍仅限于满足本地消费者。

2007年以来，大理市房地产市场投资保持快速增长，今年1至8月，全州房地产完成投资10.72亿元，同比增长44.67%；施工面积191.56万平方米，同比增长51%；商品房综合销售均价每平方米2116元，住宅商品房均价每平方米1946元，同比增长11.16%。

新开工面积、竣工面积、销售面积稳定增长，市场需求旺盛。

房价指数依然高位运行，但是涨幅趋缓。

2.2.2大理市房地产市场特点

（1）商品房新开工面积稳定增长，其中：

普通住宅稳定增长，别墅高档公寓、商业营业用房高速增长。

1—5月全市商品房新开工面积33.49万平方米，比上年同期增长85％。

其中：

普通住宅新开工15.31万平方米，比上年同期增32.2％；经济适用房新开工１万平方米；别墅高档公寓新开工9.89万平方米，比上年同期增长1.99倍；商业营业用房新开工4.93万平方米，比上年同期增长84.4％。

（2）商品房竣工面积高速增长。

1—5月全市商品房竣工面积达144027平方米，比上年同期增长2.79倍，其中：

普通住宅竣工109112平方米，比上年同期增长4.42倍；别墅高档公寓竣工9270平方米，比上年同期增长4.79倍；商业营业用房竣工24229万平方米，比上年同期增长5.28倍。

（3）空置面积基本持平。

1—5月全市商品房空置面积与上年同期基本持平，其中：

别墅高档公寓空置面积大幅下降，由去年同期16132平方米下降到今年的6043平方米；商业营业用房空置面积增长，比上年同期增加3040平方米。

（4）市场需求仍然旺盛。

1—５月全市商品房销售面积16.42万平方米，其中期房销售12.82万平方米，现房销售3.6万平方米。

在全部销售面积中，商品住宅销售14.56万平方米，占全部销售面积的比重为88.7％。

房地产市场总体上需求旺盛，同时空置面积持平，供求关系基本平衡。

2.2.3大理市房地产市场发展趋势

在大理市场考虑达5年之久的国际零售巨头沃尔玛终于与大理中民合众房地产投资开发有限公司签约，落子大理。

与此同时，该开发商与沃尔玛紧临的商业步行街铺面卖出两万多元每平方米的天价。

沃尔玛进驻大理被房地产开发商视做当地商业消费形态转型的信号。

随着一些重量级房地产项目的亮相和商家如约进驻，将改变下关传统商业格局，改善休闲旅游配套功能，对大理旅游城市品牌的提升起到积极作用。

据国家发改委和国家统计局发布的最新调查显示，今年二季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3%，涨幅较高的城市主要有深圳、北海、北京等，其中昆明上涨3.3%，大理上涨7.7%。

在国家发改委、国家统计局调查公布的全国70个城市一季度房屋销售价格情况统计中，大理市无论是整体房屋销售的价格涨幅还是在新建住宅和二手住宅的涨幅上，均高于昆明市的涨幅，其二手住宅更以10.7％的涨幅位列全国第三，远高于全国5.2%和昆明3.8％的涨幅。

作为旅游历史文化名城的大理，房地产行业的拉动作用十分强劲，房地产的价格还有较大的上升空间，客观上也非常符合价值、竞争、供求三大规律，不存在泡沫和涨幅过快的经济问题。

房地产业已成为推动大理城市化进程和经济发展的支柱型产业，预计今年全州的房地产业将带动建筑、建材业以及相关中介服务产业创造50个亿的产值，占到全州GDP的1/6。

大理拥有“全国历史文化名城”、“国家级风景名胜区”、“国家级自然保护区”、“中国优秀旅游城市”和“最佳中国魅力城市”的美誉；大理自然环境优美、地理条件优越，有着丰富的历史文化底蕴和人文景观；有完善的规划和持续的投资。

大理房地产业将与旅游紧密结合，面向国内外全面推行外向型发展。

再者半住半商的形式深受外地购房者青睐，并已成为大理旅游地产的一种发展趋势。

2.3建设项目的重要性及必要性

2.3.1提升城市形象，创建园林城市，大力发展旅游产业的需要

从宏观上讲，房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点之一，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。

现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。

因此，本项目的建设是响应国家的安居工程。

从微观上来说，本项目的建设是贯彻落实大理市十一五发展规划纲要和大理旅游规划的具体体现；是缓解市民住房压力，改善开发区周边环境、加强周边基础设施建设、提升周边旅游文化品质的需要；也是贯彻落实截污减排，坚持科学发展、可持续发展观和以人为本的较好体现；是加速推进大理市辖区城镇化建设步伐，大力改善基础设施，建设社会主义新农村，建设平安大理、和谐大理的体现。

项目的建设是加快滇西中心城市建设步伐的需要。

大理是云南省域二级城市，是滇西中心城市。

是云南省建设国际大通道的要塞之一；是大瑞铁路、公路中线、西线的必经之地，是云南省实施“大通道”战略中通向南亚大通道的次级枢纽；是澜沧江—湄